Назад
16 Января 2010, 14:16
Объекты коммерческой недвижимости, принадлежащие нескольким собственникам
В условиях финансового кризиса собственники коммерческой недвижимости, в том числе недвижимости премиум-класса, готовы пойти на то, что вряд ли сделали бы в докризисные времена. Так как покупателя на крупные объекты недвижимости в настоящее время найти непросто, владельцы согласны распродавать здания по частям. В результате на рынке появляется все больше объектов, принадлежащих нескольким собственникам.
До недавнего времени режим общей собственности применялся только в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, а ситуация с нежилыми зданиями оставалась неурегулированной. При рассмотрении споров собственников помещений в нежилых зданиях (офисных, складских, торговых, административных и т. д.) суды (в том числе Президиум ВАС) нередко ссылались на невозможность применения закона по аналогии и именно на этом основании отказывали в признании за истцом права общей долевой собственности. В постановлении № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС занял прямо противоположную позицию, однозначно указав, что в отсутствие прямого регулирования собственники помещений в нежилом здании должны руководствоваться именно аналогией закона. Тем самым в давнем споре была поставлена точка.
В соответствии с постановлением № 64 собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, при этом независимо от регистрации такого права в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр). Рассмотрим некоторые положения постановления № 64.
Указанное постановление содержит понятие общего имущества нежилого здания, к которому относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Данное определение почти слово в слово повторяет описание общего имущества в многоквартирном доме, приведенное в Жилищном кодексе РФ, за исключением того, что к общему имуществу нежилого здания Пленум ВАС напрямую не относит земельный участок.
Применение аналогии закона к сложным отношениям создает определенность по фундаментальному вопросу, но неизбежно приводит к возникновению новых неясностей. К примеру, коридор или лифтовые холлы на этаже, где все помещения принадлежат одному собственнику, признаются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании. В соответствии с определением такие коридоры или лифтовые холлы составляют общее имущество здания, пользоваться которым имеют право собственники всех помещений в здании, что вряд ли оправданно с точки зрения собственника всех площадей на этаже, а возможно, и с точки зрения других собственников помещений в здании, на которых возлагаются расходы по содержанию такого общего имущества, которым они фактически не пользуются. Кроме того, непонятно, являются ли общим имуществом здания подземные парковки, через которые проходят инженерные коммуникации, технические подвалы.
Общим также является механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в здании. Вполне возможно, что по аналогии указанное правило будет применяться к инженерному оборудованию и коммуникациям, которые обслуживают не разные помещения в здании, а разные здания в офисном/торговом/складском комплексе либо просто отдельные здания, не связанные между собой единым функциональным назначением.
Возникновение права общей собственности
Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений (сколь угодно малого) в здании в собственность иного лица. И наоборот, если собственником всех помещений в здании является одно лицо, то по заявлению такого собственника и с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание как на единый объект недвижимого имущества и прекращается право собственности на отдельные помещения, а также право общей долевой собственности на общее имущество в здании. Размеры долей в праве на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, при этом изменение размера доли по соглашению собственников помещений в здании запрещено. Размер доли может изменить только суд.
Как уже упоминалось выше, право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственнику помещения в таком здании независимо от регистрации права общей долевой собственности в реестре, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество здания переходит к новому собственнику независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это или нет.
Защита прав: возможности и ограничения
В постановлении № 64 также разъяснены способы защиты прав собственников на общее имущество в здании в ситуации, при которой на какую-либо часть здания, подпадающую под определение общего имущества (холл, технический этаж и т. д.), зарегистрировано право индивидуальной собственности за одним лицом.
Суд указал на два возможных варианта. Если собственники помещений в здании имеют доступ к такому имуществу (то есть к холлу, техническому этажу и т. д.), то они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, при этом на такие требования исковая давность не распространяется.
Если же собственники помещений лишены доступа к такому имуществу (вспомним пример коридора на этаже, все помещения на котором принадлежат одному собственнику, при этом вход на этаж закрыт), то собственники помещений вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности, но в пределах трехгодичного срока исковой давности.
Указание на порядок применения срока исковой давности во втором случае призвано придать стабильность ранее сложившимся отношениям, существенно сужая возможности истребования помещений, зарегистрированных за индивидуальными собственниками, но при этом, согласно постановлению № 64, признаваемых объектами права общей собственности.
