Несмотря на высокий потенциал, транспортно-складской комплекс Санкт-Петербурга и Ленинградской области пока развит довольно слабо, поэтому город еще не стал терминальным центром международного уровня. Наиболее выгодные импортные товары с высокой добавленной стоимостью по-прежнему идут на восток через Москву, так как именно там находятся основные дистрибьюторские центры.

Обладая огромными площадями, пригодными для хранения и перевалки грузов, Санкт-Петербург не имеет внятной концепции развития своего логистического потенциала. Власти пока слабо контролируют ситуацию, тогда как создание стройной системы логистики требует определенной реструктуризации сложившейся в городе застройки: сноса каких-то из существующих объектов, пробивки новых магистралей, строительства современных транспортных развязок и т. д.

Обзор
В настоящее время под «товарным складом» понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.
Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6х6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование.
В то же время основной «минус» одноэтажных зданий – это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.
Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на:

• закрытые,
• полузакрытые,
• открытые,
• специальные.

Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, – это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.
В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Так как в данном обзоре речь пойдет о специализированных складских помещениях, мы дает определение специализированным грузовым терминалам, которые проводят операции для определенного вида грузов (например скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.
Рынок специализированных складов представлен в основном складами-холодильниками, фармацевтическими складами, мазутохранилищами, складами ЛВЖ и т. п.
Аренда специализированного склада, оснащенного в соответствии с современными стандартами и с соблюдением всех санитарных норм, – очень дорогостоящее мероприятие.
Так как через Санкт-Петербург ежедневно проходит огромное количество различных грузов, доставляемых всеми видами транспорта (водным, воздушным, железнодорожным, автотранспортом), потребность в качественных складских помещениях, в том числе специализированных, постоянно растет.

Склады-холодильники
Последние годы в России существенно возрос грузооборот охлажденных и замороженных продуктов питания, требующих поддержания определенного температурного режима на промежуточном звене распределения: от производителя (поставщика) к предприятию, осуществляющему розничную торговлю.
С 2002 года Петербург стал основным местом перевалки импортного мяса и рыбы в РФ, когда объемы перевалки достигли 3893,5 тыс. тонн. Но конъюнктура изменилась, и в 2003 году началось падение объемов рефрижераторных грузов, перерабатываемых по внешнеэкономическим контрактам. При этом надо отметить, что темпы снижения объемов перевалки в нашем городе превышают общероссийский уровень. Все это привело к снижению средней заполняемости холодильных складов в городе, что повлекло за собой снижение ставок на хранение в первом квартале 2004 года.
Тем не менее город обладает развитой системой холодильных складов, доставшейся с советских времен. Кроме того, в качестве холодильников используется рефсостав МПС. По данным ОЖД, среднесуточный простой в городе в 2003 году составил порядка 17 рефсекций (по четыре вагона), и это дает компаниям резерв холодильных мощностей в 3–4 тыс. тонн.
Современных холодильных терминалов в городе очень мало. На пике конъюнктуры в 2002–2003 годах несколько компаний ввели новые холодильные системы, общий объем которых составляет 12,8 тыс. тонн (без учета мощностей, введенных исключительно для собственных нужд компаниями «Равиолло» и «Дарья»). Таким образом, по оценкам компании «Бекар. Консалтинг»В ТОМ НОМЕРЕ ОНА ПО-АНГЛ ПИСАЛАСЬ, объем холодильников в городе за 2003 год вырос на 19%.
Общий объем рынка холодильных складов различного класса составляет порядка 50 тыс. кв. м. Из них на современные качественные склады приходится не более 20%.
Большая часть холодильных складов Санкт-Петербурга расположена в порту или недалеко от него и немного – вдоль железных дорог. Среди них качественных складов, способных постоянно держать низкую температуру (-18-25ºС) очень немного. Ощущается их острый дефицит.
Стоимость ответственного хранения 1 тонны грузов достигает $1–1,2 в сутки, стоимость погрузочно-разгрузочных работ – около $1,5–1,7 за 1 тонну. Арендовать холодильные камеры старого «советского» образца с температурой не ниже -10ºС можно от $7 до $18 за кв. м в месяц, немного дороже стоит аренда морозильных камер (контейнеров). Современных складов-холодильников в аренду на открытом рынке практически не предлагается.
Недавно построенные холодильные склады и инвестиционные проекты 2003–2004 годов:

«Балтийский хладокомбинат» ввел в эксплуатацию холодильный склад общей площадью около 5,5 тыс. кв. м, состоящий из 4 камер с температурным режимом -18-22ºС. Основная специализация – рыба и морепродукты.
Компания «Интертерминал» ввела в строй первую очередь холодильного комплекса емкостью 9 тыс. тонн в нежилой зоне «Парнас».
Компания «Фрукон» вложит $1 млн. в модернизацию своих складских помещений на Арсенальной ул. под низкотемпературное хранилище. Общая площадь складов «Фрукона» на Арсенальной ул. – 13 тыс. кв. м, из которых на камеры с низкими температурами приходится 1,5 тыс. кв. м. За счет инвестиций в 2005 году их площадь увеличится до 4,5 тыс. кв. м, что позволяет хранить до 7,5 тыс. тонн замороженных продуктов.

