Промышленная недвижимость Санкт-Петербурга

Общая ситуация
В сегменте производственной недвижимости Санкт-Петербурга в последние годы происходит некоторое оживление: после затишья, наблюдавшегося в 90-х годах, производители активизируют свою деятельность, постепенно перебираясь во все более просторные и современные помещения. Впрочем, современных промышленных объектов, куда можно перебазировать развивающееся производство, на сегодняшний день пока не много. Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов построено крупными производителями для собственных нужд.
Рынок промышленной недвижимости Санкт-Петербурга, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки. В настоящее время многие городские предприятия выводятся или планируются к выводу за пределы города. Освобождение дорогостоящей земли в центре Петербурга для более рентабельного использования является естественным этапом развития рынка коммерческой недвижимости, который к тому же поддерживается властями города. Генеральный план предусматривает формирование нескольких новых промышленно-складских зон на окраинах города: «Нойдорф», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Предпортовая-3», «Шушары-2». Эти территории были названы «зонами первоочередного развития» – их инженерная подготовка ведется за счет бюджета города.
В 2005 году Санкт-Петербург стал одним из победителей федерального конкурса на право создания особой экономической зоны (ОЭЗ) технико-внедренческого типа. В Петербурге ОЭЗ разместится на двух площадках: в промзоне «Нойдорф» в поселке Стрельна и на территории Ново-Орловского парка. Как сообщает пресса, на сегодня компаний, заключивших соглашение с правительством Санкт-Петербурга о размещении в ОЭЗ, всего три: ЗАО «Транзас», НПО «Лазерные системы» и Проектный институт «Газпроект». Сообщается, что есть и другие желающие получить серьезные налоговые послабления, разместившись в особой экономической зоне – их заявки находятся на рассмотрении у экспертного совета при Федеральном агентстве по управлению ОЭЗ.
Помимо налоговых инициатив правительства Санкт-Петербурга и Ленинградской области, направленных на привлечение инвесторов, город обладает таким уникальным козырем, как выгодное географическое положение: близость к Европе, наличие крупного морского порта, аэропорта и нескольких железнодорожных веток делает Северную столицу наиболее привлекательной для производственных компаний с точки зрения логистики.
К другим благоприятным факторам развития промышленности в Ленинградской области можно отнести развитую научную и образовательную сферу, а также наличие высококвалифицированных кадров, требующих меньших по сравнению с Москвой затрат.
Среди факторов, сдерживающих развитие рынка индустриальной недвижимости в Санкт-Петербурге, специалисты GVA Sawyer отмечают: дефицит земельных участков с развитой инфраструктурой или перспективой ее развития, их высокую стоимость, отсутствие стабильного и прозрачного земельного рынка, а также сложности с согласованиями инвестиционных проектов.

