Генподрядчики ищут управу на девелоперов

Типология подрядчиков

Президент Ассоциации профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами (АПУИСП), член совета ГУД Геннадий Киркин, делит генподрядчиков на два типа. В первом случае подрядчик выполняет основную часть работ собственными мощностями (техника, рабочие, производственная база) и сам организует процесс. Второй тип генподрядных организаций – это компании, управляющие строительством. Такой генподрядчик формирует пул субподрядных организаций, выполняющих на объекте конкретные задачи, и организует их работу оптимальным образом. То есть ставит им задачи, принимает решения, контролирует, ведет отчетность и несет ответственность перед заказчиком. На рынке в настоящее время преобладают компании первого типа. И значительная доля из них – это «дочки» девелоперских структур, которые предпочитают иметь собственные генподрядные подразделения, так как их легче контролировать.

Доход компаний первого типа складывается из маржи между затратами на строительство и оплатой, которую генподрядчик получает от заказчика. «Заказчик выплачивает единую сумму по контракту, в которую включены и себестоимость строительства, и прибыль генподрядчика. При этой схеме интересы генподрядной организации и заказчика могут оказаться диаметрально противоположными. Цель заказчика – построить за разумно меньшую стоимость. Генподрядчика – построить дороже или увеличить маржу (которая заказчику не известна) за счет уменьшения затрат на строительство. Генподрядчик в рамках своего конт­ракта самостоятельно организует всю работу и подбирает субподрядчиков, зачастую руководствуясь собственными экономическими интересами, а не задачами оптимизации проекта. Таким образом, для заказчика существуют риски, связанные с качеством строительства и сроками», – говорит Геннадий Киркин.

Перепрофилирование на ходу

За год с начала экономического кризиса структура заказов генподрядчиков изменилась, как и структура рынка. Сегодня львиная доля генподрядных компаний недогружена. Г-н Киркин отмечает, что в связи с этим многие из них уходят в непрофильные виды строительства. Например, специализировались на коммерческой недвижимости, а начинают строить жилье. Кроме того, на рынок внешнего генподряда вышли компании, которые были интегрированы в крупные строительные холдинги. Им тоже необходимо восполнять объемы работы в условиях, когда проекты головной организации заморожены. В итоге конкуренция на рынке генподряда сегодня обострилась до предела.

По словам президента генподрядной компании «СТЭП» Дмитрия Куниса, особенно сильно пострадали генпод­рядчики, обладавшие внушительным штатом сотрудников и вынужденные содержать тяжелую строительную технику. «Стремясь загрузить свои мощности, такие компании стараются получить любой, даже неприбыльный для них контракт. Некоторые крупные игроки строительного рынка, раньше участвовавшие в тендерах с суммой контракта от 50 млн евро и выше, сейчас обратили свое внимание на относительно небольшие заказы, еще больше обостряя конкуренцию», – говорит Дмитрий Кунис.

В более выигрышном положении оказались те, кто сконцентрировался на формировании навыков управления строительным проектом. «"СТЭП" – пример подобной сервисной компании. При снижении объема заказов мы несем гораздо меньшие издержки, чем конкуренты», – утверждает г-н Кунис.

«Компаний, занимающихся профессиональным управлением, становится больше. И особенно это заметно в последнее время, когда заказчик стал очень внимательно подходить к эффективности использования средств», – подтверждает Геннадий Киркин.

Структура доходов и расходов генподрядных компаний второго типа более прозрачна. Доход – это гонорар, который может быть определен в виде конкретной суммы либо в виде фиксированного процента от стоимости строительства. Расходы – это содержание инженерно-технического и управленческого персонала и обеспечение вспомогательных процессов на объекте (охрана, временные коммуникации, вывоз мусора, временные со­оружения и т. п.). «Конечная стоимость услуг таких генподрядных компаний формируется из стоимости работ субподрядчиков и согласованного с заказчиком гонорара. Таким образом, используется подход cost-plus-a-fixed-fee. Эта система расчетов понятна и прозрачна для заказчика. В последнее время многие заказчики меняют подход в пользу именно такой схемы. По своей работе мы видим, что заказчики все больше стремятся участвовать в процессе строительства и экономить денежные средства за счет выбора оптимальной стоимости и качества услуг», – говорит г-н Киркин.