Овощебазы
В настоящий момент в Санкт-Петербурге существует дефицит складских площадей для хранения овощей и фруктов. Многие овощные базы, построенные в середине – конце прошлого века, не соответствуют рыночным требованиям. Часть из них перестала функционировать уже давно. Так, на месте части территории Приморской овощебазы у ст. м «Пионерская» возводится многофункциональный жилой комплекс общей площадью около 170 тыс. кв. м.

Большая часть крупных овощных баз расположена в южной части города – «Невская» (Софийская ул., 60), «Фрунзенская» (Софийская, 91) и «Купчино».
В северной части города наиболее крупная – «Калининская овощебаза». Недалеко от нее на Пискаревском, 59 расположены склады «Петербургоптпродторга», представляющие собой в основном щитовые ангары.

Около 50 тыс. кв. м плодоовощных складов в разных районах города принадлежит компании «Фрукон».
Предложения по аренде складских помещений для хранения овощей и фруктов практически отсутствуют. Арендные ставки за помещения в хорошем состоянии в капитальных зданиях доходят до $9–10 США за 1 кв. м с учетом НДС и коммунальных услуг.
Тем не менее конкуренция на рынке складских помещений для плодоовощной продукции в настоящий момент невысока. Крупные международные компании, работающие на петербургском рынке фруктов и овощей, строят собственные склады.

Новые и строящиеся овощебазы:

• Осенью 2004 года компания Sunway начала строительство фруктово-овощного терминала в районе Шушары, на южной окраине Петербурга. Комплекс, который будет включать склады длительного хранения, камеры для дозревания бананов и упаковочные мощности, займет около 3 га, сообщается в материалах компании. По данным Sunway, стоимость проекта составит до $7 млн. Для финансирования проекта предполагается использовать как собственные, так и заемные средства.

Необходимость в строительстве нового терминала в компании объясняют нехваткой существующих 45 тыс. кв. м собственных и арендованных складов. Аналогичные терминалы Sunway планирует построить в Москве и Новосибирске. Эксперты считают проект своевременным, так как складских помещений в Петербурге не хватает, а рынок фруктов и овощей растет на 15–20% в год. Ежегодный объем обработки Петербургского порта – около 1 млн. тонн фруктов, из которых около 80% приходится на бананы.

Основной конкурент Sunway, питерская фирма JFC Group, уже построила в Петербурге новые склады общей площадью 30 тыс. кв. м. Компания JFC открыла в Петербурге второй банановый склад в Шушарах. В нем – 24 газационные камеры, которые необходимы для дозревания заморских фруктов. Камеры снабжены системами поддержания необходимой температуры (11–18°С), вентиляции, поддержания влажности, водоснабжения и канализации, а камеры газации – также системой поддержания определенной газовой среды.
По собственным оценкам компании, объект обошелся в $15 млн. Кроме того, в ближайшее время планируется инвестировать $6 млн. в создание распределительного центра для розничной сети Санкт-Петербурга. Реализация проекта намечена на 2006 год.

Таким образом, специфика рынка такова, что крупные иностранные компании, не находя на рынке готовых складских помещений, инвестируют средства в строительство собственных складских комплексов. Небольшие фирмы, частные предприниматели из бывших союзных республик, как правило, не готовы платить высокие арендные ставки за склады и довольствуются помещениями старых овощебаз. Потенциальными арендаторами новых фрукто- и овощехранилищ, по мнению экспертов «Бекар. Консалтинг», являются средние российские компании, местные развивающиеся сети, крупные компании, выходящие на местный рынок. В настоящий момент оценить их спрос достаточно сложно.
Если учесть, что значительная часть строящихся складских комплексов А класса предназначена для хранения пищевой продукции, так как обладает регулируемым температурным режимом, то можно сказать, что до 2006 года прирост складских площадей будет примерно пропорционален приросту рынка плодоовощной продукции. Прогнозы на более длительную перспективу делать сложно. Если ориентироваться на объем потребления плодоовощной продукции в развитых странах, то запас роста рынка в Санкт-Петербурге составляет приблизительно 5–7 лет. Однако это справедливо только в предположении дальнейшего интенсивного роста экономики России и благосостояния потребителей.

