Юридические аспекты строительства и проектирования в центре Москвы

Требования к застройщикам в центральной части города по ряду параметров отличаются от других районов города, главным образом по причине ряда архитектурно-планировочных особенностей этого округа Москвы. Центр (другими словами, центральное ядро) определяется как общественная зона в пределах Садового кольца. Согласно п. 4.5 МГСН, «городской многофункциональный центр формируется по общему архитектурному замыслу в городских узлах на территории не более 10 га», причем «доля застройки общественного назначения составляет не менее 70 % суммарной поэтажной площади всей застройки узла, при этом доля застройки активно посещаемых объектов (то есть объектов торговли, обслуживания, культуры и искусства. — Прим. авт.) должна составлять не менее 25 % суммарной поэтажной площади застройки общественного назначения».
В вышеозначенном документе определяется также и интенсивность использования территории центра, причем показатели по конкретным параметрам распределяются следующим образом: «плотность застройки — не менее 30 тыс. кв. м/га, застроенность территории — не менее 50 %; суммарная поэтажная площадь наземной части застройки — не менее 100 тыс. кв. м».
Генпланом г. Москвы уделяется большое значение развитию пешеходных зон в центре столицы. Это объясняется не только все возрастающей необходимостью развития туристско-гостиничного комплекса столицы, но и борьбой за улучшение экологии Центрального административного округа столицы. В соответствии с МГСН пешеходная зона призвана обеспечивать взаимосвязанность объектов центра, непрерывность пешеходных коммуникаций на всех уровнях комплекса, удобство подхода к остановкам транспорта и озелененным рекреационным площадкам. Примечательно, что «плотность потоков пешеходов, единовременно находящихся на территории пешеходной зоны (вне объектов застройки), определяется из расчета не менее 0,2 чел./кв. м в течение дня и не более 0,3 чел./кв. м в час пик.
Необходимость рационально обустраивать свободное пространство в центре города диктует и предельные расстояния между ключевыми объектами. Так, согласно п. 4.5.4 МГСН, «протяженность перехода между наиболее удаленными друг от друга объектами не должна превышать 400 м. Длина перехода из любой точки центра (имеется в виду «многофункционального центра». — Прим. авт.) до ближайшей площадки временного хранения автомобилей не должна превышать 400 м, до общественного туалета — 150 м».
Особым образом регламентируется застройка и в примагистральной общественной зоне, формирующейся «на примагистральных территориях зданиями, образующими уличный фронт, и внутриквартальной территорией, примыкающей на глубину не более 50 м с каждой стороны; доля общественного фонда в общем фонде застройки должна составлять не менее 50 %, причем доля активно посещаемых объектов должна составлять не менее 15 %» (п. 4.6 МГСН. — Прим. авт.). Плотность застройки примагистральной зоны (п. 4.6.2 МГСН) «должна быть не менее 20 тыс. кв. м/га при застроенности не менее 30 %. Суммарная поэтажная площадь застройки в подземном пространстве должна составлять не менее 20 % наземной суммарной поэтажной площади зданий».
Что касается общественного пространства примагистральной зоны (п. 4.6.3 МГСН), то «входы в учреждения обслуживания, торговли и культуры должны располагаться с частотой не менее 5 на каждый 100 м уличного фронта. Первые этажи общественных и жилых зданий и сооружений, выходящих на уличный фронт, следует занимать объектами с открытым для посетителей режимом». Кроме того, в примагистральной зоне «не допускается размещение участков производственных территорий более 0,5 га».
Определенные ограничения накладываются и на размещение парковок в примагистральных зонах (п. 4.6.4 МГСН). В соответствии с документом «приобъектные стоянки продолжительного паркования (более 15 мин.) должны быть размещены вне уровня пешеходного движения не далее чем в 100-метровой удаленности от объекта. Приобъектные стоянки краткосрочного паркования (менее 15 мин.) должны размещаться не более чем в 50-метровой удаленности от объекта».
Отдельно выделяются правила проектирования для многофункциональных зон и многофункционально-парковых зон. Согласно п. 4.7 МГСН, эти категории определяются как «территории более 10 га, ограниченные магистральными улицами общегородского и районного значения, примагистральными территориями». Они формируются кварталами величиной территории, как правило, не более 5 га, причем в многофункциональной зоне доля общественной застройки не должна превышать 40 %, а в многофункционально-парковой зоне — 30 %.
Особый интерес для участников рынка коммерческой недвижимости представляют специализированные общественные зоны — территории размером более 25 га, формируемые кварталом или группой кварталов с застройкой общественного назначения. Их размещение определяется в Генеральном плане развития г. Москвы. Согласно п. 4.8 МГСН, доля учебных, деловых, спортивных, культурно-информационных, развлекательных или других объектов в зависимости от специализации зоны не должна быть меньше 60 % суммарной поэтажной площади застройки общественной зоны.

В силу того, что свободных участков в центральной части города становится все меньше, в 1997 г. вышло Постановление правительства Москвы «Об ограничении размеров площади офисных зданий в пределах Садового кольца». В соответствии с этим документом площадь офисных комплексов ограничивалась 10 тыс. кв. м. В одном из недавних документов городской администрации (Постановления правительства Москвы от 24.04.2001 № 410-ПП «О проекте градостроительного плана развития территории Центрального административного округа до 2020 года») эти нормы снизились еще вдвое, до 5 тыс. кв. м. В этой связи интересен опыт компании «ЛУКОЙЛ», которой пришлось изменить проект возводимого административного здания в районе проспекта Академика Сахарова и уменьшить предполагаемую этажность комплекса, поскольку данный объект отрицательно влиял на панорамный вид города.

Если в недавнем прошлом допускалось изменение архитектурного проекта (в рамках не более 10 % от первоначального), то в настоящее время изменить практически согласованный проект уже нельзя. Компании, пренебрегающие нормами и правилами планировки и застройки, в большинстве случаев вынуждены корректировать проект в процессе реализации. Так, в 2000–2001 гг. при активной поддержке специалистов Москомархитектуры был принят ряд решений, обязывающих застройщиков разобрать несколько этажей дома в Филипповском переулке, мансарду одного из домов на Волхонке. В числе недавних примеров — «снятие» нескольких верхних этажей в районе Коробейникова переулка (застройщик — компания «Донстрой»).