За небольшим исключением можно сказать, что основной движущей силой московского рынка коммерческой недвижимости с момента его зарождения в начале 1990-х годов до настоящего времени являются российские девелоперы. По нашим оценкам, доля российских инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Москвы составляет около 60%. Иностранные девелоперы представлены на Московском рынке такими компаниями, как ENKA, Multek, Baubetreuungs- und BeratungsgmbH, которые к настоящему моменту осуществили значительное количество успешных проектов и продолжают активно развивать новые проекты. В тоже время, можно отметить, что, как и рынок коммерческой недвижимости в целом, девелоперские компании также меняются и на наш взгляд, одной из наиболее интересных тенденций среди российских девелоперских компаний является появление новых девелоперов-инвесторов, принципиально отличающихся от своих более опытных коллег, давно работающих на московском рынке.

В основном, девелоперы, начинавшие свою деятельность 10-12 лет назад, использовали возможности, существовавшие на рынке в данный момент. Зачастую, отправной точкой проекта служил контроль над участком земли и наличие определенного «административного» ресурса, позволявшего реализовать проект. Финансирование строительства, чаще всего, осуществлялось либо за счет собственного капитала девелопера либо при привлечении средств со-инвестров, реже банковских кредитов. Одним из способов привлечения финансирования к коммерческим проектам служило участие в строительстве объектов жилой недвижимости и перераспределение доходов от участия в таких проектах на строительство офисных или торговых помещений. Принимая во внимание ограниченный доступ к информации о финансировании строительных проектов, довольно сложно с уверенностью судить о схемах финансирования, существовавших на рынке в тот период, и о доходности проектов, осуществленных 5-10 лет назад. В тоже время, можно с большой долей уверенности сказать, что компании, основным бизнесом которых являлась реализация проектов коммерческой недвижимости, испытывали определенный недостаток в финансировании, как в части собственных средств, так и кредитных ресурсов. Недостаток в кредитных ресурсах объясняется тем, что банки неохотно выделяли финансирование под реализацию строительных проектов на приемлемых для девелоперов условиях. Во многом, схемы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости остались неизменными, однако на рынке появились компании, которые испытывают гораздо меньшее давление в отношении наличия собственных средств.
За последние несколько лет коммерческая недвижимость, расположенная в Москве, приобрела большую привлекательность для инвесторов. Традиционно, недвижимость, являясь способом долгосрочного вложения капитала, обеспечивает приемлемый уровень риска, некоторый прирост капитальной стоимости (capital growth) и позволяет получить довольно высокую текущую доходность (current yield). Также, недвижимость считается довольно надежным способом защиты от инфляции. Безусловно, ожидания инвестора от вложения в коммерческую недвижимость зависят от специфических параметров проекта, в частности от функционального назначения объекта недвижимости. Так, объекты торговой недвижимости обеспечивают более высокий возврат на инвестиции и являются более рискованными по сравнению с проектами офисных помещений класса А. Если рассматривать усредненный проект офисного комплекса класса А, можно предположить, что, принимая во внимание риск девелопера, внутренняя ставка доходности по проекту (с учетом привлечения кредитных ресурсов на среднерыночных условиях) составит примерно 20%-25%. Аналогичный показатель по проекту торгового центра составит примерно 25%-30%.
Как показывают представленные далее графики, в течение последних нескольких лет ставки доходности (yields) по высококачественным объектам коммерческой недвижимости на всех сегментах рынках Москвы постепенно снижались. Следует отметить, что ввиду неразвитости инвестиционного рынка, представленные данные в большей степени являются анализом ожиданий инвесторов, чем данными, подтвержденными конкретными сделками. По наши прогнозам, в целом, в 2003-2005 г.г. ставки арендной платы на рынке коммерческой недвижимости будут стабилизироваться с некоторой тенденцией к росту на отдельных сегментах рынка: ставки аренды на офисные помещения класса А будут расти на 1-2% в год, ставки аренды на высококлассные торговые помещения, расположенные в центре города, стабилизируются на текущем уровне; ставки арендной платы на высококачественные складские помещения международного образца также останутся на текущем уровне. Таким образом, учитывая общее развитие экономической ситуации в стране, развитие рынка коммерческой недвижимости в целом и общую динамику движения ставок доходности, наблюдавшуюся на близких к России по тенденциям развития рынкам Восточной Европы, можно с большой долей уверенности прогнозировать дальнейшее снижение ставок доходности и рост капитальной стоимости на рынке в ближайшем будущем.
