Особого мастерства требует парковка автомобиля в центре Москвы, где сосредоточено большинство административных и коммерческих зданий, многие из которых не обеспечены подземными гаражами и надземными автостоянками или их недостаточно. Выискивая свободное место для парковки, взгляду предстает неутешительное зрелище: автомобили неупорядоченно размещаются на дорогах и тротуарах, зачастую, в несколько рядов. Эта проблема имеет прямое отношение к коммерческой недвижимости: офисные и торговые центры нуждаются в парковках, которые бы отвечали их потребностям.

Проблемы «стихийной» парковки
В уличной суматохе автовладелец порой стремится запарковать свой автомобиль любой ценой, нарушая при этом правила стоянки транспортных средств, установленные правилами дорожного движения (ПДД). Законопослушному автовладельцу не следует забывать и о наличии санкций за нарушение, установленные Кодексом об административных правонарушениях. Согласно ПДД, стоянка автотранспорта на тротуаре не должна повлечь создание препятствий для движения пешеходов. Кодекс не конкретизирует, в каких именно случаях стоянка транспортных средств создает такие препятствия. Из чего следует: если инспектор ГИБДД сочтет неубедительным утверждение, что узкое пространство между Вашим автомобилем и стеной здания достаточно для прохода пешехода средних размеров, Вам грозит в лучшем случае предупреждение или штраф в размере от 1 до 3 минимальных размеров оплаты труда (100-300 рублей).
Оставляя автомобиль у офисного здания или торгового центра вне пределов автостоянок, Вы действуете на свой страх и риск. Обнаружив нанесенный автомобилю ущерб, остается ограничиться восклицаниями, в зависимости от темперамента. Виновников повреждений найти, обычно, не удается. За сосульки, обвалившуюся с фасада старого здания лепнину и сброшенные с крыши снег и наледь, как правило, не отвечает никто.
В соответствии с Правилами санитарного содержания территорий, организации уборки, обеспечения чистоты и порядка в городе Москве, именно в светлое время суток разрешена очистка скатов кровель, обращенных в сторону улицы, от снега и льда. Можно вступить в нелегкие переговоры с собственником, арендатором или балансодержателем здания, указав, что согласно Правилам, именно на нем лежит обязанность своевременно проводить охранные мероприятия перед сбросом снега. А при сбрасывании принимать меры, «обеспечивающие полную сохранность деревьев, кустарников, воздушных линий уличного электроосвещения, растяжек, рекламных конструкций, светофорных объектов, дорожных знаков, линий связи и др.». «И др.» - это Ваш пострадавший автомобиль. Спеша на работу, Вы, вероятно, не обратили внимания на приклеенное к стене здания небольшое объявление, извещающее, что «сброс снега с крыши производится по будним дням с 9 до 18 ч.». А также на временные металлические заграждения, которые Вы немного отодвинули, чтобы создать достаточное пр остранство для парковки. Таким образом, Вы проигнорировали проведенные охранные мероприятия. В данном случае остается либо использовать аргумент, что при сбросе были предприняты не все меры, «обеспечивающие полную сохранность», либо воздержаться от разбирательств, дав себе зарок никогда не ставить машину в подобных местах. От подобных неприятностей избавит парковка на специально оборудованных охраняемых автостоянках, которыми оснащены новые офисные здания и торговые центры.
Еще одна опасность, подстерегающая автомобили, оставленные без надзора на проезжей части города, - их принудительное перемещение при проведении общегородских мероприятий. Данная опасность возникла с принятием Постановления Правительства Москвы № 67-ПП от 4 февраля 2003 года. Указанные в Постановлении мероприятия могут быть связаны с ликвидацией последствий чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, предотвращением угроз террористических актов, проведением шествий, митингов и подобных акций, а также в связи с уборкой территорий. Можно утверждать, что предусматриваемые Постановлением меры вступают в противоречие с положениями Кодекса об административных правонарушениях, запрещающими применение принудительных мер, не предусмотренных федеральным законом (в частности, эвакуацию). Тем не менее, пока Постановление остается действующим, автовладелец должен быть готов к тому, что его автомобиль может быть перемещен «с использованием специальной техники в пределах пешеходной доступности» или на специальную стоянку.

