Не так давно Юрий Лужков запретил столичным отелям заниматься непрофильным для них бизнесом – сдавать гостиничные номера под офисы. Чаяния столичного градоначальника понятны – одновременная ликвидация сразу нескольких столичных гостиниц привела к крайнему дефициту номерного фонда. О каких бизнесменах в этих условиях может идти речь? С другой стороны, попытавшись решить одну проблему, московские власти создали другую – запрет мэра спровоцировал нехватку в столице офисов под краткосрочную аренду. Так повелось, что именно в гостиницах бизнесмены-космополиты предпочитали арендовать площади для ведения собственного бизнеса…

Краткосрочной обычно считается аренда офиса на срок от одного дня до полугода. Специфика подобной аренды состоит в том, что площади обычно сдаются полностью меблированными, оборудованными всей необходимой оргтехникой. По словам экспертов рынка коммерческой недвижимости, подобная услуга сегодня пользуется большим спросом в связи со стремительным развитием розничной торговли, ростом инвестиционной привлекательности столицы, выходом на рынок западных представительств, заинтересованностью регионов в освоении Москвы.
Возможность арендовать рабочую площадь на короткий срок в первую очередь используют бизнесмены из-за рубежа и российских городов, которые «присматриваются» к столице. Как правило, такие клиенты еще не определились, насколько вероятна возможность реализовать здесь свои честолюбивые планы. Именно поэтому они избегают долгосрочных вложений и предпочитают арендовать готовые помещения на короткое время. Подобная аренда интересует их ровно до тех пор, пока ситуация с воплощением здесь собственных идей не приобретет реальные очертания или, напротив, не сойдет на нет.
Вторая группа клиентов – компании, которые не могут найти себе офис в силу каких-то причин. «Например, западное представительство объявило о том, что 1 сентября в Москве начинает работать их офис. У компании серьезные намерения, поэтому она готова к долгосрочным вложениям, в том числе и в аренду. Между тем приближается 1-е число, а помещение так и не найдено. В этой форс-мажорной ситуации компании не остается ничего другого, как снять оборудованный офис по краткосрочному договору», – приводит пример Александр Шагалов, специалист по коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard. – В течение 2–3 месяцев подобные клиенты стремятся найти себе офис в долгосрочную аренду. Впрочем, некоторые компании, оценив преимущества такого офиса, решают продлить договор – работать в полностью оборудованных помещениях, не думая о приобретении мебели и оргтехники, очень удобно».
Еще одна группа клиентов – компании, контракт по аренде которых уже истек, а новый еще не вступил в силу.
«Зачастую краткосрочная аренда выгодна и для реализации отдельных проектов, в которых участвуют специалисты со всего мира. Арендуя готовую для работы площадь на время ведения переговоров, заключения договоров, партнеры имеют возможность не отвлекаться на непрофильные вопросы, связанные с организацией служб ресепшн, курьерской доставки и т. д. Как правило, подобные услуги предоставляются оператором краткосрочной аренды», – рассказывает Наталья Кутерегина, менеджер по продажам компании «Регус Бизнес-Центр».
«Спрос на подобные услуги создают и частные предприниматели, которым рабочее место необходимо всего несколько раз в неделю, – вычленяет еще одну группу арендаторов Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. – Нельзя назвать эту категорию клиентов многочисленной, но все же она существует».
Компаний, интересующихся краткосрочной арендой, хоть отбавляй. Другое дело – хватит ли на всех существующих площадей? Отели, некогда предлагавшие довольно большой объем площадей под краткосрочную аренду, вышли из игры. Лишившись гостиничного плацдарма, сегодня клиенты имеют возможность обратиться к двум другим группам компаний – профильным операторам, специализирующимся на услугах по сдаче в аренду готовых к работе офисных помещений (услуга rent-in-office), и к собственникам некоторых бизнес-центров, отводящим часть площадей под краткосрочную аренду.

Rent-in-office
«Услуги rent-in-office сегодня выводят на рынок крупные международные операторы, бизнес которых – сдача в аренду готовых к работе офисов, – рассказывает Александр Шагалов. – Как работают подобные компании? Оператор еще на стадии shell & core арендует помещение (здание целиком или несколько этажей в бизнес-центре), разделяет его на отдельные офисы, делает внутреннюю отделку помещений, оснащает офисы необходимой мебелью и оргтехникой и сдает площадь клиентам в субаренду». Помимо непосредственно рабочих площадей, здесь обустраивается зона ресепшн, переговорные зоны, конференц-залы, кухни и т. д. Таким образом, у клиента есть возможность, не вкладывая деньги в покупку столов и стульев, арендовать полностью готовое к работе офисное пространство как на длительный, так и на короткий период времени. Подобные компании-операторы никогда не являются владельцами зданий. Они – постоянные партнеры ленд-лордов – арендуют офисы на продолжительный срок с возможностью пролонгации.
В Москве работает немного подобных компаний, но именно их клиенты чаще всего склонны рассматривать в качестве операторов по краткосрочной аренде. «В бизнес-центре «Смоленский Пассаж» мы арендуем 6 этажей. При этом у нас нет деления на площади, которые мы сдаем по долгосрочным договорам и которые выделяем под краткосрочную аренду. Офис, освобожденный клиентом, может быть занят другим арендатором на удобный ему срок, – рассказывает Наталья Кутерегина. – На каждом этаже у нас есть переговорные комнаты, которые могут быть использованы как долгосрочными, так и краткосрочными клиентами. Четко составленное расписание работы конференц-комнат и других общих площадей исключает накладки в процессе работы клиентов».

