Дефицит в столице свободных площадок под строительство заставляет инвесторов искать все новые пути решения этой проблемы. Для некоторых из них уже сегодня очевидно, что увеличить количество заветных квадратных метров можно за счет роста объекта вверх. Сторонники строительства высотных зданий считают, что такие строения являются привлекательными с коммерческой и визуальной точек зрения, увеличивают плотность людей в здании, противники же, наоборот, обеспокоены концентрацией плотности населения и проблемой безопасности зданий. При том, что в столице уже сейчас существует несколько десятков 30-этажных зданий, а в ближайшие пятнадцать лет появятся еще около 90, в России пока нет строительных норм и правил, которые регулировали бы возведение небоскребов. Зачастую, чтобы возвести объект выше 25 этажей, нужно получить до 250 согласований. Наряду с недостаточным опытом строительства и неразвитой строительной индустрией отсутствие СНиП только подливает масла в огонь. Однако многие участники рынка смотрят на будущее высотных зданий в России с завидным оптимизмом.

Западные каноны
Сооружение небоскребов началось в США с 1880-х гг. с изобретением стального каркаса и пассажирского лифта и было вызвано плотностью городской застройки и дороговизной земельных участков. Первое здание, которые назвали небоскребом, имело всего лишь девять этажей.
Специалисты компании ARUP считают, что, принимая во внимание различную плотность населения в таких городах, как Лондон, Гонконг, Чикаго, Франкфурт и Москва, невозможно дать четкое определение высотным зданиям с помощью таких параметров, как количество этажей и высота. Поэтому высотные здания больше понимаются как относительный термин, где при планировании и проектировании высоты здания используются другие способы, чем для типовой застройки.
В XX веке небоскребы возводятся уже во многих крупных городах мира, особенно в столицах. Например, в США 50–60-этажных зданий очень много в деловых центрах таких городов, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Хьюстон, Чикаго, Даллас и др. Небоскребы - это современный стиль жизни города, экономия его дефицитных территорий, повышение эффективности бизнеса. Во всем мире к настоящему времени были построены десятки тысяч 50–60-этажных и несколько десятков уникальных зданий выше 70 этажей - таких, например, как «Крайслер билдинг»).
По мнению специалистов компании ARUP, несмотря на трагические события 11 сентября, интерес у девелоперов к строительству и развитию высотных зданий не исчез.
Однако в некоторых европейских странах законодательно было решено не строить более таких зданий. Например, парижские власти решили, что небоскребы не вписываются в городской ландшафт, а в скандинавских странах исторически принято жить и работать в малоэтажных домах.
В Москве еще совсем недавно почти единственными высотными зданиями, выделяющимися из общей городской застройки, были семь «сталинских» высоток. В былые времена стать жителем такого «небоскреба» невозможно было ни за какие деньги - только по рекомендации членов правительства и после утверждения лично Сталиным кандидатуры жильца. Жить «выше всех» считалось престижным. Однако в ближайшие годы в Москве развернется активное небоскребостроение, хотя в этом отношении ей, конечно, еще долгое время будет далеко до, например, Шанхая, где зданий, превышающих 100-метровую отметку, более четырех тысяч. Будет ли в Москве жизнь или работа на высоте считаться по-прежнему престижной и пользоваться спросом, покажет лишь время.

Небоскребы русского размера
«В России до последнего времени высотными зданиями считались дома до 75 м, - комментируют в пресс-службе компании «Конти». - Именно до этого уровня высоты существуют СНиП. Но новейшая история строительства утвердила новые «высоты», теперь к высотным зданиям относятся дома выше 30–40 этажей». Как нам пояснили в Москомархитектуре, сейчас высотным считается здание от 30 этажей.
В ближайшие пятнадцать лет облик столицы «по вертикали» должен сильно измениться. К 2020 году, по данным Москомархитектуры, в столице появится 97 высотных зданий. Более 60 из них - этажностью от 40 до 115 этажей - появятся в проектах ММДЦ «Москва-Сити» и «Нового кольца Москвы» уже до 2010 года. Схема размещения высоток уже определена Генпланом города Москвы. Но в центре города высотное строительство вестись не будет, кроме территории «Москва-Сити». С таким размещением небоскребов согласны и независимые столичные архитекторы. Так, по словам архитектора Михаила Мандрыгина, генерального директора компании ММА + Fitzroy Robinson International, «было бы архитектурной ошибкой возводить высотные здания в центре города, в его исторической части. В основном, 8–9-этажный центр Москвы был сформирован в сталинский период, и сильно вырываться из этих ограничений было бы неправильно».