Платные парковки: охраняемые и не охраняемые
Если Ваше офисное здание или торговый центр не располагает собственной парковкой, можно воспользоваться услугами близлежащих автостоянок. Однако не каждая автостоянка станет «безопасной гаванью». Недавно, после ликвидации ущерба, нанесенного упавшим с карниза куском льда, я, наконец, решила подыскать для парковки своего автомобиля место более спокойное, чем край тротуара. Мое внимание привлек участок дороги, обозначенный свежей разметкой и знаком «место стоянки». Сотрудник парковки расторопно отодвинул одну из металлических стоек, указывая на свободное место. Оплатив стоянку и получив на руки парковочный талон, я ушла в полной уверенности, что мой автомобиль вне опсности. Возвратившись поздно вечером, я обнаружила его одиноко стоящим на опустевшей улице. Сотрудник парковки удалился по окончании своего рабочего дня. Впрочем, как впоследствии выяснилось, даже находясь на рабочем месте, сотрудники организации-оператора парковки, и сам оператор, не несут ответственности ни за какие неприятности, которые могут случиться с оставленными на парковке автомобилями.
Действительно, существуют парковки платные и даже огороженные, но неохраняемые – муниципальные, действующие на основании Положения о муниципальных парковках в городе Москве. Организуются они Государственным унитарным предприятием «Городская служба платных парковок» и иными организациями-операторами, заключившими договор с указанным предприятием. В данном случае плата взимается не за охрану автомобиля, а за пользование участком автомобильной дороги в течение времени работы парковки. Во внерабочие часы стоянка на данной территории становится бесплатной. Это не лучший вариант, если машину оставляют на длительный срок.
Лучше оставить автомобиль на платной охраняемой автостоянке. Отношения с такой автостоянкой подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей» и принятыми на его основании Правилами оказания услуг автостоянок. В соответствии с Правилами, потребитель услуг автостоянки заключает с ее администрацией договор, в котором определяются гарантии и ответственность владельца автостоянки (в частности, за сохранность и повреждение транспортного средства).

Парковки приобъектные и служебные
В идеале парковка без головной боли возможна, если все нежилые здания в центре, используемые под коммерческие цели, были бы оборудованы многоуровневыми гаражами или плоскостными стоянками достаточной вместимости.
Проблема отчасти решается при строительстве новых офисных зданий, оснащенных многоуровневыми подземными гаражами. Очевидно, такое решение неприемлемо для владельцев или арендаторов уже существующих зданий, вынужденных организовывать так называемую приобъектную автостоянку на прилегающем участке земли.
Как показывает опыт, автостоянки, создаваемые подобным образом, далеко не в полном объеме обеспечивают потребности организаций и их сотрудников. Очень скоро остро встает вопрос о расширении или организации дополнительных стоянок. Один из ключевых моментов, при решении данного вопроса, - правильное оформление земельных отношений.
В то время как собственники земельных участков вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению (в том числе, сооружать автостоянки), арендаторы обязаны использовать предоставленный им земельный участок в соответствии с целями его использования, определенными в договоре аренды.
В соответствии со статьей 72 Конституции РФ, вопросы владения, пользования и распоряжения землей отнесены к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. В Москве отвод земель для организации автостоянок и предоставление земельных участков в аренду для этих целей осуществляется распоряжением префекта административного округа с соблюдением общих правил землепользования, предусмотренных нормами Земельного кодекса. Заключая договор аренды участка, необходимо оценить существующие парковочные площади и позаботиться о том, чтобы возможность организации автостоянки на данном участке (или расширения существующей) была прямо предусмотрена условиями договора.
Помимо этого для получения разрешения на организацию автостоянки (разрешение оформляется в Инспекции Госархстройнадзора Москвы) необходимо подготовить комплект исходно-разрешительной документации (в обязательном порядке включающий градостроительное заключение) и утвержденную в установленном порядке проектную документацию. В ходе строительства автостоянки необходимо оформить ордер на производство земляных и строительных работ в Объединении административно-технических инспекций (ОАТИ). Готовая автостоянка должным образом сдается в эксплуатацию, что подтверждается актом приемки. Без акта приемки организация стоянки не имеет юридической силы, и стоянка может быть демонтирована на основании распоряжения префекта. Без соблюдения установленных процедур при ее строительстве, право собственности на вновь созданную стоянку как не объект недвижимости (сооружение) зарегистрировано быть не может.
Получение всех необходимых согласований на строительство и ввод готового объекта в эксплуатации - процесс достаточно сложный и трудоемкий. Зачастую собственники зданий, арендующие прилегающие участки земли, сооружают автостоянки, не соблюдая требования применимых нормативных актов. В таких случаях могут возникнуть следующие типичные проблемы:

