Компания Hines работает на российском рынке с 1991 года и хорошо известна в кругах строительных, девелоперских и инвестиционных компаний. После реализации проектов по управлению офисными зданиями и жилыми комплексами компания пришла к выводу, что пора обратить свое внимание на новые крупные производственные проекты. Ли Тимминс, вице-президент Hines (Москва) рассказывает о своей работе в столице, особенностях российского рынка недвижимости и о стратегии фирмы.

Что вы думаете о России и российском строительном рынке?
Я работаю в России вот уже десять лет, и мне нравится здесь работать. Однако вести бизнес в этой стране чрезвычайно сложно, учитывая значительные трудности на рынке. Вам приходилось слышать о них и прежде – отсутствие права собственности на землю, аренда земли вместо свободного владения, законодательная система, сложности с финансированием, строительством и управлением, – все это российские проблемы. Наша компания работает в 13 странах мира – пожалуй, ни один активно действующий международный девелопер не имеет такой широкой сети. И я бы сказал, что рынок России, возможно, наиболее трудный из тех, где мы работали, сложнее даже, чем рынки Китая и Бразилии. Отличие этих стран от России – существование достаточно хорошо развитой инфраструктуры, большого числа надежных строительных компаний-подрядчиков, системы доступных кредитов и четких правил «игры». Здесь же – неопределенность, противоречащие законы и постановления, отсутствие сервиса и подрядчиков. Все это несколько усложняет работу здесь.

На ваш взгляд, в чем основная сложность жизни и работы в России?
Я бы сказал, что любая многонациональная компания и любой руководитель, работающий здесь, согласится, что самое сложное – понять принципы работы рынка. Я здесь уже 10 лет и продолжаю многому учиться. Еще одна сложность заключается в том, что руководитель высокого уровня должен оперативно принять огромное количество решений, выходящих за рамки нормального процесса принятия решений для сходных проектов в Соединенных Штатах. Вовсе не обязательно, что из А следует B, а D вытекает из C. Здесь все не так просто. Очень сложно понять проблему, быстро и корректно ее разрешить, а потом объяснить, что же происходит, головному офису и финансовым партнерам. Что касается меня лично, это означает бесчисленные вечера, проведенные на работе, и конференц-звонки в США. Думаю, это самая главная трудность.

Чем ваша компания занимается в России?
Мы широко известны как девелоперы и инвесторы в сфере недвижимости. Наши международные активы на рынке недвижимости составляют 13 миллиардов долларов. 70 % из них – здания, в которые мы вложили средства или являлись их девелоперами. В России мы использовали немного другой подход. Мы начали в 1991 г. с организации совместного предприятия с российской государственной структурой УпДК для управления проектами «Парк Плейс Москва» и «Донской Посад». Затем мы осуществляли управление бизнес-центром «Дукат Плейс II» и сдали его в аренду, как только он начал функционировать. Ту же схему мы применили и в проектах «Гоголевский, 11» и «Новинский Гарден». После этого в конце 1996 г. мы решили, что пришло время сосредоточиться на нашем традиционном занятии, то есть инвестировании и девелопменте. Первыми такими проектами стали жилой комплекс «Покровские Холмы» и англо-американская школа. В настоящее время мы являемся инвесторами и девелоперами «Дукат Плейс III» площадью 30 тыс. кв. м, а также инвесторами в производственный сектор (складские помещения). Кроме того, мы рассматриваем возможность вложения средств в другие офисные здания, объекты ритейла, и, может быть, жилой сектор. Надеемся, что примерно 50 % нашего бизнеса в России составят здания, которыми мы управляем от лица наших клиентов, и 50 % придется на долю зданий, инвесторами и девелоперами которых являемся мы сами.

