Последние несколько лет отмечены высоким спросом на офисные помещения класса А в Москве. Несмотря на это, существуют заметные расхождения в подходах к классификации помещений класса А. Этот термин, широко используемый московскими специалистами по коммерческой недвижимости, не имеет однозначного определения. Мы провожим сравнительный анализ наиболее известных вариантов занчения этого термина.

Некоторые из брокеров используют сравнительно простое определение, основанное на зарубежных нормах, другие разработали более сложную и разветвленную систему классификации. Ни в одной стране мира системы оценки не унифицированы, но существование абсолютно разных классификаций в рамках одного государства, может запутать конечных потребителей. Стивен О’Салливан, руководитель проекта в московском отделении компании Bovis Lend Lease отмечает: «Если бы меня попросили построить в Лондоне объект офисной недвижимости площадью 10 тыс. кв.м., я бы прекрасно понимал, о чем идет речь. Если бы подобная задача возникла в Москве, потребовалось бы дальнейшее уточнение со стороны заказчика. Существует отклонения от нормы, которые необходимо учитывать».

Международная практика
В США работают различные организации, установившие стандарты и процедуры классификации офисных помещений: - ICC (Совет международных норм) и BOMA (Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости). Классификация BOMA, наиболее широко используемая в США и Канаде, состоит из нескольких частей. По ее определению, Класс А - это самые престижные здания, сдаваемые по самым высоким в округе арендным ставкам, владельцы которых конкурируют ради привлечения в качестве арендаторов крупнейших и известнейших компаний. Эти здания обладают набором таких качеств, как: высококачественная отделка, современнейшие инженерные системы, удобство доступа, - и занимают определенные позиции на рынке. Подобные объекты всегда имеют уникальное местоположение на лучших столичных рынках мира, лучший дизайн, качество строительства, солидные арендаторы и обслуживаемые рынки арендаторов, выдающийся персонал по управлению недвижимостью, отвечающий за эффективную работу и техническое обслуживание здания. Недвижимость такого качества выделяется не только на фоне города, но и на международном инвестиционном рынке.
В Великобритании брокеры разработали систему, по которой все офисные центры делятся на «первоклассные» и «средние». Любое здание, не дотягивающее до класса А, считается «средним».

Ситуация в России
В России расхождение между методами оценки брокеров и консультантов значительно серьезнее. Существует две основных системы, многочисленные вариации которых применяются большинством российских и западных компаний. Первая система представляет собой свод требований, которые не сильно отличаются от перечисленных выше критериев двух английских брокеров. Ее используют в своей работе компании Jones Lang LaSalle и Stiles & Riabokobilko.
Вторая классификационная система содержит три дополнительные категории - А1, А2, А3. Она используется при оценке офисной недвижимости компаниями Colliers International и Noble Gibbons.
Среди московских брокеров нет согласия относительно количества зданий класса А в столице.
Джек Келлегер, один из управляющих директоров компании Noble Gibbons, комментирует: «Крупные многонациональные корпорации арендовали офисы класса А3, при этом принимая их за класс А1. Инвесторы должны быть убеждены в качестве здания и его способности приносить стабильную прибыль».
Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle, утверждает, что ее компания предпочитает не вдаваться в технические подробности, которые во многих случаях «зависят от конкретного здания», а доверять международным стандартам классификации. Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, также считает, что в условиях московского рынка многословные описания только усложняют дело: «Мы пытаемся прояснить ситуацию, а не прибавить различий между зданиями класса В и А3. Гораздо лучше с классификацией всего спектра московской офисной недвижимости справляется система, состоящая из трех категорий - А, В и С.
Руководитель отдела офисной недвижимости в DTZ Анна Молодцова считает, дробление класса А не оправдывает себя в городе с большим количеством переменных факторов. «Особое внимание мы уделяем не использованию термина, а качеству, соответствующему международным стандартам и местоположению».

