Как вернуть инвестора

Оказалось, что вернуть международного инвестора удастся, возможно, лишь через десять лет, а в регионы его не нужно возвращать, потому что его там никогда и не было. Последнее мнение было высказано председателем совета директоров «Корин Холдинг» Андреем Брилем. По его словам, международному инвестору нечего делать в регионах: «У нас для них нет рынка – нет ни продукта, ни покупателей, ни денег, ни алгоритма ценообразования». Г-н Бриль привел в пример офисный рынок Екатеринбурга, где имеет смысл строить офисы класса А площадью от 2 до 7–8 тыс. кв. м. Арендаторами выступают международные компании, но в городе их не много. «Мы строим сеть таких объектов и успешно их заполняем, но никому из международных инвесторов такие объемы не интересны, и это не трагедия, а просто реальная жизнь». Поддержала эту точку зрения и замгендиректора TriGranit Development Марианна Романовская. Она отметила, что с кризисом значительно увеличилась дифференциация между хорошими объектами и остальными, а также между центральными и периферийными. «По нашему опыту инвесторам интересны сегодня лишь объекты в пределах ТТК Москвы – торговая недвижимость, элитное жилье и стритритейл на центральных улицах, – отметила г-жа Романовская. – Что касается рынка офисов, то до его восстановления еще очень далеко, и мы сегодня его не рассматриваем».

Модератор дискуссии Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, была разочарована нежеланием TriGranit Development идти в регионы. «Как девелопер, работающий в регионах, я нахожу такую точку зрения спорной», – отметила г-жа Сецкая, обратившись за поддержкой к другим участникам дискуссии. Начальник управления по работе с недвижимостью и строительной отраслью Nordea Bank Григорий Некрасов подтвердил, что есть возможности и в региональных городах: «Если говорить о девелопменте, то привлечь финансирование для региональных проектов можно, но сегодня для этого нужно использовать более сложные схемы».

Что касается работы западных инвесторов в России, то, по словам Максима Кунина, управляющего партнера Investment Management Group, сегодня из зарубежных игроков здесь остались только те, кто инвестировал в Россию значительные средства и вынужден сегодня заниматься управлением приобретенными активами, но новых вложений даже оставшиеся в стране инвесторы не планируют. «Безусловно, единичные сделки на рынке есть и будут, но я склонен согласиться с мнением, что до прихода в Россию полноценного инвестиционного потока в виде десятков и сотен западных инвесторов может пройти до десяти лет». По словам эксперта, потенциал России как нефтяной державы сегодня пошатнулся: добыча нефти в России сокращается, а стоимость добычи в России одна из самых дорогих в мире, кроме того, сейчас в Европе появляются альтернативные источники энергии, например польские месторождения сланцевого газа, которые могут увеличить запасы Евросоюза почти в полтора раза. «Естественно, что западные инвесторы, принимая решение о выходе в Россию, не оставляют без внимания эти факторы» – отметил г-н Кунин.

В рамках конференции прошла также дискуссия на тему «Успешная перезагрузка отношений между собственником и арендатором». Здесь пользовался популярностью тезис о том, что участники рынка извлекли из кризиса соответствующие уроки и отношения между ними стали более разумными и сбалансированными.

По выражению Анны Ширяевой, гендиректора компании «Магазин магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», сейчас можно говорить «не о выходе из кризиса, но о выходе на новый уровень». Особенно заметна активность арендаторов на рынке торговой недвижимости. В регионы сегодня заходят не только крупные гипермаркеты, но и фэшн-ритейлеры. Активно заполняются даже новые ТЦ. Однако, отметила Анна Ширяева, рынок все еще остается рынком арендатора: «Сейчас нет никаких оснований предполагать, что покупательская способность вырастет, а значит, и продажи останутся на прежнем уровне. Соответственно, собственники готовы пойти навстречу арендаторам. Когда продажи пойдут вверх, тогда и можно будет говорить о пересмотре правил». Хотя, по словам Максима Щеголева, директора по развитию «О'кей групп», гипермаркеты никак не почувствовали, что рынок стал принадлежать арендатору, так как до сих пор находятся в положении «дойной коровы». «Поскольку гипермаркеты сегодня генерируют самые большие денежные потоки, именно из них собственник старается выжать максимум», – поделился опытом эксперт.

Большинство участников конференции были настроены довольно благостно. «Сегодня все участники рынка научились вести цивилизованный и профессиональный диалог. Странно будет, если, как только рынок выйдет из рецессии, арендаторы и собственники снова перестанут слышать друг друга», – заметил Илья Афраймович, директор по развитию Ross Group. Впрочем, и в условиях кризиса не все проявили достаточное понимание. По словам Натальи Тесли, старшего юриста юридической фирмы «Клифф», за последний год было довольно много споров, в том числе и решавшихся в судебном порядке, связанных со взысканием арендной платы, задолженностей.

В заключение были представлены проекты, реализованные во время кризиса: МФК «Город столиц», 2-я очередь БЦ «Павловский», индустриальный парк «Южные ворота», PNK-Чехов, складской комплекс «А-Терминал».