Складской комплекс «Печатники»

Предыстория
В начале 90-х годов в промзоне Печатники, на месте, где сегодня располагается складской комплекс, планировалось построить завод по производству древесных плит. Были возведены коробки производственных корпусов, частично закуплено оборудование, проведены все необходимые коммуникации. Но изменившаяся экономическая ситуация и последовавший экономический кризис 1998 года не позволили реализовать этот проект. Строительство было остановлено, а через несколько лет предприятие было объявлено банкротом. «В 2001 году этот комплекс приобрела компания «Дэнсон», - говорит Максим Загоруйко, консультант отдела «Мир складов» компании Knight Frank. – На протяжении 2002 года мы вели переговоры о долгосрочной аренде всего комплекса с крупной интернациональной компанией. На площадях данного комплекса и на основе его производственных мощностей она собиралась открыть предприятие, но, опасаясь, что правительство Москвы не позволит ей организовать производство в пределах МКАД, компания хотела заручиться поддержкой у городской администрации. Становилось понятно, что переговоры затягиваются на неопределенный срок. И чтобы не пропустить строительный сезон, было принято принципиальное решение о полной реконструкции производственного здания в современный складской комплекс.
Решение реконструировать объект было сопряжено с немалой долей риска. Арендаторы, конечные потребители складской недвижимости, вспоминая 1998 год, были не готовы вкладывать деньги в реконструкцию комплекса, заключать фьючерсные договоры с собственником. В свою очередь, для владельца было достаточно накладно привлекать большие кредиты. «В России в принципе немного успешно реализованных проектов подобного рода, нет «кредитной истории» по таким объектам, а значит, ставки за привлеченные средства невероятно завышены, - говорит Андрей Светлаков, начальник отдела исследований компании Knight Frank. - Большой объем заемных средств сделал бы реконструкцию дороже, увеличил сроки ее окупаемости. Поэтому было принято смелое, но рискованное решение – реконструировать комплекс без привлечения фьючерсного арендатора, в основном на средства собственника лишь с частичным привлечением кредитов».

Концепция проекта
На роль консультанта фирма «Дэнсон» - одновременно собственник здания, заказчик и инвестор реконструкции – пригласила компанию Knight Frank. И прежде чем реконструкция началась, были выявлены потенциальные арендаторы, конечные потребители комплекса. «В связи с тем, что крупные торговые компании активно работают с регионами, они стараются уйти из Москвы и использовать складскую логистику в Подмосковье (это связано прежде всего с транспортными проблемами внутри столицы Москвы), - говорит Максим Загоруйко. – Мы же, учитывая месторасположение нашего объекта, позиционируем его на рынке как крупный дистрибьюторский центр, рассчитанный на компании, имеющие разветвленную торговую сеть в Москве. Это комплекс, ориентированный именно на столичного дистрибьютора». В соответствии с позиционированием были разработаны технические и технологические характеристики склада, и строительство началось.

Реализация проекта
Генеральным подрядчиком, застройщиком и инженерным проектировщиком выступила компания «Белый орел», которая специализируется на реконструкции и строительстве складских и производственных помещений. Помимо этого проекта, на данном этапе компания ведет строительство складского комплекса в Шереметьево, а также большого производственно-складского комплекса в Давыдкове.
Генеральным проектировщиком стал государственный институт «Моспроектстройиндустрия». «В свое время директор института Елена Суворова со своими сотрудниками проектировала здание заводского комплекса, - говорит Иван Мышенко, генеральный директор компании «Дэнсон». – Они прекрасно знали всю конструктивную часть этого здания, все коммуникации, очистные сооружения, системы подачи воды и тепла, именно поэтому было решено обратиться в «Моспроектстройиндустрию».
За шесть месяцев производственное помещение было превращено в современный складской комплекс класса В. «Здесь не рушились ни стены, не производилось никаких внутренних перепланировок, мы даже не отказались от этажности (комплекс имеет два этажа); чтобы было удобно работать, каждому арендатору в эксклюзивное пользование было предоставлено свое лифтовое хозяйство, - говорит Иван Мышенко. – Мы заново отделали помещение: были сделаны ровные бетонные полы с антипылевым покрытием, установлена противопожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения, построена погрузо-разгрузочная эстакада и установлены автоматические ворота, выходящие на автопандус».