«В настоящее время в Москве уже построено несколько десятков зданий высотой около 30 этажей. Конечно, здания, которые планируется построить в рамках «Москва-Сити», гораздо более высокие, достигающие 250 м и более. Специфика проектирования и строительства таких зданий предполагает использование самых передовых технологий и современного оборудования», - говорит Сергей Шмаков, Генеральный директор Capital Group. «Город Столиц» - так будет называться многофункциональный комплекс этой компании, который расположится на Краснопресненской набережной на территории «Москва-Сити». Архитектурная концепция проекта принадлежит знаменитому голландскому архитектору Эрику ван Эгераату. Комплекс будет состоять из двух башен высотой 64 и 53 этажей, символизирующих Москву и Санкт-Петербург, и двух отдельно стоящих купольных зданий высотой 6 и 16 этажей, в которых разместятся торговые галереи, офисы, апартаменты, мультиплекс, фитнес-клуб и выставочный зал. Реализация проекта «Город Столиц» началась в конце 2003 года. В данный момент выполняются работы по установке разделительных стен в грунте и устройству котлована. Проектирование и расчеты конструкций и инженерных коммуникаций для «Города Столиц» осуществляет компания ARUP.
С 1999 года в столице начала функционировать городская инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы», в рамках которой до 2015 года будет построено 60 многофункциональных высотных комплексов в «срединно-периферийном поясе» столицы. Эта программа была разработана в 1995 году девелоперской компанией «Конти» и с 1999 года стала муниципальной. Сегодня функции заказчика-застройщика принадлежат специально созданному ОАО «Новое кольцо Москвы», где 100 % акций принадлежит городу. На него также возложена организация и подготовка конкурсов инвесторов для строительства высотных домов в рамках программы. В целом общие затраты оцениваются специалистами приблизительно в $5 млрд.
Инвестором первого небоскреба программы была компания «Конти». Сегодня 43-этажная жилая высотка «Эдельвейс» на Давыдковской улице в ЗАО уже сдана госкомиссии. Второй небоскреб программы, «Вертикаль», строится на пересечении Ленинского проспекта и улицы Обручева. Инвестирует строительство российская компания «Спецвысотстрой». В ближайшем будущем будет сдана в эксплуатацию еще одна высотка компании «Конти» - 53-метровый жилищный комплекс «Континенталь» на проспекте Маршала Жукова (СЗАО) общей площадью 160 тыс. кв. м.
Инвестор следующего участка «Нового кольца» будет определен, согласно постановлению правительства Москвы, на конкурсной основе. Претенденты будут бороться за право проектирования и строительства 24–33-этажного административно-жилого комплекса площадью около 100 тыс. кв. м на проспекте Серебрякова (САО).
Строительство высотных зданий не ограничивается только рамками городских программ или территорией «Сити». Пример тому - две башни жилого комплекса «Олимпия», построенные концерном «Крост» на северо-западе столицы, в излучине Москвы-реки. Первое, 29-этажное, здание было сдано в декабре 2001 года. Вторая башня - 39-этажная, высотой 130 м - прошла Госкомиссию в конце 2003 года. Еще один пример - комплекс «100-тысячный» общей площадью около 100 тыс. кв. м.

Высотные барьеры
Несмотря на отсутствие СНиП, строительство «небоскребов» в Москве является абсолютно законным, поскольку может производиться на основании подготовленных технических условий (ТУ). Технические условия разрабатываются отдельно по каждому зданию и должны быть одобрены уполномоченными государственными организациями.
Любого инвестора, пожелавшего построить высотное здание, ждет череда согласований и получение разрешений. По данным компании «Конти», из-за отсутствия СНиП количество различных согласований на каждый объект доходит до 250 шт. Правда, на практике, как говорят специалисты, путем системы дополнительных согласований с различными инстанциями и существующие СНиП можно обойти.
