Офисы любой ценой

Для Екатеринбурга год начался с позитивных новостей. Было за - явлено, что в течение ближайших 12 месяцев в городе откроются пять деловых офисных центров общей площадью свыше 95 тыс. кв. м. Из них три бизнес-центра класса А: «Вознесенский» на Первомайской, 15-а, «Форум» на ул. Сакко и Ванцетти, 59 и «Саммит» на ул. 8 Марта. Кроме того, еще два объекта – БЦ «Царский мост» на углу ул. Декабристов и Р. Люксембург и на Основинской, 8, возводятся как деловые центры класса В. Выход на рынок почти 100 тыс. кв. м качественных офисных площадей – событие, которое может иметь самые серьезные последствия. Однако, как заметил Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга», искренность девелоперов зачастую вызывает сомнения. По его ощущениям, на рынке уже год как царит затишье.

Учитывая внушительный процент вакантных площадей, большинство экспертов не скрывают скепсиса, когда речь заходит о новых проектах. «За время присутствия нашей компании на рынке Екатеринбурга было много официальных и неофициальных прогнозов относительно выхода крупных проектов на рынок. Однако на данный момент сложно говорить о выполнимости тех или иных прогнозов. В текущих условиях очень трудно прогнозировать даже темпы заполняемости небольших готовых зданий, говорить же о проектах, чья площадь составляет десятки тысяч метров, очень сложно. Рынок аренды не готов поглотить такие метражи в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Городу пока с избытком хватает существующих площадей. Незначительный дефицит может появиться к середине-концу 2010 года, однако и он может компенсироваться ротацией арендаторов после первого года аренды, так как в текущих условиях много договоров заключается на краткосрочной основе (до 1 года)», – описывает ситуацию Андрей Жамкин, консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle.

Дешевле достроить

В успех не всегда верят даже сами девелоперы, однако строительство продолжается. Участники рынка коммерческой недвижимости оказались в той щекотливой ситуации, когда выбирать приходится меньшее из двух зол. «Сегодня девелоперы достраивают в первую очередь объекты, находящиеся на финальных стадиях строительства, что связано с обязательствами девелопера перед покупателями и кредиторами, – объясняет Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer. – Еще до кризиса местные девелоперы переоценили емкость рынка, пла нируя строительство амбициозных проектов, и начинать возведение крупномасштабных проектов пока не имеет смысла».

«Замораживать проекты в активной стадии строительства нерентабельно, выгоднее довести строительство до конца или замедлить его темпы», – говорит Татьяна Дивина, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield.

Как заметил Гайк Папоян, консультант по недвижимости, региональные проекты в России и СНГ, отдел корпоративных услуг CB Richard Ellis, необходимо достроить те объекты, которые уже начаты, и в ближайшие два-три года не начинать новое строительство.

Пока картина выглядит следующим образом. «Основные активные объекты на рынке – проекты в завершающей стадии. При этом доля замороженных проектов не снижается. В настоящий момент она составляет 48%. Активные объекты есть также на начальной стадии строительства, но они единичны», – описывает ситуацию в Екатеринбурге Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости.

Хуже не будет

Даже сегодня Екатеринбург смотрится выигрышно на фоне своих соседей-миллионников. «На мой взгляд, необходимо говорить отдельно о рынке Екатеринбурга, который постепенно выходит из стагнации, и рынках остальных областных центров, таких как Пермь, Челябинск, которые стагнируют, и Курган, Тюмень, которые и раньше не сильно развивались», – замечает Гайк Папоян.

Однако, признавая всем известные плюсы города, немногие видят потенциал в его современных стройках. «Екатеринбург всегда был привлекательным городом в плане инвестиций, развитой промышленности, проведения различных мероприятий международного значения. Позитивных тенденций на офисном рынке пока не наметилось, и вряд ли они появятся в ближайшей перспективе», – замечает Татьяна Дивина.

По оценке Cushman & Wakefield, за прошедший год было введено 67 тыс. кв. м качественных площадей классов А и В, что сопоставимо с объемами 2008 года. Доля вакантных площадей будет оставаться высокой (более 20% в среднем по рынку), по крайней мере до тех пор пока не закрепятся тенденции роста в экономике.