Эксплуатация и управление
Техническим обслуживанием комплекса «Печатники» займется компания «Мой дом». Она будет эксплуатировать все инженерное оборудование, вентиляционную и противопожарную системы, лифтовое хозяйство, систему энергоснабжения. Кроме того, компания займется клинингом и благоустройством подъездных путей и офисных помещений.
Управлять же новым комплексом станет собственная служба, которая будет специально создана в рамках проекта. Компания полностью возьмет на себя взаимоотношения с арендаторами, управление всем комплексом и т. д. Собственник помещения решил не привлекать к управлению специализированные профессиональные службы по нескольким причинам. «Профессиональная служба имела бы смысл только в том случае, если бы это был складской комплекс класса А, - говорит Андрей Светлаков. - Привлекать дорогостоящие услуги сторонней организации, которая будет управлять складом класса В, не имеет смысла: это только увеличит срок окупаемости проекта. Кроме того, поскольку склад класса В требует меньшего уровня профессионализма управляющей компании, ставки по управлению здесь должны быть ниже. А поскольку все нынешние управляющие компании привлекают к своей работе профессиональный персонал и вкладывают большие деньги в его обучение, они хотят получить ставку, которая окупит все эти затраты. Обслуживать класс В по заниженным ставкам им прост о невыгодно». Кроме того, есть еще одна причина создания собственной управляющей компании. «У владельца комплекса - далеко идущие планы. В следующем году начнется строительство второй очереди, проектирование которой уже ведется, и я думаю, на этом владелец не остановится, – говорит Максим Загоруйко. - Когда же собственная компания управляет своими объектами, это всегда выгоднее, чем нанимать кого-то со стороны».

Сложности реализации объекта
Самый большой недостаток этого складского комплекса – удаленность от основных транспортных артерий города. В том месте, где располагается съезд с Волгоградского проспекта к промзоне, часто образуются автомобильные пробки (Волгоградка в этой части довольно узкая). На Шоссейной улице (подъезд к складу с другой стороны) также возникают проблемы – и без того неширокая дорога ограничена с одной стороны Москвой-рекой, а с другой – железнодорожной веткой. И хоть под железной дорогой пробиты два тоннеля, они настолько узкие, что большегрузный транспорт там не проходит. Большие фуры могут проехать только со стороны Волгоградки. А поскольку проспект в этом месте перегружен, доставка товара возможна либо ночью, либо рано утром.
Неудобный проезд стал одной из причин того, что на месте производственного комплекса был возведен именно склад класса В. «Склад уровня А должен быть прежде всего доступен, - говорит Андрей Светлаков. - В данном конкретном случае не имело смысла строить склад класса А, поскольку ограниченный проезд к комплексу не позволил бы (даже при возведении склада самого высокого уровня) получить ставки А-класса».
Однако проблему удаленности комплекса от основных транспортных артерий города планируется разрешить уже к 2007 году. По утвержденному Генеральному плану Москвы, к этому времени существующий железнодорожный мост через Москву-реку станет автомобильным, Шоссейная же улица будет расширена за счет реконструкции существующей промзоны и станет частью так называемого Четвертого транспортного кольца, которое свяжет Волгоградский проспект с Хорошевским шоссе. Стало быть, комплекс будет фактически стоять на одной из главных городских магистралей. Таким образом, проблема удаленности будет полностью решена, комплекс станет более доступным, и в будущем можно прогнозировать некоторое увеличение арендных ставок.
Но помимо проблемы доступности объекта, сегодня существует еще одна сложность. «Когда строился производственный комплекс, к нему специально спроектировали собственную дорогу. Но поскольку почти 10 лет ею никто не пользовался, здесь незаконно было возведено более 200 гаражных построек. Разумеется, они ограничили подъезд к комплексу, - говорит Максим Загоруйко. - У нас есть распоряжения органов власти снести гаражи, выиграны все судебные процессы, но пока процесс сноса идет не теми темпами, какими хотелось бы. На данный момент проблема доступа решена путем альтернативной дороги. Но строительство второй очереди складского комплекса потребует ликвидации незаконных строений. Так или иначе проблема будет решена».

Далеко идущие планы
В следующем году здесь же, в промзоне, стартует строительство нового складского комплекса класса В+. Земельный участок, на котором будет построен склад, позволяет разместить корпус площадью 10 тыс. кв. м. «Пока это чистое поле, заваленное старым мусором. Здесь нужно укрепить землю, потому что рядом берег Москвы-реки, провести большой объем земляных работ, сделать фундамент, - говорит Максим Загоруйко. - Здание будет отвечать всем требованиям хорошего европейского комплекса. Оно будет одноэтажным с высокими потолками (12 метров), современной отделкой и хорошим оборудованием. Когда же удастся решить проблему доступности комплекса, новый объект можно будет смело назвать складским помещением класса А.
Таким образом, на территории Москвы в промзоне «Печатники» планируется возведение целого логистического парка, который существенно увеличит объем предложения складских площадей в столице и удовлетворит требования по складским мощностям крупных дистрибьюторских компаний.

Информация:

Адрес: Шоссейная ул., 90, строение 57

Общая площадь – 20 тыс. кв. м.

Складская площадь – 17 тыс. кв. м

Офисная площадь – 2 тыс. кв. м

Арендаторы - крупные дистрибьюторские компании

Дата открытия - 1 декабря 2003 г.

Заказчик, владелец – компания «Дэнсон»

Генеральный подрядчик – компания «Белый орел»

Консультант – компания Knight Frank

Эксплуатирующая компания – «Мой дом»

Генеральный проектировщик - «Моспроектстройиндустрия»