Цивилизованный офисный рынок Петербурга начался в 1991 г., когда на набережной Обводного канала, 93а заработал первый в городе бизнес-центр «Нептун». В этом же здании тогда открылся и первый в городе отель, построенный на акционерные средства. Со временем офисные и гостиничные блоки расширялись, а к комплексу приросли ресторан и спортивно-оздоровительный центр.

Сегодня МДЦ «Нептун» - это уникальный для Петербурга многофункциональный коммерческий объект общей площадью более 24 тыс. кв. м. Он расположен в исторической части города (недалеко от ст. м. «Пушкинская»), примыкает к небольшому парку и имеет удобный подъезд.
Возможности для дальнейшего расширения делового центра исчерпаны - на территории, выделенной инвестору, практически нет места. Однако инициатор проекта - ЗАО «Рубин» - уже приступил к освоению соседнего участка. К середине 2006 г. на пересечении ул. Марата и Звенигородской должен быть сдан в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс «Планета Нептун» с океанариумом и аквапарком.

Новое мышление
Планы по строительству коммерческого комплекса на площадке, прилегающей к зданию Центрального конструкторского бюро морской техники «Рубин», возникли еще в 1987 г., когда перестройка только начиналась, а легальный рынок недвижимости в принципе отсутствовал. Авторство идеи проекта принадлежит руководителю ЦКБ МТ «Рубин» академику Игорю Спасскому. Для его реализации было создано акционерное общество «Рубин». В 1991 г. на набережной Обводного канала появилось строгое здание в скандинавском стиле (архитектор Игорь Ноах). В нем разместились бизнес-центр (2500 кв. м), гостиница на 70 номеров класса 3 звезды и кафе. Проект оказался быстроокупающимся. Во-первых, стройка происходила в период гиперинфляции, а во-вторых, у нового комплекса практически отсутствовали конкуренты. Офисные площади сразу же арендовали именитые иностранные компании при уровне арендной ставки 600 долл. за кв. м в год (без НДС). Генеральный директор МДЦ «Нептун» Сергей Корпусенко вспоминает: «В те времена арендаторы охотно платили такие деньги з а качественные офисы. Допускаю, что наше здание оказалось не вполне совершенным, но оно было единственным в городе. А недостаточный опыт в области управления и эксплуатации мы старались компенсировать внимательным отношением к арендаторам».
Спустя три года была сдана вторая очередь «Нептуна»: еще один офисный блок (2 тыс. кв. м), несколько гостиничных апартаментов и здание ресторана. В 1998 г. начались работы на третьей очереди. На этой стадии к проекту (после проведенного тендера) подключились финские проектировщики - компания Eagle Group International. Ее главный архитектор Ханну Лайтила, в частности, проектировал Ледовый дворец. Стройка завершилась осенью 2000 г. Стоимость работ составила более 12 млн. долл. Сумма (с учетом посткризисного времени) для Петербурга весьма впечатляющая, тем более что в проекте участвовали только российские инвесторы. Срок окупаемости вложений оценивается в 7 лет. В состав третьей очереди общей площадью около 14 тыс. кв. м вошли еще 3500 кв. м офисов, 85 гостиничных номеров и спортивно-развлекательный центр на 5 тыс. кв. м, который и сейчас остается самым крупным в городе.