Заметим, что большинство споров, возникающих между собственниками помещений в нежилых зданиях, касаются предоставления собственнику доступа к своим помещениям (расположенным, к примеру, на втором этаже здания) через помещения, принадлежащие другому собственнику (например, на первом этаже здания), предоставления доступа к коммуникациям и инженерному оборудованию и распределения расходов на обслуживание, ремонт и реконструкцию несущих элементов здания, крыши (ремонт которой, как правило, становился головной болью исключительно для собственника помещений на последнем этаже), инженерных сетей и другого общего имущества.
На наш взгляд, указанные выше разъяснения Пленума ВАС о защите прав существенно облегчили жизнь собственникам помещений, не имеющих прямого выхода из здания на улицу или непосредственного доступа к помещениям, в которых установлены трансформаторы или любое другое инженерное оборудование, необходимое для обслуживания помещений или всего здания в целом. Раньше собственники таких помещений шли по пути установления в судебном порядке сервитута на помещения, через которые осуществлялся доступ к помещениям истца или в которых располагались коммуникации. Для этого собственникам приходилось доказывать в суде, что без установления сервитута использование принадлежащих им помещений невозможно. Сделать это было весьма непросто. Например, в одном из решений суд определил, что неподключение помещений к электрооборудованию здания не означает невозможность использования таких помещений, так как истец вполне может использовать дизель-генератор для получения электроэнергии.
Судьба ранее заключенных договоров между сособственниками
Постановление №64 распространяется не только на собственников помещений в здании, которые еще не успели урегулировать свои отношения по поводу общего имущества, но и на тех, которые уже успели заключить так называемые «договоры между сособственниками», в которых по своему усмотрению определили перечень общего имущества, а также порядок его обслуживания, ремонта и распределения связанных с этим расходов. Полагаем, что указанные договоры сособственников будет необходимо корректировать в соответствии с положениями постановления № 64.
Передача в пользование конструктивных элементов нежилого здания
По соглашению собственников общего имущества отдельные части здания могут быть переданы в пользование третьим лицам. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания. Пленум ВАС указал, что к договорам пользования по аналогии применяются положения законодательства об аренде, иными словами, договор пользования, например, крышей здания для размещения рекламы, заключенный на срок более одного года, подлежит госрегистрации, обременяя здание в целом.
Выводы
Помимо восполнения серьезного пробела в регулировании, постановлением № 64 Пленум ВАС значительным образом изменил существующий подход к рассмотрению споров о правах собственников помещений на общее имущество нежилого здания. На основании постановления № 64 уже рассмотрено немалое количество дел о признании права общей долевой собственности на общее имущество в здании. Тем не менее ряд вопросов все еще подлежит уточнению – либо судебной практикой, либо новыми разъяснениями ВАС.
В соответствии с постановлением № 64 собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, при этом независимо от регистрации такого права в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр). Рассмотрим некоторые положения постановления № 64.
Указанное постановление содержит понятие общего имущества нежилого здания, к которому относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Данное определение почти слово в слово повторяет описание общего имущества в многоквартирном доме, приведенное в Жилищном кодексе РФ, за исключением того, что к общему имуществу нежилого здания Пленум ВАС напрямую не относит земельный участок.
Применение аналогии закона к сложным отношениям создает определенность по фундаментальному вопросу, но неизбежно приводит к возникновению новых неясностей. К примеру, коридор или лифтовые холлы на этаже, где все помещения принадлежат одному собственнику, признаются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании. В соответствии с определением такие коридоры или лифтовые холлы составляют общее имущество здания, пользоваться которым имеют право собственники всех помещений в здании, что вряд ли оправданно с точки зрения собственника всех площадей на этаже, а возможно, и с точки зрения других собственников помещений в здании, на которых возлагаются расходы по содержанию такого общего имущества, которым они фактически не пользуются. Кроме того, непонятно, являются ли общим имуществом здания подземные парковки, через которые проходят инженерные коммуникации, технические подвалы.
Общим также является механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в здании. Вполне возможно, что по аналогии указанное правило будет применяться к инженерному оборудованию и коммуникациям, которые обслуживают не разные помещения в здании, а разные здания в офисном/торговом/складском комплексе либо просто отдельные здания, не связанные между собой единым функциональным назначением.
