Недвижимость для туристического бизнеса

Отсутствие всякого присутствия
Несмотря на то что туристический рынок Москвы переживает не самые худшие времена, его представители отмечают недостаток полноценных площадей для развития своего бизнеса. Помещения, метраж которых составляет 50–100 кв. м (а именно в них заинтересованы туристические агентства для открытия своих представительств), – большой дефицит как на рынке аренды, так и на рынке продажи коммерческой недвижимости. Объясняется это просто: девелоперам выгоднее сдавать, а уж тем более продавать свои площади «оптом» – этажами и зданиями, поэтому маленькие помещения просто не появляются на рынке. Тем не менее туристические компании как-то решают проблему недостатка маленьких площадей. Кто-то арендует квартиры в жилых домах, кто-то снимает площади в забытых богом НИИ, а кому-то удается заключить договор аренды с современным бизнес-центром.

Требования
Какое же помещение нужно туристической компании для максимально успешного ведения бизнеса? Безусловно, требования турагентств к своим рабочим площадям определяются размерами и профилем компаний. Как и в любом бизнесе, здесь есть фирмы, рассчитанные на массового потребителя, и компании, оказывающие услуги в области делового и элитного туризма. Здесь есть крупные международные корпорации и небольшие отечественные фирмы. «Для маленьких компаний, которые занимаются торговлей турами других операторов, основным критерием при подборе помещения является транспортная доступность, большие пешеходные потоки, - говорит Сергей Модестов, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль». - В основном такие компании торгуют недорогими путевками для среднего класса. Эти фирмы не получают большого дохода, поэтому рентабельность бизнеса заключается именно в минимизации расходов на все, начиная с офиса и заканчивая мебелью. Как правило, такие компании ищут офисы класса C и D – это бывшие НИИ, помещения недействующих или частично действующих промышленных предприятий. Как правило, это непрезентабельный офис, метраж которого составляет 30–50 кв. м».
Следующая категория компаний – это агентства средней руки, которые, расширяя свой бизнес, уже заботятся не только о пешеходной доступности помещения, но и о престижности расположения офиса. Как правило, эти компании ищут площади в центре Москвы, в офисных центрах класса С. По словам Сергея Модестова, эта группа агентств может выдвигать требование сосредоточения нескольких туристических компаний в одном месте, в одном офисном центре, поскольку при этом условии появляется возможность привлечения дополнительной клиентуры.
Третья группа компаний – это крупные, хорошо зарекомендовавшие себя туристические агентства, которые работают в Москве уже не один год. Для этих компаний актуально говорить о двух разных видах офисов – офисе головном и офисе представительском. «Под головной офис компании стараются снять помещение, отвечающее очень высоким требованиям. Это должен быть офис в бизнес-центре класса А или В, расположенный на центральных городских магистралях, - говорит Эльза Талипова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «МИАН». - Что касается представительских офисов, то они могут состоять из площадей по 20–30 м, но их расположение должно определяться наличием большого пешеходного потока. Зачастую это отдельно стоящие здания или первые этажи жилых и административных помещений».
«Поскольку мы позиционируем себя как компанию, которая занимается деловым корпоративным туризмом, месторасположение нашего офиса и филиалов определяется прежде всего наличием заинтересованных клиентов, - говорит Константин Сенявский, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании JeNICO Travel. - То есть основное требование, которое мы предъявляем к нашим помещениям, – наличие поблизости компаний, которыми наши услуги востребованы».

