На складском рынке – без перемен. Девелоперы возводят комплексы и «бросают» их на растерзание рынку. Основные претенденты – прямые арендаторы, нуждающиеся в площадях для хранения товара, и логистические провайдеры, стремящиеся, не замораживая средства в строительство собственных помещений, строить бизнес на арендованных площадях. Из цепочки «собственник – арендатор» выпадает управляющая компания, которая уже заявила о себе в других сегментах недвижимости. Сегодня склады по-прежнему обслуживаются самими владельцами, которые и не думают отдавать эксплуатацию зданий на аутсорсинг.

Такое положение дел можно связывать с несколькими причинами, и прежде всего с недостатком качественных складских площадей класса А. «Именно в этом сегменте раньше всего возникает необходимость привлечения управляющей компании, – рассказывает Роман Бурцев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank. – А поскольку наблюдается крайний недостаток таких зданий, не развито и управление». Преобладание на рынке складов не самого лучшего образца делает профессиональное обслуживание в секторе неуместным – нет необходимости насаждать европейские порядки, тратить средства на объекты, не заслуживающие внимания. «Существующий уровень развития рынка пока позволяет владельцам складов самостоятельно эксплуатировать здания – обслуживать инженерные сети и телекоммуникации, заниматься уборкой территории, вывозом мусора и т. д.», – рассказывает Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга «Национальной логистической компании».
Впрочем, даже высокотехнологичные склады сегодня не могут похвастаться профессиональным управлением. На рынке просто нет компаний, способных взяться за подобную работу. Причина проста – рынок слишком специфичен, чтобы за него бороться. Обслуживание складов совсем не похоже на управление торговым или офисным сектором. Помимо стандартного набора функций – управления инженерными сетями, уборки территории, охраны и др. – успешность склада как объекта коммерческой недвижимости во многом зависит от менеджмента процессов, проистекающих в здании. В идеале на плечах управляющей компании, помимо непосредственно обслуживания объекта, должно лежать управление транспортными потоками, организация бесперебойной работы служб внутри склада и другие сугубо логистические задачи. Эти особенности отпугивают многих игроков, заставляет их искать более простые сегменты для управления. Разумеется, в других секторах тоже есть своя специфика – так, например, управленец в торговой недвижимости, администрируя процессы на объекте, разрешает конфликты клиентов, занимается подбором арендаторов, организует работу комплекса в соответствии с маркетинговой политикой. Между тем все это укладывается в компетенцию среднестатистической управляющей компании. Специфичность же услуг в складском секторе сильно ограничивает круг компаний, способных работать в этом формате. Стоит принимать во внимание и тот факт, что рынок складских помещений еще очень молод. Современный формат склада существует в России не более 10 лет. Соответственно, не каждый рискнет управлять технологически очень сложной, да к тому же не до конца изученной недвижимостью.
Ввиду отсутствия профессиональных управленцев (логистические провайдеры способны управлять складами, но делают это исключительно на собственных объектах), собственникам приходится либо самим заниматься управлением, либо ограничиваться банальной эксплуатацией здания, а менеджмент процессов пускать на самотек.