Местоположение
Если взять местоположение (возраст здания и его технические характеристики также важны) в качестве примера противоречий между системами оценки, можно обнаружить характерное расхождение во взглядах. Colliers и Jones Lang LaSalle придают особое значение нахождению объекта в пределах Садового кольца. Noble Gibbons не вводит подобных ограничений. «Деловые центры высокого качества могут быть расположены и не в центре», - говорит Джек Келлегер.
Однако Сергей Гипш отмечает: «Инвесторы невысоко ценят здания за кольцевой дорогой». Роза Камалеева, сотрудник МИАНа, поддерживает эту точку зрения:«Класс А можно присвоить только бизнес-центрам, расположенным в центре города. Клиенты придают огромное значение престижу, а престижным считается только центр». Гэри Бэйкон, генеральный директор консалтинговой компании Time Construction, отмечает, что для здания класса А очень важна достижимость, то есть отсутствие пробок и близость к метро.
Руководство DTZ абсолютно уверено, что местоположение - один из важнейших критериев классификации. «Офисная недвижимость класса А не обязательно должна находиться внутри Садового кольца. Важными критериями являются удобный подход и подъезд, отличное расположение и отсутствие рядом объектов групповой застройки». В ходе опроса представителей ведущих российских и западных фирм корреспондентам CRE (журнал «Коммерческая недвижимость») удалось выяснить, что большинство конечных потребителей на рынке офисной недвижимости предпочитают центральному расположению удобство доступа к зданию и хорошее транспортное сообщение. Скорее всего, это свидетельствует о быстром развитии Москвы, а также является реакцией на строительные ограничения, введенные мэрией.

Сколько их?
Самое разительное несоответствие двух вышеупомянутых московских систем оценки наблюдается в количестве зданий, классифицированных как класс А. По оценке Jones Lang LaSalle категорию А можно присвоить только 59 зданиям, Stiles & Riabokobilko присуждает ее 120 зданиям, Colliers - 150 (общей площадью 1 млн. кв.м), Noble Gibbons - 159 (общей площадью 1 млн. кв.м).
Дарья Афанасьева, аналитик маркетингового отдела компании Stiles & Riabokobilko, объясняет это тем, что многие проекты вышли на рынок в начале или середине 90-ых годов, с определенной совокупностью качеств, которые могли быть и лучше. «Со временем произошла их амортизация. Но по ряду причин в Москве сложно проводить повторную классификацию. У многих зданий в центре города не хватает парковочных мест». Юрий Юдаков, старший консультант Noble Gibbons, поддерживает эту точку зрения: «Наиболее распространенные недостатки - примитивные системы вентиляции и кондиционирования. Не все из так называемых зданий класса А оборудованы современными лифтами, как KONE или OTIS. Во многих случаях используются неправильные отделочные материалы. Мрамор и гранит заменяют керамической плиткой». Юдаков привел в пример два здания, которым неправильно присвоена категория А: это Галерея «Актер» на Тверской улице 16/2 и бизнес-центр «Парус».
Юлия Никуличева, старший аналитик исследовательского отдела компании Jones Lang LaSalle подчеркивает уникальность Москвы. «Мы пробовали применять международные стандарты к классификации офисов в Москве, но в столице не много зданий, которые могли бы получить категорию А на Западе. Здесь нет офисных центров класса «Доклэнд» (название районов, прилегающих к бывшим лондонским докам), интеллектуальных зданий и бизнес-парков. Мы были вынуждены адаптировать международные стандарты к условиям нашего рынка, немного снизив их. Но и на московском рынке есть исключительно хорошая офисная недвижимость». Сергей Гипш, директор компании Colliers International, отмечает: «Московские объекты, возможно, уступают офисным центрам, расположенным в некоторых районах Лондона и Нью-Йорка, однако их даже сравнивать нельзя со зданиями в Турции. Новые проекты, реализуемые сейчас, объединяют в себе все самые прогрессивные и изощренные решения».
А. Раймонд Террис, заместитель директора компании Murray O’Laoire Architects, считает: «В целом, компромиссные решения затронули очень многие факторы в секторе офисной недвижимости класса А. Многие здания, появившиеся на рынке, плохо спланированы, имеют негибкую планировку и неэффективную модульную сетку». По мнению г-на Терриса, в Москве не более 10 зданий класса А. Джим Кингстон, менеджер по развитию бизнеса компании Altaca, снизил их количество до 5.
Более высокие показатели брокеров можно частично объяснить проблемами повторной классификации. Геральд Гейдж, глава отдела недвижимости Ernst & Young, дает следующее объяснение: «Системы классификации офисных зданий очень субъективны. Здание, оцененное в соответствии с определенными стандартами, может получить одну категорию в Нью-Йорке и совершенно другую в Род-Айленде! У каждого региона и рынка свои особенности и исключения. Поэтому при оценке должен использоваться индивидуальный подход».
Редакция CRE попросила компанию RPSI дать оценку некоторым, специально отобранным, критериям классификации, используемым в настоящее время. На примере оценки двумя брокерскими компаниями трех офисных зданий, причисляемых к классу А.
По заключению RPSI, «результаты исследования показывают, несмотря на последовательность классификации трех объектов, в диапазон первоклассных помещений класса А (в нашем примере от отметки 11½ и выше) может попасть очень большое количество зданий. Это представляет риск для арендаторов, не имеющих понятия об отклонениях внутри категории А и их влиянии на уровень арендной ставки. В конце концов, арендаторы будут платить только за услуги, которые им действительно необходимы, однако они вряд ли смогут составить мнение о реальной стоимости предлагаемых услуг, не располагая соответствующей информацией».
Можно считать, что полученные результаты говорят в пользу разветвленной системы категорий и подкатегорий, однако поставленную задачу можно было бы решить и с помощью единой, объединенной системы.