Фармацевтические склады
Коммерческие фармацевтические склады сейчас можно пересчитать по пальцам. Почти все высококлассные складские помещения принадлежат логистическим операторам или арендованы ими для оказания услуг по ответственному хранению. При том что минимальная площадь фармсклада по закону составляет 184 кв. м (150 кв. м складских помещений и минимум 34 кв. м – административных), в среднем каждая компания арендует от 300 до 500 кв. м складских площадей.
Стоит отметить, что операционные услуги, оказываемые в сфере фармпродукции, стоят несколько дороже, чем логистический сервис на рынке нефармацевтических товаров. Это связано в первую очередь с необходимостью выполнения специальных требований Минздрава, которые предполагают довольно серьезные финансовые вливания в инфраструктуру комплекса. Так, например, фармсклад должен быть оборудован приборами для регистрации параметров (термометрами, гигрометрами, психрометрами), запирающимися металлическими шкафами-сейфами для отдельных групп лекарственных препаратов, подтоварниками для хранения медикаментов, холодильными камерами для хранения термолабильных лекарственных средств и т. д. Кроме того, поддержание складского комплекса в надлежащем состоянии, доскональное соблюдение всех правил работы с лекарственными средствами требует также немалых расходов.
В фармацевтической логистике часто предоставляется комплексная ставка, в которую включены непосредственно аренда площадей и операционные услуги. Стоимость сервиса логистического оператора в среднем составляет $0,5–1,2 за 1 кв. м в сутки. Нижняя планка характеризует не слишком разнообразный спектр предоставляемых услуг на площадях экономкласса (В или В+), верхняя предполагает довольно большой объем операций на складах европейского стандарта (А или А-).
Как говорят эксперты, большой спрос на фармплощади будет приводить не столько к строительству специализированных складов, сколько к выделению в рамках новых складских комплексов «общего пользования» помещений под фарминдустрию.

Склады для хранения жидкостей и мазута
Мазутохранилища и склады легковоспламеняющихся жидкостей (ЛВЖ) представлены в основном складами при предприятиях, расположены обычно вблизи железнодорожных веток или в портах. Хранение 1 тонны мазута и ЛВЖ составляет $3,5–5 в месяц. Как и другие специализированные склады, мазутохранилища и склады ЛВЖ, как правило, либо эксплуатируются самим предприятием, производящим продукцию с их применением, либо принадлежат логистическим операторам, оказывающим полный комплекс услуг по хранению, перекачке и транспортировке.
В 2006 году начнется строительство терминала для хранения химреагентов стоимостью $2 млн. терминала в промзоне «Металлострой». Территория в 1,1 га арендована компанией «Оксайд» на 49 лет, там построят склады для хранения сыпучих химикатов на 6 тыс. тонн и парк емкостей на 1,5 тыс. кубометров для жидких продуктов.

Тенденции

Санкт-Петербургский рынок промышленно-складских помещений в 2005–2006 годах продолжит рост. Связано это со стабилизацией экономической ситуации по стране в целом и ростом инвестиционной привлекательности города в частности.
Рынок по-прежнему будет характеризоваться высоким спросом и недостаточным для его удовлетворения предложением. Введение в 2005–2006 годах в эксплуатацию новых промышленно-складских площадей уменьшит разрыв между спросом и предложением, однако ожидать падения арендных ставок в этом секторе не следует. Могут несколько упасть ставки на необорудованные складские площади, однако по рынку высококлассных помещений ставки будут умеренно расти.
В целом можно ожидать, что к концу 2005 – началу 2006 года, ставки арендной платы производственно-складских помещений повысятся в среднем на 10–15% по сравнению с концом 2004 года. Прогнозные арендные ставки в специализированных складских комплексах могут составить до $12–15 за кв. м в месяц. Производственные площади и рядовые теплые склады будут сдаваться в среднем по $6–10 за кв. м в месяц. По холодным складам ставки будут находиться в диапазоне от $3 до $7 за кв. м в месяц.

Прогноз
500 тыс. кв. м заявленных высококачественных складских площадей, планируемых к вводу до конца 2006 года, по мнению экспертов, не вызовет существенного затоваривания рынка, хотя может привести к его перераспределению: ставки на некачественные складские помещения в бывших производственных корпусах могут постепенно пойти вниз, стимулируя инвесторов к замещению их новыми современными складами. Этот процесс неизбежен в виду постепенной «цивилизации» российского рынка и появления на нем ряда крупных международных операторов. Конечно, вложения в складскую недвижимость через 2–3 года уже не будут приносить такого дохода как сейчас, сроки окупаемости увеличатся, однако инвестиции будут необходимы для обновления существующих складских площадей, не соответствующих требованиям рынка.

Спецвыпуск: инвестиции