Резкое снижение объемов финансирования оказало негативное влияние как на девелоперов, так и на ритейлеров. Первые ощутили затруднения в финансировании проектов, что привело к замедлению темпов строительства или даже к заморозке некоторых из них. Вторые столкнулись с ограничениями финансирования оборотных средств, что привело к сокращению ассортимента в магазинах, закрытию неприбыльных точек и ограниченному открытию новых магазинов.

Тем не менее рынок торговой недвижимости оказался достаточно устойчивым к кризисным явлениям. Коррекция арендных ставок в лучших ТРЦ была не такой значительной, как в других секторах коммерческой недвижимости. С другой стороны, в новых, а также региональных проектах наблюдалась сильная коррекция ставок и рост доли свободных площадей. Мы ожидаем, что такая ситуация продлится еще 2–3 года. Уверенное положение успешных торговых центров и шаткое положение менее удачных проектов приводит к выраженной сегментации рынка, что является серьезным стимулом к повышению качества существующих и строящихся ТЦ.

Неблагоприятная экономическая ситуация в стране, конечно, повлияла на развитие рынка торговой недвижимости и стала катализатором для резкой дифференциации торговых центров на успешные и неуспешные. На мой взгляд, это является основной тенденцией. Причем, если говорить о неуспешных торговых центрах, видимо, их еще ждет тяжелое будущее из-за неудачного местоположения, транспортной доступности и подбора арендаторов. Что касается успешных торговых центров, то спрос на площади в таких комплексах есть и сейчас. Я предполагаю, что в ближайшие несколько лет снова появится дефицит качественных торговых площадей в успешных проектах. Будущее за крупными торговыми центрами, которые позволяют осуществлять посетителям все свои желания в одном месте, удовлетворять потребности как в шопинге, так и в развлечениях, отдыхе.

Снижение потребительских доходов способствовало развитию такого торгового формата, как дисконт-центр. В 2009 году этот формат активно развивался, особенно в регионах: открывались как отдельные аутлеты, так и якорные магазины в составе торговых центров. Еще один вызывающий интерес формат, который пока в чистом виде в России не представлен, – универмаг, или department store. Некоторые игроки рынка прорабатывают привлечение мировых лидеров этого формата в Россию, ряд собственников региональных ТЦ планируют проводить реконструкцию и отдавать до 75% арендуемой площади под размещение универмага.

Многие региональные компании, которые раньше не могли открывать магазины в качественных торговых центрах, получили такую возможность в этом году, а некоторые из них имеют планы развития сетей в Москве («Стар», «Уюттера»). Все это позволит разнообразить состав арендаторов торговых центров, которые за последние несколько лет стали уж очень похожими друг на друга.

Повышение рождаемости способствует появлению новых торговых операторов в сегменте «Товары для детей» («Оранжевый слон», «Здоровый малыш», «Дети», «Сказка» и др.), а в торговых центрах появляются целые «детские кварталы».

Сергей Крючков, главный архитектор проектов, заместитель генерального директора ABD architects

Если говорить о факторах, определяющих дальнейшее развитие, то тут я бы назвал в первую очередь перераспределение собственности и финансов, а также принципиально иной профиль новых собственников. Крупнейшими владельцами недвижимости – и незавершенных проектов! – стали банки. В основном они оказались не готовы к освоению сотен тысяч гектаров земли и миллионов квадратных метров недвижимости, в одночасье свалившихся на них. Они и квартиры-то, полученные с невыплаченной ипотеки, не могут продать. Некоторые спешно строят собственные девелоперские структуры, некоторые обращаются к fee-девелоперам, но так или иначе все демонстрируют новый подход к работе с недвижимостью. Отчасти более конструктивный: они более взвешенно относятся к инвестициям, больше думают о результате. Между тем объем задач, требующих решения, явно превышает количество компетентных работников. Поэтому одна из очевидных тенденций следующего года – продолжение передела и формирование нового девелоперского сообщества, а также повышение спроса на консалтинговые услуги.
Еще нужно отметить укрупнение тех немногих проектов, которые сегодня стартуют, и увеличение временного плеча. Вкладываться в строительство в краткосрочной перспективе совсем нерационально (хотя как раз строить стало дешевле), вот и разворачиваются мегапроекты со сроком реализации 5, 10, 15 лет. Но и их крайне мало. В силу укрупнения среди стартующих проектов стало больше по-настоящему многофункциональных комплексов, причем наблюдается постепенный разворот в сторону социальных функций, которыми прежде пренебрегали. Это отчасти объясняется повсеместным желанием «потрафить» государству и получить господдержку если не в форме прямых инвестиций, то хотя бы в виде благосклонности при согласованиях.