Собственники объединяются с провайдерами
Сегодня стало модным обвинять владельцев недвижимости в желании самостоятельно решать судьбу своих объектов, в том числе и управлять недвижимостью. Но что делать, если обслуживать помещения просто некому? К тому же многие собственники не довольствуются той прибылью, которую им приносит процесс владения собственностью, и они, преследуя цель «выжать максимум» из своего здания, стремятся увеличивать количество операций на объекте, а значит, и свою прибыль. Специалисты считают, что даже при существующей конъюнктуре рынка профессиональное управление на объекте возможно, так же как и повышение уровня дохода собственника без увеличения бизнес-рисков, связанных с освоением нового бизнеса. «Говоря о складской логистике, можно выделить три уровня. Первый уровень – инфраструктурный. Он предполагает строительство складского комплекса с коммуникациями, подъездными путями и т. д. Это уровень девелоперский и требует большого количества вложений в строительство объекта. Доходность от инвестиций сопоставима с доходностью от любых вложений в недвижимость, – рассказывает Андрей Хлус, генеральный директор компании «Логистик Менеджмент». – Второй уровень – операционный бизнес: либо сам собственник склада, либо некий сторонний складской оператор начинает оказывать услуги – погрузо-разгрузочные операции, подбор товара и т. д. Возникает необходимость в приобретении погрузо-разгрузочной техники, стеллажей, однако за счет операций и возрастает маржинальная прибыль. В настоящее время все большую популярность приобретает третий уровень – управляющий. На складе появляется управляющая компания, которая внедряет свою технологию хранения, учета, складской обработки. Доходность здесь очень высока, т. к. никаких особенных вложений не требуется. Одной из самых затратных статей является приобретение или разработка автоматизированной системы управления складом (WMS Warehouse Management System)». Самостоятельная деятельность собственника по всем трем этапам складской логистики не представляется эффективной. Однако, пригласив в качестве управляющей компании провайдера логистических услуг, владелец может справиться со всеми, в том числе и непрофильными, видами деятельности. Оператор, являясь держателем технологии складской обработки, становится консультантом по всем вопросам, связанным с функционированием склада. Таким образом, выступая своего рода администратором протекающих на объекте процессов, оператор дает возможность собственнику увеличить прибыль проекта. При этом лендлорд не осваивает новую форму бизнеса, он лишь следует рекомендациям профессионала в вопросах разработки концепции склада, операционного бизнеса, управления инфраструктурой и т. д. «Такое сотрудничество целесообразно начинать на этапе проектирования, когда наиболее часто возникают неисправимые ошибки, которые делают помещение малопригодным для операционной деятельности», – считает Андрей Хлус. – Проект должен быть разработан с учетом логистических требований к территории комплекса, конструкции и инженерным системам склада. Необходимо учитывать основные потоки транспорта, проходящие по территории, конструкцию и расположение доков и рамп, их количество, подъезды к складу и внешние транспортные коммуникации; размеры конструкции склада, устройство напольных покрытий, температурный, влажностный режимы, рекомендации по системам коммуникаций и другим инженерным системам, необходимым для функционирования комплекса». Логистический провайдер, будучи хорошо знакомым с рыночной ситуацией, поможет собственнику выбрать концепцию строящегося объекта (cross-docking, буферно-накопительный склад, дистрибутивный центр и т. д.), сделать его пригодным для определенного вида складской деятельности, востребованного у клиента. На основании технологии, которую планируется применять на данном складском объекте, будет выбрана оптимальная схема расстановки стеллажей, выбрана погрузо-разгрузочная техника. Ответственность за поиск клиента, удержание отношений с ним в этом случае лежит на управляющей компании. Специалисты считают, что эта форма отношений дает возможность девелоперам получить максимальную отдачу от инвестиций в складскую недвижимость, сократить сроки окупаемости объекта, расширить спектр предоставляемых услуг. Уже сегодня на рынке можно встретить примеры взаимодействия собственников и логистических операторов.

Институциональные инвесторы
Впрочем, развитие управляющих услуг в области складской недвижимости специалисты связывают не только с появлением тандема «оператор – девелопер». Сотрудничество логистических провайдеров и собственников недвижимости может длиться ровно до тех пор, пока рынок не вступил в фазу активного развития. Как только будут созданы условия для массированного строительства крупномасштабных качественных проектов, а готовые складские комплексы будут распродаваться как горячие пирожки, девелоперы перестанут заниматься всем и сразу и скорее всего сосредоточатся на возведении новых зданий. «Подтолкнуть развитие управляющего бизнеса в сфере складской недвижимости может появление крупных современных логистических парков. Со временем они будут выкуплены у девелоперов институциональными инвесторами (это нормальный сценарий развития девелоперского бизнеса – построил, сдал площади в аренду, продал) – страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками. А они в свою очередь будут привлекать на уже свои складские комплексы независимые профессиональные управляющие компании, так как управление складами – не их бизнес», – говорит Александр Федотов. Именно в это время на рынок выйдут независимые управленцы, специализирующиеся на обслуживании складской недвижимости. Не исключена и ситуация, когда в рамках существующих УК будут организованы отделы, занимающиеся управлением складами.

Общие частности
Развитие управляющих услуг в области складских площадей будет зависеть и от экономической ситуации в стране. «Принципиально важным моментом является создание необходимого правового поля: обеспечение защиты интересов инвесторов, решение земельных вопросов, упрощение порядка согласования и реализации новых проектов, – говорит Роман Бурцев. – Все это непосредственно влияет на объем предложения складских помещений, свободного от услуг логистических компаний, на арендные ставки, на появление в России новых технологий управления недвижимостью».