В московской области в значительной степени не развит сектор промышленной недвижимости и, в особенности, рынок складских помещений. Тем не менее, есть все предпосылки для их роста. В первой из цикла статей, посвященных этому многообещающему сектору, мы рассмотрели вопросы приобретения и застройки земли. Данная статья дает понятие о соотношении спроса и предложения, ценообразовании и финансовых возможностях этого рынка.

Спрос, предложение и ценообразование
Накопившийся спрос, спрос, не удовлетворенный предложением на складские помещения в московской области традиционно составляет 100 тыс. кв.м или 1/3 - 1/2 от всех предложений на рынке первоклассных помещений. В большей степени спрос исходит от провайдеров складских услуг, заключивших сервисные соглашения со своими клиентами. Три крупнейших на рынке провайдера активно ищут помещения площадью от 30 тыс. кв.м КАЖДЫЙ!! Дополнительный накопившийся спрос исходит от конечных потребителей, которые собираются сами обслуживать свое складское помещение или хотят привлечь для этих целей более мелких провайдеров. Потенциально оценка накопившегося спроса значительно отстает от реального спроса, так как многих потребителей отпугивают высокие арендные ставки, которые снизились бы в случае появления на рынке новых помещений.
В настоящее время свободные помещения, представленные на рынке, либо постоянно заняты, либо один клиент выезжает перед въездом другого, либо имеют площадь, неудобную для аренды. Помимо этого есть «разовые» предложения помещений, незанятость которых объясняется либо скрытыми проблемами (споры о праве собственности), либо чрезмерной ценой. По существу доля свободных помещений на рынке отсутствует, а процент занятости равен 100 процентам, что будет вскоре способствовать быстрому росту рынка.
Несмотря на дефицит помещений, на рынке не было отмечено экстраординарных арендных ставок, как в секторе офисной недвижимости до кризиса 1998 года. Число официально оформленных гласных сделок аренды складов-новостроек пока невелико, однако трижды чистая (нетто) аренда одного кв.м спекулятивной недвижимости обойдется в $150 или в $135 по договору предварительной аренды (также трижды чистой). Это конечно выше, чем в других странах Центральной Европы, где ставки остаются в пределах $80 - $100, и в странах Западной Европы, но относительно ближе к показателям этих развитых рынков, чем арендные ставки, ранее отмеченные в секторе офисной недвижимости.
Точных данных о вводе новых объектов нет, хотя ходят слухи о разработке нескольких очень крупных проектов, любой из которых может первым оказаться на рынке. Вкупе с меньшими объектами, возводимыми в данный момент, они смогут удовлетворить накопившийся спрос. Таким образом, рынок пойдет к тому, кто первым откроет двери (несмотря на способность терминала «Лесной» постоянно выводить на рынок новый и комплексный продукт).
Игроки рынка и автор настоящей статьи в том числе, сходятся во мнении, что в ближайшие пять лет предложение значительно вырастет, а ставки аренды резко снизятся. Ряд прецедентов, установленных в Центральной Европе за последние годы, говорят о том, что для Москвы начался последний год столь высоких и устойчивых арендных ставок. Пять лет назад рынок Варшавы, удобной для сравнения, составлял 150 тыс. кв.м (соответствует московскому сегодняшнему). Ставки аренды в то время составляли $150/кв.м. За последние пять лет предложение резко увеличилось, превысив 1 млн. кв.м, а ставки скатились до $100. Доля свободных помещений в Варшаве теперь выражается двузначными числами.
Если при строительстве объекта вас беспокоит его конечная стоимость, в предварительном формальном анализе вы можете компенсировать эффект снижающейся ставки аренды допущением стабильно или умеренно улучшающейся ставки капитализации. То есть, предположите, что сегодняшняя ставка капитализации для сданного в аренду первоклассного складского помещения составляет 18 - 20%. Допустим, что арендная ставка равномерна и равна $150 (за спекулятивную нежвижимость), а ставка капитализации по прогнозам составит 18-20% (т.е. останется без изменений). В таком случае вы должны компенсировать ожидаемое снижение арендных ставок с помощью сохранения ставки капитализации на прежнем уровне. Теория заключается в том, что при анализе «наличные на наличные», преобладающем в московском процессе принятия решений, девелоперы не будут выводить на рынок новый продукт, если его текущая денежная стоимость, по крайней мере, не будет равна ставке капитализации на выходе. Учитывая последние тенденции в секторе офисной недвижимости, можно даже
с бОльшим оптимизмом смотреть на ставки капитализации на выходе, при условии, что у вас есть кредитные арендаторы. В крупных проектах это будут либо провайдеры складских услуг, либо клиенты таких провайдеров.
Более сложный анализ требуется в случае, если вы строите помещение с целью получения наличного дохода (т.е. для собственного конечного пользования или при строительстве склада невысокого качества, не предназначенного для перепродажи), так как здесь необходимо предвидеть будущие изменения арендной ставки. На основании варшавского прецедента можно говорить о снижении чистой арендной ставки на $10 в год в течение последующих пяти лет, т.е. со $150 до $100. Однако, как утверждает Сергей Белошапко, старший консультант компании PMC Realty: «Краткосрочные факторы, такие как попытки московского правительства вывести промышленные объекты и склады за город, создают дополнительный спрос на рынке складских помещений. Этот фактор, а также усиливающееся присутствие международных торговых сетей, может обусловить медленное падение арендных ставок. Таким образом, вырастет не только предложение складской недвижимости, но и общий спрос на эти помещения».