Собственники зданий
Другая группа компаний, предоставляющих услуги для бизнесменов-космополитов, – собственники зданий, выделяющие в своих бизнес-комплексах офисы под краткосрочную аренду. Как и профильные операторы, ленд-лорды предоставляют клиентам не пустые площади, а офисы, оборудованные телекоммуникационными системами и офисной мебелью. К услугам арендаторов – выход в Интернет по выделенным линиям, телефонные аппараты, принтеры, ксероксы и факсы, необходимый набор удобной эргономичной мебели. Различия с профильными операторами в том, что собственник четко разделяет бизнес по краткосрочной аренде и бизнес, связанный с арендой помещений на долгий срок. Эти площади четко разграничены, просто потому, что офисы на короткое время всегда оборудуются мебелью и техникой, что позволяет ленд-лорду зарабатывать деньги на добавленной стоимости, а помещения на долгий срок предоставляются клиенту пустыми, здесь собственник занимается профильной реализацией квадратных метров. Таким образом, это два разных вида бизнеса, которые владелец бизнес-центра стремится объединить под крышей своего здания. «В данном случае ставка на краткосрочную аренду как на способ зарабатывания денег не делается, так как очень сложно прогнозировать доходность этого непрофильного для собственника бизнеса, – считает Михаил Гец. – Поэтому никаких рекламных мероприятий по продвижению таких услуг на рынок владелец объекта не проводит, обычно просто размещается соответственная информация на сайте компании».

Ценообразование
Аренда офиса на короткий срок – удовольствие не из дешевых, именно поэтому подобную услугу могут себе позволить отнюдь не все желающие. В данном случае стоимость арендованных площадей выводится из расчета не за 1 кв. м в год, а за одно рабочее место в день. «В среднем цена в бизнес-центре класса А колеблется от $100 до $140 за рабочее место в сутки», – говорит Михаил Гец. Разумеется, в случае аренды до полугода ставки могут пересматриваться в сторону их снижения. «Есть несколько параметров, от которых зависит цена. Стоимость нашей аренды идет за рабочее место (день, месяц, неделя), она зависит от типа офиса и срока контракта. Чем короче аренда, тем выше цена», – констатирует Наталья Кутеригина. «Подобные услуги дороги в долгосрочной перспективе, но если компания выходит на Москву, делает инвестиции в мебель, офисную инфраструктуру, оплачивает вознаграждения посредников и в результате собирается покинуть город через 3 месяца, разумеется, дешевле снять офис по краткосрочной аренде», – уверен Александр Шагалов.
Из чего обычно складывается цена? Помимо рабочих площадей в стоимость включены пропорциональные платежи за аренду общих площадей (коридоры, лестничные пролеты, туалеты), их обслуживание, затраты на мебель, технику, коммунальные платежи, услуги по охране и уборке офисов. Сюда не входит аренда переговорных комнат (около $250 в день), конференц-залов (около $300 в день), ксерокопирование (рассчитывается по количеству сделанных копий) и другие дополнительные опции.
И собственники зданий, и профильные операторы услуг, предусматривающие краткосрочную аренду, понимая специфику бизнеса, стремятся предоставить дополнительные услуги, необходимые для эффективного ведения бизнеса. Своими силами или при помощи подрядных компаний на объектах организуются услуги секретаря на ресепшн, курьерская служба, компьютерная поддержка и др. Несмотря на короткий срок аренды, клиенту предоставлены все необходимые возможности для полноценной работы – заказ такси, кейтеринг, визит юриста, нотариуса и переводчика. Разумеется, все это не входит в стоимость аренды, а предоставляется клиенту за отдельную плату.

Перспективы
На сегодняшний день услуги по краткосрочной аренде офисов находятся в зачаточном состоянии. Профильных игроков, предоставляющих подобный сервис, можно пересчитать по пальцам одной руки, а собственники, занимающиеся этими услугами, выделяют помещения под краткосрочные договоры «по остаточному принципу». О перспективах развитых на западе технопарков говорить вообще не приходится. «Помимо гостиниц и бизнес-центров, на Западе подобные услуги предоставляют технопарки – специализированные комплексы, ориентированные именно на краткосрочную аренду. Помещения можно арендовать даже на несколько часов – для того чтобы можно было провести встречу или переговоры. Технопарки включают в комплекс предоставляемых услуг доступ в Интернет, телефон, чай-кофе, услуги секретаря и переводчика, мобильный офис, – рассказывает Владимир Крючков, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество». – В России такой вид комплексов пока совершенно не развит, поэтому сегодня ощущается явная нехватка площадей под краткосрочную аренду.
Специалисты связывают отсутствие профильных площадей с недостаточной инвестиционной привлекательностью сектора. Каждый инвестор, вкладывающий деньги в проект, стремится как можно быстрее вернуть свои деньги обратно, и пока на рынке существуют более привлекательные сегменты, технопарки не получат какого-то широкого распространения. С другой стороны, возможно, не все инвесторы могут посчитать доходность подобных проектов – недостаточно прецедентов. Перспективы же довольно внушительны, учитывая, что сегодня эта ниша фактически пустует, а желающих – хоть отбавляй.
Как бы то ни было, спрос на подобные услуги растет, возможно, за ним будет подтягиваться и предложение. «На данном этапе 100% площадей, выделенных нами под краткосрочную аренду, заняты, – рассказывает Наталья Кутерегина. – Учитывая возрастающий спрос на эти услуги, в этом году мы запланировали открытие еще двух бизнес-центров».
В любом случае, возможно, не очень быстрыми темпами, но рынок будет развиваться. По мере насыщения рынка офисными площадями процент вакантных помещений будет увеличиваться и, соответственно, большее количество площадей станет выделяться в краткосрочную аренду. Таким образом, развитие этого рынка напрямую зависит от развития сегмента офисной недвижимости в целом.