Прелизинг: новое звено в цепи реализации проекта

С 1998 года развитие сегмента коммерческой недвижимости происходило по восходящей – пусть ломаной, но стабильной. Поэтому темпы роста рынка и тенденции его развития были для консультантов достаточно понятны. И свои концепции они разрабатывали, исходя из сложившихся и устоявшихся на рынке стандартов, что способствовало успешной реализации большинства проектов. Консультанты действовали наверняка, возможность провала была практически исключена, что, безусловно, было по душе ритейлеру первой половины 2000-х. Но грянул кризис. Девелопмент рухнул, количество операторов резко сократилось. Некоторое время ситуация на рынке недвижимости была крайне нестабильна. Что мы наблюдаем в этом году? Не что иное, как постепенное оживление рынка: маленькими шажками он начинает двигаться вперед. Однако полагаться на знания и опыт предыдущих лет уже не приходится. Такой стабильности, как в середине этого десятилетия, на рынке не наблюдается, а значит, независимо от уровня сложности предполагаемого проекта, необходимо проверять разработанную концепцию еще до начала строительства.

В настоящее время российский рынок коммерческой недвижимости переживает не самые лучшие времена: он находится в столь же неопределенном состоянии, что и вся мировая экономика. Эксперты и аналитики не могут прогнозировать дальнейшие тенденции развития, и причина тому – нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне. В этих условиях создание концепции будущего объекта оказывается более проблематичным: опираясь только на текущие реалии рынка и выпустив из виду вероятность серьезных изменений внутри сегмента к моменту завершения проекта, девелопер серьезно рискует успешностью своего объекта. Чтобы минимизировать риски, необходимо внедрить в процесс создания концепции новое звено, на этапе которого будет оценен рыночный потенциал проекта и интерес к нему со стороны ритейлеров. Именно эти задачи выполняет прелизинг, определяющий востребованность разработанной концепции среди операторов рынка.

В портфолио нашей компании уже имеется опыт использования прелизинга, что позволяет оценить его эффективность с профессиональной точки зрения. В рамках этой услуги необходимо выделять несколько последовательных этапов, от успешности выполнения которых зависит востребованность итоговой концепции. На первом этапе в результате анализа локации, окружения и формата объекта выявляются группы потенциальных арендаторов. Затем проводятся переговоры с конкретными операторами выбранных групп на предмет выявления потенциального интереса к участию в проекте. По результатам проведенного исследования клиент получает отчет по группам проработанных ритейлеров, заключение о потенциально заинтересованных участниках, а также рекомендации по формированию пула арендаторов. Эти данные помогают составить предварительный прогноз уровня доходности будущего объекта.

Для эффективной реализации услуги прелизинга формируется профессиональная команда, состоящая из менеджера проекта и необходимого для данного формата объекта числа брокеров. Специалисты, осуществляющие прелизинг проекта, должны обладать глубокими знаниями рынка, основанными на ежедневном практическом опыте: сюда входит и постоянный мониторинг рынка, и проведение комплексных исследований, и длительное сотрудничество с ведущими федеральными и международными игроками. Только это способствует обеспечению высокого качества оказываемой услуги и сможет гарантировать оптимальный результат.

Очевидно, что прелизинг – это услуга, которую сформировал сам современный рынок: потребность в ней обозначилась вслед за последними тенденциями рынка коммерческой недвижимости. И ведущие девелоперы страны осознают необходимость ее использования. В сложившихся рыночных условиях неоправданный риск сегодня может обернуться провалом проекта завтра. А зачем рисковать, если есть возможность проверить. Новое звено на этапе разработки концепции позволит обеспечить эффективность и прочность всей цепи реализации проекта.