Сферы торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Впервые за пореформенное десятилетие сразу несколько масштабных проектов реализуется в историческом центре; девелоперы застраивают последние свободные «пятачки» у узловых станций метро; жесткая конкуренция идет за крупные участки в обжитых «спальных» районах и вдоль оживленных автомобильных трасс; меняют облик старые универмаги и универсамы.
Международные торговые сети, которые уже несколько лет активно осваивают московский рынок недвижимости, в Петербурге только приступают к строительству своих первых объектов. На двух площадках ведет работы METRO cash & carry, по одному торговому центру проектируют турецкая компания «Рамэнка» и французский концерн VINCI. Этой весной в Ленобласти начнет строиться первый магазин «ИКЕА».
Пока иностранные ритейлоры осторожно прощупывали петербургскую почву, местные девелоперские компании стали основными игроками на рынке торговых центров. Сегодня практически все наиболее интересные проекты в сфере торговой недвижимости в Петербурге реализуют российские застройщики, привлекая кредиты российских банков или институциональных инвесторов. В большинстве случаев собственник сам берется управлять построенным комплексом, создавая для этих целей дочернюю структуру. Редкие исключения лишь подтверждают общее правило.

Сетевой подход по-русски
Безусловный лидер по количеству возведенных и проектируемых торговых центров – холдинг «Адамант». В настоящее время он является акционером шести действующих комплексов (общей площадью свыше 100 000 кв.м), владеет сетью из десяти фирменных магазинов, реализующих товары для дома и интерьера, и пр. Компания занимается торговым девелопментом с 1993 года. Ее первые объекты (ТК «Балканский», «Аэродром», «Шувалово») – классические примеры цивилизованных барахолок, расположенных у станций метро. Их общая площадь не превышает 10 000 кв.м, пространство в основном нарезано на 20-метровые торговые секции, их ассортимент повторяется, брэндовые товары отсутствуют или их чрезвычайно мало.
Однако за последние пару лет формат торговых объектов «Адаманта» значительно видоизменился. В настоящее время компания участвует в строительстве четырех крупных комплексов (площадью от 32 000 кв.м до 56 000 кв.м), которые выходят на рынок в 2003-2004 годах. Наряду с небольшими магазинами, непременными атрибутами новых проектов стали многозальные кинотеатры, супермаркеты, фуд-корты, универмаги товаров для дома и ремонта. Например, в торговом комплексе «Меркурий» (общая площадь – 45 000 кв.м), который строится на выезде из города на престижную Приморскую трассу запланирован шестизальный мультиплекс. Управлять им будет Банкирский дом «Санкт-Петербург», который намерен создать в городе целую сеть современных кинотеатров уровня Dolby Surround. Банкирский дом выступает постоянным партнером «Адаманта». Его киноцентры предусмотрены и в других строящихся комплексах холдинга (например, в ТК «Заневский каскад», «Комплекс-2000»).
Долгосрочное сотрудничество наметилось между «Адамантом» и столичной сетью «Патэрсон». Она разместит свои супермаркеты в ТК «Меркурий», «Комплекс-2000», «Балканский».
Еще одна примета нового торгового стандарта «Адаманта» – крытые паркинги, входящие в состав торговых комплексов. В «Заневском каскаде» и в «Комплексе-2000» они будут многоярусными, в «Меркурии» предусмотрен подземный гараж на 700 машин. See table.
Строительство большинства объектов «Адамант» разбивает на очереди. Комплексы сдаются в эксплуатацию и заселяются арендаторами поэтапно. Например, самый масштабный из строящихся центров – «Академический» (северная окраина города) – частично начал функционировать в декабре 2002 года, а полностью будет готов к середине 2004-го. Его общая площадь составит 56 000 кв.м. Комплекс состоит из трех зданий. Один из корпусов площадью 16 000 кв.м отведен под самый крупный в городе интерьерный салон “Грэйт”.
Практически все торговые центры «Адаманта» располагаются в «спальных» районах, в непосредственной близости от станций метро с плотным пассажиропотоком. Застройщик постоянно подбирает новые участки.
Президент холдинга Игорь Лейтис комментирует: «Мы перестанем заниматься торговыми комплексами, когда начнет снижаться уровень рентабельности проектов. Пока этого не происходит. Срок окупаемости наших строек – 4-4,5 года. К моменту открытия торговые центры заполняются арендаторами».
«Адамант» инвестирует в проекты как собственные, так и кредитные ресурсы, работая с «Промстройбанком», «Петроаэробанком», «УралСибБанком».