Вполне возможно, что отсутствие четких регламентирующих норм, помимо всего прочего, останавливает зарубежных инвесторов, заинтересованных в строительстве высотных зданий в Москве. «Западные инвесторы предпочитают прозрачный бизнес с урегулированными правилами, поддающийся четкому расчету. Отсутствие регламентирующих норм является для западных инвесторов определенным барьером», - комментирует ситуацию генеральный директор корпорации «Конти» Владимир Демура.
Однако на сегодняшний день все же можно говорить о некоторых положительных сдвигах в области разработки СНиП. Так, еще в апреле прошлого года при правительстве Москвы была создана городская комиссия по вопросам строительства высотных домов в рамках программы «Новое кольцо Москвы» (распоряжение правительства Москвы от 24.04.2003 № 669-РП), призванная оптимизировать взаимодействие городских организаций при решении задач, связанных с размещением, проектированием и строительством высотных зданий. Затем в августе в Госстрое России (приказ Госстроя России от 18.8.2003 № 309) также была создана рабочая комиссия по вопросам строительства высотных зданий в Москве. Москомархитектура совместно с Госстроем РФ должны определить перечень тех норм и правил, которые необходимо утвердить для проектирования, строительства и эксплуатации высотных зданий. Еще один специальный отдел по обзору за объектами высотного домостроения будет образован и в инспекции государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы. Это означает, что рано или поздно (комментировать, когда именно, оба ведомства, увы, отказались) СНиП по строительству высотных зданий будут приняты. Госстрою и Москомархитектуре предстоит проанализировать и обобщить имеющийся у российских организаций опыт в области индустрии высотного строительства.
Обсуждается и другой вариант - взять зарубежные нормы, отредактировать их и привести в соответствие с местными требованиями и желаниями. Этот путь тоже весьма вероятен. Так, в конце прошлого года председатель Госстроя России Николай Кошман заявил о том, что Россия могла бы обратиться к американскому опыту в области возведения и эксплуатации высотных зданий. Г-н Кошман предложил, чтобы для организации соответствующих консультаций правительства двух стран создали бы две-три рабочие группы, состоящие из 15–20 экспертов, которые рассмотрят вопросы организационного и технологического характера, связанные с планами строительства новых московских высоток. Стоит добавить, что во время недавней встречи мэра Москвы Юрия Лужкова с исполняющим обязанности министра жилищного строительства и городского развития США Альфонсо Джексоном Лужков также подтвердил заинтересованность в освоении американского опыта.
«В Америке высотные здания появлялись постепенно. Был накоплен большой теоретический опыт, появились грамотные инженеры и профессиональные строители, были созданы специальные технологии. Например, необходимо было разработать специальные бетонные смеси и насосы и краны большой грузоподъемности, так как поднимать бетон на высоту 150–200 м бадьями оказалось неэффективно. Сейчас в Америке используются, как правило, приставные или самоподъемные краны, которые «растут» вместе со зданием», - рассказывает Виктор Прилуцкий, директор российского представительства американской инженерной компании Goldstein & Partners, специализирующейся в области высотного строительства. По его словам, в США существуют два строительных (model) кода. Первый принимается путем консенсуса официальных лиц. Второй же принимается участниками различных строительных ассоциаций. Оба кода ориентируются на требования Американского института стальных конструкций, который издает стандарты по стальным конструкциям и Американского института бетона (AC
I), издающего нормы по железобетону. Американские ассоциации производителей бетона и производителей стальных конструкций финансируют научные исследования в соответствующих областях. Нормы обновляются каждые два года на основе накопленного за это время опыта.
Что касается Москвы, то пока не известно, когда недавно созданные многочисленные комиссии предъявят результаты своей деятельности в виде сформулированных норм и правил возведения небоскребов. Конечно, СНиП – это серьезный фактор, тормозящий высотное строительство, но, увы, не единственный. Во-первых, по замечанию Владимира Демуры, далеко не все отечественные строительные компании могут и готовы строить небоскребы: необходим определенный опыт высотного строительства, понимание, что возведение высоток требует совершенно иной философии по сравнению с типовым домостроением, и, конечно, другого уровня ответственности и рисков, других материалов и пр.

