О проблемах офисного рынка мы говорим со Светланой Танчак, начальником отдела управления недвижимостью компании «АЛМ-Девелопмнет».Компания «АЛМ-Девелопмент» занимается управлением бизнес-центрами с момента разработки концепции проекта до реализации объекта с последующим управлением 1996 года. В целом этот процесс включает в себя подбор команды единомышленников, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление недвижимостью. Девелоперский бизнес чутко реагирует на изменения в законодательстве, экономике, архитектуре…

Светлана, как бы Вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на рынке офисных помещений?
- В целом для офисного рынка на сегодняшний день характерна одна, преобладающая тенденция: потребительский спрос на аренду и приобретение помещений в собственность заметно превышает существующее предложение. Все остальные проблемы сегодняшнего рынка, так или иначе обуславливаются этим фактом. Например, ценовая политика формируется благодаря тому, что спрос превышает предложение.

Кстати, раз уж мы заговорили о ценовой политике, то как изменялись в последнее время арендные ставки?
- В течение последних лет арендные ставки неуклонно растут. В какие-то периоды их рост более интенсивен, в какие-то менее, но рост продолжается постоянно. Мне кажется ,что в ближайшее время мы также будем наблюдать их рост.

Какие офисы сегодня пользуются «наибольшим спросом»?
- По нашим наблюдениям, на сегодняшний день наибольшим спросом пользуются помещения класса В. Как нам кажется, сегодня основной упор в строительстве сделан на бизнес-центры класса А. Однако, компании «средней руки», которые только выходят на рынок, или компании, которые занимаются производством не могут позволить себе арендовать помещения в первоклассных офисах, так как это подразумевает высокие арендные ставки. Компании, которые «становятся на ноги» не могут изъять крупную сумму денег для оплаты офиса. Для таких компаний вложение средств в развитие бизнеса гораздо важнее представительского офиса.

А что касается метража помещений?
- Офисы, которые сегодня популярны (до 50 кв.м) в бизнес-центрах среднего и высокого класса сегодня практически совсем отсутствуют на рынке. Собственникам и управляющим компаниям интересны арендаторы, которые берут большие помещения (чем большую площадь арендатор берет в аренду, тем более он привлекателен для собственника). Мы не являемся исключением из этого правила. Оно и понятно, транзакционные издержки приблизительно одинаковые при заключении договора аренды на 50 кв.м и при заключении договора на 350 кв.м. Но если учесть что надо заключить семь договоров аренды (каждый из которых будет на 50 кв.м), то транзакционные издержки возрастают в семь раз.
Однако существуют компании, которым достаточно 50 кв. м, которые готовы платить рыночную арендную ставку за помещение, которое им необходимо. Но рынок предоставляет такие помещения в ограниченном количестве. Поэтому такие площади наиболее ликвидны.

Ваша компания с 1999 года возвела 10 офисных комплексов и еще 5 будет построено в этом году. Какого класса будут в них офисы ?
- Среди офисов, планируемых к постройке, будут помещения как класса А, так и класса В. Мы стараемся дифференцировать наше предложение, в первую очередь, чтобы сгладить возможные риски. Но, замечу, что по количеству квадратных метров, мы планируем больше построить класса В. До этого времени в классе А мы ввели в эксплуатацию пока только одно здание, общей площадью 8 тыс. кв. м. по адресу ул. Машкова 13, стр. 1.

Каких арендаторов у вас больше: российских или зарубежных?
- В классе В это соотношение - примерно 60 на 40. Класс А – российские компании.

Как сильно влияет на процесс строительства ситуация с сервитутами?
- Сервитуты довольно ощутимо сказываются на сделках на рынке недвижимости. Привлекательность объекта, который обременен сервитутом, снижается, и естественно, это отражается на цене. При наличии сервитута объект может потерять в цене от 3-5%, а иногда до 10%. При этом необходимо сделать поправку на привлекательность самого объекта. Каждый объект недвижимости уникален. И если предлагается очень интересный объект по месторасположению, по цене и инженерной инфраструктуре, то, не взирая на наличие сервитута, объект имеет все шансы на быструю реализацию.

Как повлияло на бизнес введение Земельного кодекса?
- Честно говоря, после того как Земельный кодекс вступил в силу, мы почувствовали себя более защищенными, потому что земельные отношения стали регулируемым объектом. Однако, по нашим данным в Москве пока не было совершено ни одной сделки купли-продажи земли, так как на практике эта процедура пока еще, увы, не отработана. Соответственно, возникает множество вопросов, на которые тоже пока нет ответов, так как не наработана и судебная практика.

Как решаются проблемы, связанные с обременениями по ремонту коммуникаций?
- Да, действительно, когда идет ремонт, реконструкция или новое строительство, то город обычно чем-то обременяет каждый проект. Конечно, с одной стороны это дополнительные затраты, но с другой стороны, это непременное условие, и никуда от этого не денешься.

