Новости
Компании
Назад
30 Ноября 2009, 21:00
Обзор гостиничного рынка Москвы
Московский рынок гостиниц оказался наиболее «пострадавшим» среди гостиничных рынков европейских городов – на это в первую очередь указывают цифры снижения стоимости номера. Однако столичный рынок был значительно «перегрет» – до мая 2008 года в городе были такие завышенные цены на услуги размещения, какие не снились ни одной европейской столице.
Москва довольно долго удерживала титул самого дорогого в Европе города для туристов, чему в немалой степени способствовала стоимость услуг размещения в отелях города. Под влиянием кризиса цены номеров в столичных гостиницах вышли из разряда пугающих, приблизившись к европейским. Эксперты называют этот факт позитивным для развития туризма в Москве и России в целом. Но это развитие тормозится по ряду причин: не хватает упрощения процедуры получения российской визы, развитой инфраструктуры, ну и конечно, качественных отелей экономсегмента. Последних в российской столице буквально единицы, да и те по стоимости номера к бюджетному сегменту даже сейчас можно отнести с большой натяжкой.
Согласно планам московского правительства, в текущем году в Москве должна быть построена 21 гостиница, а до 2025 года власти ожидают увеличения столичного номерного фонда на 300 гостиниц (сейчас, по официальным данным, их в Москве насчитывается 246).
До сих пор реальные темпы ввода отелей в Москве значительно отставали от официальных планов, и эксперты не ожидают изменения ситуации. Участники рынка скептически смотрят на планы правительства и не надеются на реальную помощь властей в реализации гостиничных проектов.
В марте 2009 года стало известно об очередной попытке московских властей привлечь инвестиции в сегмент гостиниц: правительство столицы приняло решение о создании ОАО «Гостиничная компания», которое объединит принадлежащие городу гостиничные активы. Город будет владеть 49% акций холдинга, а 51% акций ОАО «Гостиничная компания» будет принадлежать инвестору, которого департамент имущества столицы намерен привлечь после ревизии профильного имущества. В уставной капитал «Гостиничной компании» предполагается внести принадлежащие городу акции в 17 гостиничных предприятиях Москвы, в том числе 100% «ГАО "Москва"», 51% «Интур-Ренессанса», 50% ООО «Славянская гостиница и деловой центр», 49% «ДекМос» (ведет реконструкцию гостиницы «Москва»), 30% «СП «Метрополь», 100% ОАО «Гостиница "Россия"» и др.
Неопределенная финансовая ситуация ведет к переносу ввода в эксплуатацию гостиничных объектов. Так, осенью стало известно о продлении строительства (реконструкции) сразу трех знаковых для столицы проектов – гостиниц «Украина», «Москва», «Пекин». Запланированное на текущий год открытие бывшей «Украины» перенесено на первую половину 2010 года. В очередной раз отложено открытие гостиницы «Москва», реконструкция которой ведется с 2003 года, – отель откроет свои двери не ранее 2011 года. Также еще на четыре года продлен срок реконструкции гостинично-офисного комплекса «Пекин» в центре Москвы – срок реализации инвестконтракта перенесен на 31 декабря 2013 года без применения штрафных санкций к инвестору. Инвестором проекта через ОАО «Бэйджинг-Инвест» является «Система-Галс».
Предложение
При оценке объема номерного фонда столицы эксперты расходятся в цифрах, особенно в отелях среднего сегмента (3*), объем которого варьируется от 9,6 тыс. номеров (данные GVA Sawyer) до 19,9 тыс. номеров (Ernst & Young). В отсутствие общепринятой классификации отелей такой разброс в цифрах не удивителен, однако лишь небольшая часть гостиниц, причисляемых их владельцами к категории 3*, соответствует представлениям иностранных гостей столицы о качественных недорогих отелях.
По гостиницам верхней категории (4–5*) разброс подсчетов гораздо менее значителен: их количество, по различным данным, составляет около 8 тыс. номеров. В текущих экономических условиях можно считать этот подсегмент рынка практически насыщенным, в отличие от качественного экономсегмента.