С какими проектами производственных помещений Hines работает в России?
Мы инвестировали приблизительно 40 млн. долл. собственных средств в этот сектор российской экономики. Сейчас мы ведем переговоры о приобретении первого земельного участка, где сможет разместиться складской комплекс приблизительно на 100 тыс. кв. м, и планируем быстро расширить его до нескольких сотен тысяч кв. метров. Мы работаем с двумя участками – один на севере Москвы, второй - на юге, которые оба расположены на внешней стороне МКАД на территории Московской области. Мы собираемся построить дороги, создать инфраструктуру, а затем построить склады, которые впоследствии будут сданы в аренду интернациональным клиентам.
Множество компаний арендуют площади в старых «советских» складских комплексах, которые не соответствуют современным стандартам. Например, как правило, к ним нет нормальной железнодорожной доступности и нет возможности разгрузки фур. Мы считаем, что компании-пользователи предпочтут расширять свои дистрибьюторские сети, отдавая предпочтение современным большим складским комплексам, управляемым надежными и опытными девелоперами. Однако в то время, как строительство складов, скажем, в Латинской Америке или Восточной Европе сравнительно доступно, в России все не так просто. Существует много проблем: строительство, инфраструктура, транспортная доступность. Учитывая 10-летний опыт работы нашей компании на московском рынке, думаю, мы успешно преодолеем эти трудности.

Будут ли включены в состав новых логистических комплексов фабрики?
Возможно, что производители товаров будут пользователями логистических парков, девелопментом которых мы занимаемся. Видимо, это будут фабрики, спроектированные для определенных компаний. К примеру, в Мексике мы осуществили строительство предприятия для компании Samsung. Как правило, такие здания предназначены больше для производителей, нежели для поставщиков. В некоторых случаях мы можем продать земельный участок определенному клиенту. Но маловероятно, что мы построим большой завод (как, например, Pepsi или Ford); это не является нашим основным бизнесом.

Деньги, которые вы вкладываете в России, это средства, заработанные здесь?
Компания Hines основала инвестиционный фонд Hines International Partners, где мы – основной партнер, другими словами, мы обладаем всей полнотой власти принимать решения относительно инвестиций. Кроме того, в фонде участвуют партнеры с ограниченной ответственностью – пенсионные фонды или другие институциональные инвесторы. К примеру, многие крупнейшие американские, канадские, европейские и некоторые дальневосточные пенсионные фонды являются нашими партнерами с ограниченной ответственностью. К настоящему моменту мы инвестировали около 850 млн. долл. собственных средств в проекты фондов на развивающихся рынках России, Китая и Латинской Америки. В дополнение к собственным средствам мы используем займы для финансирования наших проектов. Следующий транш составит прибл. 500 млн. долл., что в целом даст общую сумму инвестиций около 1 млрд. долл. в развивающиеся рынки. Из них в Россию планируется вложить 20–30 %, то есть порядка 200–300 млн. долл.
Пять главных целей для наших последующих инвестиций – это Россия, Китай, Бразилия, Мексика и Польша, - как мы называем их, «базовые страны». Мы уже вложили средства в экономику этих стран, задействовали наши мощности и наших специалистов, и «на подходе» множество интересных для нас проектов.

Значит, вы полагаете, что ситуация в России достаточно стабильна, чтобы инвестировать значительные суммы в ее экономику?
Что ж, думаю, что это один из самых рисковых рынков в мире, где наиболее сложно успешно вести бизнес. Необходимо учитывать влияние этого фактора на будущие прибыли.
Мы постоянно следим за строительством новых зданий и оцениваем риски. Например, о множестве проектов заявлено сейчас в офисном секторе. Честно говоря, мы считаем, что в настоящий момент рынок не готов «принять» здания, значительно превышающие размер 30–35 тыс. кв. м сдаваемой площади. Думаем, что здания от 100 тыс. кв. м и более слишком большие, и их строительство не имеет смысла. В обычном московском офисном центре каждый арендатор запрашивает в среднем 500–800 кв. м, и заявок на небольшие площади довольно много. В здании размером 80–100 тыс. кв. метров нужно разместить арендаторов, чьи запросы превышают средний уровень, но таких арендаторов не всегда столь много, чтобы заполнить центр целиком. Кроме того, вы, как инвестор, должны управлять своими рисками, начать и закончить проект, уложившись в разумные временные рамки. Если вы строите 30- или 50-этажное здание в условиях быстро меняющегося рынка, очень сложно предвидеть, какими будут условия в момент завершения строительства. Другое дело, если вы строите
для одного арендатора, который хочет арендовать все здание целиком. Однако если вы строите для международных клиентов, вам вряд ли захочется оказаться в ситуации, которая случалась на других рынках, например, в Мексике и Бразилии, когда возведение здания, предназначавшегося в аренду, прекращалось на полпути из-за кризиса. Завершение таких проектов занимает очень много времени. А если некоторые из этих больших зданий будут построены, это может повредить рынку и приостановить на некоторое время инвестиции.