Деловой коктейль
Сегодня «Нептун» - это сложный организм с единым собственником, общей службой эксплуатации и бухгалтерией. Владелец комплекса - ЦКБ МТ «Рубин». Управляет объектом ЗАО «МДЦ «Нептун» - дочерняя структура собственника. У МДЦ четыре основных направления доходной деятельности. Одно из них связано с одноименным бизнес-центром класса В. Его арендопригодная площадь - 6 тыс. кв. м. Актуальный уровень арендных ставок – 300 долл. за кв. м в год. Чтобы избежать потерь от снижения курса доллара, с Нового года администрация офисного центра переходит в расчетах на условную единицу, которая пока зафиксирована на уровне 33 руб. Загрузка площадей составляет 100 %. Среди клиентов по-прежнему преобладают иностранные компании (LG, IKEA, «Лигетт Дукат», «Дженерал Дейтаком» и др.). Несмотря на то что предложение на петербургском офисном рынке постоянно пополняется, ротация арендаторов низкая. Некоторые из них заселились в «Нептун» еще в 1994 г. Начальник службы офиса Алексей Барабаш комментирует: «Мы всегда идем навстречу клиентам и никогда не задираем цены. Наши арендные ставки традиционно на уровне среднерыночных. Цель компании - не заработать сиюминутную прибыть, а получать стабильный доход в долгосрочной перспективе».
В настоящее время самый доходный и рентабельный вид бизнеса МДЦ (см. табл. 2 и 3) - это отель на 150 номеров. Гостиница входит в международную сеть Best Western Internationаl и традиционно популярна у зарубежных бизнесменов и туристов. Новый корпус предпочитают индивидуалы, в старом в основном селятся группы. При стоимости стандартных номеров 100–130 долл. в сутки среднегодовая заполняемость отеля составляет 60–70 %. Однако по итогам 2003 г. его руководство рассчитывает выйти на показатель 75 %. «В целом год оказался более активным, несмотря на провальный май. В середине ноября наша загрузка превышала 90 %», - комментирует директор гостиницы Галина Курникова.
В спортивно-оздоровительном комплексе «Нептун» имеются боулинг на 8 дорожек, корты для тенниса и сквоша, гольф-симулятор, бильярд и фитнес-клуб. Около 1600 кв. м отведено под водный центр. Он включает 25-метровый бассейн с противотоком, гейзерами и фонтаном, джакузи, бани, детский водоемчик с одной горкой. Считать это аквапарком, конечно, нельзя. Зато уровень сервиса, оборудование и интерьеры вполне европейские. В выходные стоимость разового посещения (время не лимитировано) - 1000 рублей. Абонемент на месяц (один визит в неделю) обойдется в 1700–2000 руб., а если купить годовое членство, расходы составят 1667 руб. в месяц (количество посещений не ограничено). За год в «Нептуне» оформляют до 3000 абонементов на разный срок, на дорожках даже становится тесновато. Постояльцы отеля по утрам могут пользоваться бассейном и сауной бесплатно.
Ресторан «Нептуна» включает два зала общей емкостью 160 мест. Хотя сюда нередко заходят посетители «с улицы», комплекс питания прежде всего играет роль дополнительной услуги для клиентов МДЦ в течение всего дня: обитателям гостиницы нужны завтраки, клеркам - бизнес-ланчи, поклонникам фитнеса - быстрый перекус для восполнения энергозатрат.
Динамично развивающееся направление - услуги по проведению семинаров, курсов и т. п. В этом году к четырем имеющимся в «Нептуне» конференц-залам (от 15 до 110 мест) добавились еще два, которые могут принять до 90 человек. Стоимость аренды от 650 до 1600 руб. в час. Сейчас частота их использования такова, что, по оценке Алексея Барабаша, конференц-залы сравнялись с офисами по доходности с одного квадратного метра. Если же учесть «побочные» заработки - организацию кофе-брейков, размещение участников семинаров в гостинице и т. п., показатели выглядят еще более впечатляюще. Генеральный директор ЗАО «МДЦ «Нептун» Сергей Корпусенко считает, что именно идея многофункциональности обеспечит комплексу долгую жизнь. «После дефолта 1998 г. мы были вынуждены снизить арендные ставки на офисные площади вдвое (до 200 долл. за кв. м в год), чтобы не потерять клиентов. Тогда весь деловой центр вытянула гостиница, которая работала, не меняя расценок, и оставалась востребованной. Благодаря диверсификации прибыли кризис нас почти не затронул. Конструктивные решения, изначально заложенные в проект «Нептуна», позволяли постепенно развивать его и насыщать новыми услугами. Сейчас в городе один за другим возникают многофункциональные объекты коммерческой недвижимости. Наиболее яркий пример - бизнес-центр «Петровский форт». Однако он заработал только этой весной, а нам уже больше десяти лет», - комментирует г-н Корпусенко.

Развлечения с размахом
Комплекс «Планета Нептун», к сооружению которого «Рубин» приступил в конце прошлого года, обещает стать самым крупным в Петербурге центром развлечений и логическим продолжением мульти-бизнеса. В июле 2002 г. городская администрация выделила инвестору в аренду участок под застройку на пересечении ул. Звенигородской и Марата площадью 18 800 кв. м (распоряжение № 1127-ра). Здесь размещались полуразрушенные здания бывшей детской конноспортивной школы и гаражи автотранспортного предприятия. Проект, выполненный Eagle Group International, предусматривает строительство двухэтажного здания общей площадью 68 800 кв. м. Подземный гараж и парковка на крыше будут рассчитаны в общей сложности на 1215 машино-мест. Центральный вход в комплекс задуман с ул. Марата. Из вестибюля главного входа через все здание пройдет галерея, ведущая к другому выходу - на площадь перед МДЦ «Нептун». Галерею превратят в атриум. Фасады комплекса будут выполнены в традиционном петербургском стиле.
Строительство «Планеты Нептун» планируется осуществить в две очереди. Общая площадь первой - 28 800 кв. м. По предварительным расчетам, ее сооружение обойдется инвесторам в 1000 долл. за кв. м. Гвоздь программы в этой части комплекса - первый в Петербурге океанариум на 5000 кв. м с обширной экспозицией экзотических рыб. Он займет цоколь и 1-й этаж. «Акцент сделан на зрелищность. Мы хотим предложить горожанам шоу. Океанариум образуют несколько помещений с переходами, оформленными в виде водопадов и рек. Он будет похож на настоящий парк с зеленью, прудами и разнообразной живностью», - рассказывает главный финансовый менеджер проекта Юлия Гладкова. Генподрядчиком по строительству океанариума выбрана компания Marinеscape Project из Новой Зеландии. На втором уровне (на 3000–3500 кв. м) разместятся магазины. Главным торговым оператором в первой очереди должен был стать столичный «Седьмой континент». Однако московская сеть уже не так активно интересуется регионами и поэтому вышла из проекта.
Вторая очередь - это еще около 40 тыс. кв. м. Ее концепция находится в стадии проработки. Вместо торговой функции акцент делается на водные процедуры и развлечения. Ядро этой части комплекса - аквапарк. Он будет дополнен wellness-центром, предоставляющим оздоровительно-косметологические услуги (капсулы здоровья, различные виды массажа, бани и т. п.). Здесь же запланирован мини-отель с рестораном, чтобы клиенты, погрузившись в атмосферу SPA-курорта, не покидали его несколько дней. Еще одна приманка - мультиплекс.

