Инвестиционно-девелоперская компания полного цикла ADG group была основана в 2003 году. Сегодня она работает над рядом проектов в регионах России – Калининграде, Новосибирске, Астрахани, Брянске и др. Компания планомерно отрабатывает регион за регионом, выбирая земельные участки для строительства торгово-развлекательных центров в городах с населением от 300 тыс. человек. Сегодня мы берем интервью у вице-президента компании ADG group Григория Печерского.

– Г-н Печерский, какие российские города наиболее инвестиционно привлекательны для вашей компании?
– С инвестиционной точки зрения нам интересны города с населением от 300 тыс. человек, где высокий уровень жизни и доходов на душу населения, где есть большое количество развитых предприятий, также обращаем внимание на уровень возможной конкуренции.

– Расскажите о наиболее знаковых проектах компании ADG Group.
– Одним из крупных объектов ADG Group является торгово-административный комплекс «Калининград Плаза». Расположенный в самом центре Калининграда, комплекс общей площадью 39 тыс. кв. м соответствует всем мировым стандартам. В «Калининград Плаза» представлено более 30 новых федеральных и международных брендов, а также первый в этом городе многозальный кинотеатр сети «КАРО Фильм». «Калининград Плаза» – первый объект компании, где нам удалось заложить ряд основных принципов управления торговыми центрами и создания концепции, которые мы будем в дальнейшем внедрять на других проектах. Ведь грамотное управление влияет на эффективность всего проекта в целом, и ему следует уделять огромное внимание на всех этапах реализации, включая разработку концепции ТЦ. Проект был оценен по достоинству, и в июне этого года он стал победителем Федеральной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2007 в категории «Многофункциональная недвижимость России».
В процессе реализации у нас находятся еще несколько объектов, которые после ввода в эксплуатацию также можно будет причислить к знаковым. В первую очередь я отнес бы к ним торгово-развлекательный центр в Астрахани площадью более 80 тыс. кв. м – благодаря удачному месторасположению, на Вокзальной площади, и профессиональной концепции ему гарантирован успех. Также следует отметить проект торгового комплекса «Новосибирск Каменка» площадью 160 тыс. кв. м, который является уникальным по величине в данном регионе. Его основные преимущества: удобное расположение – в центральной части Новосибирска на пересечении основных транспортных и пешеходных потоков, в то время как объекты такого рода и объема, как правило, находятся за городом, – а также уникальный состав арендаторов.

– Ваша компания присутствует как в городах-миллионниках, так и в городах с меньшей численностью населения. Где работать проще, а где сложнее?
– Должен сказать, что в городах с населением менее миллиона человек работать отчасти проще, отчасти сложнее, какие-то вопросы решаются менее бюрократично, но там возникают другие сложности.

– Например?
– Бывает противодействие со стороны местных девелоперов или местных сетей. Они не хотят пускать варягов, и тогда возникают некоторые сложности.

– Я знаю, во многих городах существует проблема с проведением инженерных сетей, подключением к коммуникациям. Как вы решаете эти вопросы?
– Я считаю, что инженерная инфраструктура – это одна из глобальных проблем, которая препятствует высоким темпам развития девелопмента в РФ. В ряде городов мы сталкиваемся с большими сложностями при подключении необходимого количества мощностей. И эти вопросы нужно решать государству. Оно должно задумываться о том, каким образом привлечь инвесторов в конкретный регион, – ведь их отпугивает именно проблема с инженерными коммуникациями. Инвесторы не понимают, во сколько обойдется электричество, вода, канализация, потому что система водоснабжения, канализации в городах, как правило, изношена, не выдерживает большие нагрузки, а современные торговые центры требуют больших мощностей. Но, повторюсь, это та проблема, с которой должно работать государство.

– Еще одна сложность для инвесторов, которые хотят вкладывать в региональные проекты свои средства, это земельный вопрос. Как ваша компания решает вопросы выделения земельных участков и насколько, на ваш взгляд, сегодня развит вторичный рынок земли в регионах?
– Существует несколько способов приобретения земли. Во-первых, мы принимаем участие в аукционах на приобретение прав собственности. Таким способом мы уже довольно успешно выкупили несколько участков под застройку. Во-вторых, возможна покупка земли на вторичном рынке. Безусловно, это не секрет, что вторичный рынок сегодня очень развит, в каждом городе можно найти значительные предложения купить тот или иной участок, который ранее был приобретен, можно сказать, впрок. Еще один вариант, который интересен компании ADG Group, – сотрудничество с региональными партнерами, владельцами земельных участков. Это дает нам возможность не только получить землю на взаимовыгодных условиях, но и привлечь регионального партнера в процесс согласования проекта на всех его этапах, а также позволит быть более эффективными и активными на региональном рынке.

– Ваша компания помимо прочих проектов занимается строительством многофункциональных комплексов. На мой взгляд, сегодня это наиболее быстро развивающийся формат в регионах. Насколько вам интересен этот формат и в чем секрет его успеха?
– Профессиональные девелоперы, как правило, специализируются на чем-то одном: на торговой, на офисной или на складской недвижимости. Используя формат многофункционального комплекса, девелопер пытается увеличить норму доходности с квадратного метра земли, которая была куплена и в которую были инвестированы деньги. С другой стороны, в ряде городов есть очень хорошие участки, где изначально «напрашивается» совмещение разных форматов недвижимости, например, торгового и делового центра. В таком случае, даже если девелопер специализируется на торговой недвижимости и не испытывает большого желания строить офисы, а место просто вынуждает к этому, он берется за такой многофункциональный проект и «выжимает» из него максимум. И профессионализм тут играет очень большую роль.

