В этой статье мы анализируем один из эффективных способов организации инвестиций в недвижимость, позволяющий оптимизировать налоговые затраты инвестора. Предлагаемый подход еще не получил широкого распространения, но при этом имеет значительный потенциал для применения на российском рынке.

Инвестирование через паевой фонд
Прежде всего нужно сказать, что в целом представляет собой паевой инвестиционный фонд. Паевой инвестиционный фонд является обособленным имущественным комплексом без образования юридического лица, создаваемым с целью осуществления инвестиций. Управляющая компания фонда на основании договора доверительного управления с учредителями фонда осуществляет операции с имуществом фонда, ведет его баланс. При этом права собственности на переданное ей в доверительное управление имущество управляющая компания не приобретает.
В обмен на имущество, вносимое в фонд, вкладчики (учредители фонда) приобретают инвестиционные паи, которые по законодательству являются бездокументарными именными ценными бумагами. Приобретая инвестиционный пай, инвестор получает право общей долевой собственности на имущество, составляющее паевой фонд.
Благодаря принятию в конце 2001 года нового закона «Об инвестиционных фондах» инвесторы получили новый инструмент для инвестиций – паевой инвестиционный фонд закрытого типа (ЗПИФ), деятельность которого может осуществляться в интересах ограниченного (а следовательно, и потенциально контролируемого) круга инвесторов. Последующие акты Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (ФКЦБ) создали возможность использования специального типа ЗПИФ – ЗПИФ категории недвижимости – в построении структуры инвестиций в недвижимость. Минимальная стоимость имущества, необходимая для формирования ЗПИФ категории недвижимости, составляет 2,5 млн. рублей. ЗПИФ может быть создан на срок от одного года до пятнадцати лет без права последующего продления доверительного управления переданным имуществом.
Структура активов (имущества) ЗПИФ достаточно четко регулируется законодательством. ЗПИФ категории недвижимости может служить инструментом инвестирования в объекты недвижимости и права на них, землю, незавершенное строительство, а также имущественные комплексы, то есть предприятия. При этом в активы фонда могут входить доли в компаниях, осуществляющих проектную, строительную, риэлторскую деятельность, проектно-сметная документация, некоторые виды ценных бумаг, денежные средства. Внесение недвижимого имущества, а также любого иного имущества в ЗПИФ сопровождается независимой оценкой.

Потенциальный круг «пользователей»
В первую очередь мы видим, что использование ЗПИФ в качестве структуры для инвестирования в недвижимость может привлечь крупных инвесторов. В данную категорию мы относим инвестиционные банки и компании, предоставляющие займы застройщикам, крупные холдинги, имеющие на своем балансе объекты недвижимости и желающие сделать свой бизнес более эффективным, фонды, в том числе иностранные, нуждающиеся в построении прозрачных схем инвестирования в недвижимость.
Основное преимущество построения инвестиций через ЗПИФ заключается в экономии (и существенной!) налоговых затрат инвестора. Экономия связана с тем, что фонд, не будучи юридическим лицом, не является налогоплательщиком. Следовательно, прибыль самого фонда не облагается налогом на прибыль. В то же время в ходе деятельности ЗПИФ происходит изменение стоимости его имущества, что влияет на оценку стоимости пая. Если в дальнейшем инвестор решает продать свой пай, то результатом такой продажи может быть существенная прибыль инвестора, подлежащая налогообложению. Таким образом, преимущество использования ЗПИФ заключается в отсрочке налогообложения доходов от операций с недвижимостью, что само по себе, и особенно в условиях постепенного обесценения рубля, дает определенную выгоду. Дополнительно можно построить реализацию пая инвестором таким образом, что налоговая нагрузка этой продажи будет оптимальна. Диаграмма 1 показывает сравнительный рост объема инвестиций в недвижимость, осуществляемых по традиционной схеме ( налогообложение прибыли в конце каждого года) и через ЗПИФ (налогообложение прибыли в конце срока деятельности фонда). Расчет в диаграмме построен на примерном уровне доходности операций по сдаче помещений в аренду и по реализации объектов недвижимости. Разница получается за счет того, что в течение времени существования ЗПИФ средства, которые иначе подлежали бы перечислению в бюджет, используются для инвестирования.
Также не исключено, что в дальнейшем интерес к паям проявят средние и частные инвесторы, которые смогут использовать паи фонда недвижимости как альтернативный доходный инструмент. С точки зрения частного инвестора паевой фонд привлекателен как уровнем доходности, так и относительной стабильностью, основанной на достаточно жестком регулировании деятельности фондов и управляющей компании со стороны ФКЦБ. Кроме того, для застройщиков ЗПИФ может послужить в качестве механизма привлечения инвестиций частных лиц в строительство жилья.
Затраты по администрированию структуры ЗПИФ, конечно, будут несколько выше по сравнению с другими схемами инвестирования, однако, положительный налоговый эффект и возможность построения абсолютно прозрачной структуры операций, на наш взгляд, позволяют говорить о потенциально высокой эффективности таких структур.