Прибавим сюда еще 90 тыс. площадей, которые, как отрапортовали девелоперы, сдадутся в течение этого года. Такое изобилие внушает определенные опасения. По последним данным, доля вакантных площадей увеличилась в несколько раз. Что касается недавно введенных центров, то они заполнены менее чем наполовину. Однако почти все участники рынка восприняли новости со стоическим спокойствием. «Я думаю, что от этого хуже не будет, так как хуже быть уже некуда. Для рынка Урала что 60 тыс. вакантных площадей – катастрофа, что 160 тыс. Большой разницы нет. Нет новых арендаторов, есть перетасовка старых», – выразил общие настроения Гайк Папоян. По его мнению, новые офисы смогут найти арендаторов только по демпинговым ценам. Однако и к подобной тактике за последние полгода уже успел прибегнуть ряд девелоперов.

«Увеличились сроки экспозиции объектов, сложнее всего сейчас собственникам недавно введенных в эксплуатацию зданий, поэтому собственникам стоит предоставлять дисконт, по крайней мере для краткосрочных договоров, уменьшать площадь блоков для сдачи в аренду. Рекомендуется пересмотреть все статьи расходов, но таким образом, чтобы это не сказалось на качестве управления и помещений», – советует Елена Просветова. Арендные ставки вряд ли понизятся еще, поскольку они итак находятся на минимальном уровне. «Выход на рынок 100 тыс. кв. м может спровоцировать некую панику, однако пробить ставку в 900 руб./кв. м вряд ли сможет. За пределами этой ставки вести бизнес будет уже совершенно невыгодно. Даже эта ставка в 900 рублей, которая появилась в разгар кризиса, уже была крайней мерой», – успокаивает Андрей Жамкин.

Скромный рост

Пока на рынке мы наблюдаем несколько странную картину. Есть явные признаки того, что рынок идет на поправку, однако офисы не становятся более прибыльными. «Рынок постепенно выходит из стагнации. Новые компании на рынок не приходят, в основном остаются в тех же зданиях, снижая арендную ставку или переезжают в более качественные помещения, зачастую за те же деньги», – описывает ситуацию Гайк Папоян.

«Сейчас можно говорить о том, что рынок хоть и медленно, но пошел вверх. Но речь идет о готовых зданиях. Новым игрокам будет сложнее», – в свою очередь считает Андрей Жамкин. По его мнению, нет сомнений в том, что готовые проекты заполнятся в течение довольно короткого периода. «Конечно же, мы говорим о топовых игроках рынка – БЦ классов А и В. Сложнее дело будет обстоять со строящимися проектами», – уточняет эксперт. С другой стороны, как предостерегает Михаил Хорьков, хотя на рынке начали появляться предпосылки для стабилизации ситуации, пока рано говорить о развороте рынка и росте его активности.

На рынке два вектора развития. Во-первых, перед нами отложенный спрос. В связи со значительным падением арендных ставок в сегментах класса А и В+ многие компании, которые в начале 2008 года не думали о смене офиса в классе С на офис в классе В или даже А, активно выходят на рынок и поглощают определенную долю, как правило, на краткосрочной основе. «Вопрос о переезде у таких компаний мог рассматриваться в течение долгого времени, однако, когда появилась возможность качественно улучшить условия, они не замедлили этим воспользоваться. Это касается как крупных федеральных и международных компаний, так и локальных. В первом случае это выгодное приобретение для собственника с отличным потенциалом долгосрочных отношений. Во втором этот тренд негативно сказывается на проекте, так как краткосрочные договоры аренды с неизвестными компаниями нарушают концепции заполнения качественных проектов», – замечает Андрей Жамкин.

Второе направление – освоение ко - нечным потребителем исключительно готовых объектов. Арендатору, в отличие от 2007 года, не интересны предварительные договоры. Подавляющее большинство интересуется зданиями, как минимум введенными в эксплуатацию. «Говорить о возвращении к прошлым темпам и ставкам еще очень рано, как и о больших предварительных контрактах», – предостерегает г-н Жамкин.

