Любые успешно развивающиеся сетевые компании, как правило, рано или поздно выходят в регионы. Однако, несмотря на то что сегодня на российском рынке недвижимости России работает много агентств недвижимости, проблем с площадями у «сетевиков» хоть отбавляй. Отсутствие в регионах профессиональных риэлторов, нежелание крупных столичных консультантов real estate заниматься управлением проектами в городах России, дефицит площадей как под покупку, так и в аренду – это и многое другое тормозит развитие сетевых компаний за пределами столицы. В этой статье заместитель генерального директора представительства компании Oriflame Сергей Канашин рассказывает о том, как компания решает вопросы, связанные с недвижимостью, в регионах.

Расширение бизнеса
На сегодняшний день представительства нашей компании есть в 17 городах России и нескольких странах СНГ. Когда руководство Oriflame принимает решение о расширении бизнеса, открытии нового офиса в одном из неохваченных российских городов, оно определяет команду людей, которая будет заниматься новым проектом. В перечень обязанностей этой группы входит решение самых разных вопросов (поиск персонала, маркетинговая политика компании в данном регионе), в том числе поиск помещения под представительство. В принципе, в регионах у нас существует практика обращения в местные риэлторские агентства, которые в соответствии с нашими требованиями подбирают подходящие помещения. Однако стоит сказать, что здесь рынок риэлторов невелик, выбирать зачастую не из чего, поэтому вопросы, связанные с недвижимостью, часто приходится решать самим – договариваться с собственниками помещений, заниматься реконструкцией здания и т. д.
Поскольку мы в своей работе взаимодействуем с нашими партнерами-консультантами (по сути, дистрибьюторами), мы не преследуем цель открывать филиалы розничной торговли. Нам важно, чтобы в каждом городе у нас было по одному большому представительству, куда бы могли обращаться все наши дистрибьюторы. Мы заинтересованы обычно в создании большого комплекса, который бы совмещал в себе офисные площади, клиентские зоны и складские помещения. В соответствии с этими задачами мы и стараемся искать помещения.

Насколько трудно найти помещение?
Тот формат помещений, который нужен нам, уже давно стал дефицитным. Мы заинтересованы в площадях довольно открытой планировки, метраж которых составляет от 1000 кв. м. Здание может располагаться не в центре, но должно иметь хорошие подъездные пути, удобные транспортные развязки поблизости. Если проанализировать ситуацию на рынке, можно понять, что такие же помещения ищут крупные ритейлеры - гипермаркеты, супермаркеты, сетевики, торгующие электроникой, и т. д. Когда московские сети устремились в регионы, ситуация обострилась, и сегодня найти хорошее помещение для нашей компании – большая проблема. Усугубляется положение еще и тем, что нам нужно довольно универсальное помещение, где часть площадей будет использоваться под офисы, часть – под работу с клиентами, а часть - как складская зона. Понятно, что никто такой бизнес-центр предложить нам не может. Поэтому нам приходится соглашаться на заводские объекты и делать полноценную реконструкцию. Цеха и промышленные помещения нам интересны с той точки зрения, что по
мимо хорошего месторасположения (в регионах, как и в Москве, очень часто заводы располагаются в центре) и открытой планировки здесь привлекательная стоимость аренды/продажи. Однако даже такие помещения не всегда легко найти. В одном из городов, например, мы почти два года искали здание, и в результате пришлось строить комплекс под себя.

Аренда или покупка?
Наша компания предпочитает арендовать помещения. Это в первую очередь связано с динамикой развития компании – помещение, которое будет подходить нам сегодня, не устроит компанию уже через два-три года, мы просто «вырастем» из существующего метража. Поэтому для нас важно менять помещения в зависимости от темпов роста компании. Кроме того, арендуя помещения, мы избавлены от необходимости отвечать за вопросы управления и эксплуатации здания. Нам не приходится думать о содержании помещений, аренде земли. Мы занимаемся собственным бизнесом и не отвлекаемся ни на что другое.
Хотя, конечно, при покупке тоже есть очевидные преимущества. В прошлом году мы позволили себе приобрести несколько помещений в регионах по выгодной цене. Если вы покупаете здание и делаете большие инвестиции в его реконструкцию, конечно, со временем они окупаются. При аренде вы рискуете потерять вложенные в реконструкцию средства – если договор составлен на пять лет, собственник может и не продлить договор, а отпустить вас восвояси, так и не вернув деньги за ремонт. Хорошо, если удастся договориться об увеличении срока аренды или о возвращении ваших вложений в виде льготной арендной платы.
Складывается впечатление, что в регионах при общем дефиците площадей приобрести помещение несколько проще, чем снять. С арендодателями иногда бывает сложно договориться. Какие цены они хотят установить? Каким образом они хотят обезопасить себя от всех рисков? Когда доллар был на подъеме, они заключали договоры, прописывая арендные ставки в американской валюте, теперь, когда доллар упал относительно евро, они вдруг захотели переделать контракты. Еще одна проблема с арендодателями – отсутствие цивилизованного подхода к юридическим вопросам. Нам иногда предлагают помещения, юридическая чистота которых ничем не доказана. Многие арендаторы привыкли сдавать площади за «черные» наличные. Мы же, работая только в юридически чистом поле, иногда даже были готовы переплачивать, лишь бы все было законно, легально. В абсолютном большинстве случаев есть какие-то юридические недоработки – в оформлении землеотводов, права собственности на недвижимость, аренды земли и т. д.

