Требуются офисы класса В

Главное преимущество самостоятельного поиска офисного помещения - это возможность сэкономить. Однако обманется тот, кто подумает, что легче самому искать объект, чем заплатить за это. Ведь нужно просмотреть сотни рекламных текстов типа: «Сдается в аренду офис в реконструированном административном здании (класс В). Новые инженерные системы, кондиционирование, вентиляция, развитая инфраструктура, благоустроенная территория, парковка. Расстояние от метро 8-10 минут пешком. Отделка - евро. Связь - без ограничений. Интернет - выделенный канал».
Таких объявлений много, но единого источника информации о сдающихся в аренду объектах коммерческой недвижимости нет. Это затрудняет самостоятельный поиск, менеджерам компаний приходится тратить уйму времени на перелистывание газет, часами «бродить» по интернету или курсировать в условном коридоре между Садовым и Третьим транспортным кольцом, приглядываясь к фасадам административных зданий в надежде увидеть баннер «сдается в аренду».

Поиск должен быть прицельным
Бесполезно искать то, о чем имеешь смутное представление. Важно определиться: какую площадь должен занимать офис, решить, где он должен располагаться. Из-за проблем передвижения по Москве важно, чтобы офис был недалеко от метро. «Оптимальное месторасположение, приемлемая цена, качественная телефония - вот критерии, которыми руководствуются клиенты нашей компании, - говорит начальник департамента коммерческой недвижимости компании «МИАН» Роман Плюхин. По его наблюдению, наименьшим спросом пользуются офисы в административных зданиях, которые расположены на юго-востоке и востоке Москвы. «Здесь много промышленных зон. Поэтому низкий спрос и, соответственно, небольшой объем предложения», - поясняет риэлтор. Хотя, вот парадокс, именно на востоке и юге столицы сейчас идет массовая реконструкция зданий под офисные центры класса «В». Видимо, в ближайшее время здесь стоит ожидать существенного роста предложения. Во всяком случае, в тех районах, откуда активно выводятся промзоны.
Так как класс «В» - это нечто среднее между офисами международного класса и помещениями класса «С», то вторая позиция - цена - во многом зависит не только от удаленности здания от метро и ключевых транспортных магистралей, но и от «начинки» здания. Инженерное оснащение недавно реконструированных зданий, как правило, выполнено на высоком уровне. Сплит-системы, качественный ремонт и отделка, вместительная парковка, привлекательный фасад, служба эксплуатации здесь в порядке вещей. Но и арендные ставки соответствующие - до 500 долларов за кв. м. Можно отыскать офисы подешевле - от 300 долларов за кв. м, но и удобства будут минимальные. Стоит обратить внимание на фасад здания - он должен выглядеть презентабельно и указывать на солидность компании-арендаторов. При этом прилегающая территория, холл, отделка, лифты, санузлы и коридоры должны соответствовать «лицу» здания. Все это, конечно, увеличивает арендные ставки, но экономить вряд ли стоит. Затраты окупятся сполна.
Немаловажное значение, как уже было замечено, для арендаторов имеет качество телефонии, а именно, количество телефонных линий, операторы.
Следует учитывать, что если вы арендуете офис в бизнес-центре, то, как правило, ограничены в выборе телефонных операторов. Многое, в данном случае, зависит от предпочтений собственника здания. Если этот момент важен для вас, ищите офис, расположенный в каком-нибудь особняке, пристройках к жилым зданиям. В этом случае вы будете более свободны в выборе поставщика телефонных услуг.

Объект следует досконально изучить
Когда офис, отвечающий базовым требованиям, найден, наступает следующий этап. Вы должны удостовериться, что это именно то, что надо. Найденный объект следует тщательно изучить. Потенциальному арендатору рекомендуется получить максимум информации о собственниках предлагаемых объектов (арендодателях), их деловой репутации, досконально изучить здания. Вот лишь некоторые детали, которые стоило бы уточнить у владельца недвижимости во избежание недоразумений в будущем:

• минимальная и максимально возможная площадь офисов;
• наличие в здании системы кондиционирования и вентиляции; 
• закончена ли реконструкция, какие проведены отделочные работы;
• допускается ли установка дополнительного оборудования;
• какая компания эксплуатирует здание;
• предоставляются ли услуги центрального ресепшена (прием посетителей и корреспонденции);
• какие установлены часы работы и доступа к помещению;
• где и как арендаторам разрешено размещать вывески, указатели и другую наружную информацию.