В 2009 году среди крупных открытий эксперты Jones Lang LaSalle Hotels называют отели Holiday Inn Moscow Simonovsky (Intercontinental Hotel Group, 4*, 217 номеров) и «Ibis Москва Павелецкая» (управление Accor Group, 3*, 147 номеров). Кроме того, к качественному номерному фонду добавилось 100 номеров открытой в 2008 году гостиницы «Аэростар» – теперь 4-звездочный отель на Ленинградском проспекте оперирует полным номерным фондом – 416 номеров.
Также в Москве открылся отель «Аквариум» на территории выставочного комплекса «Крокус Экспо» (независимое управление, 3*, 225 номеров), «Максима Панорама отель» на ул. Мастеркова, 4 (Maxima Hotels, 3*, 123 номера), отель-бутик «Кадашевская» (реконструкция, 4*, 35 номеров).
Из отелей, которые должны открыться до конца текущего года, можно назвать гостиницу «Аквамарин» в составе одноименного многофункционального проекта, развиваемого компанией AFI Development на Озерковской набережной (управление Africa-Israel Hotels, 4*, 159 номеров), а также Renaissance Moscow Monarch Center недалеко от стадиона «Динамо» (бренд Marriott International, управление Interstate Management Services, Inc., 4*, 266 номеров).
Среди крупных открытий, запланированных на 2010 год, можно назвать 5-зведочный отель класса де-люкс Radisson Royal Hotel, который откроется в здании гостиницы «Украина» (управление – Rezidor Hotel Group, 507 номеров и 38 апартаментов), Courtyard by Marriott Moscow Paveletskaya (4*, 170 номеров), InterContinental Moscow Tverskaya (5*, 205 номеров), гостиница Lotte Hotel Moscow на Новинском бульваре (5*, 304 номера) и др.
Как отмечают в AFI Development (в этом году компания открывает отель «Аквамарин»), вложения в девелопмент гостиниц окупаются не быстро, но инвестиции в гостиничную сферу Москвы, безусловно, оправданны, так как нехватка гостиниц, в особенности отелей бизнес-класса средней ценовой категории, на сегодня огромна, кроме того, в ситуации кризиса, когда все сектора недвижимости значительно «просели», гостиничный сектор остается наиболее стабильным доходным сегментом.
Что касается заявлений о новых гостиничных проектах, то их с начала кризиса практически нет: девелоперы, которые на момент кризиса имели возможность не начинать строительство, перевели свои проекты в разряд бумажных и отложили их до лучших времен.
Спрос
По данным Федеральной службы государственной статистики, по итогам первого полугодия 2009 года количество иностранных граждан, въезжающих в Россию, уменьшилось на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Основное снижение произошло за счет туризма: количество приезжающих с рекреационными целями сократилось на 15%, в то время как деловой поток стал меньше на 6%.
Загрузка московских гостиниц по итогам первых десяти месяцев 2009 года снизилась довольно значительно. По данным Ernst & Young, менее всего пострадали от снижения загрузки отели категории 4*: снижение составило 5% – с 71% в январе – октябре 2008 года до 66% в этом году. В сегменте 5* загрузка снизилась на 16% – с 64 до 49%, в сегменте 3* – с 63 до 55%, то есть на 8%.
По данным Jones Lang LaSalle Hotels, сентябрь оказался неплохим месяцем для московских отелей: в среднем загрузка гостиниц, соответствующих международным стандартам, оказалась всего на 4,3% меньше, чем в сентябре 2008 года, составив 72%, то есть ожидания об оживлении деловой активности с приходом осени оправдались. Как отмечают в компании, итоги сентября показывают, что люди возвращаются к привычной активности: снова проводятся деловые семинары, конференции и конгрессы. Хотя, конечно, число участников заметно сократилось за счет снижения количества людей, приезжающих от одной компании. Кроме того, уменьшилось среднее время пребывания в отеле, а также расходы на дополнительные услуги, траты в гостиничных ресторанах (снижение на 20–30%) и т. д.