Финансирование
В последние годы возможностей финансирования стало многим больше, чем в конце 90-х годов, когда единственным выходом было привлечение акционерного капитала. Российские и зарубежные банки активно выдают кредиты в секторе недвижимости, в том числе и промышленной. Крупнейшим кредитором в секторе промышленной недвижимости можно назвать РосЕвро Банк, хотя это звание несколько обманчиво, так как он является мажоритарным акционером «Терминала Лесной» и его кредитование таким образом является внутренним.
Рыночные источники сообщают, что Росбанк недавно выступил гарантом по кредиту на строительство нового промышленного объекта в районе Шереметьево, и что многосторонние соглашения предусматривают проекты по созданию промышленной / дистрибутивной инфраструктуры.
Несмотря на возникновение новых механизмов финансирования, исторически девелоперам всегда нужно было соответствовать ожиданиям высокой доходности «наличные на наличные». Именно об эту рыночную перспективу, об анализ «наличные на наличные» в акционерном финансировании, являющемся традиционной практикой на московском рынке, спотыкалось развитие сектора промышленной недвижимости. Как ранее уже отмечалось, высокие издержки на инфраструктуру могут быть вполне реальны на ранних этапах крупных проектов строительства складских помещений. Крупные проекты более выгодны с операционной и (на развитых рынках) финансовой точки зрения. Однако, на наличном рынке, каким является Москва, высокие предоплаты и первоначальные издержки снижают доходность «наличные на наличные», и инвестиции становятся непривлекательными. Точнее говоря, для строительства современного, хорошо оснащенного складского комплекса требуются долгосрочные инвестиции, и, конечно, это требование нанесло ущерб московскому рынку, так как инвесторы ориентированы
на краткосрочную перспективу. Это вполне можно понять, принимая во внимание историю данного рынка.
Повышенный интерес со стороны опытных инвесторов недвижимости (т.е. готовых к долгосрочным вложениям) к, пожалуй, последнему неразвитому сектору недвижимости в Москве в сочетании с новыми механизмами финансирования создаст новую ликвидность в секторе промышленной недвижимости. Эта новая ликвидность вкупе с четко документированным спросом должны ускорить рост предложения, прогнозы которого приводятся выше.

Резюме
Несмотря на предсказываемый рост предложения и снижение ставок аренды, этот рынок открывает большие возможности перед опытными и активными застройщикам складских помещений. Главный удар снижения доли занятых помещений придется на тех, кто спешно строит помещения под сегодняшний рынок и готов сдать в аренду любое помещение, имеющее крышу и стены, но не на представителей того сложного рынка, который возникнет через пять лет.