В Москве полным ходом идет трансформация промышленных помещений в деловые комплексы. «Перевоплощение» зданий коммерческой недвижимости - всегда процесс сложный и трудоемкий, особенно из-за разницы в специфике офисных площадей и производственных объектов. Как этот процесс осуществляется технологически? Как на «документальном» уровне решить проблему переделки здания, почему реконструкция подчас предпочтительнее нового строительства? В этой статье вы найдете ответы на эти и другие вопросы.

Почему реконструкция в моде
Реконструкция промышленных помещений дается девелоперам нелегко, (чего стоит только получение необходимых согласований!), однако они охотно за нее берутся. Столичный дефицит участков под застройку, большой спрос на офисные площади, относительно невысокие цены на производственный метраж – все это делает подобные преобразования предприятий выгодными и быстро окупаемыми. Не стоит забывать и о постановлении правительства Москвы о выводе нерентабельных и экологически вредных производств за черту города. «Нехватка инвестиций для развития производства приводит заводы и фабрики к простою и в итоге к банкротству. В данной ситуации не спасают даже кредиты, взятые у государства или банков. Чаще всего они не возвращаются и не могут быть покрыты продажей всего оборудования завода, - считает Ольга Бубенцова, специалист по маркетингу компании «АЛМ-Девелопмент». – Все это заставляет нас задуматься об успешном западном опыте реконструкции промзон в крупные деловые центры». Процесс скупки девелоперами и инвесторами нерентабельных предприятий сегодня идет полным ходом. Промышленные площади реконструируют в офисные помещения и успешно выводят на рынок.

Документы
По какой «документальной» технологии осуществляется переделка промышленного помещения в офисное? Прежде всего для любых преобразований необходимо право собственности на объект. Стать владельцем промышленного предприятия можно и без разрешения от города, просто заключив договор купли-продажи с владельцем фабрики или завода или скупив контрольную часть акций предприятия. Однако все дальнейшие действия, как то: ликвидация производства, перепрофилирование здания из промышленной категории в офисную, вопросы реконструкции - необходимо координировать с Департаментом науки и промышленной политики города Москвы. По мнению специалистов, сегодня нередки случаи недружественного поглощения, когда инвестор с целью завладеть землей выкупает акции действующего и перспективного производства, лишая город рентабельного предприятия. Департамент науки и промышленной политики следит за тем, чтобы не ликвидировались важные для Москвы производства, чтобы действующие предприятия комплексно выводились за черту города. «Часто бывает, ч
то предприятие занимает условно 25 тыс. кв. м, из этих площадей половина сдана в аренду (разумеется, «по-черному»), а на другой половине в разных ее частях действуют производства – тут занято 50 м, там - 100 м. Конечно, целесообразнее объединить эти производства, дать им условно 1000 м за кольцом для организации современного ликвидного предприятия, - считает Леонид Коротчик, вице-президент группы компаний «Экоофис». - На освобожденных же площадях можно сделать современный деловой центр. Он будет выгоден не только коммерческим компаниям, которые получат дополнительные офисные помещения в центре Москвы, но и городу, которому будут идти официальные налоговые отчисления».
После того как сделка по купле-продаже совершилась, а Департамент науки и промышленной политики дал «добро» на перепрофилирование и реконструкцию, собственник (или его заказчик) оформляет пакет документов по перепланировке и переводу объекта из категории промышленной в категорию офисной. «Как правило, после покупки заключаются договор с заказчиком, который согласовывает все необходимые документы с проектной организацией для разработки проекта реконструкции, и договор генподряда, - говорит Ольга Бубенцова. - После большого количества согласований управа района или префектура выдает распоряжение на реконструктивные работы». По оценкам специалистов, процесс сбора всех необходимых документов и оформления договоров занимает примерно 6–7 месяцев.