Строительные особенности
Как считает Сергей Никифоров, инженер компании ARUP, проектирование высотных зданий включает несколько основных этапов. Первый из них - планирование. Имеющиеся планировочные ограничения могут стать решающими при определении формы и внешнего вида здания башенного типа. Например, в лондонском Сити при неровной форме участков осуществление замыслов разработчиков и планировщиков вылилось в разработку проектов башен сложной и составной конструкции.
Следующий этап - проектирование центрального ядра здания. Центральное ядро высотных зданий намного сложнее, чем в обычных зданиях. Ключевыми элементами проекта центрального ядра являются: лифты (необходим минимальный размер центрального ядра при сохранении надлежащего качества работы лифтов); конструкции; распределение технологических коммуникаций. Не менее важна и стратегия лифтовых перевозок. Проектирование лифтовых перевозок является определяющим при выборе размеров центрального ядра, соотношения полезной и общей площади и других аспектов эффективного функционирования, в том числе планирования помещений. Также оно определяет время перевозок и сроки ожидания. В высотных зданиях основными компонентами стратегии лифтовых перевозок являются количество лифтов в группе и количество зон, обслуживаемых лифтами. Типовая стратегия – это разделение здания на ряд зон, каждая из которых обслуживается группой из необходимого количества лифтов.
По сравнению со зданиями средней высоты, башни имеют более высокое соотношение стен и перекрытий, что повышает требования к качеству фасада и установок технологических служб здания. Как считает Сергей Никифоров, в системах ограждающих конструкций высотных зданий должны применяться не сложные и надежные детали, рассчитанные на повышенные ветровые нагрузки и перемещения здания. Хотя большинство зданий башенного типа проектируется с герметичными фасадами и кондиционированием воздуха, разрабатываются также решения «активных» фасадов повышенной надежности с использованием естественной вентиляции или пассивного управления. Новые европейские правила для зданий выдвигают более строгие требования к качеству фасада; принятые изменения могут включать использование высококачественного стекла, жестких изолирующих панелей или ставней/жалюзи между слоями остекления.
У высотных зданий свои особенности и в установке систем отопления и охлаждения - они обычно располагаться централизованно в техпомещениях в подвале и на уровне кровли. С другой стороны, вентустановки должны располагаться децентрализованно – поэтажно либо, что более эффективно, на промежуточных технических этажах, каждый из которых обслуживает от 8 до 14 этажей. Обычно, 40-этажное здание может обслуживаться одним двойным промежуточным техническим этажом; в более высоких зданиях венткамеры могут располагаться в зонах, совмещенных с конструктивно усиленными этажами (outrigger или распределительные конструкции).
При проектировании высотного здания особое внимание уделяется его устойчивости. При расчете устойчивости очень важны климатические факторы - такие, как ветер, снег, разница температур. По словам Виктора Прилуцкого, для высотных зданий особое значение имеют ветровые нагрузки. Для того чтобы свести колебания здания к минимуму с целью предотвращения развития морской болезни у обитателей верхних этажей, американские конструкторы применяют в качестве противовеса маятники внутри здания или ставят здание на амортизаторы. Также существуют и иные способы обеспечения устойчивости и жесткости здания.
Ветер создает проблемы и в процессе строительства. «Проблема номер один при монтаже – это ветер на высотах более 50 м, - говорит Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост». - При использовании вертикальной опалубки появляется парусность, необходимо уменьшать подъем бетона башенным краном и переходить на подъем бетоносмесителем. Это чуть дороже, но иначе ветер сорвет все сроки монтажа». Как отмечают специалисты, сила ветра на верхних этажах небоскреба может достигать 120 км в час.