Чтобы не выглядеть законченным пессимистом, добавлю следующее: в связи с тем, что «сырая» недвижимость перестала быть беспроигрышным спекулятивным активом, собственники стали больше интересоваться добавлением стоимости. Таким образом, количество проектов должно все же начать расти, а качество наконец-то может приобрести коммерческую ценность в глазах инвесторов.

Кризис позволил более явно увидеть ошибки, которые были совершены при создании объектов в годы экстенсивного развития рынка. Наиболее успешные проекты избежали как существенного увеличения уровня вакантных площадей, так и снижения ставок.

Однако, несмотря на всю сложность ситуации, текущий год пополнил список присутствующих на рынке торговых марок. Среди них гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, а также такие марки, как River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap, Nucleo, Centro, Fun City. Кроме того, на рынок торговой недвижимости планируют выход универмаги Debenhams и Harvey Nichols, магазин товаров для дома Habitat, английский супермаркет Sainsbury's, сеть закусочных Burger King, одежные бренды Tally Weijl и Li Ning, а также сеть семейных развлекательных центров Babylon. Компания Decathlon выводит на рынок свой бренд – Koodza (жесткий дискаунтер), Castorama – оператора City Format, который занимает меньшие площади. Можно наблюдать активную экспансию региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Среди них петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш», «Дети», оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра».

Зимой 2009 года экономика Россия продолжает испытывать сильное негативное воздействие внешних факторов. При падающей конъюнктуре ушли в негатив все базовые показатели, в том числе доходы населения, уровень занятости. Это снизило платежеспособный спрос, ударив по конъюнктуре розничной торговли. Осложнилось финансирование девелоперских проектов. Глобальная рецессия привела к повсеместной нехватке ликвидности. В результате многие иностранные инвесторы вывели деньги с рынка, «обескровив» его. Международные банки перешли к строго консервативной политике кредитования инвестпроектов. Привычные льготные схемы отошли в прошлое. Резко подскочила стоимость кредитов. Но получить их, даже на новых условиях, стало труднее. В итоге у российских девелоперов возникли серьезные проблемы с развитием бизнеса. В 2009 году в стране было заморожено большинство проектов по сооружению новых торговых центров. В то же время временный уход из России международных кредиторов не вызвал коллапса на рынке коммерческой недвижимости. На определенных условиях ведущие российские банки по-прежнему финансируют девелопмент, открывая кредитные линии под перспективные проекты.

Россия критично зависит от мировых рынков. Пока они не стабилизируются, а этого не стоит ожидать до середины 2010 года, российскую экономику будет лихорадить.

Рынок торговой недвижимости не исключение – продолжится отсев его игроков. Торговые центры, которые достраиваются в условиях кризиса, часто переживают реконцепцию, место элитных арендаторов занимают дискаунтеры. Важную роль приобретают «якоря» из числа ведущих западных ритейлеров, оперирующих в России.

Рынок дает и некоторые основания для оптимизма. С лета уже отмечалось торможение темпов падения ставок и даже некоторый их рост по ряду удачно расположенных объектов.

Общей тенденцией на рынке торговой недвижимости последнего года можно назвать увеличение объема предложения на рынке продажи и рост доли вакантных площадей на рынке аренды, а также снижение арендных ставок и цен продажи. Инвестиционная активность резко снизилась. Пожалуй, единственным инвестиционно-привлекательным сегментом остается «топовый» стрит-ритейл. По крайней мере, на фоне общей стагнации можно говорить о повышенном интересе со стороны частных инвесторов. Именно в этом сегменте на данный момент объектов, выставленных на продажу, на треть меньше, чем в докризисный период. Еще одна характерная тенденция в инвестиционной области – уход подавляющего большинства западных инвестфондов и появление активно действующих отечественных фондов.

Несмотря на значительный объем введенных в 2009 году торговых площадей, новые проекты на рынке практически не появляются. Однако продолжают вводиться новые, в том числе очень крупные, объекты, которые были начаты еще до кризиса. При этом во второй половине 2009 года было заявлено о нескольких проектах ТЦ, рассчитанных уже на возможный послекризисный дефицит. Из значимых событий рынка можно назвать уход с рынка некоторых игроков (Banana-mama, Diesel, и др.), но в то же время выход на российский рынок крупных западных ритейлеров (H&M, New Look, Coast и др.).

Такой позитивный пример, как открытие «Метрополиса» и его успешная работа на протяжении более полугода, является отличным подтверждением того, что удачное местоположение в совокупности с грамотной концепцией и профессиональным девелопментом являются предпосылками высокой жизнеспособности торгового объекта в любых условиях.

Негативно-поучительный пример – почти полное отсутствие доступного (в процентном отношении) кредитного ресурса. Основной урок – понимание глубокой интегрированности сегмента недвижимости в мировую экономику и ее зависимость от состояния рынков капитала и макроэкономики глобального уровня охвата.