Что касается интереса международных операторов к российскому рынку, то он сохраняется, однако с учетом отсутствия нового строительства этот интерес в ближайшее время будет удовлетворяться крайне выборочно, ведь появление новых гостиничных проектов зависит не столько от желания операторов ими управлять, сколько от готовности и возможности девелоперов их возводить.
Операторы, работающие на российском рынке, сохраняют оптимизм и заявляют о готовности расширять свою деятельность. Так, в компании The Rezidor Hotel Group считают, что существующие на российском рынке возможности перевешивают риски и что компании, ведущие деятельность в России, привычны к кризисным ситуациям, и это позволяет им быть более гибкими в неблагоприятных ситуациях. «В попытках использовать традиционные для других стран схемы ведения бизнеса можно только упустить время. Выигрышный способ ведения бизнеса – мыслить глобально и при этом соблюдать локальные правила игры», – уверены в компании.
В Accor Group отмечают, что Россия является наиболее населенной страной в Европе, при этом существует очевидная нехватка качественных гостиниц с международными брендами как в Москве, так и в Санкт-Петербурге и в крупнейших региональных центрах, поэтому планы компании по развитию в стране и не изменились, хотя, безусловно, темпы открытия отелей будут ниже, чем ожидалось.
Ставки, инвестиции
По наблюдениям экспертов DTZ, гостиницы верхнего и выше среднего сегментов в III квартале активно привлекали группы туристов, за счет чего им удалось избежать сильного снижения заполняемости, но что привело к значительному снижению среднего тарифа (ADR), а следовательно, и показателя выручки на номер (RevPAR). Наибольшее падение выручки, по данным компании, зафиксировано в люксовом сегменте и в высшем пределе верхнего сегмента, что неудивительно, так как гости продолжают более внимательно выбирать размещение, ориентируясь на доступный бюджет.
По данным Jones Lang LaSalle Hotels, средняя доходность на номер (по современным качественным отелям всех категорий) в сентябре 2009 года составила около $150, что на 43,2% меньше, чем в сентябре прошлого года. За девять месяцев 2009 года доходность в среднем составила $114,2, что на 49,5% ниже показателя RevPAR по итогам января – сентября 2008 года.
По данным Ernst & Young, средняя стоимость номера (ADR) – $162, или 5239 руб. для отелей категории 3* (падение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года достигло 39% в долларах и 19% в рублях). В категории 4* ADR – $197, или 6394 руб. (на 41% и на 20% ниже 2008 года соответственно), в категории 5* – $313, или 10 155 руб. (снижение на 33% и на 11%).
Что касается инвестиций в строительство гостиниц, то, по данным CB Richard Ellis, средняя цена создания отеля 3* – около 100–130 тыс. евро на номер, отеля категории 4* – около 150–250 тыс. евро, отель категории 5* невозможно построить меньше чем за 300 тыс. евро на номер.
«В Москве Ritz-Carlton обошелся своим владельцам около $1 млн на номер, но всех превзошел Barvikha Hotel & Spa – более $3 млн на номер», – рассказывают в компании.
Срок возврата инвестиций в девелопмент гостиницы, по данным экспертов рынка, составляет не менее 7–10 лет.
Тенденции
Стоимость номеров в московских отелях приближается к ценам на услуги размещения в европейских столицах.
Возобновление деловой активности осенью 2009 года позитивно отразилось на показателях загрузки московских отелей.
Отели оптимизируют ценообразование, предлагая базовый продукт по минимальной цене или, наоборот, включая в стоимость номера дополнительные услуги.
Приезжающие стали гораздо более внимательны к тратам: бывшие постояльцы люксовых отелей отдают предпочтение качественным отелям международных брендов средней категории.
Прогноз
Результаты III квартала 2009 года позволяют надеяться на стабилизацию показателей московских отелей. Эксперты не видят предпосылок для ухудшения ситуации на рынке гостиничных услуг, предполагая, что следующий год будет по меньшей мере не хуже текущего для операционных показателей гостиниц Москвы. Однако рынок недвижимости традиционно отстает от экономических изменений, поэтому ожидать быстрого возобновления строительства гостиниц при первых признаках выхода из кризиса не приходится.