Для московских девелоперов не менее актуален вопрос, сможет ли выдержать московская почва нагрузку небоскребов. Как считает Александр Юлин, доцент кафедры механики грунтов Московского государственного строительного университета, «московские грунты позволяют вести строительство любой этажности и в любом месте, нужно только грамотно проводить инженерно-геологические изыскания. И, естественно, специфика грунтов удорожает процесс строительства». Да, грунты действительно в столице сложнее, чем, например, твердый скалистый грунт в районе Нью-Йорка. Но при строительстве каждого конкретного небоскреба девелоперы должны тщательно подходить к экспертизе участка. Так, например, в соответствии с проведенными ГУП НИИОСП инженерно-геологическими изысканиями, на площадке строительства «Города Столиц» на отметках заложения фундамента грунты представляют собой высокопрочные «очень плотные, твердые глины и плотные, крепкие известняки. Участок строительства является безопасным в карстово-суффозионном отношении».
После терактов 11 сентября у людей сильно изменились требования к безопасности высотных зданий и их надежности. Как считает Сергей Никифоров, сегодня особое внимание при моделировании системы безопасности зданий уделяется следующим вопросам: что может быть сделано для уменьшения уязвимости высотных зданий в плане прогрессирующих и тотальных разрушений; есть ли необходимость увеличивать противопожарные требования в высотных зданиях для защиты людей и самого здания при пожаре; как лучше организовать пути эвакуации людей в здании и взаимосвязь со спасательными службами для сохранения жизни людей.
В дополнение к этим разделам необходимо учитывать безопасность и надежность фасадов, системы охраны здания, безопасность и охрану инженерных систем, а также технологию возведения зданий. Все эти разделы очень сильно пресекаются и влияют на общую безопасность здания.
На сегодняшний день существует понимание, что техногенные аварии, вызванные человеком, могут принять самые разные формы, но очевидно, что при широком анализе на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации риск разрушений и потери человеческих жизней при экстремальных ситуациях может быть существенно сокращен.
Масштабы и природа таких форм воздействия не может быть точно предсказана заранее, но, несмотря на непредсказуемость масштабов экстремальных/аварийных ситуаций они не уникальны по своей природе. Удары самолетов в высотные здания случались и до 11 сентября. Даже через несколько месяцев после катастрофы в WTC самолет врезался в 32-этажное здание Pirelli в Милане. Необходимо понять, что экстренные ситуации в высотных зданиях могут очень сильно отличаться от тех, которые случались до настоящего времени. Ограничение разрушений для всех возможных ситуаций в будущем, которые могут произойти в высотных зданиях, является важной задачей.
Тем не менее единого и точного ответа на все перечисленные вопросы не существует. Здесь очень важно понять, что решение по безопасности зданий должно приниматься всеми участниками проектов, включая владельцев, проектировщиков, строителей и обслуживающие/эксплуатирующие организации.
Как считают специалисты компании «Конти», на сегодняшний день главное, что характеризует западное строительство высотных зданий – это индустриализация процесса. Когда максимальное количество элементов здания, инженерных конструкций проектируется индивидуально и собирается на земле, на высоте идет только монтаж. Кстати, цемент, как правило, производится тут же, на мини-заводе, устанавливаемом непосредственно на стройплощадке. Это обеспечивает и более высокую скорость возведения объектов, и снижение уровня нагрузки на окружающую местность: низкий уровень шума, чистоту на окружающей стройку территории, отсутствие необходимости подъезда специального транспорта (тех же бетоновозов и пр.).
«Строительство в Москве высотных домов уже началось. Однако если не принимать во внимание риэлторские, архитектурные и другие аспекты, то, пока не будет развита строительная индустрия, по-видимому, будет сложно строить высотные здания в достаточно большом количестве», - комментирует Виктор Прилуцкий.
Впрочем, как считает Алексей Добашин, «сейчас московская промышленность готова выпускать высокомарочные бетоны, и, главное, с модификаторами, но проектировщики испытывают сложности с интересными решениями. Это основной вопрос. Строители готовы возводить здания из самых высокотехнологичных материалов, дело за архитекторами и проектировщиками».

Маркетинг
По мнению компании ARUP, существует две четкие группы арендаторов, которые определяют тип высотных офисных зданий. Крупным арендаторам необходимо единое здание с общей площадью этажа до 3 тыс. кв. м для оптимизации взаимосвязи отделов и уменьшения стоимости обслуживания здания. Обычно такими арендаторами становятся крупные банки или корпорации.