Что же будет дальше?
В марте этого года Комитет по недвижимости Американской торговой палаты провел совещание, посвященное вопросам оценки офисных зданий. Мероприятие посетили многие иностранные и российские специалисты в области недвижимости, представлявшие большинство, но не всех ключевых московских игроков рынка коммерческой недвижимости. Участники обсудили широкий круг проблемных вопросов и различные системы классификации; было достигнуто общее соглашения о возможности использования в качестве основы определения класса А классификаций, разработанных ассоциацией BOMA, хотя они и не достаточно детализированы. Темой дискуссий также стали различия между стандартами BOMA и BKI при обмерах помещений. Однако дискуссия не дала определенного результата и окончательное соглашение о подходах к классификации класса А достигнуто не было.
Отсутствие стандартизации может причинить конечному потребителю больший вред, чем застройщику или агенту, хотя недостаток доверия ко всему рынку строительства офисных зданий может, в конечном счете, сказаться на всех. Роберт Фонис, сотрудник RPSI, независимой консалтинговой компании в области управления проектами и сметными работами, сообщил, что унификация стандартов уже происходит в бывших соцстранах: «В этом году четыре ведущие брокерские фирмы в Будапеште определили для себя главный предмет интереса - местоположение - и на основе этого строят совместную работу».
Джек Келлегер отмечает: «На самом деле различия между нашими классификационными системами постепенно стираются, об этом постоянно ведутся внутренние переговоры». Сколько времени займет этот процесс, будет зависеть от желания всех игроков рынка, включая архитекторов, инженеров и застройщиков, сотрудничество которых позволит дать оценку очень динамично развивающемуся рынку. Всему необходимо время, отмечает Террис: «Важно признать, что Россия и Москва представляют молодую рыночную экономику, - пройдет некоторое время, прежде чем она станет высокоразвитой. Сектор офисной недвижимости, равно как и все другие секторы этого рынка, все еще недоразвит и интроспективен. Ограничено воздействие западноевропейских и международных стандартов».
Можно поспорить о том, что все системы оценки выполняют свое назначение, в зависимости от того, как они представлены. Также можно привести доводы в пользу единой оценочной системы для продавцов и покупателей, необходимой для дальнейшего строительства офисных зданий высокого класса в Москве. Таким образом, можно заключить, что чем раньше игроки рынка придут к единой, всеобщей системе, тем лучше будет для всех его участников.