Управление рисками при инвестировании в недвижимость

Риск – дело благородное
Все производители стараются минимизировать риск и максимизировать прибыль. Но в то же время чем ниже уровень риска, тем ниже вероятность получить высокую прибыль. Зависимость между этими факторами прямо пропорциональна, но избежать риска в принципе невозможно, так как не существует его нулевого уровня. Поэтому задача предпринимателя, согласно теории рисков, – не минимизировать риск в чистом виде, а найти оптимальное соотношение между уровнем риска принимаемого решения и прибыльностью его результата.
Под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем части своих ресурсов, вероятность недополучения доходов или появления дополнительных расходов в результате проведения определенной финансовой и производственной стратегии. Сущность риска состоит в возможности отклонения полученного результата от запланированного. Более того, правомерно говорить о риске упущенной возможной выгоды, т. е. риске косвенного (побочного) финансового ущерба (неполученная прибыль) в результате того, что какое-либо мероприятие не было проведено или была остановлена хозяйственная деятельность. Следовательно, риск как элемент хозяйственного решения может быть определен следующим образом – это ситуативная характеристика деятельности любого субъекта рыночных отношений, отображающая неопределенность ее исхода и возможные неблагоприятные (или, напротив, благоприятные) последствия в случае неуспеха (или успеха).
Таким образом, риск – это возможность нежелательного события. Следует отличать плохие события от событий, лишь при некоторых обстоятельствах приводящих к плохому результату (причинных событий). Первые всегда являются нежелательными для рассматриваемого объекта. Вторые сами по себе не являются негативными и необязательно влекут за собой плохие последствия.
С научной точки зрения финансовый риск – абсолютная (относительная) величина или вероятностный показатель возможных потерь экономического субъекта в заданных условиях в течение заданного периода времени в будущем. Под экономическим субъектом подразумевается коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель. Под потерями подразумевается уменьшение прибыли (увеличение убытков) и/или уменьшение размера собственных средств субъекта. Абсолютная величина потерь выражается в денежной сумме. Относительная величина потерь может быть выражена в процентном отношении к собственным средствам, активам. В качестве вероятностного показателя возможных потерь используют стандартное отклонение, дисперсию, коэффициент вариации. Следует отметить, что в рамках общепринятой терминологии риском называют как вероятностные показатели неблагоприятного события (реже), так и масштабную величину подверженности субъекта неблагоприятным событиям (чаще). Это обстоятельство вносит некоторую терминологическую путаницу. Правильнее было бы называть риском вероятностные показатели неблагоприятного события, а масштабный показатель называть позицией.
При инвестировании в недвижимость для инвестора всегда нежелательны три вещи:

•  незапланированный отток кредитных средств и/или клиентов; 
•  уменьшение чистой прибыли; 
•  снижение рыночной стоимости здания как бизнеса.

Теоретически эти события независимы, т. е. каждое из них может возникнуть при отсутствии других и, приняв широкие масштабы, привести к банкротству. На практике одно событие влечет за собой другое.
Итак, на самом верхнем уровне абстракции существуют три вида рисков – по одному для каждого плохого события. Однако для принятия важных управленческих решений такой простой классификации недостаточно – ее нужно детализировать. При этом желательно придерживаться общеупотребительной терминологии и способов классификации рисков (общепринятой классификации рисков пока нет, но определения некоторых их видов в литературе уже устоялись).
Говоря о видах инвестиционного риска, почти всегда имеют в виду причинные события и используют семантическую конструкцию «риск такого-то причинного события». К сожалению, в экономической литературе нет единой методологии изучения рисков. Каждый автор предлагает свою систему рисков и показателей их оценки. Это приводит к тому, что схожие типы рисков по-разному определяются и, соответственно, оцениваются. На взгляд авторов, изучение мелких рисков или специфических рисков не имеет большого практического применения, т. к. такие риски инвестор исследует самостоятельно, исходя из конкретных условий. Поэтому за основу изучения были взяты основные виды рисков, которые несут большинство инвесторов независимо от профиля деятельности.
Риски при инвестировании в недвижимость: классификация
Любое коммерческое предприятие в своей деятельности постоянно сталкивается с различными рисками, т. е. угрозами финансовых потерь под воздействием внутренних и внешних факторов.
В общем случае существенные факторы рисков при инвестировании в недвижимость могут быть разделены на внутренние и внешние. Внутренние факторы рисков возникают в результате деятельности инвестора и зависят от характера инвестиций. К таким факторам можно отнести, в частности:

• неэффективную структуру активов, пассивов, собственного капитала инвестора;
• неэффективные выработанные стратегию и политику, в том числе неверные оценки размеров и степени рисков, ошибочные решения, неверное определение условий и сроков инвестирования, отсутствие должного контроля за расходами и потерями и т. п.; 
•  недостаточный профессионализм инвестора; 
•  неудовлетворительное обеспечение информационной, финансовой и иной безопасности инвестора; 
•  возможность сбоя в компьютерных системах, потерь документов, несвоевременного и неверного проведения бухгалтерских проводок (особенно для институциональных инвесторов);
•  отсутствие полной гарантии от злоупотреблений и мошенничества со стороны сотрудников инвестора (особенно для институциональных инвесторов).