Аренда или покупка?
Сегодня в этом секторе недвижимости компании в основном арендуют помещения. Это отнюдь не свидетельствует о том, что туристические агентства не хотят приобретать площадь в собственность. «Агентств, желающих купить недвижимость под свой бизнес, очень много, - говорит Эльза Талипова, – и, конечно, это выгоднее, чем аренда, ведь площадь окупается за три-четыре года. Другое дело, что никто не хочет продавать помещения, метраж которых составляет 30–50 кв. м. Если же говорить о наиболее вероятных вариантах продажи, то это первые этажи новых жилых домов, где активно распродаются помещения». По словам специалистов, ставки на такие площади могут составлять от 1,5 до 2,5 – 3 тысяч долларов за кв. м, все зависит от местоположения. Купить же площади в бизнес-центре, как правило, вообще невозможно: это слишком ликвидные помещения, и владельцу просто невыгодно их продавать.
«Рынок продажи офисных помещений в Москве принципиально отличается от рынка аренды. Он гораздо уже, и существует колоссальный дефицит небольших помещений, - считает Сергей Модестов. - Купить 70 метров в сто раз сложнее, чем арендовать, что тоже тяжело. Этот дефицит влечет за собой совершенно безумные ставки – 2,8–3,5 тысячи долларов за кв. м. Разумеется, это могут позволить себе очень немногие компании».
«Ставки, существующие на рынке для таких площадей, слишком высоки, - говорит Константин Сенявский. - Эти ставки касаются и жилых комплексов, и бизнес-центров, но, конечно, речь идет о договоре инвестиции, то есть о покупке площади на этапе строительства. Когда комплекс уже возведен, вероятность что-то купить минимальна. Те площади, которые сегодня есть у туристических компаний, – это аренда. Вопрос покупки площадей под свой бизнес поднимают многие компании, но, к сожалению, такие маленькие помещения просто не продаются». Таким образом, в сложившихся рыночных условиях туристическим компаниям приходится снимать помещения, что, кстати, тоже нелегко, учитывая высокие ставки и хронический недостаток маленьких помещений. По словам экспертов, сегодня трудно говорить о средних арендных ставках по таким площадям. Это может быть и 100 долларов за кв. м в бывших НИИ, на заводах и других промышленных объектах, и несколько тысяч долларов, если это исторический центр Москвы - престижное местоположение с большим пешеходным потоком. Ставки по офисным центрам класса В и В+ в среднем равны 350–400 долларов за кв. м в год, класса А – 500–700 долларов. Но, конечно, все зависит от месторасположения комплекса. Что касается торговых площадей, то здесь, как правило, ставки в полтора-два раза выше, чем в офисных помещениях. Это связано с тем, что здесь очень много мест общего пользования, с которых владельцы не получают прямого дохода. И, стремясь окупить такие площади, ленд-лорды включают стоимость обслуживания «бесполезного» метража в арендные ставки.
«Ставки аренды, предлагаемые в офисных центрах, варьируются от 380 до 400 долларов за кв. м в год в бизнес-центре класса В и от 550 до 600 за кв. м - в комплексе уровня А. То есть при интересном месторасположении объекта, довольно высоком уровне рентабельности такой площади компания, занимающаяся деловым туризмом, готова рассматривать такие ставки, - говорит Константин Сенявский. – Не так давно нам предлагали помещение в 20 кв. м на Тверской, но там метр стоит 5 тысяч долларов. Понятно, что это предложение явно не для туристических компаний.