Проблемы «сетевиков» в регионах
Основная проблема, с которой сталкиваются компании, подобные нашей, – отсутствие квалифицированных специалистов, готовых управлять нашей недвижимостью, нашими проектами в регионах. Минувшим летом у нас сложилась ситуация, когда мы вели одновременно 20 проектов по реконструкции площадей. Мы не строители, наш бизнес – косметика, при этом мы вынуждены тратить время и деньги на решение вопросов, не связанных с нашей основной деятельностью. К сожалению, я не смог найти компанию, которая бы предоставила нам консалтинговые, маркетинговые услуги, услуги по проектированию и реконструкции. В регионах крупные консалтинговые фирмы по недвижимости, которые работают в столице, заинтересованы в больших проектах. Сегодня нет компаний, которые бы обслуживали проекты среднего масштаба и смогли взять на себя реконструкцию наших помещений в регионах, от нашего лица вели бы переговоры с местными властями относительно строительства новых площадей. Кстати, местная бюрократия – одна из самых серьезных проблем, встающих на пути у люб ой компании, выходящей в регионы. Не так давно у нас случилась очень неприятная история. Мы на этапе проектирования помещения запросили у местных властей определенные технические условия под проект. Получив все необходимые подтверждения, согласования, мы начали дорогостоящее строительство. И буквально за две недели до открытия комплекса местные энергетики заявляют, что они готовы выделить нам только 20% энергетических мощностей от того количества, которое мы запрашивали и на которое получили разрешение. «Если хотите больше, платите» - прозвучала такая недвусмысленная позиция. К сожалению, нам не оставалось ничего больше, кроме как попытаться найти компромисc. Такие случаи встречаются очень часто, и, конечно, это отнюдь не способствует развитию цивилизованного бизнеса в России.
Надо сказать, что как только региональные монополисты слышат, что на рынок выходит крупная компания с раскрученным брендом, цены мгновенно поднимаются. Если бы у нас в стране существовала хорошо проработанная юридическая база, можно бы было договариваться с местной компанией, чтобы она строила здание или делала реконструкцию под себя, а потом бы продавала нам созданный объект. Поверьте, мы бы избавились от большого количества проблем.

Пожелание девелоперам
На сегодняшний день помимо потребителей отдельных торговых, офисных и складских площадей существуют компании, которым необходимы комплексы, совмещающие в себе эти три функции. Может быть, в скором времени российские девелоперы осознают необходимость строительства таких площадей. Кроме того, было бы неплохо компаниям, подобным нашей, объединяться с крупными супермаркетами, моллами и разрабатывать взаимовыгодные для бизнеса альянсы. Поясню, что я имею в виду. Ежедневно в наш офис приходят несколько тысяч человек. Какая-то другая компания (разумеется, не наш конкурент) могла бы использовать это в своих целях, равно как и мы могли бы обращаться к покупателям соседствующей компании. Думаю, девелоперы должны осознать необходимость создания не только офисных помещений и торговых центров, но и специальных торговых комплексов, где первые два этажа будут отданы компаниям нашего профиля.
Кроме того, безусловно, необходимо развитие логистического сектора. Не многим компаниям выгодно управлять собственными складами. Нам, например, во время «пиковых» сезонов просто необходимы аутсорсинговые складские помещения. И если в Москве они есть, то в регионах такой сервис либо представлен крайне ограниченно, либо вообще отсутствует. Думаю, в самое ближайшее время в городах России начнет развиваться этот сектор экономики. Инвестировать в строительство складов станут если не местные компании, то международные и общероссийские логистические фирмы.