На пороге рейтинговых войн

Весь кризис рынок работал по двум направлениям. Часть игроков была озабочена только поиском денег и лезла из кожи вон, чтобы сдать объекты. Часть – провела время в бесконечных дебатах. Постоянные круглые столы, раздача рейтингов, наград, создание все новых систем классификации. Таким образом, осуществлялся широкий диалог, о необходимости которого так много говорили. Впрочем, пока он не привел к ощутимым результатам.

Одним из новых трендов стала классификация торговых центров. Стоит отметить, что многие участники рынка не скрывают скепсиса в отношении этой затеи – практическая польза ясна не всем, тем более что и без какой бы то ни было классификации рынок нормально функционировал. В скобках заметим, что в мире уже существуют системы классификации торговых центров, самая известная классификация создана ICSC – Международным советом торговых центров. Многим и в России эта инициатива кажется достаточно актуальной. Российский союз торговых центров, Гильдия управляющих и девелоперов и новосибирская компания Alpha Group Management параллельно разрабатывают рейтинг торговых центров. При этом Alpha Group Management справилась оперативнее всех: на суд публики представлен уже второй выпуск рейтинга.

«Нас уже давно не удивляют рейтинги банков, страховых компаний, мы воспринимаем их как необходимый продукт, который позволяет оценить перспективность инвестиций или надежность работы. Стоимость торговых центров, которую вкладывают собственники или инвесторы, варьируется от десятков до сотен миллионов долларов, на их фоне затраты арендаторов намного меньше, но это также существенные инвестиции с окупаемостью от 3 до 5 лет. Естественно, такие финансовые вложения должны всесторонне рассматриваться и оцениваться различными методами. Один из подобных методов был разработан и издан в 2009 году нашей компанией – «Рейтинг торговых центров г. Новосибирска». При разработке рейтинга мы учитывали следующие заинтересованные стороны: инвесторов, собственников, арендаторов», – рассказывает Ольга Каламейцева, генеральный директор Alpha Group Management.

Впервые об этом рейтинге стало известно широкой публике еще летом 2009 года. Осенью прошлого года были опубликованы первые результаты. Тогда верхние строчки рейтинга заняли «Мега», «Океан» и «Большая медведица». Пересмотр результатов планировали проводить раз в полгода. Второй раз рейтинг был опубликован в феврале. На этот раз его возглавили «Мега», «Океан» и Центральный рынок.

Заметим, что работающий над единой системой классификации РСТЦ также планирует регулярно обновлять данные. «Мы тоже закладываем постоянную динамику, сегодня ТЦ находится в определенной категории по качеству, завтра его состояние может измениться. Часть показателей рассматриваем с периодичностью год и больше, часть – с периодичностью месяцдва. Но в любом случае это живой организм, тут ничего не может быть статичного, того, что получено навсегда. То один, то другой центр вырывается вперед и т. д. этот процесс надо отслеживать, иначе непонятно, относительно каких координат определяется качество», – замечает Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров.

Alpha Group Management оценивала ТЦ, помимо ранжирования по площади, по следующим показателям:
– оценка объекта;
– маркетинг и реклама;
– оценка арендаторов;
– управление объектом;
– оценка потребителей.

Чтобы избежать терминологической путаницы, стоит разграничить понятия стандартная классификация и рейтинг. Как считают эксперты, разница вполне ощутима. «Отчет, представленный компанией Alfa Group Management, является скорее оценочным рейтингом ТЦ города, составленным по разработанной этой компанией методологии, а не стандартизированной классификацией рынка торговых центров Новосибирска. В рейтинге учтены все основные параметры, влияющие на уровень качества торгового центра. В новых условиях рынка создание рейтингов становится все более популярным, так как дает возможность быстрой оценки на начальном этапе принятия решений», – говорит Татьяна Дивина, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield.

Кто читатель?