Заказчики справляются сами

Девелоперы по-разному относятся к услуге управления строительством. «На своих объектах мы поняли, что функцию генподрядчика можем вы­­полнять эффективнее. За счет меньших сроков согласования и большей гибкости рабочего графика мы выполняем работы раза в полтора быстрее, чем привлеченные компании», – говорит гендиректор «БТК Девелопмент» Дмитрий Абрамов. Тем не менее он отмечает, что в будущем компания и сама планирует развивать функцию управления строительством.

Спрос на эту услугу действительно есть. Например, председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников – сторонник аутсорсинга. «Генподрядное подразделение у нас очень маленькое – 5–6 человек. Мы легко от этого откажемся, если найдем компанию, с которой было бы полное доверие. Но пока такой не находится. И если инвестор отдает мне деньги, как-то проще, чтобы они были под нашим контролем», – считает г-н Лушников. По его словам, причина, по которой девелоперы пока неохотно работают с генподрядчиками второго типа, заключается в российской специфике ведения девелоперского бизнеса. «Если у вас есть готовый проект, в котором все стадии прописаны до последнего винтика, все, что нужно сделать, – выставить его на конкурс, проверить генподрядчика по надежности, заключить договор, и он вам все построит под ключ. К сожалению, мы в России строим с листа. Когда в ходе реализации проект меняется, очень трудно работать с чужой компанией. А внутри мы быстро можем все это скорректировать», – объясняет Андрей Лушников. Впрочем, он отмечает, что у ГК «БестЪ» есть проект сети торговых комплексов в городах стотысячниках, который проработан до мелочей, но пока приостановлен. «В принципе, в будущем этот проект мы вполне могли бы отдать на аутсорсинг – кто дешевле сделает, тот и победит», – говорит г-н Лушников.

Соотношение цены и качества

Таким образом, потенциальный спрос на услуги управления строительством существует. Очевидно и то, что заказчики хотят видеть на объектах профессионалов высокого уровня, поскольку большинство из них и сами поднаторели в генподрядных работах. «Во-первых, заказчик сегодня стремится выбрать наиболее профессионального игрока. Это обусловлено стремлением к повышению эффективности: многие ошибки, допустимые при растущем тренде, в текущей ситуации оказываются фатальными. Во-вторых, все чаще заказчик отдает предпочтение специализированным компаниям, так как экономически специализированные услуги превосходят стандартные решения – по стоимости, срокам выполнения, безопасности, сервису. В строительном бизнесе наиболее конкурентоспособны нишевые продукты», – уверен Дмитрий Кунис.

«Заказчики воспринимают кризисную ситуацию как возможность строить дешевле. В связи с кризисом многие компании готовы уменьшать свою маржу или гонорар за работу до разумного минимума», – отмечает Геннадий Киркин. «Да, стало сложнее получать объекты, новых объектов мало. Но мы стараемся убедить заказчиков, что, используя кризисную ситуацию, можно гораздо дешевле и быстрее построить объект. Расценки генподрядных компаний снизились в среднем на 20%», – соглашается директор по развитию компании «Эдванс» Петр Антоненко.

«Денежные средства действительно можно сэкономить, но делать это надо грамотно. К примеру, правильно организованный тендер дает возможность подобрать квалифицированные компании, способные профессионально выполнить качественные работы за разумное вознаграждение», – говорит Геннадий Киркин. Генподрядчики отмечают, что здесь заказчикам главное – не удариться в другую крайность, когда заказчик, пытаясь построить «бесплатно и завтра», выбирает партнеров только по принципу минимальной цены и сроков. «У строителей есть поговорка – «Строить можно быстро, качественно и недорого. Выбери два из трех». Часто заказчик принимает во внимание только два – быстро и недорого. Такой подход «загоняет» проект в риски. Ситуация в строительной отрасли на сегодняшний момент такова, что многие компании готовы любой ценой «зацепиться» за проект, предлагая демпинговые цены. Мы на практике встречались с ситуациями, когда компании предлагали хорошую цену, побеждали в тендере, находясь при этом в предбанкротном состоянии. Эти компании входили в проект и не могли далее выполнять свои обязательства. Не владея технологией оценки компаний, можно допустить подобную ошибку и обречь проект на провал», – отмечает эксперт.