Насколько верно оценивают инвесторы риски при вложении денег в Россию?
На мой взгляд, не верно. Если бы я был институциональным инвестором, я бы не рассматривал возможность инвестиций в девелопмент / строительство до тех пор, пока не нашел бы партнера, готового рискнуть своим капиталом и имеющего длительный опыт работы как в России, так и за рубежом. Лично я считаю, что недостоверность информации и сложности московского рынка настолько существенны, что более дальновидно действовать, как фонд Flemings Family and Partners, то есть приобрести уже готовый проект, что и было сделано в случае с «Гоголевским, 11». Строительство завершено, риски, связанные с этим процессом, уже неактуальны, и вы просто приобретаете доходный бизнес. Думаю, в этом есть смысл. Если вы – институциональный инвестор, собираетесь выйти на самый сложный и «непрозрачный» рынок в мире, не располагая достаточной информацией, а ваш партнер ограничен или вообще не располагает капиталом, международным опытом в сфере недвижимости и надежной репутацией, думаю, вы очень сильно рискуете. Видимо, сильным искушением в этом случае является прибыль, которую можно получить в Москве, если все пойдет гладко. Однако риск на этом рынке все еще весьма велик.

Как вы думаете, долго ли еще продлится бум на рынке торговой недвижимости?
На мой взгляд, станет заметна разница между успешными и абсолютно «провальными» проектами. В недалеком будущем довольно много некачественно разработанных и неправильно претворенных в жизнь торговых центров потерпят неудачу.

Как вы полагаете, цифры, свидетельствующие, что Москва значительно отстает от Запада по торговым площадям, соответствуют действительности?
Если вы сравните уровень ВВП на душу населения в России и, скажем, во Франции, станет ясно, что российский показатель составляет лишь пятую часть последнего, по некоторым оценкам, одну восьмую. Но этот показатель быстро растет. Думаю, что хорошо расположенные торговые центры с сильными «якорями» и правильным составом арендаторов будут успешны. Не обладающие вышеперечисленными характеристиками потерпят неудачу.

Что можно сказать об офисном секторе?
Здесь также можно дифференцировать хорошие проекты от других, менее успешных. Успешному проекту присущи следующие характеристики: превосходное архитектурное решение, рациональные поэтажные планы, хорошие технические системы, удобная парковка и надежный инвестор или девелопер. Еще один признак, который существенно важен для повышения ценности здания, - наличие дополнительных удобств. Здание должно быть расположено вблизи от транспортных узлов, метро, отелей, ресторанов и как можно дальше от зон ведущегося строительства. Арендаторы вряд ли захотят въезжать в здание, расположенное рядом со стройплощадкой, если рядом совсем нет или мало дополнительных удобств.

Цены на складские помещения в настоящий момент очень высоки; останутся ли они такими и в будущем?
По нашему мнению, цены на складские помещения постепенно будут снижаться. В настоящий момент высокие цены обусловлены дефицитом высококачественных помещений. Если экономический бум продолжится, возможно, уровень цен останется неизменным в течение некоторого времени. Российский рынок труднопредсказуем. Но, по моему мнению, если вы «закладываете» в свои будущие проекты сегодняшние ставки, вы совершаете большую ошибку.