Стоило только появиться первым сообщениям о создании единой системы классификации или рейтинга торговых центров, как начали раздавать вопросы: кто является конечной аудиторией этого продукта? Принесет ли ранжирование ТЦ практическую пользу?

«Стандартизированный подход полезен для консультантов, арендаторов и девелоперов. Он позволяет им говорить на одном языке. Потенциальным арендаторам классификация помогает оценить, насколько объект привлекателен для покупателей, что влияет на потенциальный торговый оборот, а также соотнести качество объекта с запрашиваемой арендной ставкой. Девелоперам, не имеющим достаточного опыта в реализации проектов в данном сегменте, такая классификация может стать неким ориентиром при строительстве или реконструкции объекта, а также в управлении уже существующим ТЦ (при условии, что она составлена качественно и предъявляемые требования являются прозрачными и открытыми). Для инвесторов единая классификация может стать одним из инструментов в оценке инвестиционной привлекательности объекта», – комментирует Татьяна Дивина.

Впрочем, как оговаривается эксперт, конечно, во всех случаях использование классификации будет оправданно только на начальных и предварительных этапах работы (например, при предварительной оценке потенциальной конкуренции), в дальнейшем наибольшее значение будут иметь индивидуальные особенности проекта или земельного участка. «В текущих условиях роста конкуренции на рынке, более критичного подхода инвесторов к потенциальным финансовым вложениям появление такой классификации представляется оправданным», – полагает г-жа Дивина.

Впрочем, есть и другое мнение. Не все согласны, что рейтинг будет полезен всем участникам рынка без исключения. «Как нам кажется, этот инструмент в большей степени будет интересен инвесторам. Если говорить упрощенно, то посетителю, без которого невозможен успех торгового центра, все равно, какой рейтинг у того или иного ТЦ, он либо будет в него ходить, либо не будет. Арендатора в первую очередь будет интересовать средний чек. А вот инвесторам такой инструмент будет полезен, так как позволит относительно быстро понять инвестиционную привлекательность того или иного объекта», – говорит Анна Ширяева, генеральный директор «Магазина Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis».

Впрочем, по словам Ольги Каломейцевой, рейтинг вызвал живую, пусть и неоднозначную реакцию в первую очередь как раз со стороны арендаторов. «Выход первого рейтинга был воспринят ими неоднозначно. Первыми, кто наиболее заинтересованно принял наш рейтинг, – это арендаторы. Наша компания занимается не только аналитической работой, но и непосредственно управлением. Обращение к сотрудникам компании, можно сказать, происходило на местах. Многие арендаторы использовали полученную оценку, и мы знаем несколько примеров, когда это привело к пересмотру направления деятельности на конкретных объектах. Второй результат, который мы отметили, – это реакция собственников. Рейтинг проигнорировали либо восприняли негативно, так как наша оценка, на их взгляд, была заниженной. Но есть и собственники, которые восприняли оценку и присвоенный рейтинг как вполне соответствующий их положению, учли выявленные недостатки. Многие считают, что известность и инвестиционная привлекательность – это сопоставимые вещи, но для нас рейтинг – это независимая оценка торговых центров как объектов коммерческой недвижимости, а не рейтинг популярности. Известность – это лишь часть маркетинга и концепции объекта», – рассказывает Ольга Каломейцева.

Авторитетное жюри

Ключевой вопрос любого рейтинга – авторитет судей. «Особенностью создания единой классификации на локальном рынке является участие в этом процессе нескольких ведущих игроков рынка, обладающих значительным опытом работы на данном рынке, в соответствующем сегменте. В этом случае можно говорить о едином стандарте, применяемом на рынке. Если же разработка проводится одной компанией, подход может рассматриваться как субъективный и не приниматься другими игроками», – говорит Татьяна Дивина.

