Заводы в роли трансформеров

Внимание девелоперов к производственным объектам вполне оправданно. Затраты на реконструкцию производственных комплексов или даже на их снос с последующим новым строительством оказываются меньше, чем на освоение инженерно неподготовленных территорий. Кроме того, многие промышленные площадки вклинились в престижные и привлекательные городские районы, где ощущается острый дефицит свободных участков под застройку.

Историческая промзона
По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППРиТ) администрации Петербурга, в историческом центре города, площадь которого составляет 5800 гектаров, на 2400 гектарах разместились производственные и нежилые объекты. Вице-губернатор, председатель КЭРППРиТ Сергей Ветлугин отмечает: «На ценнейшей в градостроительном отношении территории находится около двухсот крупных и средних промышленных предприятий. Они могут являться источниками опасности для жизни и здоровья граждан и разрушают архитектурно-исторический облик города».
В 2001 году правительство Петербурга утвердило перечень, включающий более ста объектов нежилого назначения, которые предлагается вывести из центральной части города или перепрофилировать.
Бюджетное финансирование этого процесса крайне скудно. Так, в рамках федеральной программы «Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга» в 1998-99 годах было выделено всего 10 млн. рублей. Эти средства израсходованы для вывода двух промышленных предприятий - ОАО «Северный текстиль» и ОАО «Петролакт».
В городской казне денег на перебазирование или перепрофилирование заводов нет. На предприятия, которые сворачивают собственное производство, но продолжают занимать перспективные территории, выживая, за счет сдачи площадей в аренду, петербургские власти намерены воздействовать при помощи экономических рычагов: штрафовать за нецелевое использование участка и взимать земельный налог в двухкратном размере.
По расчетам специалистов КЭРППиТ, в промзонах, расположенных на окраинах, достаточно инженерно подготовленных территорий, на которые могли бы переехать предприятия из центра. Такие площадки, например, есть в нежилой зоне «Парнас» (север Петербурга) и в нежилой зоне «Обухово» (юго-восток). Городская администрация готова в индивидуальном порядке оговаривать с предприятиями-«переселенцами» условия предоставления им земельных участков и даже зданий в этих промзонах.
Однако чиновники понимают, что локомотивом этого процесса может стать только частный капитал. Тем более, позитивных примеров реабилитации промышленных территорий в городе уже достаточно.

Фабричная элита
Небольшие заводы и фабрики, которые внедрились в сердце исторического центра и нередко расположены в зданиях постройки XIX – начала XX веков, инвесторы выкупают целиком и, как правило, перепрофилируют под элитное жилье. Именно эта функция обеспечивает девелоперам максимальный уровень рентабельности.
Первый проект такого рода реализовала Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Она реконструировала комплекс из пяти зданий, в пяти минутах ходьбы от Невского проспекта, которые образуют целый квартал, ограниченный улицей Радищева, Гродненским и Саперным переулком. Прежде эту территорию занимал третий городской молокозавод.
Его здания - образчик промышленной архитектуры начала прошлого века - изрядно обветшали и были неприспособлены для современных технологий.
Строительная корпорация приобрела предприятие, которое к тому времени уже не работало, на торгах в Фонде имущества Петербурга.
Жилой комплекс повышенной кофмортности на 62 квартиры был введен в эксплуатацию в 1999 году. К этому моменту все квартиры уже были распроданы по высоким для того времени ценам - от $700 до $1200/кв.м.
В настоящее время СК “Возрождение Санкт-Петербурга” возводит еще один элитный городок на бывшей промышленной площадке. Участок на престижнейшем Каменном острове, занятом в основном под государственные резиденции, корпорация приобрела у Ленинградской кинокопировальной фабрики. Это предприятие располагалось на территории в 1,32 гектара и сумело ее приватизировать. Фабричные постройки в основном пошли под снос - кроме двух исторических зданий, принадлежавших когда-то куп¬цу Ели¬сее¬ву и подлежащих реконструции. На освободившемся участке инвестор строит жилой комплекс с внутренним каналом и парком. Не¬сколь¬ко 3-4-этаж¬ных зда¬ний общей площадью 15 000 кв.м рассчитаны на 61 квартиру (от 100 до 600 кв.м). Работы на объекте должны завершиться этим летом. Сто¬и¬мость стро¬итель¬ст¬ва составляет около $10 млн. Сейчас апартаменты реализуются по цене от $2400 до $3250/кв.м.
Самым масштабным проектом по перепрофилированию производственной территории под жилую функцию занимается корпорация ЛЭК. Она выкупила почти 6 гектаров земли на Петроградской стороне (улица Пионерская, 50) у завода «Вулкан». На этом участке ЛЭК собирается построить 90 000 кв.м жилья повышенной комфортности. Сумма инвестиций в проект оценивается в $50 млн, а на его реализацию по плану уйдет четыре года.
ЛЭК осваивает еще один промышленный квартал на Петроградской стороне – площадку предприятия «Знамя труда». В начале 2005 года здесь должен быть сдан комплекс «Серебряные зеркала».
Фабричную родословной имеет элитный кондоминиум «Альба» на 3-й линии Васильевского острова (инвестор – группа компаний ИСТ), а также роскошный дом на 19 квартир на Манежной площади (девелопер – «Корпорация С»).