Три этапа «жизни» паевого фонда
Этап первоначальных инвестиций. Инвестиционный характер операций по вложению объектов недвижимости в ЗПИФ и отсутствие в данной сделке признаков реализации имущества создает минимальные налоговые последствия на стадии иГрнвестирования. Вместе с тем остается открытым вопрос о влиянии такой операции на текущие обязательства инвестора по НДС. Проблема заключается в том, что налоговые органы в отношении договоров доверительного управления считают необходимым при передаче имущества в управление увеличивать текущие налоговые обязательства доверителя на сумму НДС, начисленного на недоамортизированную часть стоимости вложенного имущества. Однако даже в этой ситуации мы считаем возможным формирование структуры имущественных вложений в ЗПИФ таким образом, чтобы избежать возникновения проблем, связанных с НДС.
На стадии инвестирования владелец пая может столкнуться с некоторыми бюрократическими сложностями при регистрации прав собственности на принадлежащую ему долю имущества. Закон предписывает регистрировать право собственности на объект недвижимости на имя фонда с возможностью выяснения долевых собственников на основании реестра владельцев паев, но процедура такой регистрации пока не прописана.
Этап функционирования. На этом этапе проявляются главные преимущества ЗПИФ. Как мы указали, деятельность ЗПИФ не будет сопровождаться обложением его прибыли на уровне фонда, но может облагаться на уровне инвестора при продаже последним пая. Например, положительный налоговый эффект может дать передача в ЗПИФ объекта недвижимости, в котором расположено предприятие, и заключение между управляющей компанией и предприятием договора аренды помещений, на основании которого ЗПИФ будет получать от предприятия арендные платежи (см. диаграмму 2).
ЗПИФ позволяет эффективно проводить операции по приобретению и реализации объектов недвижимости. Поскольку при инвестировании недвижимости в ЗПИФ фактически происходит секьюритизация прав на недвижимое имущество, такая операция, как реализация объекта недвижимости при правильной организации, может быть проведена через ЗПИФ без начисления НДС. Кроме того, прибыль от продажи объекта может быть получена самим фондом, что позволит отсрочить ее налогообложение.
Текущее состояние налогового законодательства и его трактовка не позволяют утверждать, что такая операция, как сдача объекта недвижимости в аренду, также будет освобождена от налогов, как и финансовый результат. Поэтому с большой вероятностью к операциям фонда будет применяться налог на добавленную стоимость, а к его имуществу – налог на имущество.
Прекращение участия в ЗПИФ. Выход инвестора из фонда возможен в двух случаях: при продаже своей доли другому инвестору и при закрытии фонда. При продаже или погашении пая у инвестора подлежит налогообложению прибыль, которая рассчитывается как разница между оценочной стоимостью пая на момент выхода инвестора из фонда и стоимостью доли на момент ее приобретения путем внесения недвижимого имущества в ЗПИФ.
При прекращении деятельности ЗПИФ недвижимое имущество, внесенное инвестором в рамках договора доверительного управления, не может быть возвращено ему, так как управляющая компания обязана реализовать все имущество фонда третьим лицам и погасить паи денежными средствами. Тем не менее существуют способы структурирования сделок по продаже имущества, позволяющие вернуть инвестору права собственности на внесенное ранее имущество при ликвидации фонда.
Нам известны несколько проектов по созданию ЗПИФ, которые практически внедрены или находятся на стадии планирования. Также в настоящее время многие крупные российские инвесторы и международные фонды проявляют интерес к ЗПИФ. По мере совершенствования законодательства и роста внимания инвесторов к легитимным инструментам налоговой оптимизации можно ожидать дальнейшего роста интереса к вложению в объекты недвижимости через ЗПИФ.