Всю жизнь искать
Недостаток маленьких помещений – не единственная сложность, с которой сталкиваются туристические компании. Проблема номер два – все площади компаниям приходится искать самостоятельно, собственными усилиями, без привлечения услуг профессиональных брокеров. Это связано с тем, что агентства в принципе не работают с небольшими площадями. «Для крупных консультантов по недвижимости туристические компании как клиенты не представляют интереса, - говорит Константин Сенявский. - Максимальные размеры, которые мы можем рассматривать для своих филиалов, – это 50 кв. м. Для любого мало-мальски уважающего себя риэлтора проценты, которые он может получить от этой сделки, ничтожно малы по сравнению с другими проектами, поэтому такими помещениями не занимается практически никто».
Брокеры не занимаются такими помещениями еще по той простой причине, что эти площади не доходят до открытого рынка. Спрос на них настолько превышает предложение, что они раскупаются мгновенно (часто, что называется, по знакомству), не успев привлечь к себе внимания общественности. Что касается площадей в бизнес- и торговых центрах, то они тоже не «выставляются» на рынок. «Зачастую у торгового, офисного центра есть свой представитель, который занимается подбором арендаторов, - говорит Сергей Модестов. - И обратная ситуация - когда туристическая компания обращается именно к тем, кем позиционируется торговый центр. В данном случае услуги профессионального брокера не нужны, продавец и потребитель сами находят друг друга».
И действительно, если за отдельно стоящими помещениями туристические компании (пусть и без особой надежды) обращаются к брокерам, то заниматься бизнес- или торговыми центрами они предпочитают самостоятельно. Представители агентств отслеживают состояние рынка, стараются быть в курсе того, какие новые объекты выходят на рынок, и, если появляется достойный комплекс, компании идут непосредственно к владельцу здания: он как никто другой заинтересован в том, чтобы инфраструктура центра соответствовала потребностям арендатора.
Очевидно, что пока у туристических компаний нет наработанной практики поиска рабочих площадей. Кто-то снимает офисы по знакомству, кто-то пытается работать с профессиональными консультантами по недвижимости, кто-то, недолго думая, снимает то, что есть, а не то, что хотелось бы. К сожалению, доход туристических агентств не позволяет содержать в рамках компании собственный штат сотрудников, которые занимались бы поиском недвижимости для расширения бизнеса (эта тенденция довольно популярна в других секторах торговли). «К примеру, многие сотовые компании, позиционируя себя на рынке услуг как разветвленную сеть, выделяют в маркетинге специальную строку расходов на собственный отдел недвижимости, - говорит Эльза Талипова. – Специально нанятая группа людей занимается подбором помещений. В туристическом бизнесе нет таких возможностей, и поиском офиса могут заниматься и директор, и управляющий, и обычный менеджер». Конечно, для бизнеса в целом это невыгодно. Специалисты тратят свое время на непрофильные виды деятельности, вместо того чтобы заниматься, скажем, расширением клиентской базы или, например, разработкой новых туристических направлений.

Прогнозы
Судя по всему, в ближайшее время вопрос о недвижимости для туристических компаний останется открытым – до тех пор, пока спрос на большие площади будет высоким, туристическим компаниям придется ютиться в помещениях, не отвечающих их представлению о комфорте и удобстве. «Если мы придем к тому, что рынок перестанет потреблять площади по 1000 кв. м, застройщики станут прислушиваться к мнению небольших компаний, - говорит Константин Сенявский. - Не секрет, что площади по 50–100 кв. м очень востребованы. Да, пока есть возможность продавать оптом, девелоперы будут продавать оптом, но как только эта возможность уменьшится, рынок перестроится. Уже есть бизнес-центры с нарезкой площадей по 100 кв. м».
Специалисты прогнозируют появление туристических компаний в спальных районах столицы. «На мой взгляд, скоро начнется процесс обращения туристических компаний к клиентам. Представительства «пойдут» в спальные районы, возможно, что в Москве станут появляться так называемые офисы выходного дня, когда купить туристическую путевку можно будет в любом отдаленном от центра районе даже в выходной день, - говорит Сергей Модестов. – Арендные ставки на помещения в удаленных от Садового кольца районах будут ниже, к тому же это будут более качественные помещения. Думаю, вопрос недвижимости для туристических компаний будет разрешен за счет общего развития рынка».
По мнению специалистов компании «МИАН», территориальное развитие для туристических компаний наиболее перспективно. Так сейчас развиваются медицинские услуги, связь, химчистки. То же будет и с туристическим бизнесом. «Что касается недвижимости, то пока собственники помещения не учитывают необходимости предоставления рынку небольших площадей, - считает Эльза Талипова. - Думаю, с увеличением спроса в этом секторе ситуация изменится».
Если же говорить о перспективах поиска помещений для туристических компаний, то, по мнению специалистов, конкуренция на рынке риэлторов рано или поздно приведет к тому, что в борьбе за выживание брокеры начнут работать в незанятых до сих пор нишах. То есть складывающаяся рыночная ситуация заставит их заниматься малометражной недвижимостью. Возможно, будут созданы специальные отделы, которые с учетом опыта и наработанных контактов станут оказывать услуги по аренде и продаже небольших рабочих помещений.