неправильное оформление земельных отношений (может быть квалифицированно как самовольное занятие земельного участка, использование участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю или без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, и повлечь наложения штрафа на юридическое лицо, согласно Кодексу об административных правонарушениях);
нарушение условий договора аренды (может повлечь его расторжение, предъявление требования о возмещении убытков арендодателем, иные виды ответственности, предусмотренные договором);
нарушение требований нормативных документов в области строительства (влечет наложение штрафов на юридическое лицо и не его должностных лиц, согласно Кодексу об административных правонарушениях);
нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки и ввода их в эксплуатацию (также влечет наложение штрафа на юридическое лицо и его должностных лиц, согласно Кодексу об административных правонарушениях).

Более того, автостоянка, сооруженная с нарушениями целей использования земельного участка, без получения соответствующих разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, может быть демонтирована как самовольная постройка (на основании статьи 222 Гражданского кодекса).
Другой вариант, к которому часто прибегают владельцы коммерческих зданий для организации служебных и гостевых парковок – аренда части территории земель общего пользования: проезжей части площадей, улиц, проездов, дорог, набережных и бульваров города. В этом случае вопрос правильного оформления аренды сохраняет свою актуальность. Кроме того, при организации такой парковки следует соблюдать требования правил дорожного движения, касающиеся стоянки транспортных средств. Парковки, существующие в нарушение таких правил, в частности, на тротуарах, препятствующие движению пешеходов, должны быть ликвидированы, а договоры аренды – перезаключены (в соответствии с Распоряжением Мэра г. Москвы «О дополнительных мерах по упорядочению парковки автотранспорта в г. Москве» № 7-РМ от 18 января 2000 года).

Перспективы решения проблем
В настоящее время в Москве действует Концепция организационно-правового регулирования системы временного размещения автотранспортных средств на территории города, принятая в 2000 году на основании Генерального плана развития города Москвы и территориальной комплексной схемы развития транспорта до 2020 года. В соответствии с Концепцией, в качестве первоочередных мер планируется упорядочить систему притротуарных парковок и открытых автостоянок, а при строительстве новых объектов предусматривать обслуживающие их стоянки только в границах отведенного участка (во внеуличном пространстве). Приоритетной задачей является строительство перехватывающих стоянок, предназначенных для перехвата потоков транспортных средств, направленных в центральную часть города, и многоуровневых парковок (в том числе, и отдельно стоящих) с учетом опыта зарубежных стран.
Эти мероприятия призваны решить проблему временного размещения автотранспорта в центральной части города. Но темпы решения проблемы вызывают серьезную озабоченность, поскольку они не сравнимы с развитием рынка коммерческой недвижимости. В связи с этим особую значимость приобретают учет потребностей в парковочных местах при проектировании новых зданий, эффективное использование отведенных участков земли, решение вопросов об использовании прилегающих земель общего пользования для целей парковки, и создание многоуровневых парковок на базе существующих плоскостных.

Спецвыпуск: инвестиции