Проект в складчину
ЗАО «Рубин» намерено создать для строительства «Планеты Нептун» пул инвесторов, в котором проектирование, работы нулевого цикла и затраты, связанные с выплатами городу за право застройки, финансирует сам «Рубин». С каждым инвестором оформляется договор об участии в долевом строительстве, дольщики финансируют строительство и оснащение коммерческих площадей, которые они рассчитывают занять, а также мест общего пользования пропорционально участию в проекте. После завершения работ у комплекса будет одна управляющая и эксплуатирующая компания. О том, кто уже стал совладельцем «Планеты», в «Рубине» умалчивают. Некоторые бизнесы (например, океанариум и аквапарк) станут совместными предприятиями «Рубина» и сторонних инвесторов. По словам Юлии Гладковой, в настоящее время идут переговоры с банками по поводу предоставления кредитной линии. «Финансовых структур, желающих участвовать в проекте, достаточно. Сейчас мы выбираем ту, которая предложит нам оптимальные условия», - говорит г-жа Гладкова.
Основная проблема, с которой столкнулся «Рубин» при реализации проекта, имеет юридический характер. Примерно половину площадки, которую городская администрация выделила инвестору под застройку, занимает автобаза ООО «АТП-18». Руководство транспорного предприятия считает, что эта территория (около 1 га) находится у него в собственности и «Рубин» должен ее арендовать. Застройщик, в свою очередь, уверен, что у АТП-18 нет прав на участок и предприятие должно освободить площадку. Подтвердить статус собственника в суде транспортникам пока не удалось. По этому спору арбитраж рассмотрел уже пять исков. Ни одно из решений еще не вступило в законную силу. В качестве третьего лица в тяжбе участвует Комитет по управлению городским имуществом Петербурга (КУГИ). КУГИ защищает позицию «Рубина». Новый петербургский губернатор Валентина Матвиенко также пообещала помочь в разрешении конфликтной ситуации. Недавно «Рубин» обратился в городскую инвестиционно-тендерную комиссию с просьбой передвинуть срок сдачи комплекса на год -
в связи с арбитражным разбирательством. Комиссия просьбу удовлетворила. Запуск первой очереди «Планеты» запланирован на конец 2004 г., вторая очередь должна финишировать летом 2006 г.

Информация:

Международный деловой центр «Нептун»

Адрес: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, 93а

Общая площадь: 24 550 кв. м

Количество уровней: 5–7

Арендопригодная площадь бизнес-центра: 6 тыс. кв. м

Площадь спортивно-оздоровительного центра: 5 тыс. кв. м

Площадь ресторана: 2 тыс. кв. м

Площадь гостиницы: 9 тыс. кв. м

Парковка: 200 м/м (в ближайшее время будет расширена до 250)

Дата открытия: 6 ноября 1991 г.

Управляющая компания: ЗАО «МДЦ «Нептун»

Собственник: «Рубин»

Генпроектировщики: «Петр Великий», Eagle Group International

Генподрядчик: ЗАО «Унисто»

Развлекательный комплекс «Планета Нептун»

Адрес: Санкт-Петербург, пересечение ул. Звенигородской и Марата

Общая площадь: 68 800 кв. м в том числе I очередь - 28 800 кв. м, II очередь - 40 тыс. кв. м

Количество уровней: 3

Парковка: 1215 м/м

Ориентировочная дата открытия I очереди - конец 2004 г., II очереди - середина 2006 г.

Девелопер: ЗАО «Рубин»

Генпроектировщики: Eagle Group International и Eagle Group St-Peterburg

Генподрядчик: ЗАО «Компакт»