Предложение
Как сообщают в компании Becar Commercial Property SPb, в советское время общая площадь территорий города, занятая промзонами, достигала 20%. Сегодня доля промышленных предприятий в промзонах сократилась почти в два раза, остальные помещения заняты офисами и складами. По данным Astera Oncor St.Petersburg, в исторической части города находится около 200 предприятий, в основном это крупные и средние производства. Они занимают порядка 2,4 га, что составляет около 23% от общего объема промышленных площадей Санкт-Петербурга. Выводу из центра, по данным компании, подвергнется 65–70% промышленных предприятий. Производства, которые останутся в черте Санкт-Петербурга, будут сосредоточены в основном в юго-западной части Василеостровского и Адмиралтейского районов.
При планировании перевода промышленного предприятия необходимо учитывать перспективы развития района новой дислокации производства, чтобы не пришлось планировать новый переезд через 10–15 лет. Так, в GVA Sawyer отмечают, что существует риск создания второго промышленного пояса в Санкт-Петербурге, который будет служить ненужным буфером между существующей жилой и деловой застройкой и новыми жилыми районами. Например, таким буфером может стать промышленная зона около станции метро «Старая деревня»: в течение ближайших десяти лет в Приморском районе планируется строительство около 3,5 млн. кв. м жилья, в связи с чем вокруг ближайшей станции метро наиболее оптимальным будет развитие общественно-деловой зоны с торговой и развлекательной инфраструктурой. Однако недавно на эту территорию было переведено ЗАО «Первая мебельная фабрика». Похожая картина наблюдается на престижном для Санкт-Петербурга северо-западном направлении, где развивается промышленная зона «Конная Лахта».
Кроме «Первой мебельная фабрики», которая одной из первых перебазировала свое производство из центра города на окраину, среди выведенных предприятий можно отметить фабрику «Первомайская Заря» на 10-й Красноармейской улице, производство которой было переведено в Псковскую область (в 2006 году на месте бывшего фабричного здания в 2006 году открылся бизнес-центр Kellermann). Швейное производство компании «ФОС-П» в конце прошлого года переехало в реконструированные помещения предприятия по выпуску спецодежды «Труд» во Фрунзенском районе. После реконструкции освободившихся зданий на ул. Мойка планируется открытие гостиницы и бизнес-центра высокого класса. ОАО «Завод «Электрик» перевело производственные мощности с Петроградской стороны на площадки, расположенные в промзоне «Парнас» и в поселке Кикерино Волосовского района, а на освободившейся территории на пр. Медиков группа ЛСР приступила к строительству многофункционального комплекса.
Что касается нового предложения производственной недвижимости, то, как отмечают в Colliers International, проекты индустриальной недвижимости пока практически не были затронуты девелоперами, поскольку складской рынок казался для них более простым и понятным. Индустриальные проекты сложнее, при этом конкуренция в этом сегменте сегодня ниже, чем в складских проектах. Однако, по оценкам специалистов компании, доходность этого сегмента выше, чем в сегменте складской недвижимости, поэтому в скором времени интерес девелоперов к индустриальным проектам активизируется.
Сегодня новое предложение производственной недвижимости представлено в основном проектами, реализованными крупными производственными компаниями для собственных нужд. В Ленинградской области уже давно обосновались такие именитые производители, как Coca-Cola, Pepsi, Gillette, Henkel и пр. Также здесь разместились или планируют разместить производство такие представители мирового автопрома, как Ford, Toyota, General Motors, Nissan, Hyundai и др. Размещение производства в России позволяет производителям снизить затраты на логистику и приобрести конкурентное преимущество при завоевании растущего российского рынка, который для многих западных компаний сегодня представляет одно из приоритетных направлений развития. При этом поддержка администрации Ленинградской области, а также другие, перечисленные выше, преимущества Северной столицы объясняют активность производителей именно здесь.
Вот некоторые из отечественных и зарубежных компаний, чьи производства строятся и проектируются в Петербурге и области в настоящее время (данные компании GVA Sawyer):

• В промзоне Шушары строятся автомобильные заводы компаний Toyota и General Motors, в ближайшее время планируется начать строительство завода Nissan. Предполагаемые сроки ввода заводов – 2008–2009 гг.
• Компании Suzuki Motor Corporation получила земельный участок под строительство завода площадью около 23 га в промышленной зоне «Шушары-2». Предполагаемый срок ввода завода – 2009 год.
• Кировский завод подписал с немецкой компанией Hormann-Rawema договор на проектирование нового литейного завода, который будет ориентирован на автопроизводителей. Новое производство расположится близ поселка Горелово Ломоносовского района Ленобласти.
• Светогорский ЦБК Выборгского района Ленинградской области планирует ввести в строй новое производство, которое позволит увеличить переработку древесины. Новое производство – завод беленой химико-термомеханической массы – планируется ввести в строй уже в этом году.

Компаниями нередко принимаются решения о расширении своих производств. Так, весной нынешнего года стало известно о решении General Motors увеличить мощности строящегося в Шушарах завода с 30 до 70 тыс. автомобилей в год. О расширении производства в Ленинградской области в начале лета объявила и компания Nokian Tyres, производственные площади завода которой к 2008 году планируется увеличить на 33 тыс. кв. м, в результате чего производительность завода во Всеволжске увеличится с 4 млн. до 10 млн. шин в год. Компания «Вимм Билль Дан», выпускающая молочные продукты, планирует расширить уже действующее на «Парнасе» производство, вложив в расширение около $100 млн.

