В 1994 году «Система Галс» стала частью одной из крупнейших российских корпораций АФК «Система». Каков формат ваших отношений?
АФК «Система» - наша материнская компания. Ее диверсифицированный портфель складывается из нескольких направлений бизнеса: телекоммуникаций, строительства, точнее, недвижимости и строительства, страхования и др.
Наша компания не была «взращена» «Системой»: будучи основанной 11 лет назад, она была первым проектом АФК «Система».

Почему здание «Галс Тауэр» было зарегистрировано на АФК «Система», ведь проект на самом деле реализовывала «Система-Галс»?
У нас особая структура портфеля, в котором проекты дифференцированы между различными подразделениями АФК «Система», но мы не всегда уделяем большое внимание подобным вещам, так как «Система-Галс» полностью принадлежит АФК «Система», и у нас консолидированный баланс.

В самом начале своего существования компания, в основном, занималась проектами реконструкции?
Самым большим коммерческим проектом в начале нашей деятельности было здание на Большой Ордынке. Ранее там был завод. Мы его перевезли и заняли участок. Снесли все и начали с чистого листа, построили офисы и продали их. Там же мы построили штаб-квартиру для концерна Daimler Chrysler, компаний «Алроса» и «Нафта-Москва» - это здание пользуется известностью в Москве. Качество электронных систем управления зданием выше, чем в некоторых сопоставимых офисных центрах на Западе. Следующим проектом было офисное здание на Спиридоновке для представительства Санкт-Петербурга и офисное здание для нашей компании. Полтора года назад мы его продали.

Почему вы не участвуете в проектах торговых комплексов?
Участвуем, с недавних пор. Развитию этого рынка способствовали операторы российской розничной торговли, так как они предпочитают быть собственниками занимаемых торговых площадей. Этот рынок в целом зародился не так давно, и теперь подобные проекты включены в нашу общую стратегию. Мы начинаем работу над «Детским миром» - одним из самых известных наших проектов. Строительные работы начнутся в марте 2003 года. Это будет наш первый ритейловый проект. Мы также работаем над другим проектом торговой недвижимости, тоже хорошо расположенным, однако я не могу сейчас об этом говорить, так как мы находимся в стадии обсуждения условий получения разрешения на планирование. И хотя это только два проекта, они достаточно крупные. Площадь «Детского мира» - 75 тыс. кв.м, площадь другого комплекса - более 100 тыс. кв.м. Мы собираемся занять свое место на рынке торговых центров. Конечно же, есть также несколько других проектов, однако именно эти два намечены на ближайшее будущее, т.е. на 2003 год.
В настоящее время мы покупаем несколько участков земли в Москве, пригодных для строительства торговых центров. Один из таких участков расположен за отелем «Пекин», где мы планируем построить торгово-деловой комплекс. Мы активно работаем и в Санкт-Петербурге. Я только оттуда вернулся, потратил некоторое время на осмотр площадок, которые подходят для строительства торговых центров.

А как вы собираетесь освободить гостиницу «Пекин» от арендаторов? Большинство из них - представители служб безопасности.
Я не думаю, что это представляет проблему. Мы получаем в управление не саму гостиницу, а лишь землю, которая находится за ней. Все, что находится в отеле, останется на своих местах, мы только проведем модернизацию здания. За зданием гостиницы будет построен новый торгово-деловой комплекс.

У нового «Пекина» будет пять звезд?
Я не уверен, что «Пекин» будет пятизвездочным отелем, однако мы поднимем планку очень близко к этому уровню.

Вы также реализуете проект «Корона-Интурист» на Покровке.
Да, мы работаем над проектом отеля под ключ для французской гостиничной сети Accor. В здании разместится отель IBIS. Он будет небольшим (всего около 200 номеров), и, наверное, одним из первых по-настоящему трехзвездных отелей в Москве. Некоторые отели на самом деле тянут на 4 звезды благодаря очень хорошей отделке, другие тяготеют к двум, потому что их плохо отремонтировали. Набор предоставляемых услуг либо выше, либо ниже стандарта. Фактически IBIS - отель класса 2 звезды плюс, но в наших классификациях плюсы и минусы не приняты, поэтому будет просто три звезды.

А почему группа Accor не построила гостиницу Novotel за зданием «Галс-Тауэр», как первоначально планировалось?
Мы с Accor’ом долго вели об этом переговоры, очень долго, пытаясь достичь соглашения о строительстве отеля в разных местах в течение нескольких лет. В прошлом действительно велись переговоры и вокруг «Галс-Тауэр», однако проект на Покровке - наш первый успешный совместный проект. Мы приступим к нему в следующем году, и он станет хорошим стартом для цепи отелей этого типа в России, строительство которых мы планируем реализовать совместными усилиями.

«Галс-Тауэр» - здание класса А, но оно еще не полностью сдано в аренду. Чем это объясняется, учитывая нехватку офисных зданий класса А в Москве?
На самом деле вся аренда в здании продана. У нас есть контракты с некоторыми другими компаниями внутри АФК «Система». Мы их закрываем буквально за 1 - 2 дня до конца года. Единственная проблема с этим зданием - это то, что из-за столь продолжительной реализации проекта, так уж получилось, возникли незначительные проблемы с оплатой первоначальных взносов городу. Как вы знаете, «Галс-Тауэр» фактически состоит из трех зданий. Одно - муниципальное, другое - федеральное, и при авторизации этих зданий, у членов госкомиссии возникли бюрократические проблемы. Без этих документов мы не могли подписывать никакие контракты, хотя ранее нами уже были достигнуты соглашения об аренде. Потом началось лето, а это как вы знаете - мертвый сезон. Разрешение, в конце концов, было получено только 20 мая (2002 года), а в сентябре здание было полностью сдано в аренду.