«Возросшая конкуренция на рынке субподряда дает нам возможность выбирать лучших и приобретать необходимые услуги дешевле. А лучшее качество в сочетании с более низкой, чем у конкурентов, ценой увеличивает вероятность победы в тендере», – подчеркивает г-н Кунис преимущества генподрядных компаний второго типа.

Впрочем, гораздо эффективнее, чем увещевания профессионалов рынка, на заказчиков действует позиция банков, которые сегодня повышают требования к качеству проектов. «В условиях финансового кризиса банк серьезно изменил отношение к финансированию проектов. Мы более жестко стали подходить к оценке заемщиков и самих проектов. Мы анализируем состояние не только самого застройщика, но и его подрядчиков, так как от их надежности тоже в большой степени зависит устойчивость проекта», – говорит Александр Пустовалов, заместитель председателя правления Сбербанка по Северо-Западу.

Точка роста

Генподрядчикам важно удержать позиции именно сейчас, поскольку наступает благоприятное время для долгосрочных инвесторов: снизилась цена земли, появился выбор хороших участков, проще добиться лояльности властей. В то же время они готовы сэкономить на содержании собственного генподрядного подразделения. И большинство таких девелоперов будут выбирать партнеров именно сейчас. «На фоне отсутствия конкуренции у них появилось время на детальную проработку инвестиционных проектов. Поэтому компании, обладающие необходимыми финансовыми ресурсами, продолжают начатое строительство и выходят на рынок с новыми проектами. Достаточно посмотреть на активность иностранных предприятий: многие из них не прекращают инвес­тиции в российские проекты, так как понимают, что кризис – это уникальный шанс завоевать максимальную долю рынка по минимальной цене», – отмечает г-н Кунис.

Локомотивом строительной отрасли, по его мнению, могут стать инфраструктурные проекты либо масштабная программа жилого строительства. Наиболее перспективным многим экспертам видится будущее индустриальной недвижимости, так как инвесторы, интересы которых лежат в промышленной сфере, строят более долгосрочные планы по присутствию на рынке. Рассчитывая свои проекты на 15–20 лет вперед, они с меньшей вероятностью будут корректировать свои стратегии.

Петр Антоненко, например, отмечает активизацию строительной активности в области ВПК. «Предприятия, работающие на оборонный комплекс, будут оживать, так как государство рассматривает эту отрасль, как стратегическую», – полагает он. Кроме того, действующие промышленные гиганты связаны техническими регламентами, которые предписывают им проводить плановую модернизацию мощностей.

«На данный момент в Петербурге активно представлен только автокластер, который в какой-то мере является локомотивом для других предприятий. Если же город сформирует программу развития определенных сегментов промышленности и в соответствии с этой программой будет инфраструктурно готовить земельные участки для последующих торгов, то сможет системно привлекать в регион цивилизованных инвесторов», – уверен Дмитрий Кунис. В промышленном сегменте нужно менять схему получений земельных участков и разрешений на строительство, уверен эксперт. На сегодняшний день для выхода на стройплощадку в Петербурге требуется 2–3 года, такие сроки не устраивают многих инвесторов, поэтому средние и мелкие игроки промышленного рынка выбирают другие регионы России для строительства своих объектов.

«Если смотреть на рынок строительства в целом, то, скорее всего, он начнет восстанавливаться с жилой недвижимости, так как политика власти в этом сегменте наиболее продвинута, а спрос на жилье в Петербурге, несмотря на кризис, существует. Для коммерческой недвижимости перспектив не много; петербургский рынок достаточно насыщен и офисными, и торговыми комплексами, поэтому я не вижу строительного потенциала в этом сегменте. Конечно, будут происходить реконструкции устаревших зданий, некоторые компании будут строить объекты под собственные нужды (склады, логистические комплексы), но масштабного бума, который мы наблюдали последние три года, уже не предвидится», – заключает Дмитрий Кунис. Он отмечает, что рынок занял выжидательную позицию, но в перспективе его ожидают существенные изменения. Для слабых компаний существует всего три варианта развития событий: либо они умрут, либо будут поглощены более сильными игроками, либо найдут способ эволюционировать и стать сильнее.