Сейчас наблюдается передел собственности и выживание более прагматически приземленных и менее спекулятивных проектов и компаний, а также «реприоритизация» направлений развития операторов и девелоперов: акцент на Москву; переориентация от экстенсивного (скупка проектов, раздувание портфелей для IPO и т. д.) на интенсивный путь развития, подразумевающий лучшие проекты, центральное расположение, качество проработки деталей на всех этапах от концепции до эксплуатации. Появляются на московском рынке и признаки улучшения ситуации: рост ставок аренды на офисы и сокращение доли свободных помещений в ТЦ.

Александр Федулов, руководитель отдела брокериджа компании «ВестРус-Девелопмент» (группа «Вестер»)

Безусловно, основное влияние на рынок торговой недвижимости и ритейла оказал кризис. Снизились доходы населения, что привело к снижению доходов ритейлеров, а те, в свою очередь, добивались снижения ставок аренды на 30% и более.
Ввиду недоступности кредитного ресурса многим компаниям также пришлось пересмотреть не только планы развития, но и в целом бизнес-модель текущей операционной деятельности, избавиться от «лишнего жира», подстраиваться под меняющиеся предпочтения покупателей. Те ТЦ, где была изначально разработана грамотная концепция и подобран качественный пул арендаторов, и в тяжелые времена продолжали пользоваться неизменной любовью граждан. У подобных комплексов, конечно, тоже снизился доход от аренды, но общее падение не превысило 15–30%, а доля вакантных площадей в них практически не выросла. Но подобных комплексов немного, особенно в регионах.

Основной тенденцией уходящего года в ритейле и торговой недвижимости я вижу передел собственности. Практически ни одна торговая сеть и ни один торговый центр, за редким исключением, не исчезли – они просто сменили собственников. Причем собственниками все чаще становились банки, и очень часто против своей воли. Очевидно, что в ближайшие годы банки от этого «наследства» будут избавляться.

За этот год рынок стал более профессиональным и рациональным, он поменял полюсы: теперь на нем диктуют условия арендаторы. Ритейлеры пересмотрели рентабельность своих сетей, закрыли неликвидные магазины и… стали осторожно развиваться дальше. Спрос на помещения сместился со строящихся объектов в функционирующие ТЦ и уличные помещения. Строящиеся торговые центры испытали резкую нехватку финансирования. Если строительство можно было заморозить – его замораживали, если же точка невозврата была пройдена, девелоперы продолжали медленно, но верно завершать строительство проектов, договариваться с арендаторами. Все чаще торговые центры открываются частями – сначала «якоря» с предкассовой зоны, потом галерея, при этом процент заполнения в 50% считается хорошим. Возросшая конкуренция торговых центров в Москве привела к тому, что все больше новых ТЦ идут нестандартным путем, например, пытаясь привлечь в качестве якорных арендаторов западные универмаги.

Основной тенденцией уходящего года стало резкое сокращение объема ввода новых торговых площадей. Проекты, заявленные к открытию в 2009 году, сегодня реализованы едва ли на треть. При этом среди собственников существующих торговых объектов ведется довольно жесткая борьба за оставшихся на рынке арендаторов. В связи с этим значительно выросла потребность в профессиональных брокерах и, как следствие, поднялись и расценки на их услуги. Сегодня вознаграждение брокеров по торговым объектам доходит до 20%.

При всей сложности момента во всем этом есть и заметный положительный эффект. Теперь объекты очень пристально оцениваются с точки зрения их качественных характеристик, благодаря этому рынок становится более структурированным и все больше приобретает четкие контуры. Западные инвесторы сейчас уже не готовы пополнять свой портфель российскими проектами. В результате сегодня наш рынок вынужден выискать внутренние резервы для своего развития.

На рынке услуг по управлению недвижимостью еще четче проявилась тенденция к экономии издержек на управление, что требует большего профессионализма от управляющих компаний.

Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир»

Необходимость сбрасывать активы вызвала появление на рынке уникальных по соотношению локация-цена и по предполагаемой окупаемости предложений объектов недвижимости. Для ГК «Ташир», в частности, это обернулось рядом крупных приобретений: выкуп доли «Седьмого континента» в ТЦ «Шоколад» в Реутово, партнерство с ГК «Авеню» в проекте ТРЦ «Тряпка» на Ленинградском шоссе, который открылся осенью под брендом «Рио».
Многие ритейлеры ввиду внушительной долговой нагрузки серьезно «просели» и свернули свои программы развития, освободив место для выхода на рынок новых сетей. Например, наша компания в этом году запустила целый ряд ритейл-проектов («Модный Альянс», RangeR, Wild West, Euro Fashion, «SuperДисконт» и др.) По предварительным итогам 2009 года доля ритейла в бизнесе группы увеличится с 8 до 20%. Нормализация ситуации с арендными ставками в действующих торговых объектах позволяет говорить о том, что «дно кризиса» пройдено, несмотря на пессимистичные прогнозы ряда экспертов.