Автор самой масштабной инвестиционный программы по созданию торговых комплексов - ООО «Макромир». В планы этой компании на ближайшую пятилетку входит строительство 10 крупных центров в «спальных» районах города (их общая площадь по плану достигнет 450 тысяч кв.м). Свои объекты “Макромир” ориентирует на горожан с уровнем дохода от $250/месяц на члена семьи, что соответствует представлению о петербургском среднем классе. Kонцепция: проведение выходного дня в одном месте, совершение покупок и семейный отдых в комфортных условиях. «Наши сограждане еще не поняли, что хождение по магазинам - это реальное развлечение. В европейских странах на шоппинг отправляются всей семьей. А питерская погода как раз располагает к тому, чтобы проводить в торгово-развлекательных комплексах по полдня. Я думаю, что вскоре это направление девелопмента станет актуальным. Хотя создание подобных комплексов – очень сложный бизнес», - комментирует директор по маркетингу и продажам ООО «Макромир» Игорь Рогулин.
Инвестиционная и управляющая компания «Макромир» создана в 2001 году российскими предприятиями специально для реализации проектов, связанных с торговой недвижимостью. Имена учредителей пока не разглашаются. Однако в роли стратегического партнера «Макромира» упоминается корпорация «ЛЭК» - один из лидеров на рынке жилищного строительства Петербурга.
Сейчас «Макромир» разрабатывает уже восемь площадок. У каждого адреса – свой формат и концепция.
Наиболее интересен проект «Телецентр», реализуемый рядом со станцией метро «Пионерская» (Приморский район). Торгово-развлекательный центр площадью 100 000 кв.м будет построен на месте незавершенного студийного комплекса местной телекомпании. Он был начат еще в 70-е годы прошлого века, а потом заброшен из-за недостатка финансирования. Весной 2001 года «Макромир» приобрел у города этот объект почти за $7 млн с рассрочкой платежа на 4 года. Общая стоимость строительства комплекса оценивается не менее чем в $25 млн (без учета затрат на покупку недостроя).
Сооружение «Телецентра» начнется во II квартале 2003 года. Трехэтажный комплекс будет состоять из пяти корпусов, образующих замкнутый контур. Центральное пространство предполагается оформить в виде атриума. Каждый из пяти блоков отвечает определенному функциональному назначению.
Основные «якоря» «Телецентра»: гипермаркет на 10 000 кв.м (вероятнее всего, здесь разместится столичный торговый дом «Перекресток»); шестизальный мультиплекс, которым будет управлять московская сеть кинотеатров «Каро Фильм»; фуд-корт на 6-8 операторов; универмаги одежды, а также бытовой техники и электроники.
Не менее масштабный проект – «Европа Центр» – «Макромир» затеял в Кировском районе города (проспект Стачек, 45). Компания приобрела у Кировского завода огромный недостроенный цех и намерена превратить его в четырехэтажный комплекс с девятизальным кинотеатром, гипермаркетом и центром развлечений «Детская страна».
Первую в Петербурге сеть гипермаркетов под вывеской «О’Кей» также создает российская компания – ОАО «Лиат-Дикси». В роли стратегического инвестора, правда, выступает люксембургская структура DORINDA HOLDING. Это западно-европейская компания, работающая в основном с пенсионными фондами. В программу строительства 10 гипермаркетов в Петербурге DORINDA HOLDING собирается вложить $70 млн.
Первый «О’Кей» площадью 10 000 кв.м заработал прошлой весной рядом со станцией метро «Озерки» (Выборгский район). В его ассортименте продовольствие и промышленные товары соотносятся как 40 х 60. Имеется собственное пищевое производство.
Сейчас «Лиат-Дикси» ведет строительство на трех площадках. Весной 2003-го откроются два магазина (по 12 000 кв.м - каждый) в Кировском и в Московском районах города. Недавно компания «Лиат-Дикси» приобрела в собственность у завода «Электросила» 4,1 гектара земли на престижном Московском проспекте под строительство очередного гипермаркета. Его площадь составит уже 30 000 кв.м. Tорговый зал займет 7500 кв.м. Значительная часть помещений отойдет арендаторам (предприятием общепита, сферы услуг и пр). Размер участка позволяет организовать на нем паркинг на 1000 машин.
В отсутствие «ИКЕА» силами отечественного инвестора – ООО «Максидом» – в городе сформировалась одноименная сеть крупных магазинов, реализующих товары для домашнего обихода, ремонта и строительства.
В ноябре 2002 третий по счету «Максидом» заработал в Кировском районе. Его площадь - 13 000 кв.м, а сумма инвестиций в строительство составила $15 млн. Новый универмаг схож с уже действующими магазинами на Гражданском и на Московском проспектах. Прошлым летом компания «Максидом» получила разрешение городской администрации на разработку очередного участка в Приморском районе, на Озере Долгое. Площадь будущего комплекса составит уже 20 000 кв.м.

Стройки в режимной зоне
Вся историческая часть Петербурга – это объединенная охранная зона. Старый город провозглашен музеем под открытым небом. Новые объекты доходной недвижимости с большим трудом вписываются в этот архитектурный заповедник.