Внешние факторы (источники) рисков – это потенциально неблагоприятные явления, происходящие во внешней среде и не зависящие от деятельности инвесторов. К подобным факторам можно отнести:

• политические;
•  социальные;
•  правовые; 
•  общеэкономические и финансовые;
•  конкурентные (давление со стороны других участников финансовых рынков); 
•  информационные; 
•  стихийные бедствия, а также грабежи, аварии, пожары и т. п.

Уровень (степень) рисков определяется тремя понятиями:

1. Полный риск – предполагает потери, равные или сравнимые с вложениями. Такие риски понесли бы инвесторы башен-близнецов в Нью-Йорке при условии отсутствия страховки. 
2.  Умеренный риск – соответствует потере небольшой (примерно до 30%) части суммы, затраченной инвестором на «вход в проект»/приобретение здания. 
3.  Низкий риск – позволяет инвестору получать высокую или приемлемую прибыль практически без потерь.

Также можно выделить риск по видам недвижимости (разные сегменты находятся в разных циклах); риск по видам пользователей (корпоративный клиент, частное лицо и т. д.); риски, связанные с конкретными видами финансовых инструментов инвестирования (кредит, вексель, долговое обязательство, инвестиционный контракт, ПИФ, форвард и пр.) и банковских операций (кредитный, инвестиционный, валютный). Совокупный инвестиционный риск показывает полную величину риска инвестора.
Среди множества финансовых рисков в сфере инвестирования в недвижимость можно выделить следующие риски:

1. Риск несбалансированной ликвидности. Потери, которые могут возникнуть в ситуации, когда инвестор вынужден привлекать для обеспечения ликвидности объектов дополнительные средства под более высокий процент, чем обычно.
2. Рыночный риск. Возможные потери от колебания рыночной стоимости объектов, из которых сформированы активы инвестора.
3. Валютный риск. Потери инвестора как результат колебания курсов валют. 
4. Риск недополучения прибыли (риск упущенной финансовой выгоды). Возможное уменьшение чистой прибыли в результате внезапного изменения законодательства, экономических условий, других внешних или внутренних факторов. 
5.  Риск неплатежеспособности. Потери, которые возникают в результате реакции рынка на деятельность инвестора.
6. Риск процентной ставки. Потери от воздействия движения рыночных процентных ставок на прибыль и капитал.
7. Операционный риск. Потери, связанные с ошибками и другими нарушениями при проведении операций.

Также можно выделить риски инвестирования в готовые объекты (эксплуатации здания, маркетинговой политики), риски девелопмента зданий (организационно-правовые, рыночные).
По словам Андрея Прокофьева, управляющего партнера «Конкордия Эссет Менеджмент», хотя каждый инвестор классифицирует риски самостоятельно, в своей компании они определяют их вид и значимость следующим образом:

• наиболее трудно регулируемыми мы считаем организационно-правовые риски. То есть риск неполучения в срок всех согласований и утверждений, что затягивает начало строительства и увеличивает срок всего проекта в целом; 
•  все риски, связанные с финансовым состоянием застройщика, – риск увеличения сроков строительства и, соответственно, уменьшение планируемой доходности; 
• рыночный риск – ошибки маркетинговой политики, касающиеся неверного построения ценовой политики и ошибочного определения концепции проекта.

Различные виды финансовых рисков взаимосвязаны. Так, например, валютный риск можно рассматривать как разновидность рыночного риска. Возможность внезапного изменения законодательства порождает одновременно риск упущенной финансовой выгоды и валютный риск (опосредованно через влияние на курс национальной валюты). Такие различные по силе и характеру взаимосвязи осложняют анализ и контроль финансовых рисков. Ранжирование рисков в порядке важности для конкретного инвестора определяется величиной возможных потерь и зависит от его специализации, характера деятельности, сегмента рынка и других индивидуальных особенностей.

В первой части статьи мы попытались охарактеризовать основные группы рисков, встречающихся при инвестировании в недвижимость. Материал следующего номера осветит более подробно методики оценки инвестиционных рисков и методы их минимизации.