В 2009 году владельцы торговых площадей в меньшей степени, чем владельцы других видов недвижимости, испытывали трудности с ростом незанятых площадей, хотя при этом, так же как и владельцы прочей недвижимости, предоставляли скидки. Самое большое падение арендных ставок – около 40% – приходилось на I квартал 2009 года. Владельцы ТЦ ожидают, что период временных скидок закончится к марту 2010 года.

По оценкам экспертов Deutsche Bank, в 2009 году из заявленных 880 тыс. кв. м было завершено строительство только 30% площадей. В настоящее время 15 крупных торговых центров находятся на стадии строительства. Стоит отметить, что задержки в строительстве торговых площадей всегда были нормой для Москвы.

Если в 2010 году экономическая ситуация будет восстанавливаться наравне с потреблением, количество пустующих торговых площадей начнет резко снижаться, что приведет к дефициту свободных торговых площадей, и к 2012 году размеры арендных платежей вернутся к докризисным.

За прошедший кризисный год были разрешены многие ранее замалчивавшиеся вопросы удовлетворенности сотрудничеством с обеих сторон. Так, например, «плата за вход» в торговый центр в большинстве случаев признана судами незаконной и подлежащей возврату арендаторам, которые ее уплатили. Предварительные договоры аренды и иные квазиарендные договоры, по которым эксплуатировались еще не законченные объекты, получили достаточно «темно-серую» метку, и многие арендодатели, закрывавшие глаза на необходимость грамотно оформлять отношения с будущими арендаторами, существенно пересмотрели свои подходы к таким договорам, получив исполнительные листы о взыскании неосновательного обогащения. Обеспечительные платежи, лежавшие мертвым капиталом многие годы, также «выстрелили», причем в зависимости от грамотности юристов и менеджмента торгового центра как в пользу арендаторов, так и арендодателей.

Но самым главным достижением кризиса является «пробуждение мысли», результаты которого в виде качественно новых объектов и синергии от совместных проектов ритейлеров и владельцев недвижимости мы увидим в ближайшее время. Важным событием стал уход, и в некоторых случаях возвращение в новом качестве на рынок, нескольких крупных игроков с обеих сторон: «Мосмарт», «Гроссмарт», RIGroup, РТМ и др.

Помимо кризиса наиболее значительное влияние на рынок торговой недвижимости оказывали потеря интереса инвесторов к доллару и укрепление рубля. Эти факторы не позволили торговой недвижимости на протяжении всего 2009 года вернуть себе статус тихой гавани для инвесторов. Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости во многом будет зависеть от самочувствия торговых операторов. А им в 2010 году предстоит играть по новым правилам из-за планирующегося принятия закона «О торговле». Сегодня сделкам купли-продажи торговых площадей операторы предпочитают аренду. Федеральные сети сворачивают региональную экспансию, некоторые игроки уходят из регионов. Наблюдается сегментация спроса: рост интереса к конкурентным площадям в ходовых местах, падение спроса на неконцептуальные проекты.

Практически полное отсутствие финансирования как для девелоперских проектов, так и для развития торговых операторов крайне негативно сказалось на рынке: по сути, с начала года и до сентября 2009 года рынок стоял. Кризис стал лакмусовой бумажкой для сообщества. Стало понятно, кто и как себя чувствует, насколько заявления сопоставимы с фактическим состоянием дел и реальными возможностями компаний. Паника прошла, компании привели себя в порядок, осмотрелись. Теперь надо двигаться дальше. Конечно, будет трудно, но, в принципе, не в первый раз. Несмотря на экономические трудности, мы видим, что компании начали прислушиваться к мнению друг друга – стало проще договариваться. Новый год хочется встретить с хорошим настроением и с надеждой на будущее.

За последние 10 лет Россия пережила невероятный рост, приведший к процветанию определенной части общества и определенных секторов экономики. Вследствие своей ошеломляющей быстроты экономический бум имел серьезные последствия. Так, появился существующий по сей день дисбаланс между качеством построенного здания и его заявленной стоимостью, с которой заказчики вынуждены мириться. Денежная стоимость не соответствует качеству строительства, услуг, инфраструктуры и дизайна. Те объекты, которые позиционировались как средний или средне-высокий сегмент рынка, нередко представляют собой слегка улучшенный вариант зданий низкого класса. Эта ситуация характерна не только для России, она широко распространена во всем мире. Во время бума всё, что строили, продавалось. Я искренне надеюсь, что сейчас девелоперы станут более критичны по отношению к продукту, с которым они выходят на рынок. Если подобное развитие серьезно изменит российский рынок, я сочту сегодняшнюю ситуацию благословением, спустившимся к нам в обличье кризиса.