ЗАО «Тема» - крупный российский холдинг, который уже свыше десяти лет работает на столичном рынке, занимаясь возведением жилых и административных зданий, торгово-деловых комплексов. Также это одна из первых девелоперских компаний в России. О новых проектах и планах компании нам рассказывает ее генеральный директор Владимир Попов.

ЗАО «Тема» - известная российская строительная компания. Как она зародилась и развивалась?
- Во-первых, мы не просто строительная, а девелоперская компания, так как занимаемся проектом, начиная от разработки идеи, заканчивая сдачей площадей в аренду и т.п. Компания была создана в 1990 году, но заниматься недвижимостью мы стали только с 1992 года, потому что потребовался определенный период, чтобы приступить к реализации намеченных планов. В то время рынок недвижимости привлекал многих. Но большинство компаний занимались куплей-продажей. Девелоперских же компаний, подобно нашей, было всего порядка трех. Сейчас, конечно, их намного больше. Появились такие мощные строительные компании как «Крост», «Донстрой» и многие другие, но это все несколько позже. Первым нашим проектом стал элитный жилой дом по адресу: улица Вересаева, дом 6 и который стал первым элитным домом в Москве. Далее мы приступили к строительству торгово-делового комплекса «Олимпийские Высоты». Затем последовали и другие проекты.

Сегодня ЗАО «Тема» представляет из себя холдинг. В чем, на ваш взгляд, преимущества такой структуры?
- На развитие того или иного проекта мы создаем специальное юридическое лицо, в этом смысле наша компания – холдинг. Но, это мировая практика. Мы и в будущем планируем развиваться таким же образом: на каждый новый проект создавать новую организацию. Преимущества такой схемы очевидны: так легче управлять, контролировать расходы, формировать затраты, поощрять сотрудников, и не в последнюю очередь - продавать и сдавать площади в аренду.

Один из основных проектов, реализованных ЗАО «Тема», - здание Смоленского Пассажа, строительство которого закончилось в 2001 году. С какими проблемами пришлось столкнуться в процессе строительства?
- В Смоленском пассаже мы выполняли функции заказчика и генподрядчика. Строительные работы вела шведская компания Skanska. По документам действительно значится, что строительство было закончено в 2001 году. Но на самом деле здание было построено еще в конце 1998 года. Здесь сыграло то, что мы попали в кризис и возникли трудности со сдачей площадей в аренду. С точки зрения строительства, у нас не было проблем. Были проблемы с точки зрения организации финансирования. Но все это уже в прошлом. Сегодня здание пользуется большим спросом: там нет ни одного свободного квадратного метра. В здании соблюдено четкое зонирование: внизу – парковка, на средних этажах – торговые площади, выше – административные. Для меня очень важно, что в Пассаже много покупателей. Мне лично приятно туда приезжать. Когда я вижу там людей разного достатка, т.е. обеспеченных и представителей среднего класса, вижу иностранцев, молодых людей, старых – мне это приятно.

Почему на этом участке вы построили именно торговый центр?
- Это место очень удобное для торгового центра. Потом сейчас ощущается очень большая потребность в торговых центрах. Сегодня для своих нужд возводят торговые центры такие иностранные компании Метро, Икея, потом есть российские ритейлеры - Седьмой континент, Перекресток, М. Видео, Партия, которые постоянно нуждаются в качественных площадях, так как это сетевые структуры. Я привожу эти примеры для того, чтобы показать, что не одни мы считаем, что рынок не объят.
Свои прогнозы дают и крупные консультанты. Например, они сравнивают, что в Варшаве на 10 тысяч населения существует столько-то торговых центров, в Англии – столько-то, в Нью-Йорке столько-то, а в России среднестатистическая насыщенность торговыми площадями в десятки раз меньше. Но мне кажется, что если сравнивать их по структуре, по составу, то корреляция будет еще больше. Однако, я не считаю, что по этим показателям Москва должна догнать Париж, или Нью-Йорк. В Москве живут москвичи и иногородние граждане, а это другие люди, с другими доходами. В этом отношении, то какими цифрами руководствоваться – дело внутреннее. Каждый успешный девелопер, конечно же, имеет в виду статистические данные, но опирается прежде всего на свою интуицию.

Каковы планы компании на будущее?
- В ближайшем будущем мы начнем строительство административного здания, площадью около 90 тыс. кв. м., по адресу: ул. Земляной Вал, вл. 11-19. Партнерами по реализации этого проекта возможно будут «Джонс Лэнг ЛаСаль» и «Буиг», гарантом и кредитором - Внешторгбанк.
Для меня очень большое значение имеет строительство второй очереди МГИМО (У) МИД РФ. По объемам этот проект небольшой, но для нас это знаковый проект.
Также в планах из объектов коммерческого назначения - строительство административно-торгового здания на Волоколамском шоссе, вл. 24.
Также у нас есть договоренность с Правительством Москвы о реконструкции квартала №87 «Фили-Давыдково» г. Москвы (ЗАО). Это тоже значительный проект. Там будет все кроме жилья: гостиницы, офисы, торговые помещения, киноконцертный зал и спортивные и другие развлекательные помещения.
Сейчас мы детально прорабатываем концепцию этого проекта, однако в дальнейшем, мы будем участвовать в конкурсе на право его реализации.

Считаете ли Вы, что привлечение финансов в российский строительный бизнес – проблема, которую будет сложно решить в течение ближайших лет?
Нет, не считаю, впрочем все будет зависеть от общего состояния экономики и политической ситуации в стране.

В России, как правило, действует традиционная схема, когда девелопер нанимает генподрядчика, а тот в свою очередь нанимает субподрядчиков. На западе действует другая модель, когда девелопер взаимодействует со специальной компанией «управляющей строительством», а генподрядчик может попросту отсутствовать. Как вы считаете, насколько вторая схема приемлема для России?
На самом деле, при реализации практически всех индивидуальных проектов действует вторая схема, но в силу традиции, наших норм и правил по-прежнему прописывают старую схему: заказчик-застройщик – генподрядчик, а между ними или около – архитектор.

Какие на ваш взгляд проблемы испытывает сегодня столичный рынок недвижимости?
- Мне кажется, что одной из основных проблем является структура спроса. Хотелось бы, чтобы основным параметром при выборе объекта было качество его исполнения, в том числе инженерное оборудование, архитектура и внутренний дизайн.

Какой вы видите компанию, скажем, через десять лет?
- Хочу построить в Москве 2 миллиона кв. м. площадей.