В ближайший год продолжится выход на рынок строящихся сегодня гостиничных объектов, после чего, скорее всего, новые отели практически не будут выходить на рынок. Выразится ли это в повышении загрузки и возможности повышать цену на услуги размещения – будет зависеть от туристической и деловой активности, прогнозировать которую сегодня никто не берется.
Согласно планам московского правительства, в текущем году в Москве должна быть построена 21 гостиница, а до 2025 года власти ожидают увеличения столичного номерного фонда на 300 гостиниц (сейчас, по официальным данным, их в Москве насчитывается 246).
До сих пор реальные темпы ввода отелей в Москве значительно отставали от официальных планов, и эксперты не ожидают изменения ситуации. Участники рынка скептически смотрят на планы правительства и не надеются на реальную помощь властей в реализации гостиничных проектов.
В марте 2009 года стало известно об очередной попытке московских властей привлечь инвестиции в сегмент гостиниц: правительство столицы приняло решение о создании ОАО «Гостиничная компания», которое объединит принадлежащие городу гостиничные активы. Город будет владеть 49% акций холдинга, а 51% акций ОАО «Гостиничная компания» будет принадлежать инвестору, которого департамент имущества столицы намерен привлечь после ревизии профильного имущества. В уставной капитал «Гостиничной компании» предполагается внести принадлежащие городу акции в 17 гостиничных предприятиях Москвы, в том числе 100% «ГАО "Москва"», 51% «Интур-Ренессанса», 50% ООО «Славянская гостиница и деловой центр», 49% «ДекМос» (ведет реконструкцию гостиницы «Москва»), 30% «СП «Метрополь», 100% ОАО «Гостиница "Россия"» и др.
Неопределенная финансовая ситуация ведет к переносу ввода в эксплуатацию гостиничных объектов. Так, осенью стало известно о продлении строительства (реконструкции) сразу трех знаковых для столицы проектов – гостиниц «Украина», «Москва», «Пекин». Запланированное на текущий год открытие бывшей «Украины» перенесено на первую половину 2010 года. В очередной раз отложено открытие гостиницы «Москва», реконструкция которой ведется с 2003 года, – отель откроет свои двери не ранее 2011 года. Также еще на четыре года продлен срок реконструкции гостинично-офисного комплекса «Пекин» в центре Москвы – срок реализации инвестконтракта перенесен на 31 декабря 2013 года без применения штрафных санкций к инвестору. Инвестором проекта через ОАО «Бэйджинг-Инвест» является «Система-Галс».
Предложение
При оценке объема номерного фонда столицы эксперты расходятся в цифрах, особенно в отелях среднего сегмента (3*), объем которого варьируется от 9,6 тыс. номеров (данные GVA Sawyer) до 19,9 тыс. номеров (Ernst & Young). В отсутствие общепринятой классификации отелей такой разброс в цифрах не удивителен, однако лишь небольшая часть гостиниц, причисляемых их владельцами к категории 3*, соответствует представлениям иностранных гостей столицы о качественных недорогих отелях.
По гостиницам верхней категории (4–5*) разброс подсчетов гораздо менее значителен: их количество, по различным данным, составляет около 8 тыс. номеров. В текущих экономических условиях можно считать этот подсегмент рынка практически насыщенным, в отличие от качественного экономсегмента.
В 2009 году среди крупных открытий эксперты Jones Lang LaSalle Hotels называют отели Holiday Inn Moscow Simonovsky (Intercontinental Hotel Group, 4*, 217 номеров) и «Ibis Москва Павелецкая» (управление Accor Group, 3*, 147 номеров). Кроме того, к качественному номерному фонду добавилось 100 номеров открытой в 2008 году гостиницы «Аэростар» – теперь 4-звездочный отель на Ленинградском проспекте оперирует полным номерным фондом – 416 номеров.