Вероятно, эти факторы, наряду с общим улучшением экономической ситуации в стране и появлением свободных денежных средств у крупных российских компаний, сыграли определенную роль в том, что российские компании стали проявлять больший интерес к вложениям в недвижимость. Данная тенденция способствовала приходу на рынок девелоперов/инвесторов «новой формации». К этой категории можно отнести компании, организованные российскими финансово-промышленными группами либо компаниями, для которых недвижимость не является основной сферой деятельности. Так как одной из задач таких компаний является инвестирование в недвижимость собственных средств материнской компании с целью диверсификации рисков, девелоперские компании, организованные таким образом, обычно не имеют проблем с финансированием строительства и, следовательно, имеют возможность начинать свою деятельность с больших и хорошо подготовленных проектов.
Примером таких проектов может служить бизнес-парк «Крылатские Холмы», осуществляемый компанией «Capital Market Invest». Проект, расположенный на Крылатской ул., представляет собой первый в Москве бизнес парк, расположенный за пределами традиционного бизнес центра города и состоящий из 4 офисных зданий общей площадью около 60.000 кв. м. Строительство первой фазы проекта, включающей 28.000 кв. м, планируется завершить к концу 2004 г. Учитывая общие характеристики проекта, такие как качество строительства, инженерных систем и внутренней отделки, а также высокую эффективность внутренней планировки помещений, ожидается, что проект будет представлять большой интерес для потенциальных арендаторов. Следует также добавить, что предполагаемые ставки арендной платы будут примерно на $100-150 ниже, чем в среднем в зданиях класса А, расположенных в центре города. Проект осуществляется командой, состоящей из профессионалов, имеющих большой опыт работы на московском рынке недвижимости. Отличительной чертой данного проекта является подход девелопера к его реализации. В дополнении к эффективной и хорошо продуманной концепции, стратегия развития проекта предполагает создание продукта, который в будущем привлечет потенциальных инвесторов и позволит девелоперу достичь не только высокой текущей доходности, но и выйти из проекта на наиболее выгодных для него условиях.
В отношении рынка торговых помещений можно отметить, что крупные российские компании, не являющиеся профессиональными девелоперами, проявляют значительный интерес к развитию собственных торговых проектов. Во многих случаях, часть земельных участков, принадлежащих владельцу, предусматривается под строительство объектов недвижимости необходимых для собственных нужд владельца, например размещение складских помещений, при этом, более привлекательная с коммерческой точки зрения часть участка рассматривается под коммерческую застройку.
На сегодняшний момент, на рынке крайне мало объектов коммерческой недвижимости, которые соответствуют требованиям инвесторов, включающих не только приемлемый уровень возврата на инвестиции, но и предлагающих приемлемую структуру сделки. Из существующих на настоящий момент на рынке офисных зданий класса А (всего порядка 50 зданий), только несколько могут рассматриваться как потенциальные инвестиционные продукты, так как эти здания обладают всеми основными параметрами, качественного инвестиционного продукта. К таким качествам относятся длительные договоры аренды с надежными арендаторами без права досрочного прерывания договоров, прозрачная юридическая структура и высокое качество строительства объекта. Такие проекты, как «Крылатские Холмы», после их завершения могут стать качественными инвестиционными продуктами и привлечь как российских, так и международных инвесторов. Учитывая возрастающий интерес российских инвесторов к рынку коммерческой недвижимости, а также интерес, проявляемый международными институциональными инвесторами и девелоперами к московскому рынку коммерческой недвижимости, в будущем мы надеемся увидеть значительное количество качественных инвестиционных продуктов на рынке.