Однако ажиотажный спрос на торговые площади вдохновляет инвесторов на преодоление бюрократических инстанций. Немногочисленные проекты по строительству торгово-развлекательных центров, реализуемые в центре города, чрезвычайно интересны и соответствуют prime location.
Самый крупный в исторической части Петербурга торговый объект возводится рядом с Сенной площадью, на территории бывшего Горсткина рынка. Общая площадь трех-шестиэтажного здания составит 60 000 кв.м, полезная – 30 000 кв.м. Под комплексом «Сенная» расположится двухуровневый подземный паркинг на 600 машин. Стоимость строительства - $30 млн. Инициатор и девелопер проекта – ООО «Коммерческий центр «Питер». Эта компания давно работает в торговой сфере. Ее силами реконструировано несколько городских рынков.
ТК «Сенная» сдается госкомиссии весной 2003-го, а заработает этим летом.
Комплекс позиционирован как общегородской. На первом и втором уровнях «Сенной» будет организован молл с галереей магазинов. В ТК предусмотрены три основных «якоря». На первом этаже разместится супермаркет столичной сети «Патэрсон» (общая площадь магазина - около 4000 кв.м).
На втором этаже формируется фуд-корт (примерно 1000 кв.м), рассчитанный на 6-7 предприятий быстрого питания с общим залом для посетителей на 180 мест.
На третьем этаже около 4000 кв.м займет самый крупный в России боулинг-центр на 36 дорожек. Его оператор - компания «НС Информ» - арендовала площади сроком на 25 лет и вкладывает в отделку и оборудование «Боулинг-Сити» $3 млн.
Среди других крупных арендаторов - московская компания «Чудо Остров Нева» (она сняла 1600 кв.м под детский мир), петербургская сеть книжных магазинов «Снарк» (1000 кв.м), сеть магазинов одежды Pactor (500 кв.м).
Юрий Борисов, генеральный директор управляющей компании «Питер» (консультант и агент проекта «Сенная»), комментирует: «Мы сознательно построили маркетинг таким образом, чтобы идти от крупных арендаторов к мелким, от имиджевых - к не очень известным. Совсем уж маленьких магазинов в комплексе не будет. Мы хотим создать красивые открытые планы и соответствовать заявленному сроку экономической жизни проекта - минимум 15 лет. Идеальный результат, к которому мы стремимся, - 95%-ная заполняемость на момент открытия. Надеемся на то, что последние квадратные метры будем сдавать через аукцион (подобный прецедент есть в Москве)».
Еще один торговый гигант площадью 50 000 кв.м будет построен напротив Московского вокзала, на углу Невского проспекта и улицы Восстания. Проект под названием «Невский международный центр» (NIC) - самый дорогой из ныне реализуемых в Петербурге. Его стоимость – около 100 млн EURO. Заказчик строительства - ЗАО “Знаменская”, инвесторы – западные банки.
Хотя NIC по плану должен быть сдан только в 2005 году, его концепция (вплоть до ассортиментной политики) подробно расписана. Из 24 500 кв.м полезных площадей комплекса приблизительно 16 500 кв.м займут торговые “якоря”. Самый крупный из них уже определен. Финляндская компания Stockmann арендовала под универмаг 8000 кв.м на четырех уровнях NIC и намерена вложить $10 млн в отделку и оборудование помещений.
Нетривиальную для города концепцию реализуют инициаторы проекта “Гранд Палас” (Невский пр., 44 – Итальянская ул., 15). Они намерены создать первый в городе универмаг, объединяющий под одной крышей примерно сотню бутиков известных в мире “брэндов”. Комплекс общей площадью 20 000 кв.м состоит из трех зданий, связанных атриумами и занимающих целый квартал. В отделке интерьеров использованы мрамор, гранит, латунь, тонированное гнутое стекло, призванные подчернуть буржуазную респектабельность торгового центра. Дополнительные услуги и рестораны «Гранд Паласа» также работают на имидж дорогого и эксклюзивного универмага. Например, на первом этаже планируется устроить fashion-cafe с плазменными панелями, предназначенными для трансляции модных дефиле. Арендаторами комплекса уже стали марки «Эскада», «Макиавелли», «Дикая орхидея», «Калигула», «Черутти», «Пако Рабана» и др.
Срок сдачи объекта – апрель 2003-го. Общая стоимость работ – примерно $20 млн.
Аналитики петербургского отделения компании Colliers International считают, что даже при частичной реализации заявленных проектов, на петербургском рынке торговых центров значительно усилится конкуренция, а средние арендные ставки на торговые площади снизятся с $480 до $360/кв.м в год.
Пока однако никаких признаков кризиса перепроизводства в этом секторе рынка незаметно.
Еще на стадии строительства арендаторы разбирают в торговых комплексах до 75-80 % помещений. Расценки на небольшие магазины достигают в центре города $1500/кв.м в год.