Возникновение права общей собственности
Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений (сколь угодно малого) в здании в собственность иного лица. И наоборот, если собственником всех помещений в здании является одно лицо, то по заявлению такого собственника и с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание как на единый объект недвижимого имущества и прекращается право собственности на отдельные помещения, а также право общей долевой собственности на общее имущество в здании. Размеры долей в праве на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, при этом изменение размера доли по соглашению собственников помещений в здании запрещено. Размер доли может изменить только суд.
Как уже упоминалось выше, право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственнику помещения в таком здании независимо от регистрации права общей долевой собственности в реестре, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество здания переходит к новому собственнику независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это или нет.
Защита прав: возможности и ограничения
В постановлении № 64 также разъяснены способы защиты прав собственников на общее имущество в здании в ситуации, при которой на какую-либо часть здания, подпадающую под определение общего имущества (холл, технический этаж и т. д.), зарегистрировано право индивидуальной собственности за одним лицом.
Суд указал на два возможных варианта. Если собственники помещений в здании имеют доступ к такому имуществу (то есть к холлу, техническому этажу и т. д.), то они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество, при этом на такие требования исковая давность не распространяется.
Если же собственники помещений лишены доступа к такому имуществу (вспомним пример коридора на этаже, все помещения на котором принадлежат одному собственнику, при этом вход на этаж закрыт), то собственники помещений вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности, но в пределах трехгодичного срока исковой давности.
Указание на порядок применения срока исковой давности во втором случае призвано придать стабильность ранее сложившимся отношениям, существенно сужая возможности истребования помещений, зарегистрированных за индивидуальными собственниками, но при этом, согласно постановлению № 64, признаваемых объектами права общей собственности.
Заметим, что большинство споров, возникающих между собственниками помещений в нежилых зданиях, касаются предоставления собственнику доступа к своим помещениям (расположенным, к примеру, на втором этаже здания) через помещения, принадлежащие другому собственнику (например, на первом этаже здания), предоставления доступа к коммуникациям и инженерному оборудованию и распределения расходов на обслуживание, ремонт и реконструкцию несущих элементов здания, крыши (ремонт которой, как правило, становился головной болью исключительно для собственника помещений на последнем этаже), инженерных сетей и другого общего имущества.
На наш взгляд, указанные выше разъяснения Пленума ВАС о защите прав существенно облегчили жизнь собственникам помещений, не имеющих прямого выхода из здания на улицу или непосредственного доступа к помещениям, в которых установлены трансформаторы или любое другое инженерное оборудование, необходимое для обслуживания помещений или всего здания в целом. Раньше собственники таких помещений шли по пути установления в судебном порядке сервитута на помещения, через которые осуществлялся доступ к помещениям истца или в которых располагались коммуникации. Для этого собственникам приходилось доказывать в суде, что без установления сервитута использование принадлежащих им помещений невозможно. Сделать это было весьма непросто. Например, в одном из решений суд определил, что неподключение помещений к электрооборудованию здания не означает невозможность использования таких помещений, так как истец вполне может использовать дизель-генератор для получения электроэнергии.
Судьба ранее заключенных договоров между сособственниками
Постановление №64 распространяется не только на собственников помещений в здании, которые еще не успели урегулировать свои отношения по поводу общего имущества, но и на тех, которые уже успели заключить так называемые «договоры между сособственниками», в которых по своему усмотрению определили перечень общего имущества, а также порядок его обслуживания, ремонта и распределения связанных с этим расходов. Полагаем, что указанные договоры сособственников будет необходимо корректировать в соответствии с положениями постановления № 64.
Передача в пользование конструктивных элементов нежилого здания
По соглашению собственников общего имущества отдельные части здания могут быть переданы в пользование третьим лицам. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания. Пленум ВАС указал, что к договорам пользования по аналогии применяются положения законодательства об аренде, иными словами, договор пользования, например, крышей здания для размещения рекламы, заключенный на срок более одного года, подлежит госрегистрации, обременяя здание в целом.
Выводы
Помимо восполнения серьезного пробела в регулировании, постановлением № 64 Пленум ВАС значительным образом изменил существующий подход к рассмотрению споров о правах собственников помещений на общее имущество нежилого здания. На основании постановления № 64 уже рассмотрено немалое количество дел о признании права общей долевой собственности на общее имущество в здании. Тем не менее ряд вопросов все еще подлежит уточнению – либо судебной практикой, либо новыми разъяснениями ВАС.
Назад
Загрузка...