Можно вспомнить азбучную истину, что в условиях кризиса офисный рынок наиболее инертный. По всем правилам вверх он пойдет только после всех смежных сегментов – жилья, торговых площадей, складской недвижимости. При этом региональные рынки традиционно отстают от Москвы. «Рынок офисной недвижимости регионов будет дольше отходить от кризиса, чем рынок Москвы, в первую очередь потому, что инвесторы вначале будут вкладывать деньги в московский рынок, менее рискованный, чем региональные. Поэтому в ближайшее время мы не увидим всплеска активности на рынке офисов Екатеринбурга. Что касается привлекательности объектов, то проекты с удачным местоположением, развитой инфраструктурой и отличными техническими характеристиками всегда будут более конкурентоспособны», – предсказывает Елена Просветова.

При этом часть девелоперов, те, кто уже имеет достаточный запас прочности, продолжают работу. Тем более что все чаще слышны прогнозы, что возрождение рынка не за горами. «В данный момент основной сферой интересов конечного потребителя, то есть арендатора или покупателя, являются готовые объекты. Продолжение стройки в городе обусловлено в меньшей мере текущим спросом. Скорее стройка продолжается на объектах со стабильным финансированием и решенной заранее судьбой», – считает Андрей Жамкин.

По мнению Гайка Папояна, ни о каком развитии нет смысла говорить в ближайшие два-три года. «Необходимо переварить то, что вакантно сейчас», – уверен он. С этим согласна и часть девелоперов, радикально пересмотревшая стратегию развития.

«Среди заметных трендов 2009 года можно выделить рост интереса девелоперов, работающих на рынке коммерческой недвижимости, к жилому сегменту. Мы это четко ощущаем и по структуре запросов на исследования рынка. По отдельным площадкам, на которых планировалось возвести, офисные и торговые центры, ведется работа по проектированию жилых объектов. Уже в строящихся зданиях застройщики перепрофилируют помещения под жилые апартаменты. Полагаю, движение в этом направлении получит свое развитие и в 2010 году», – сообщает Михаил Хорьков.

Как видим, при всех позитивных тенденциях точно предсказать будущее рынка не так просто. Последует ли за стабилизацией рост и будет ли он достаточно интенсивным – вот вопрос, который волнует девелоперов сегодня. Пока же каждый из них рассчитывает главным образом на собственную удачу и деловое чутье.

Главные ценовые изменения в Екатеринбурге

• Средняя полная арендная ставка на действующие офисные площади класса А – 1041 руб./кв. м в мес. (изменение за квартал -7,3%).
• Средняя полная арендная ставка на действующие офисные площади класса В – 758 руб./кв.м в мес. (изменение за квартал -9,5%).
• Средняя полная арендная ставка на действующие офисные площади класса С – 596 руб./кв. м в мес. (изменение за квартал -0,5%).
• Средняя цена квадратного метра офисов на первичном рынке – 86 990 руб./кв. м (изменение за квартал +1,9%).
• Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке офисов класса В – 70 899 руб./кв. м (изменение за квартал – 2,9%).
• Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке офисов класса С – 65 572 руб./кв. м (изменение за квартал +1,7%).

Источник: аналитический отчет «Рынок офисов Екатеринбурга.
Итоги IV кв. 2009 г.», аналитический отдел УПН

Основные события на рынке в IV квартале 2009 года
 

• Вторая очередь строящегося офисного комплекса «Граф Орлов» (ул. Радищева, 6) продана крупному инвестору.
• Строящийся административно-гостиничный комплекс на ул. Щорса, 24 предполагается к продаже целиком крупному инвестору.
• На рынок аренды вышел строящийся бизнес-центр на перекрестке ул. Малышева и Сакко и Ванцетти (общая площадь – 10,5 тыс. кв. м).
• Сдан в эксплуатацию ТЦ «Алатырь» (перекресток ул. Московская и Малышева) с офисным блоком на 3,5 тыс. кв. м.
• Сдана в эксплуатацию штаб-квартира компании «Уральские авиалинии» (офисная площадь 7,5 тыс. кв. м) в районе Кольцово.
• Начато строительство нового административного здания с подземным паркингом на ул. Кузнечной (предполагаемая офисная площадь – около 9 тыс. кв. м).
• БЦ «Самолет» будет полностью занят подразделениями «Ренова Стройгрупп». Более мелкие арендаторы из БЦ «Самолет» переводятся в ТОЦ «Европа».

Источник: аналитический отчет «Рынок офисов Екатеринбурга.
Итоги IV кв. 2009 г.», аналитический отдел УПН