Процесс реконструкции
Каким же образом индустриальные площади адаптируются под потребности делового центра? Прежде всего демонтируются сносимые строительные конструкции и старые инженерные сети (как правило, производственные цеха имеют совершенно изношенные коммуникации), а новые проектируются с учетом потребностей офисного здания. «Размещение новых коммуникаций происходит без проблем, так как большие площади и высокие потолки позволяют проложить инженерные сети без ущерба для офисного пространства (в отличие от реконструируемых старых зданий в центре Москвы), - говорит Галина Емелина, начальник отдела маркетинга Группы компаний «Архитек». - Часто источником затрат является получение от городских служб мощностей на здание (электроэнергия и тепло), но эта проблема характерна почти для всей Москвы». До прокладки инженерии производится (при необходимости) замена перекрытий, меняется кровля, потом осуществляется планировка внутренних помещений, делается качественный ремонт по европейскому стандарту. Облагораживается фасад, благоустраиваются прилегающие территории.
Объект недвижимости оснащается различными системами безопасности (круглосуточная охрана, система видеонаблюдения, пожарная сигнализация, контрольно-пропускная система по карточкам электронного доступа). К зданию подводится волоконно-оптический кабель для обеспечения будущих арендаторов комплекса неограниченным количеством телефонных «выходов» и высокоскоростным доступом в Интернет. По мнению специалистов, у подобных реконструкций есть некоторые преимущества: высокие потолки бывших цехов (до 7–10 м) дают возможность увеличить площадь за счет создания дополнительных этажей, свободная же планировка позволяет организовать помещение «под заказчика».

Строить нельзя реконструировать
Присвоить класс А реконструированному зданию вряд ли удастся, какой бы качественной ни была реконструкция. Только высокотехнологичное строительство «с нуля» позволяет рассчитывать на класс А. Так почему же собственники производственных объектов принимают решение о реконструкции, если новое строительство способно обеспечить больший доход?
Причин существует несколько. Во-первых, в силу того, что политика города по выводу предприятий за пределы Москвы осуществляется не так быстро, как хотелось бы, в столице остается достаточно производств, ожидающих своей очереди. Дабы оптимизировать затраты на обслуживание целого комплекса помещений и иметь хоть какой-то реальный доход, владелец промзоны группирует производства в одном (нескольких) блоках, а остальные помещения продает инвесторам. Безусловно, новый собственник таких блоков может их снести и возвести на этом месте объект с характеристиками класса А. Но пока вновь построенные помещения будут соседствовать с промышленными корпусами, ждущими лучших времен, владелец не получит арендных ставок А-класса. «В промзоне на улице Дербеневской рядом с двумя нашими объектами располагаются дрожжевой завод, холодильное производство, ситценабивная фабрика, - говорит Леонид Коротчик. - Пока с ними что-то не произойдет, пока их не выведут за пределы города, нам бессмысленно вести строительство класса А. Это будут совершенно неоправданные траты с огромными сроками окупаемости». С этим согласны и специалисты группы компаний «Архитек». «Как правило, на базе промышленных предприятий создаются офисные комплексы не выше класса В+, в этом случае стоимость реконструкции такого здания экономически оправдана, - считает Галина Емелина. - Стоимость «переделки» находится в пределах 250–400 долл. за кв. м, таким образом, ее можно окупить довольно быстро – за 3–3,5 года. Класс А в промышленной зоне не оправдан».
Кроме этого, существует еще одна причина, почему девелоперы в данном случае строительству предпочитают реконструкцию. Технологически реконструкция осуществляется несколько проще и дешевле, чем возведение объекта «с нуля». По словам специалистов, при строительстве год, а то и полтора, уходит на прохождение различного рода документальных процедур, заключение договоров и т. д., столько же времени занимают непосредственно строительные работы. Таким образом, собственник не получает доход в течение 3 лет. При реконструкции весь процесс (документы, согласования, строительство) занимает в два раза меньше времени, и уже через полтора года владелец начинает окупать строительство, одновременно имея возможность вести другие проекты. Кроме того, возведение объекта дороже реконструкции, при этом, как уже было отмечено, в промышленных зонах оно не имеет особого смысла. «В нашем случае решение о реконструкции во многом связано с меньшей затратностью, а также с тем, что мы хотим как можно быстрее начать получать доход, чтобы вкладывать эти деньги в другие проекты, вести параллельное строительство, реконструкцию, - говорит Леонид Коротчик. – Быстрая оборачиваемость денежных средств в данном случае для нас принципиальна».

Перспективы
Сегодня в столице достаточно крупных девелоперов, способных осваивать целые промзоны, а не отдельные блоки. Тем не менее пока политика вывода промышленных объектов осуществляется такими темпами, говорить о выкупе инвесторами целых производственных площадок не приходится. По уверениям специалистов, как только промышленность уйдет из Москвы, реконструкция таких объектов перестанет быть актуальной, и на месте ранее действовавших цехов и реконструированных офисных центров В+ можно будет смело возводить комплексы А-класса. Пока же активную реконструкцию можно назвать промежуточным этапом между неприглядными промышленными кварталами и цивилизованной офисной недвижимостью европейского уровня.