– Как вы выходите на новые для вашей компании региональные рынки?
– Прежде чем выйти в какой-то новый регион, мы тщательно анализируем ситуацию на местном рынке, пытаемся наладить отношения с местной администрацией, советуемся с консультантами и только после этого принимаем решение о покупке. И, как правило, к моменту принятия решения о покупке имеем четкое представление, во что нам обойдутся инженерные сети, с какими сложностями, с какими рисками мы столкнемся на этапе реализации проекта.

– Могли бы вы привести примеры локальных особенностей рынка торговой недвижимости в том или ином городе?
– В каждом городе своя особенность. Например, на рынке торговой недвижимости в Казани этот сегмент уже насыщен, поэтому конкуренция между торговыми центрами очень высока. Иная ситуация в Новосибирске: рынок пока не наполнен профессиональными объектами, но при этом заявлено большое количество проектов. Чтобы быть конкурентоспособным в будущем, важен профессиональный подход к строительству, к разработке концепции, необходимо, чтобы каждый объект имел свою «изюминку».

– На фоне быстро развивающейся торговой недвижимости в регионах чувствуется нехватка складских помещений, гостиничных комплексов. Как вы считаете, будут ли эти сегменты коммерческой недвижимости так же востребованы и так же быстро станут развиваться?
– На мой взгляд, складская недвижимость сегодня уже развивается фантастическими темпами. В Москве и около Москвы строится огромное количество квадратных метров, и день ото дня появляются новые и новые проекты. Но в миллионниках также стали возводить огромные как по площади, так и по объему инвестированных средств проекты именно в складской недвижимости. Что касается складов в небольших городах, я думаю, всему свое время. До них тоже дойдет очередь. Ведь востребованность складов привязана к развитию торговых сетей. Сегодня профессиональные игроки на рынке складской недвижимости стремятся в те города, где работают их клиенты.
Что касается гостиничного сегмента, то, безусловно, он тоже будет развиваться очень активно. Сейчас на слуху большое количество новых проектов, практически все они находятся в городах-миллионниках, где сконцентрирован наибольший спрос. Например, в Новосибирске нет приличных гостиниц. Я имею в виду сетевые, брендовые отели. Но в то же время я знаю уже три-четыре новых проекта, которые запустят в 2009–2010 годах.

– Считаете ли вы, что спрос на офисы класса А в регионах сильно переоценен?
– В большей части российских регионов, как в городах-миллионниках, так и в городах с населением меньше миллиона человек, нет стабильного спроса на большие высококачественные офисы класса А. К сожалению, ментальность региональных предпринимателей сегодня такая, что люди предпочитают сидеть в своих старых помещениях: либо в бывших НИИ, либо на первых этажах многоэтажных домов, в не самых комфортных условиях. Но, я думаю, через 3–5 лет этот процесс начнет быстро меняться. В регионах сегодня не так много иностранных компаний, поэтому девелоперы рассчитывают на местный бизнес, а он выжидает: как только сосед переедет в хороший офис, я тоже туда поеду. Региональные компании еще не готовы тратить на это деньги.
У нас есть такой пример – объект, который мы реализовали в Калининграде. Мы построили замечательный офисный центр в прекрасном месте – с высокими потолками, современной инженерной «начинкой» по всем стандартам класса А – приходи и работай. И хотя арендные ставки не очень высоки, тем не менее требовались определенные усилия, чтобы сдать его. На это понадобится время, надо воспитывать своего потребителя, люди должны знать, что офис – это место, где они проводят 40% своего времени, поэтому он должен быть комфортным.

– В Москве сейчас господствует тенденция децентрализации офисных зданий. В некоторых городах России из-за нехватки земли в центре города тоже развивается это направление. Согласны ли вы с этим?
– Москва – это не Россия. Безусловно, в вашей столице жуткий трафик, и, конечно, бизнесмены думают о том, что надо комфортно жить и работать. Тем более многие из них живут за городом, поэтому для них важна экономия времени при поездке на работу. Главное при этом – организовать и наладить комфортную доставку сотрудников в офис от ближайших станций метро. Поэтому, я думаю, такой формат, как бизнес-парк, будет очень популярен в Москве, ведь он позволяет в одном месте сосредоточить компании, работающие в схожих или взаимозависимых сферах, что позволит улучшить взаимодействие между ними. Хотя расположение за городом может быть неудобно при организации встреч с клиентами, находящимися в центре.
В регионах трафик пока значительно меньше – нет таких пробок на дорогах, поэтому пока и нет явной потребности в децентрализации офисных зданий.

– Могли бы вы поделиться вашими перспективными планами?
– Компания сегодня сконцентрирована на развитии рынка торговой недвижимости, мы сформировали замечательную команду и одновременно работаем в Новосибирске, Астрахани, Брянске, Калининграде и Омске. В этих городах уже началась активная реализация проектов. Например, объект в Астрахани и первый торговый комплекс Новосибирске будут сданы в эксплуатацию уже в 2008 году. В активной фазе находятся и другие регионы, в которые мы хотим войти, и мы планируем освоить в ближайшие три года порядка полутора миллиардов долларов инвестиций.