Фабрики готовят к переезду

Народная мудрость гласит, что один переезд равен двум пожарам. Однако из ситуации, когда опасное с экологической точки зрения предприятие, представляющее, к тому же, серьезную нагрузку для изношенной инфраструктуры, переезжает из центра города, можно извлечь выгоду.
У предприятия появляется возможность модернизировать производство, совмещая плановую реконструкцию с освоением новых территорий и энергомощностей, а у города – земли для коммерческого и жилого строительства. Петербургские власти предпринимают значительные усилия, для того чтобы эти интересы сошлись в одной точке и в одно время, однако существующая законодательная база не всегда позволяет это сделать.

Болезнь роста
Проблемы градостроительного развития Петербурга типичны для большинства крупных мегаполисов. Однако если в странах с давними рыночными традициями задачи вывода предприятий на периферию эффективно решались (их «вытесняла» высокая стоимость земли), то в бывшей столице Российской Империи проблема зашла слишком далеко. Индустриальная революция конца XIX века окружила город (на тот момент – наряду с Лондоном - крупнейший в Европе) промышленным поясом. В дальнейшем новые жилые массивы строились с внешней стороны промзон, вплотную «прижав» их к историческому центру. Петербургский центр отрезан от «большого города» сотнями гектаров промзон, железнодорожными и товарными станциями с многими километрами подъездных путей. К тому же, промышленная застройка «островного» Петербурга, расположенного в дельте Невы, изначально имела «водную ориентацию», и благодаря этому крупные промзоны оказались прямо в центре – на Синопской и Выборгской набережных, по соседству с элитными жилыми кварталами, в которых стоимость квартир с видом на воду доходит до $2000-4000 долл. за кв. м.
В Петербурге есть промышленные и административные корпуса с видом на Эрмитаж и Петропавловскую крепость (РНПЦ «Прикладная химия»), однако запутанные правоотношения, порожденные приватизацией 1993 года, делают трудноразрешимыми задачи перебазирования производств и строительства на освободившихся площадях жилых и коммерческих объектов.

«Точечный» редевелопмент
Примеры успешного редевелопмента промышленных территорий все же есть, и о них на семинаре рассказал начальник Управления перспективного развития Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) администрации Санкт-Петербурга Александр Сидоров.
В частности, городские власти активно работают с администрацией завода «Вулкан». Станкостроительное производство переезжает в Белоостровскую промзону (к слову, это тоже в престижном Курортном районе) освободив для жилищного строительства очевидно ценную с градостроительной точки зрения территорию в 8 га на Петроградской стороне. В результате переезда предприятие получит возможность произвести плановую замену оборудования, а основное производство расположится на компактном участке в 3 га с удобными подъездными путями, не имеющем проблем с водо- и энергоснабжением. ОАО «Вулкан» в свою очередь передаст на баланс города свою котельную (она и так на 80% обслуживает жилые кварталы) и очистные сооружения. В результате переезда выиграют все, поскольку очевидно, что территория, примыкающая к престижным жилым районам Крестовского острова – не лучшее место для производства станков.
Есть и другие успешные проекты редевелопмента промышленных территорий. В частности, административные здания и цеха завода «Вибратор» (Петроградская набережная, с видом на крейсер «Аврора») были превращены в крупнейший в Петербурге офисный комплекс класса «В» («Сити-Центр»). «Ленинградская кинофабрика» на заповедном Каменном острове, в месте резиденций русских князей и советской партийной элиты, перестроена в элитарный жилой комплекс. На территории ОАО «Завод турбинных лопаток» сформирован склад сети магазинов «Пятерочка» и деловой центр «Эврика».
Понятно, что речь идет об ограниченных территориях, имеющих бесспорную градостроительную ценность. Но сегодняшняя нормативная база и привлекаемые Петербургом инвестиции - это еще не та сила, которая в массовом порядке вытесняет из города фабрики и заводы.

Благоприятный момент
«В случае, когда текущая стоимость имущественного комплекса для собственника при существующем использовании ниже выручки, которую он может получить за него от компании, предполагающей иное использование недвижимости, проблем действительно нет и процесс идет своим чередом без вмешательства властей, - пояснил ведущий прошедшего семинара, начальник отдела оценки Института проблем предпринимательства, вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Сергей Дмитриев, - но во многих случаях собственнику выгоднее продолжать текущее использование недвижимости. При этом часто совокупные общественные выгоды от иного использования этой недвижимости (часто - лишь земельного участка после сноса строений) столь велики (или столь велик вред сообществу от текущего использования), что власть должна вмешиваться в процесс от имени и во благо всего городского бизнес-сообщества и граждан. Более того, во многих случаях экономически оправданной будет активная поддержка процесса властями, в результате которой освобождение предприятием занимаемого земельного участка станет более выгодным для его собственников, чем продолжение его использования».
В настоящее время Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли развивает целевую программу, направленную на стимулирование реформирования способов землепользования предприятиями, располагающимися в историческом центре Санкт-Петербурга. Однако, по мнению Сергея Дмитриева, действующая нормативная база недостаточна для реализации программы. В случае же, если в ближайшем будущем документы будут утверждены, программа начнет реально действовать не в форме точечных пилотных проектов, а повсеместно. Одним из эффективных способов содействия городских властей предприятиям может быть создание упрощенной процедуры предоставления участков для перебазирования в развивающихся промышленных зонах.
В настоящее время сложились весьма благоприятные предпосылки для перемещения предприятий из центра города в окраинные промышленные зоны. Спрос на земельные участки в центре города высок. Строительство кольцевой дороги существенно улучшает сообщение с промзонами, что обеспечит снижение транспортных издержек.
Наконец, всем землепользователям следует задуматься о возможных в будущем изменениях способов расчёта земельного налога и арендной платы за земельные участки. Наиболее вероятными направлениями таких изменений представляются следующие:

• Существенный рост уровня дифференциации ставок земельного налога, и как следствие - его существенное возрастание в центральной части города и снижение в окраинных промышленных зонах.
• Отказ от практики установления для промышленных предприятий ставок арендной платы за земельные участки на уровне ниже земельного налога.

Повышение размеров земельных платежей следовало бы проводить от текущего уровня поэтапно. Предприятиям, которые по объективным причинам не могут быть перебазированы или перепрофилированы в разумные сроки, следовало бы предоставить избирательные льготы, с тем чтобы для них не произошло существенного роста совокупных налоговых выплат.