Стройка века

Олимпийский резерв

После того как Сочи был назван столицей зимних Олимпийских игр 2014 года, внимание инвесторов устремилось в этот город: зазвучали заявления о строительстве комплексов жилой и коммерческой недвижимости. К сожалению, не многие из заявленных частных проектов успели войти в стадию реализации: бурный подъем рынка, сопровождавшийся стремительным ростом цен на землю и жилую недвижимость, быстро сменился упадком, вызванным резким оттоком спроса из-за взвинченных цен. Это привело к стагнации рынка и отсутствию сделок по купле-продаже. В результате девелоперские проекты, даже включающие жилую составляющую, стали рискованными, и девелоперы взяли тайм-аут. Что касается непосредственно олимпийских объектов, то, по утверждению пресс-службы ГК «Олимпстрой», их строительство ведется в соответствии с графиком. Не усмотрела значительных отклонений и координационная комиссия Международного олимпийского комитета, посетившая в мае текущего года олимпийскую стройку.

По оценкам правительства России, стоимость всех олимпийских объектов и инфраструктуры составит 206 млрд руб., из которых на долю бюджета придется 118 млрд руб., остальное финансирование будет осуществляться за счет частных инвесторов. Впрочем, как отмечают в пресс-службе ГК «Олимпстрой», «цифры инвестиций динамично меняются, нередко в сторону уменьшения, поэтому называть любые параметры сейчас некорректно».

Ряд объектов олимпийского строительства уже нашли своих «ответственных исполнителей», среди которых объединение «Ингеоком», которое выиграло конкурс на строительно-монтажные работы по возведению ледового дворца спорта на 12 тыс. мест в Имеретинской низменности, ОАО «Газпром» (лыжный комплекс на 16 тыс. мест и гостиничный 4-звездочный комплекс на 400 номеров на вершине хребта «Псехако» в Сочинском национальном парке), белорусская компания «Трайпл» (строительство биатлонного комплекса, включающего трассы и стадион с трибунами на 20 тыс. мест), компания по девелопменту горнолыжного курорта «Роза Хутор» (Горная олимпийская деревня на 2,6 тыс. мест, горнолыжный центр на 18 тыс. мест на хребте Аигба, урочище «Роза Хутор», сноуборд-парк на 15 тыс. мест, фристайл-центр на 14 тыс. мест) и др.

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости Сочи находится на начальном этапе формирования, и кризис не способствует его переходу на следующий этап. По данным Knight Frank, в городе преобладают офисные площади во встроенно-пристроенных помещениях, на первых этажах жилых домов. На середину 2009 года эксперты компании насчитали в городе всего 7 действующих качественных БЦ, суммарная офисная площадь которых составляет около 30 тыс. кв. м. На офисы класса В+ приходится около 20 тыс. кв. м, офисы класса В- занимают около 10 тыс. кв. м. Офисы класса А на рынке на текущий момент не представлены: несмотря на позиционирование региональными девелоперами объектов в классе А, большинство зданий не соответствуют необходимым требованиям классификации.

По данным Macon Realty Group, в городе в стадии строительства находятся 2 объекта класса А (МФК «Сочи-Сити» и торгово-офисный центр «Спутник»), общая площадь которых составляет 46 тыс. кв. м и 2 объекта класса В общей площадью 9,9 тыс. кв. м. Предположительно реализация всех начатых проектов завершится к 2012 году. В результате объем предложения офисов класса А и В приблизится к 80 тыс. кв. м.

Потенциальными потребителями качественных офисных площадей в Сочи могут выступать в первую очередь представители туристического бизнеса, транспортные, строительные, страховые, телекоммуникационные и другие компании. Сейчас спрос на офисные площади почти отсутствует – потенциальные арендаторы и покупатели заняли выжидательную позицию. По данным Macon Realty Group, в настоящий момент для объектов класса А и В показатель вакантных площадей составляет 30%. В компании отмечают, что наибольшим спросом пользуются небольшие помещения – 28–35 кв. м. В то же время большинство качественных объектов предполагает аренду площадей от 40 кв. м и выше, в среднем 50–80 кв. м – такие площади нередко остаются пустыми.