Alfa Group Management многие упрекают в субъективном подходе при составлении рейтинга. «Многие показатели выглядят скорее субъективным мнением компании, это независимая оценка, поэтому данный рейтинг можно использовать скорее как отправную точку при дальнейшем изучении интересующего объекта», – считает Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer. По ее мнению, на данный момент этот рейтинг никакой практической пользы рынку не несет. Впрочем, как оговаривается эксперт, безусловно, создание и рейтинга, и попытки классификации – это шаг вперед. «При более широком обсуждении рейтинга среди профессиональных участников рынка многих недостатков можно было бы избежать. К примеру, в составлении рейтинга бизнес-центров Новосибирска приняли участие более сорока управляющих и владельцев офисных зданий», – замечает Елена Просветова.

Регионы против центра

Помимо прочего мы наблюдаем классический конфликт между регионами и цент ром. Немало схожих примеров раньше было на офисном рынке, когда ряд компаний отрицали классификацию, созданную в Москве, и предлагали свою. В итоге в пределах одного города можно было видеть офисы, указывающие свой класс относительно московской, местной или даже созданной специально под себя системы классификации. Похоже, рынок торговой недвижимости рискует опуститься в схожий хаос. По мнению Ольги Каломейцевой, чем больше будет различных рейтингов и классификаций, тем лучше: «Уже в ближайший год мы ожидаем появления аналогов как от новосибирских, так и от федеральных компаний. Появление других оценочных продуктов (рейтингов или классификаций) поможет более четко систематизировать и оценивать существующие торговые центры. При таком же достаточно низком уровне управления рейтинговая оценка торговых центров будет понижаться, что, в свою очередь, повлечет отток арендаторов и понижение арендных ставок – взаимозависимость очевидна. Чтобы изменить сложившуюся ситуацию, оценочные продукты просто необходимы рынку коммерческой недвижимости, при этом основная их миссия – это повышение уровня профессионализма и конкуренции между торговыми центрами».

Но чаще можно слышать голоса в пользу единой системы оценки. «На наш взгляд, подобной классификацией должно заниматься профессиональное сообщество, включающее в себя экспертов в данной области. Насколько нам известно, в Новосибирске работает представительство Гильдии управляющих и девелоперов, у которой есть опыт разработки рейтингов и классификаций. Как нам кажется, разрабатывая методологию классификации в регионе, было бы целесообразным воспользоваться уже наработанным федеральным и международным опытом. Но вот в оценке самих объектов должны участвовать обязательно специалисты, хорошо знающие специфику Новосибирска и объекты, представленные на данном рынке», – замечает Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company.

Можно слышать и более резкую критику. «Насколько нам известно, в настоящее время две организации занимаются вопросом общероссийской классификации объектов торговой и торгово-развлекательной недвижимости, это Российский совет торговых центров (РСТЦ) и Гильдия управляющий и девелоперов (ГУД).

«Попытка проведения локальной классификации, пусть даже для такого большого региона, как Сибирь, на наш взгляд, обречена на неудачу и в какой степени несет даже вредоносный характер. Скорее всего, такой классификатор будет иметь субъективный характер, поскольку создается отнюдь не независимой организацией или ассоциацией (объединением). Использование такого рода классификаторов даже сетевыми ритейлерами и просто представителями ритейла может привести к различного рода спекуляциям и дискриминации отдельных объектов торговой недвижимости, а также может негативно повлиять на капитализацию отдельных объектов и их рыночную стоимость», – не стесняется в оценке Владимир Стукан, гендиректор холдинга ROSS Group.

Как отмечает Олег Войцеховский, России нужна единая классификация: «Что касается разделения Москвы и регионов, то моя позиция всегда была однозначна: в торговых центрах предлагается место для работы одних и тех же сетевых операторов, мы их видим в Москве, мы их видим в регионах. Двойных стандартов у нас никогда не было. Мы никогда не делили: это Москва, это Хабаровск. И при классификации по уровню качества мы оцениваем всех одинаково. У нас есть большое количество региональных компаний, которые включены в работу. Я вам могу сказать, что Новосибирска действительно в рейтинге нет».