Как вы считаете, много ли площадок для строительства осталось в Москве внутри Садового кольца?
- Нет, для строительства бизнес-центров осталось не так много площадок. Но с другой стороны, сейчас четко прослеживается тенденция, что многие арендаторы не хотят иметь офис в самом центре Москвы. Конечно, в первую очередь это связано с пробками и недостаточным количеством парковочных мест. Ведь чтобы не говорили рекламные проспекты, проблемы с парковками в центре Москвы есть. Сегодня распространенное во многих бизнес-центрах соотношение, когда на 150 кв. метров арендуемой площади приходится одно машиноместо, уже многих не устраивает. Также многие потенциальные арендаторы не хотят испытывать проблем при подъезде к офису. Вот почему центральное местоположение офиса постепенно уходит на второй план, то есть это уже не основной критерий при выборе офиса.
Сегодня по нашим наблюдениям люди готовы заключать договоры на помещения, которые находятся рядом с транспортными развязками, или где решен вопрос с парковками. Спрос на помещения, расположенные между Садовым и Третьим Транспортным Кольцом, огромен.

Планируете ли вы использовать потенциал освобождаемых в городе промышленных зон ?
- Это очень перспективное направление развития бизнеса в Москве в плане девелопмента. У них есть земля в достаточном количестве и своя инфраструктура. Но здесь есть и свои недостатки. Некоторые территории промзон не привлекают инвесторов, так как могут быть обременения, что в свою очередь может сильно удорожить проект. Например, на территории промзоны находится общежитие. И что с ним делать?
Или, например, экология. Согласовать размещение офисов на территории бывшего вредного производства проблематично. Да и арендаторы не торопятся размещать свой персонал в подобных зонах, хотя после вывода производства необходимая санитарная обработка всегда проводится.

Вкладывая деньги в новый проект, вы используете только свои средства или привлекаете заемные?
- Наряду со своими активами мы пользуемся заемными средствами. Мы берем кредиты в российских банках.

Что более интересно: строить офисные комплексы на продажу или эксплуатировать их?
- Нам интересно как первое, так и второе. Если мы продаем объекты, то у нас появляются средства, на которые мы можем развивать бизнес. А сдавать интересно, потому что пока на сегодняшний день, это очень бизнес, приносящий хороший доход. Но, если на тот объект, который мы выставляем на продажу, находится хороший покупатель, мы готовы продать бизнес-центр как сформировавшийся бизнес.

Московское правительство в лице ДИПСа планирует усилить свое присутствие на рынке офисов. Какова ваша стратегия на будущее, учитывая факт появления такого серьезного игрока на рынке?
- Конечно же, ДИПС - мощный игрок на рынке. Его действия не могут остаться для нас незамеченными. Но все-таки пока они больше работают в секторе жилья. А наша компания уже давно работает в нежилом. Мы будем пытаться стать достойными конкурентами.

Как Вы считаете, нужен ли фирме, работающей в этом секторе недвижимости сертификат ISO 9000?
- Неплохо было бы обязать все компании, работающие на московском рынке строительства пройти сертификацию. В нашей практике, к сожалению, не было ни одной компании с этим сертификатом. Естественно, сертифицированные подрядчики будут предлагать свои услуги по более дорогим расценкам, чем те подрядчики, которые не имеют этих сертификатов. Но, тем не менее мы готовы пойти на удорожание наших проектов. Лучше изначально быть уверенным в качестве строительства, чем переделывать и исправлять после. Исправление ошибок всегда стоит гораздо дороже.

Если говорить о тенденциях в архитектуре, то как вы считаете сохранится ли в столице торжествующий ныне стиль возведения «офисов-дворцов с башнями» в будущем или победит урбанистический западный стиль?
- Да действительно, несколько лет назад, все здания, которые возводились в столице непременно имели «башенку». Но, с другой стороны, мне кажется, что это сродни русскому менталитету. Русские люди любят эту помпезность. Но сейчас, этот стиль отходит на второй план. Мне кажется, что будущее все-таки за урбанистическим стилем. Подрастает новое поколение менеджеров, для которых характерен западный подход к управлению и которых привлекает офис в урбанистическом стиле

С какими архитекторами вы работаете?
- Решение, с какой компанией работать, в каждом случае принимается только на основании тендера. Нам кажется ,что это наиболее правильная тактика поведения на рынке. Таким же образом, то есть через тендер, мы выбираем и архитектурные бюро или компании. Так что, в нашей практике нет такого, что исключительно одна архитектурная фирма делает для нас все проекты. В первую очередь, мы хотим, чтобы все наши объекты отличались друг от друга, чтобы каждый имел свою «изюминку», свой неповторимый архитектурный стиль. До сих пор, в основном, все архитектурные компании, с которыми мы работали, были российскими, так как те проекты и решения, которые они предлагают, нас устраивают по цене и качеству.

Ваш прогноз: какие офисы в ближайшее время будут востребованы рынком ?
- Говоря о новых тенденциях в офисном строительстве, нельзя не затронуть появившуюся в Москве новую концепцию офисного центра – бизнес-парк. Безусловно, это перспективное направление. Я думаю, что в недалеком будущем многие компании обратят внимание на эту концепцию и начнут подобное строительство, которое будет востребовано рынком.