Уровень арендных ставок на качественные офисные помещения в Сочи, по данным Knight Frank, в конце 2008 – начале 2009 года находился в диапазоне $525–680/кв. м в год (включая операционные расходы, без НДС). В настоящее время продолжается снижение ставок. Официальное снижение достигает 20%, в ходе переговоров фактическое снижение ставок может достигать 40–50%. Максимальное снижение арендных ставок, по данным Knight Frank, произошло в бизнес-центрах с наименьшими показателями заполняемости. Так, в БЦ «Пять колец» ставки снизились на 70% (с 5 до 1,5 тыс. руб./кв. м в мес.), в БЦ «Горький-центр» – на 30% (с 2320 до 1625 руб./кв. м в мес.).

Торговая недвижимость

На сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости практически не развит. Основная масса предложения – это объекты рыночного типа. По мнению экспертов Blackwood, даже современные объекты – «Новый Век», «Гагаринский» и «Александрия» – можно лишь условно назвать близкими к профессиональным: они характеризуются небольшими размерами, большим количеством мелких секций, недостаточной проработкой концепции и подбора арендаторов.

Анализ емкости рынка торговых помещений Сочи позволяет говорить о нехватке качественных торговых объектов – по оценкам специалистов Knight Frank, на сегодняшний день недостаток торговых помещений в городе составляет 80–100 тыс. По данным компании, общий объем строящихся и проектируемых торговых объектов составляет более 400 тыс. кв. м, среди них – «Сочи-Сити», ТЦ на Гагарина, реконструкция ТД ЦУМ и др. Большинство торговых центров планируется развивать в составе многофункциональных проектов. С большой долей вероятности к 2014 году будет введено чуть больше 200 тыс. кв. м.

В условиях финансового кризиса активность ритейлеров снизилась. С рынка ушли многие слабые арендаторы – небольшие местные компании, управляющие мультибрендовыми магазинами и торгующие товарами часто непонятного происхождения. Среди брендовых магазинов (в т. ч. управляемых по франчайзингу) и магазинов федеральных сетей ситуация более стабильная, большинство таких арендаторов сохранило свои места в ТРЦ. По данным компании, в среднем торговые центры Сочи сейчас заполнены на 90%. По мнению специалистов Blackwood, многим международным и федеральным торговым сетям неинтересно размещение в непрофессиональных объектах низкого качества, которые сегодня преобладают в городе, даже если помещения в таких комплексах можно арендовать по крайне низкой ставке.

Ставка аренды зависит от сезона и не поддается единой оценке. После объявления города столицей зимних Олимпийских игр ставки начали интенсивный рост, однако в сентябре началось их снижение. По данным Macon Realty Group, снижение на сегодня составило от 5 до 30% для различных торговых объектов. В среднем, по данным Blackwood, ставки аренды в современных ТЦ Сочи сегодня около $100/кв. м в год для якорных арендаторов и $300–400/кв. м в год для арендаторов торговой галереи.

Складская недвижимость

Сегмент складской недвижимости в Сочи остается совершенно неразвитым. Все предназначенные для хранения сооружения, будучи построенными в основном 15–20 и более лет назад, относятся к классам С и ниже. Из заявлений о складском строительстве в окрестностях южной столицы можно назвать распределительный центр компании Parkridge Holdings в 200 км от Сочи по трассе E97 площадью более 150 тыс. кв. м, однако сегодня судьба приостановленного проекта не определена. Есть еще несколько проектов, но все они относятся к соседним с городом региональным центрам, например, проект офисно-складского комплекса компании Megalogix в Ростовской области (в марте 2009 года введена в эксплуатацию первая фаза площадью 86,8 тыс. кв. м, на очереди вторая фаза площадью почти 110 тыс. кв. м).