Также необходимо внимательно ознакомиться с поэтажным планом и схемой офиса, на которой обозначена планировка, санузлы, лифтовые холлы, лестницы, заранее выяснить вместительность парковки и стоимость машиноместа. По сложившейся практике плата за парковку взимается отдельно от арендных платежей и составляет, в среднем, 50-100 долларов за машиноместо в месяц. Впрочем, бывают и исключения: иногда собственник здания предоставляет арендатору несколько парковочных мест бесплатно - пропорционально занимаемым площадям. Немаловажный момент - отделка помещения. Очень часто арендаторам предлагается вариант «отделки в счет аренды». Это означает, что собственник предоставляет под офисы помещения с голыми стенами, а весь ремонт (обои, подвесной потолок, половое покрытие) оплачивает арендатор из собственных средств. После его завершения потраченная сумма (отделка 100 кв. м «по минимуму» обойдется примерно в 5 тыс. долларов) учитывается в счет будущих арендных платежей.
Сравнивая варианты по критерию размера арендной платы необходимо учитывать, за какую площадь арендодатель берет аренду. Специалисты выделяют четыре вида офисных площадей:

• общую (площадь всех помещений, включая полезную и вспомогательную);
• полезную (площадь, фактически используемую под размещение персонала);
• вспомогательную (площадь вспомогательных помещений: санузлов, кухонь и т.п.);

«Обычно при расчете арендной ставки фигурирует термин «общая площадь». В этом случае применяется коэффициент потерь (коридорный коэффициент) - 1 - 1,3. Он учитывает соотношение арендуемой площади и фактической общей площади офиса. Например, если в аренду взято 100 кв. м полезной площади, фактически арендатор может платить за 115 кв. м. По сути, это и есть арендуемая площадь. А 15% - это коэффициент за пользование местами общего пользования - входную группу, лифтовые площадки, вентиляционные комнаты и другое», - поясняет Владимир Пушкин, консультант по аренде компании Penny Lane.

К переговорам надо подготовиться
После того, как все нюансы прояснены, наступает третий этап - обсуждение условий арендного договора. Добиться уступок от собственника здания можно только при тщательной подготовке к переговорам. Полученная вами информация о предложенном в аренду объекте и детальное ознакомление с условиями контракта - залог успешного торга.
В условиях договора аренды оговариваются права и обязанности сторон, сроки аренды, условия пролонгации контракта, порядок его расторжения. Эти моменты требуют предельного внимания при обсуждении договора. В большинстве случаев арендатору будет предложено внести страховой депозит - сумму, которая резервируется на счете арендодателя. Эти деньги восполняют возможные потери собственника в случае расторжения договора, а если арендатор не нарушает договоренностей, то сумма депозита засчитывается в счет последнего месяца аренды. Нередко собственник здания заявляет изначально завышенную сумму страхового депозита, равную арендной плате за три месяца. В этом случае имеет смысл поторговаться и снизить размер депозита в полтора-два раза.
Арендные ставки должны быть зафиксированы в договоре на весь срок его действия. И хотя по закону собственники имеют право пересматривать их раз в год, этим правом они пользуются лишь в исключительных случаях. Ведь подобные прецеденты чреваты потерей арендаторов и судебными разбирательствами. В этом случае ущерб, нанесенный деловой репутации, будет просто невосполним.
До подписания контракта важно уточнить, включены ли в ставку аренды коммунальные расходы: электроэнергия, газ, отопление, вентиляция, кондиционирование, вывоз мусора, водоснабжение, канализация. А также эксплуатационные расходы: поддержание в рабочем состоянии инженерных систем и коммуникаций здания, уборка, текущий ремонт, расходы по управлению, функционированию лифтов, охранных систем. Если эти расходы выделены из арендной ставки, необходимо знать точную сумму, оговорить возможность их повышения. В среднем эксплутационные расходы составляют 30-50 долларов на кв. м в год за все, кроме телефонии и, реже, электричества.
Самые распространенные сроки аренды для помещений площадью от 150-200 кв. м - от двух до трех лет. «В принципе, стороны не заинтересованы в заключении краткосрочных договоров. Если здание оформлено в собственность и, в юридическом плане, все в порядке, собственнику выгодно «пустить» арендатора на длительный срок. В свою очередь, серьезным арендаторам «быстрая» аренда тоже ни к чему. Это делает их слишком уязвимыми по отношению к собственникам здания», - утверждают риэлторы. Но, тем не менее, краткосрочные договоры (до года) все же встречаются. Обычно они заключаются, если здание не оформлено в собственность (к сожалению, эта процедура в Москве слишком бюрократизирована) или находится на балансе структуры, не имеющей права сдавать недвижимость в аренду. Такие договоры, по понятным причинам, не регистрируются, что может создать проблемы, для как владельцев здания, так и арендаторов.
После того, как все условия аренды согласованы с арендодателем, заключается контракт, который подписывается сторонами и регистрируется в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Консультанты по аренде коммерческой недвижимости утверждают, что процесс регистрации договора аренды в Москомрегистрации сугубо технический. И если комплект учредительных документов и документов, подтверждающих право собственности, в полном порядке, договор зарегистрируют спустя месяц.
Как видим, процедура поиска и аренды офиса - дело хлопотное, отнимающее уйму времени. Не хотите его терять? Тогда не мешкайте и обращайтесь к брокерам. Они не только оперативно подберут нужное помещение (у риэлторов имеются собственные базы данных), но и помогут оформить сделку, заключить соответствующие договоры. Пожалуй, единственное неудобство - стоимость услуг. Вознаграждение риэлторов, традиционно, эквивалентно размеру месячной арендной ставки (или 8,5% годовой). Хотя серьезные клиенты, которые ищут большие объекты площадью от 5 до 7 тыс. кв. м, вполне могут рассчитывать на скидку в 15 до 30%.