Также в Москве открылся отель «Аквариум» на территории выставочного комплекса «Крокус Экспо» (независимое управление, 3*, 225 номеров), «Максима Панорама отель» на ул. Мастеркова, 4 (Maxima Hotels, 3*, 123 номера), отель-бутик «Кадашевская» (реконструкция, 4*, 35 номеров).
Из отелей, которые должны открыться до конца текущего года, можно назвать гостиницу «Аквамарин» в составе одноименного многофункционального проекта, развиваемого компанией AFI Development на Озерковской набережной (управление Africa-Israel Hotels, 4*, 159 номеров), а также Renaissance Moscow Monarch Center недалеко от стадиона «Динамо» (бренд Marriott International, управление Interstate Management Services, Inc., 4*, 266 номеров).
Среди крупных открытий, запланированных на 2010 год, можно назвать 5-зведочный отель класса де-люкс Radisson Royal Hotel, который откроется в здании гостиницы «Украина» (управление – Rezidor Hotel Group, 507 номеров и 38 апартаментов), Courtyard by Marriott Moscow Paveletskaya (4*, 170 номеров), InterContinental Moscow Tverskaya (5*, 205 номеров), гостиница Lotte Hotel Moscow на Новинском бульваре (5*, 304 номера) и др.
Как отмечают в AFI Development (в этом году компания открывает отель «Аквамарин»), вложения в девелопмент гостиниц окупаются не быстро, но инвестиции в гостиничную сферу Москвы, безусловно, оправданны, так как нехватка гостиниц, в особенности отелей бизнес-класса средней ценовой категории, на сегодня огромна, кроме того, в ситуации кризиса, когда все сектора недвижимости значительно «просели», гостиничный сектор остается наиболее стабильным доходным сегментом.
Что касается заявлений о новых гостиничных проектах, то их с начала кризиса практически нет: девелоперы, которые на момент кризиса имели возможность не начинать строительство, перевели свои проекты в разряд бумажных и отложили их до лучших времен.
Спрос
По данным Федеральной службы государственной статистики, по итогам первого полугодия 2009 года количество иностранных граждан, въезжающих в Россию, уменьшилось на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Основное снижение произошло за счет туризма: количество приезжающих с рекреационными целями сократилось на 15%, в то время как деловой поток стал меньше на 6%.
Загрузка московских гостиниц по итогам первых десяти месяцев 2009 года снизилась довольно значительно. По данным Ernst & Young, менее всего пострадали от снижения загрузки отели категории 4*: снижение составило 5% – с 71% в январе – октябре 2008 года до 66% в этом году. В сегменте 5* загрузка снизилась на 16% – с 64 до 49%, в сегменте 3* – с 63 до 55%, то есть на 8%.
По данным Jones Lang LaSalle Hotels, сентябрь оказался неплохим месяцем для московских отелей: в среднем загрузка гостиниц, соответствующих международным стандартам, оказалась всего на 4,3% меньше, чем в сентябре 2008 года, составив 72%, то есть ожидания об оживлении деловой активности с приходом осени оправдались. Как отмечают в компании, итоги сентября показывают, что люди возвращаются к привычной активности: снова проводятся деловые семинары, конференции и конгрессы. Хотя, конечно, число участников заметно сократилось за счет снижения количества людей, приезжающих от одной компании. Кроме того, уменьшилось среднее время пребывания в отеле, а также расходы на дополнительные услуги, траты в гостиничных ресторанах (снижение на 20–30%) и т. д.
Что касается интереса международных операторов к российскому рынку, то он сохраняется, однако с учетом отсутствия нового строительства этот интерес в ближайшее время будет удовлетворяться крайне выборочно, ведь появление новых гостиничных проектов зависит не столько от желания операторов ими управлять, сколько от готовности и возможности девелоперов их возводить.