Спрос
На сегодняшний день сложно оценить характер и структуру спроса на производственную недвижимость – этот рынок находится в стадии формирования, оставаясь очень закрытым. Покупка или аренда крупных производственных помещений по большей части осуществляется на основе личных контактов и договоренностей, без привлечения консалтинговых компаний.
Спрос на производственные площади в помещениях советской и дореволюционной постройки формируется небольшими компаниями, которые не могут себе позволить строительство помещения для собственных нужд да и не нуждаются в нем. На территориях бывших промзон после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций формируются так называемые индустриальные парки. По данным управляющей компании «Praktis. Управление и эксплуатация», таких комплексов, которые отличает централизованное управление, сегодня в Петербурге насчитывается около 20. На их площадях чаще всего размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, сборочные цеха IT-компаний, производители упаковки и т. д.
Также старые промышленные площади интересны инвесторам с точки зрения их перепрофилирования, а также сноса и нового строительства на освободившихся площадях – спросом такого рода пользуются промышленные постройки вблизи центра города. Эксперты рынка отмечают, что сегодня все еще актуальна проблема рейдерских захватов, хотя основной пик активности в сфере «недружественных поглощений» наблюдался, по мнению аналитиков Becar Commercial Property SPb, 2–3 года назад. Сегодня же сохранившиеся предприятия готовятся к возможному вторжению, заранее принимая меры по защите предприятия. Впрочем, в случае разработки рейдерами новых схем захвата не исключен новый всплеск поглощений.
Что касается промышленных комплексов современной постройки, то их предложение крайне ограничено, и все они заняты производителями, для которых они были построены. По данным GVA Sawyer, пустующих производственных помещений высокого уровня в настоящее время фактически нет.
Выбор местоположения для размещения производства обусловлен оптимизацией грузопотоков предприятия: в связи с этим большим спросом пользуются земельные участки вблизи автомобильных и железнодорожных магистралей. Интересны инвесторам также территории вдоль строящейся КАД, однако сдерживающим фактором развития этих территорий являются проблемы их инженерного обеспечения и недостаток транспортных развязок и подъездных путей. Обеспеченность коммуникациями играет большую роль при выборе участка, поэтому во многих случаях оптимальным является размещение производства на территории сложившейся промзоны.

Ставки, инвестиции
По данным GVA Sawyer, ставки аренды производственных помещений в текущем году находятся в следующих диапазонах:

• класс В – $80–125/кв. м в год (triple net);
• класс С – $60–90/кв. м в год.

По данным Becar Commercial Property SPb, стоимость продажи помещений старой постройки составляет от $500 до $1200, для современных промышленных площадей цена продажи находится в диапазоне от $1000 до $2000 в год.
Как сообщают в Knight Frank St.Petersburg, с целью поощрения инвесторов правительство Санкт-Петербурга установило для зон «Предпортовоя-3», «Шушары», «Металлострой» и «Конная Лахта» минимальную по городу кадастровую стоимость земли – 750 руб./кв. м (земельный налог составляет 1,5 % от этой суммы). Администрация Ленобласти предоставляет инвесторам льготы по налогу на прибыль в размере 4%, в результате ставка составляет 13,5%.
По данным специалистов Astera Oncor, стоимость земельных участков под промышленные объекты находится в пределах от $50 до $400/кв. м в зависимости от местоположения и наличия инженерной подготовки. Самая высокая стоимость у земельных участков в непосредственной близости к КАД.

Тенденции

• Одной из тенденций развития рынка коммерческой недвижимости является развитие проектов индустриальных парков – профессионально управляемых промышленных зон, включающих также офисную и складскую функции. Такие комплексы, как правило, располагаются на территориях бывших крупных производств и рассчитаны на предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет возможности построить собственный объект.
• В строящиеся и проектируемые логистические комплексы нередко включаются производственные корпуса. Как правило, арендаторы или покупатели таких помещений определяются заранее, чтобы строительство велось с учетом их требований.
• На территории Ленинградской области активно развивается автомобильная промышленность – западные концерны размещают здесь свои производства, чтобы не упустить возможности захватить долю растущего российского авторынка, становящегося все более конкурентным.
• Выводимые из центра города предприятия, а также новые производства образуют на окраинах города и за его пределами промышленные зоны современного стандарта.

Прогноз
Рынок промышленной недвижимости является весьма инертным и находится в сильной зависимости от развития экономики, а строительство промышленных объектов является сложным процессом, требующим большого профессионализма девелопера. Однако можно ожидать, что при сохранении сложившейся благоприятной экономической обстановки в ближайшие годы в Ленинградской области промышленность будет развиваться, а с ней будет расти и сегмент индустриальной недвижимости. В скором времени в развивающихся промзонах ожидается появление современных производственно-складских комплексов, работающих на рынок, что, в свою очередь, привлечет туда новых производителей. С ростом конкуренции и приближением насыщения в других сегментах коммерческой недвижимости девелоперы будут все охотнее браться за промышленные объекты, приобретая все больше опыта в этой области.

Примеры крупных иностранных предприятий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области 
 

Источник: GVA Sawyer / Source: GVA Sawyer