Как упаковать проект по частям

В этой статье мы рассмотрим несколько основных способов установления договорных отношений с инвесторами на примере гипотетического проекта. Проект будет предусматривать комплексное освоение значительного по размеру земельного участка с возведением на его территории объектов недвижимого имущества.

Предполагаем, что стороны понимают и учитывают следующие исходные условия:

a) освоение земельного участка требует существенных затрат;

б) земельный участок принадлежит компании-застройщику, владельцем которого (назовем его «бенефициар») является компания, зарегистрированная вне территории России. Эта компания и должна стать конечным получателем выручки от реализации проекта;

в) освоение земельного участка застройщик предполагает осуществлять в несколько этапов за счет собственных средств и средств инвесторов;

г) предполагается, что большинство инвесторов являются иностранными организациями, и, следовательно, предлагаемые юридические механизмы должны их устраивать;

д) при работе с инвесторами застройщик контролирует выполнение проекта в срок.

Как достичь всех перечисленных целей? По нашему опыту все многообразие возможных схем можно свести к двум основным: заключение с инвестором договора об инвестировании и передача инвестору прав собственности на часть земельного участка для целей совместной реализации проекта.

Сначала рассмотрим возможность заключения с инвесторами так называемых инвестиционных договоров или договоров об участии в строительстве.

Инвестиционный договор

Под инвестиционным договором будем понимать такой договор, по которому инвестор обязуется передать денежные средства (инвестиции), а застройщик за соответствующее вознаграждение на принадлежащем ему земельном участке обязуется вложить полученные средства в строительство объекта и впоследствии передать его в собст­венность инвестора на определенный срок.

Инвестирование по заключаемому договору в рассматриваемом случае целесообразно осуществлять поэтапно и согласованно.

Очевидно, что в ходе подготовительных работ, повышающих инвестиционную привлекательность проекта, застройщик также будет вынужден понести определенные расходы.

Преимущества данного способа привлечения инвесторов

А) Сравнительная простота и низкая стоимость договорной схемы, позволяющая реализовать ее в течение короткого периода времени.

Б) Сохранение за застройщиком полного контроля в отношении земельного участка, способов и сроков реализации проекта.

В) Возможность привлечения инвесторов на любой стадии реализации проекта.

Г) Возможность разработки и ведения всего перечня проектной документации в рамках одного градостроительного плана.

Недостатки

А) Низкая привлекательность для потенциального иностранного инвестора по следующим основным причинам:

• предлагаемая юридическая схема не имеет широкого распространения в странах Европы и в США и, следовательно, может оказаться непонятной;

• договор не в полной мере урегулирован действующим российским законодательством, как следствие, судебная практика противоречива;

• при отсутствии достаточно проработанной схемы государственного регулирования отношений между инвестором и застройщиком права инвестора туманны, а результат инвестирования всецело зависит от действий застройщика.

Б) Поэтапное осуществление инвестирования предполагает наличие высоких рисков для застройщика из-за возможного ухудшения экономического положения привлеченных инвесторов.

В) Невозможность предоставления застройщиком обеспечения принятых на себя обязательств в пользу инвестора без привлечения третьих лиц (поручительство, банковская гарантия).

Г) Ограниченная свобода установления договорных отношений ввиду невозможности применения норм иностранного права, то есть невозможность аккумулирования прибыли от реализации проекта непосредственно у бенефициара, так как после уплаты соответствующих налогов сумма вознаграждения остается у застройщика.

Д) Инвестор должен уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость, возврат которого займет длительное время.

Е) Доходы застройщика в полной мере подлежат обложению налогом на прибыль организаций.

Передача инвестору прав собственности на часть земельного участка

Второй способ участия инвесторов в проекте – это передача инвестору прав собственности в отношении части земельного участка, необходимого для реализации определенной составляющей проекта. Минимальной частью проекта (единицей раздела) может стать отдельный первичный объект недвижимого имущества – здание коммерческого назначения, планируемое к возведению на земельном участке. Инвестору может передаваться и большая часть проекта (очередь), состоящая из нескольких зданий коммерческого назначения и элементов инфраструктуры.

Действующее в Российской Федерации земельное, градостроительное и налоговое законодательство не позволяет реализовать указанную схему без осуществления необходимой подготовительной работы, заключающейся в следу­ющем:

1). застройщик при разработке документации по планировке территории осуществляет разработку проекта планировки территории и проекта межевания территории. Рекомендуем разделить территорию на такое число участков, которое бы соответствовало числу отдельных первичных объектов недвижимости, планируемых к возведению (по принципу «одно здание – один участок»). Земли, необходимые для обустройства объектов инфраструктуры и проездов, также целесообразно обособлять в качестве отдельных земельных участков;

2). застройщик проводит земле­устроительные работы по разделу земельного участка на n земельных участков, где n равно числу планируемых к возведению зданий, обособленных объектов инфраструктуры и проездов. У застройщика возникает право собственности на все земельные участки, образуемые в процессе раздела. Застройщик, как будущая управляющая компания и эксплуатирующая организация, осуществляет получение технических условий подключения будущих объектов капитального строительства в объеме всего проекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