Как отмечают в компании «Эспро Деве­лопмент», склады в Сочи не очень нужны, пока развивается складская инфраструктура в более крупных южных региональных цент­рах – Краснодаре, Ростове, Минеральных Водах. Именно через эти города и распределительные центры и будет обслуживаться регион Сочи.

По данным Knight Frank, ставки арен­ды складских площадей класса С в Красно­дарском крае составляют 225–350 руб./кв. м в месяц для отапливаемых помещений и 150–250 руб./кв. м в месяц для неотапливаемых, при этом ставки чаще всего включают все платежи и налоги. С приближением к Сочи ставки, как правило, тяготеют к нижним границам этих диапазонов.

Гостиничная недвижимость

Санаторно-курортный комплекс Сочи включает около 600 различных учреждений (санатории, оздоровительные комплексы, пансионаты, дома отдыха, отели, туристические базы, частные гостиницы), что составляет около 50% всего курортного потенциала Краснодарского края. По данным Macon Realty Group, официально в г. Сочи классифицировано 126 средств размещения, из которых к категории 5*принадлежит 4 объекта (213 номеров), 4* – 15 объектов (1773 номера), 3* – 53 объекта (6390 номеров), 2* – 40 объектов (6269 номеров), 1* – 15 объектов.

К категории 5* относятся гостиницы «Гранд Отель SPA Родина» и «Гранд Отель Поляна», санатории «Черноморье» и «Одиссея», к категории 4* – отели «Прес­тиж», «Radisson SAS Лазурная», «Radisson SAS Пик Отель» и другие.

На протяжении последних нескольких лет Сочи лидировал среди черноморских курортов по числу туристов, а туристический поток в Сочи постоянно рос, увеличившись с 2005 по 2008 год почти в полтора раза, достигнув 4,4 млн человек. После кризиса же турпоток заметно сократился. Кроме того, как отмечают в Knight Frank, опережающий рост предложения мест в гостиницах и аналогичных средствах размещения привел к постепенному снижению в последние годы показателя среднегодовой загрузки. По данным компании, в период с июля по сентябрь загрузка коллективных средств размещения в Сочи достигает 90–95%, однако в зимние месяцы значение этого показателя снижается до 15–20%. По наблюдениям экспертов Blackwood, менее подвержены фактору сезонности санаторно-курортные комплексы, специализирующиеся на оказании лечебно-профилактических услуг и располагающие развитой медицинской базой – среднегодовая загрузка таких комплексов составляет от 40 до 70%.

В ожидании Олимпийских игр в Сочи планируется реализация ряда масштабных проектов, благодаря которым предполагается увеличить номерной фонд курорта на 12 тыс. гостиничных мест. По данным Macon Realty Group, несколько гостиничных объектов категорий 4*и 5* уже строятся, по более чем 15 объектам ведется проектирование. Если все заявленные проекты будут реализованы, то к 2014 году обеспеченность туристов номерным фондом высоких категорий составит 1,3 номера на 1000 человек, что более чем в четыре раза выше нынешнего показателя, хотя и ниже показателя развитых мировых курортов. Однако планам строительства с большой долей вероятнос­ти помешает сложившаяся экономическая ситуация.

Говоря о стоимости проживания в гостиницах города, приходится констатировать, что цены на номера, как правило, не соответствуют качеству номерного фонда и предоставляемых услуг. По данным Blackwood, размещение в объектах 1* обойдется в среднем в 1700 руб. в сутки за человека в стандартном номере и 2200 руб. в номере повышенной комфортности, в объектах 2* – 1800 и 2300 руб. в сутки за человека, в объектах 3* – 1900 и 2600 руб. в сутки за человека. Размещение в объектах категории 4* и 5* обходится уже значительно дороже. Средняя стоимость стандартного номера в объектах 4* составляет 3300 руб. в сутки за человека, в объектах категории 5* – 4050 руб. в сутки за человека.