Операторы, работающие на российском рынке, сохраняют оптимизм и заявляют о готовности расширять свою деятельность. Так, в компании The Rezidor Hotel Group считают, что существующие на российском рынке возможности перевешивают риски и что компании, ведущие деятельность в России, привычны к кризисным ситуациям, и это позволяет им быть более гибкими в неблагоприятных ситуациях. «В попытках использовать традиционные для других стран схемы ведения бизнеса можно только упустить время. Выигрышный способ ведения бизнеса – мыслить глобально и при этом соблюдать локальные правила игры», – уверены в компании.
В Accor Group отмечают, что Россия является наиболее населенной страной в Европе, при этом существует очевидная нехватка качественных гостиниц с международными брендами как в Москве, так и в Санкт-Петербурге и в крупнейших региональных центрах, поэтому планы компании по развитию в стране и не изменились, хотя, безусловно, темпы открытия отелей будут ниже, чем ожидалось.
Ставки, инвестиции
По наблюдениям экспертов DTZ, гостиницы верхнего и выше среднего сегментов в III квартале активно привлекали группы туристов, за счет чего им удалось избежать сильного снижения заполняемости, но что привело к значительному снижению среднего тарифа (ADR), а следовательно, и показателя выручки на номер (RevPAR). Наибольшее падение выручки, по данным компании, зафиксировано в люксовом сегменте и в высшем пределе верхнего сегмента, что неудивительно, так как гости продолжают более внимательно выбирать размещение, ориентируясь на доступный бюджет.
По данным Jones Lang LaSalle Hotels, средняя доходность на номер (по современным качественным отелям всех категорий) в сентябре 2009 года составила около $150, что на 43,2% меньше, чем в сентябре прошлого года. За девять месяцев 2009 года доходность в среднем составила $114,2, что на 49,5% ниже показателя RevPAR по итогам января – сентября 2008 года.
По данным Ernst & Young, средняя стоимость номера (ADR) – $162, или 5239 руб. для отелей категории 3* (падение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года достигло 39% в долларах и 19% в рублях). В категории 4* ADR – $197, или 6394 руб. (на 41% и на 20% ниже 2008 года соответственно), в категории 5* – $313, или 10 155 руб. (снижение на 33% и на 11%).
Что касается инвестиций в строительство гостиниц, то, по данным CB Richard Ellis, средняя цена создания отеля 3* – около 100–130 тыс. евро на номер, отеля категории 4* – около 150–250 тыс. евро, отель категории 5* невозможно построить меньше чем за 300 тыс. евро на номер.
«В Москве Ritz-Carlton обошелся своим владельцам около $1 млн на номер, но всех превзошел Barvikha Hotel & Spa – более $3 млн на номер», – рассказывают в компании.
Срок возврата инвестиций в девелопмент гостиницы, по данным экспертов рынка, составляет не менее 7–10 лет.
Тенденции
Стоимость номеров в московских отелях приближается к ценам на услуги размещения в европейских столицах.
Возобновление деловой активности осенью 2009 года позитивно отразилось на показателях загрузки московских отелей.
Отели оптимизируют ценообразование, предлагая базовый продукт по минимальной цене или, наоборот, включая в стоимость номера дополнительные услуги.
Приезжающие стали гораздо более внимательны к тратам: бывшие постояльцы люксовых отелей отдают предпочтение качественным отелям международных брендов средней категории.
Прогноз
Результаты III квартала 2009 года позволяют надеяться на стабилизацию показателей московских отелей. Эксперты не видят предпосылок для ухудшения ситуации на рынке гостиничных услуг, предполагая, что следующий год будет по меньшей мере не хуже текущего для операционных показателей гостиниц Москвы. Однако рынок недвижимости традиционно отстает от экономических изменений, поэтому ожидать быстрого возобновления строительства гостиниц при первых признаках выхода из кризиса не приходится.
В ближайший год продолжится выход на рынок строящихся сегодня гостиничных объектов, после чего, скорее всего, новые отели практически не будут выходить на рынок. Выразится ли это в повышении загрузки и возможности повышать цену на услуги размещения – будет зависеть от туристической и деловой активности, прогнозировать которую сегодня никто не берется.
Назад
Загрузка...