3). проводится реорганизация застройщика в форме выделения из него х компаний, где х соответствует числу земельных участков в собственности застройщика, предполагаемых к передаче инвесторам, с передачей прав собст­венности на каждый из земельных участков таким компаниям. При этом права на земельные участки, необходимые для размещения объектов инфраструктуры, проездов, элементов благоустройства, остаются в собственности застройщика. 100% долей всех компаний закрепляются в собст­венности бенефициара;

4). каждая из компаний и застройщик выступают заказчиками подготовки проектной документации в отношении соответствующего объекта капитального строительства и передают ее для прохождения государственной экспертизы;

5). каждая из компаний и застройщик получают разрешение на строительство и осуществляют силами привлеченных организаций комплекс работ по строительству и вводу в эксплуатацию соответствующего объекта недвижимого имущества.

При этом на любом из вышеуказанных этапов, начиная с этапа создания новых компаний и наделения их правами на земельные участки, возможно привлечение инвестора путем заключения договора купли-продажи долей в уставном капитале (акций) компании (нескольких компаний) между бенефициаром и инвестором.

По условиям такого договора к инвестору полностью или поэтапно переходит право собственности на компанию, обладающую правом собственности на обособленный земельный участок и правом на осуществление на нем строительных работ в соответствии с утвержденным проектом. По договору инвестор также принимает на себя обязательства осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества и уплатить бенефициару полностью или частично покупную цену, включающую стоимость земельного участка, компенсацию затрат, понесенных при подготовке к реализации проекта, и вознаграждение бенефициара. Бенефициар, в свою очередь, обязуется осуществить комплекс работ по созданию инфраструктуры, проездов и элементов благоустройства, выполнить иные работы, необходимые для реализации проекта в целом. В договоре могут быть предусмотрены и иные обязательства сторон – например, совместный выбор подрядной организации, совместная эксплуатация результата инвестирования и так далее.

Очевидными преимуществами такой схемы будут:

а) высокая инвестиционная привлекательность:

• инвестор получает право собст­венности в отношении компании, владеющей земельным участком уже на начальном этапе;

• наличие ликвидного актива (земельного участка), который может служить приемлемым объектом залога при получении внешнего финансирования;

• низкие риски инвестора, в меньшей степени зависящего от нарушения договора другой стороной или неспособности застройщика выполнить свои обязательства по каким-либо причинам;

• высокая прозрачность предлагаемой схемы и ее понимание потенциальным западным инвестором;

б) заключение договора купли-продажи компании вне юрисдикции Российской Федерации между двумя субъектами иностранного права, что позволяет более свободно и комплексно описать в договоре взаимные права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения таких обязанностей. При этом следует учитывать, что реализация указанных гарантий вне юрисдикции Российской Федерации в отношении группы компаний инвестора, обладающей значительными активами и дорожащей своей репутацией, существенно упрощается. Так, например, в договоре можно оговорить следующие существенные условия:

• обязательства инвестора, обеспеченные материальной ответственностью последнего, осуществить строительство в строгом соответствии с единым проектом и в сроки, согласованные сторонами;

• обязательства инвестора осуществлять согласование принципиальных вопросов реализации проекта с бенефициаром или застройщиком;

• обязательства инвестора заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей бенефициару, на согласованных сторонами условиях в целях сохранения единства управления проектом;

• обязательства бенефициара обеспечить возведение объектов инфраструктуры, проездов, благоустройства и осуществление подключения проекта к энергетическим сетям. Обеспечением исполнения указанных обязательств бенефициара может стать указание в договоре отложенного платежа в пользу последнего, осуществляемого инвестором после выполнения бенефициаром своих обязательств;

в) возможность привлечения инвесторов на любой стадии реализации проекта. Продажа компании при такой схеме возможна и на этапе завершения строительства, а также после ввода в эксплуатацию, регистрации права собственности и начала коммерческой эксплуатации объекта недвижимого имущества, когда прибыль от продажи может быть максимально высокой;

г) высокая налоговая эффективность предлагаемой схемы:

• отсутствие необходимости осуществлять уплату НДС при приобретении компании;

• освобождение дохода, полученного по сделке по продаже компании от обложения налогом на прибыль организаций при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения с государством, в котором зарегистрирован бенефициар;

д) концентрация всех доходов от реализации проекта непосредственно у бенефициара;

е) высокая степень гибкости предлагаемой схемы, заключающаяся в возможности быстро учитывать потребности каждого конкретного инвестора.

Но у предлагаемой схемы есть и минусы:

а) более длительный срок выполнения подготовительных работ;

б) более высокие затраты бенефициара на начальном этапе (компенсируется инвестором в полном объеме при продаже компании).

Завершая эту статью, хочется отметить, что сегодня важное значение приобретает оценка различных рисков вложения средств в предлагаемый проект, а также его прозрачность, обеспечивающая максимальный контроль за расходованием средств.

Особое значение также приобретает возможность выхода инвестора из проекта после осуществления инвестиций и наличие юридических гарантий обеспечения такого выхода. Необходимо учитывать и высокие риски, связанные с несовершенством правового регулирования и судебной системы в России.