Торговля в цехах
Промышленные объекты, расположенные вдоль основных городских магистралей, лучше всего подходят для перепрофилирования под торговую функцию. Причем форматы у магазинов, разместившихся в заводских цехах, самые разные.
Например, компания «Максидом», которая организует в Петербурге сеть одноименных гипермаркетов, реализующих товары для дома, ремонта и строительства, открыла свои первые два магазина на бывших производственных площадях.
Один из них еще в 1997 году заработал на Гражданском проспекте, - оживленной трассе на северной окраине города. Гипермаркет с торговым залом 10 000 кв.м разместился в лабораторном корпусе института Веденеева, где прежде испытывали макет дамбы. В этот проект инвесторы вложили $5 млн.
В два раза дороже (с учетом стоимости оборудования и первоначального товарного запаса) обошелся запуск магазина площадью 12 000 кв.м на Московском проспекте. Эта правительственная трасса связывает центр города с аэропортом «Пулково», однако проспект не имеет парадного вида из-за многочисленных промышленных предприятий, чьи фасады выходят прямо на его «красные линии». На этот раз для создания «Максидома» был приобретен недостроенный цех. Его бывший владелец - завод «Вагонмаш» - уступил объект примерно за $1 млн. Сделка состоялась в начале 1999 года, а через полгода магазин уже заработал. В городской администрации отношение к этому проекту весьма позитивное. По словам Сергея Ветлугина, пустующий цех, так и невведенный в эксплуатацию, ничего не приносил в бюджет города, а благодаря «Максидому» казна пополняется на 11 миллионов рублей в квартал.
Один из корпусов завода «Светлана» на проспекте Энгельса превратился в комплекс «Торговый мир «Светлановский». Трехэтажное здание, нуждающееся в ремонте, арендовал «Торговый дом «Акинарев и К». Благодаря усилиям дизайнеров сейчас ничто не напоминает о заводском происхождении комплекса, позиционированного как универмаг среднего класса. На площади 8000 кв.м разместились продовольственный супермаркет, крупный магазин товаров для дома, мебельный салон и небольшие магазинчики, реализующие одежду, обувь и акксессуары.
Бывший цех петербургского промышленного гиганта ЛОМО, расположенный рядом со станцией метро «Старая Деревня», превращен в оптово-розничный центр сети «Мегамарт». В его ассортименте преобладают продовольственные товары, основные покупатели – мелкие оптовики. ЗАО «Мегамарт» (основной акционер – концерн Uniland) арендовало у ЛОМО одноэтажное здание площадью 5000 кв.м и отремонтировало его всего за четыре месяца, потратив на это $1,5 млн.
На подходе – более масштабные проекты. Например, компания “Макромир” осенью 2002-го приобрела у Кировского завода огромный недостроенный цех на проспекте Стачек. Общая площадь будущего торгового комплекса “Европа Центр” составит 98 000 кв.м, арендопригодная - 70 000 кв.м. Запуск объекта намечен на 2005 год.