Какова ваша инвестиционная политика и предусматриваете ли вы возможность привлечения частных российских и зарубежных инвесторов, желающих вложить деньги в ваши проекты?
Возможности огромны. Стратегия моего портфеля - не разрабатывать проекты менее 10 тыс. кв.м. Однако я вижу деньги и возможности ведения бизнеса в этом направлении, поэтому мы тратим время на такие проекты как здание на Кадашевской набережной. Его площадь - всего 7 тыс. кв.м, и тем не менее мы им занимаемся. В действительности, на его возведение и управление менеджмент тратит примерно столько же времени и усилий, сколько и на здание площадью 100 тыс. кв.м, но чистая прибыль, которую дает здание меньшей площади, не так высока. То же самое относится к другому объекту на Покровке, расположенному рядом с возводимым нами отелем IBIS. В нем порядка 14 тыс. кв.м, но в силу того, что у нас есть другие проекты - такие как «Детский мир» и другие, более крупные, я очень хочу найти частного инвестора под этот проект, а также под офисный проект в гостинице «Пекин». Мы действительно приветствуем частных инвесторов: в настоящее время я веду переговоры с двумя китайскими инвесторами. Они, возможно, построят в России большой к итайский центр.

Вступили в силу несколько новых постановлений, регулирующих перепланировку и новую застройку офисной недвижимости в центре Москвы. Теперь будет сложнее приобрести здания для реконструкции. Как ваша компания будет действовать в новых условиях?
Самое главное для бизнесмена - иметь гибкий ум и придумывать новые идеи. Строительство офисного здания - не сложнее и не легче, чем продажа одежды. Посмотрите на два здания - одно стоит через дорогу от Кремля, другое - в Южном Бутове. Конечно же, вы скажете, что хотите здание рядом с Кремлем. Однако девелопер должен быть умным и смотреть на объективные проблемы с точки зрения девелопера. У него должно хватить смекалки реализовать проект, который никто никогда не реализовывал, он может из всего делать деньги, даже из общественного туалета.
Я закончил институт на Садовой. Когда я в него поступил, недалеко от здания был общественный туалет. За год он превратился в очень дешевое кафе. Когда я окончил институт, там все еще было дешевое кафе, а неделю назад, проезжая мимо, я увидел, что там уже располагается ресторан для среднего класса. Вы либо изобретаете что-либо, либо не зарабатываете денег. А проблемы существуют всегда - погода и то проблема, но с ней надо справляться.

В следующем году на рынке появится еще 1,5 млн. кв.м офисной недвижимости. Как ваша компания собирается противостоять конкурентному натиску лавины новых помещений?
Самым важным параметром при строительстве недвижимости является ее месторасположение. Мы покупаем самые лучшие площадки в Москве. Мы стремимся тратить больше денег на строительство, а не строить, как можно более дешевые здания и пытаться их потом продать или сдать в аренду как офисы класса А. Мы хотим, чтобы наш портфель стоил ровно столько же и через 100 лет. Помимо этого, мы делаем то, что никто никогда не делал: например, объединяем трехзвездочный отель с офисным центром.

Вы рассматриваете возможности привлечения иностранных архитектурных фирм и международных консультантов?
На самом деле мы очень стремимся к использованию международного опыта. Каждые несколько месяцев я провожу переговоры с иностранными архитекторами, например, несколько недель назад я разговаривал с французской фирмой Valode&Pistre. Проектирование «Детского мира» занимается «Моспроект 2», однако на выполнение этой работы объявлялся международный тендер, и к участию в проекте была привлечена английская архитектурная фирма James McAdam, а также архитекторы Bouiges, Alton и Porter. Они разработали общую концепцию.

Вы используете методы управления строительством?
Наша компания весьма диверсифицирована. У нас есть свое строительное подразделение и лицензия на новый вид опалубки, использование которой намного удешевляет и ускоряет строительный процесс. Используя этот метод, китайские строители возвели 25 тыс. кв.м. офисной недвижимости всего за пять недель. У нас эксклюзивная лицензия на использование этого вида строительства в Российской Федерации. В компании также есть подразделение по управлению проектами, однако иногда для выполнения этих задач мы привлекаем иностранные фирмы. В настоящее время, правда, нет таких проектов.

Таким образом, качество строительства будет выше?
Это уже задача первостепенной важности для всех игроков рынка, однако, не у всех есть возможность вкладывать деньги в свои проекты. Большинство девелоперов не составляют для себя портфель, они стараются быстро обернуть деньги. Что касается нас, мы направляем свои усилия на создание долгосрочного портфеля. Здания падают в цене, при этом критический период составляет 5 лет, а мы рассматриваем проекты, которые и через 10, и через 20 лет не сильно потеряют в цене. Наши затраты на строительство высоки, но, по сравнению с европейскими, получается, что это в любом случае дешево, и мы пытается применять европейские стандарты, не выходя за рамки наших строительных издержек.

Рентабельность строительного рынка в Москве долгое время характеризовалась как весьма высокая. Ожидается ли ее стабилизация в ближайшем будущем?
Да, по большей мере доходность офисной недвижимости вырастет за два года на 1 - 2 процента, с жилой недвижимостью сложнее.