Комплексный подход
В последнее время все большую популярность приобретают проекты, связанные с преобразованием крупных промышленных площадок в многофункциональные коммерческие комплексы.
Наиболее капиталоемкий и интересный по своей локации – «Район 700» (Красногвардейской площадь, 2). Несколько лет назад участок площадью 4 гектара и здания, принадлежавшие обанкротившемуся «Петрозаводу», выкупили компании «Аквариус» и «Нева-ленд». В роли управляющего выступает ЗАО «Ме¬недж¬мент ком¬па¬ния «Балтийское финансовое агент¬ство».
«Петрозавод» занимал полуостров, образованный при слиянии рек Невы и Охты, расположенный напротив центра исполнительной власти города - Смольного. 700 лет назад именно здесь появились первые шведские поселения в невском устье. Отсюда и название проекта.
В 1999 году инвесторы начали осваивать эту территорию. В 2000-м был запущен первый коммерческий объект - бизнес-центр «Паллада» общей площадью 8500 кв.м (класс В-). В его создание инвестировано около $3 млн. Сейчас «Паллада» имеет 100%-ную загрузку при уровне арендных ставок $200-250/кв.м в год. Кроме офисов в здании разместился спортивный клуб «Гиперсквош».
В настоящее время идут работы на втором офисном объекте. Бизнес-центр класса В «Аскольд» (7500 кв.м) будет запущен к маю.
Утверждена концепция развития всего квартала. Облик «Района 700» создают именитые петербургские архитекторы из бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Участок поделен на несколько зон. На нем должно разместиться от 80 до 100 тысяч кв.м коммерческих площадей. Офисно-деловую зону предлагается расширить до 27 000 кв.м за счет строительства еще одного бизнес-центра класса В+. В торгово-развлекательной зоне (еще 30 000 кв.м) предусмотрены гипермаркет, торговые галереи, кафе и рестораны, кинотеатр и пр. Отель на 150-170 номеров и спортивный комплекс образуют гостинично-рекреационную зону. Реализация всего проекта рассчитана на 5 лет, а его стоимость составит $40-60 млн.
Другой крупный многофункциональный комплекс – «Сити-Центр» – также возводится у воды, на Петроградской набережной, неподалеку от места стоянки крейсера «Аврора». Это бывшая площадка завода «Вибратор». Инвестор - «Центр меж¬ду¬на¬род¬ной тор¬гов¬ли и на¬уч¬но-тех¬ни¬чес¬ко¬го сотрудничест¬ва» – купил заводскую недвижимость и профинансировал перенос производства в промзону «Парнас».
«Сити-Центр» состоит из трех зданий общей площадью 25 000 кв.м. В основном они отводятся под офисы категории В и В+, сдающиеся по ставкам $300-400/кв.м в год. Однако здесь же на 3000 кв.м разместится дорогой спортивный клуб «Планета Фитнес», более 600 кв.м занял магазин немецкой компании Miele и др. Комплекс должен быть полностью введен в эксплуатацию в этом году.
Сразу несколько инвесторов осваивают территорию Завода турбинных лопаток (ЗТЛ), расположенного на улице Седова, в Невском районе Петербурга. Основное административное здание приобрела британская компания Structura Property Investments. Оно поэтапно реконструируется под торгово-офисный центр «Эврика». Общая площадь объекта – 50 000 кв.м. Сейчас освоена треть площадей (из них 5 000 кв.м приходится на офисы и 9600 кв.м – на торговое пространство).
Два незавершенных одноэтажных цеха, принадлежащих ЗТЛ, по договору аренды с выкупом получила компания «Агроторг» – владелец сети магазинов «Пятерочка». Здесь строится распределительный центр, предназначенный для обслуживания питерских и московских торговых точек. Общая площадь офисно-логистического терминала - почти 27 000 кв.м, а его пропускная способность составит 1200 тонн в день. В создание распределительного центра «Агроторг» вкладывает $6 млн.
Количество и масштаб реализуемых проектов свидетельствует о том, что промышленные территории, особенно в исторической части Петербурга, весьма привлекательны для инвесторов.
Дмитрий Киселев, председатель Совета директоров ОАО «Нева-ленд», считает: «В центральных районах фактически отсутствуют свободные площадки для строительства крупных торгово-развлекательных или деловых комплексов. Потенциал исторического центра практически исчерпан и поэтому на первый план выходят проекты по перепрофилированию промышленных зон в объекты коммерческой недвижимости. Сейчас это одно из самых перспективных направлений развития рынка».
Дмитрий Прасолов, президент Ассоциации «Дар», владеющей несколькими десятками магазинов в центре города и на окраинах, уверен, что сейчас выгодно приобретать промышленные площадки с хорошим местоположением и развитой инфораструктурой. В будущем стоимость таких объектов непременно вырастет. Пока они явно недооценены. «В конце 90-х мы целенаправленно скупали торговые площади, чтобы заработать на их последующей перепродаже или сдаче в аренду, теперь же присматриваем небольшие заводы на Петроградской стороне и в других центральных районах», - комментирует г-н Прасолов.
В настоящее время на начальной стадии находятся проекты качественно иного уровня, связанные с перепрофилированием не отдельных предприятий, а целых исторически сложившихся промзон. Для воплощения в жизнь этих смелых бизнес-идей городские власти создают Агентства по развитию территорий. Компания, получившая статус агента, должна разработать концепцию развития доверенной ей территории и привлечь инвесторов для ее реализации.
Уже образованы агентства по развитию Выборгской стороны и Петровского острова – зон с плотной промышленной застройкой, примыкающих к центру города.