Для другой группы арендаторов (представительства международных компаний или небольшие частные компании) необходимым требованием является расположение офиса в престижном месте в высотном здании, где расположены еще и другие компании. Общая площадь этажа в таких зданиях может быть от 1500 кв. м до 2000 кв. м.
«В Москве существует неудовлетворенный спрос на высотные здания, поскольку в массовом сознании работа на верхних этажах всегда считалась чем-то престижным. Такие офисы интересны с точки зрения панорамного вида из окон. Как правило, высотные здания строятся с применением новейших технологий, это всегда помещения класса А. Строить офисы классом ниже просто экономически невыгодно, - считает Илья Шершнев, директор по развитию бизнеса компании Swiss Realty Group. - Однако высокие этажи приемлемы для тех компаний, у сотрудников которых нет необходимости куда-либо часто ездить. Если потеря рабочего времени приближается к 5 %, то это теряет смысл».
«В Москве, как и во всем мире, офисы на верхних этажах небоскребов будут пользоваться спросом. Косвенно это подтверждается тем, что в существующих высотных зданиях (в настоящий момент это 20–30-этажные здания) при более высоких ставках аренды верхние этажи сдаются в аренду в первую очередь. Основные арендаторы престижных верхних этажей - юридические и консалтинговые компании, центральные офисы ведущих международных корпораций», - комментирует Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка Colliers International.
Некоторые консультанты полагают, что пока в России при сдаче в аренду площадей в высотных зданиях могут возникнуть проблемы, так как российские компании в большинстве своем предпочитают отдельно стоящие особняки или бизнес-центры с минимум арендаторов. Но какими бы ни были предпочтения, пока что найти такой офис в Москве крайне сложно. И очевидно, что это удается далеко не всем компаниям. Поэтому вполне возможно, что их взоры обратятся и на высотные здания.
По мнению консультантов, на верхних этажах выгодно располагать и рестораны. Причина этого кроется опять же в панорамном виде и престиже. А вот что касается торговых помещений, то их на верхних этажах, как правило, не располагают.

Москва поднебесная?
Насколько перспективно строительство высотных зданий в столице? Сегодня, когда городские программы уже начали реализовываться и не за горами возведение небоскребов «Москва-Сити», все еще ведется множество споров и дискуссий. «Рынок офисной недвижимости в Москве развивается. Соответственно, растет объем и масштаб проектов. Еще в 2000 году вряд ли кто-нибудь взялся бы за то, чтобы построить здание площадью 200 тыс. кв. м. Рынок просто не смог бы их «проглотить». Однако сегодня, когда рынок набирает обороты, строительство небоскребов в столице стало актуально», - говорит Илья Шершнев. «Будущее у высотных зданий есть, как и в любом быстро растущем мегаполисе. Дефицит строительных площадок является серьезным катализатором становления высотного строительства в столице», – говорит генеральный директор корпорации «Конти» Владимир Демура. Так же считает и директор компании Capital Group Сергей Шмаков: «Будущее у высотных зданий в Москве еще более ясное, чем настоящее, потому что в силу уплотнения застройки, уменьшения градостроительного давления на исторический центр, повышения стоимости земли, конкурентных амбиций ведущих фирм высотное строительство крайне перспективно и эффективно».
Однако есть и противоположные мнения. Так, Михаил Мандрыгин полагает, что в реальности строительство небоскреба - дело крайне неэффективное и дорогостоящее. В Нью-Йорке и некоторых других мировых центрах, где цена земли очень высока, приходится строить действительно очень высокие здания, чтобы окупить затраты. Там, где цена земли не так высока, рыночные показатели против строительства высоких домов. По мнению архитектора, в некоторых городах Америки девелоперы строят высотные здания, руководствуясь не экономическими показателями, а личными амбициями, чтобы о небоскребе можно было сказать: «Это мой небоскреб». «В Москве высотки только появляются. Через 5–10 лет рынок ответит, хорошо это направление или плохо», - считает Алексей Добашин, генеральный директор концерна «Крост».
Сегодня в Москве существует заметный дефицит площадей high-класса. Те небоскребы, которые вскоре появятся в столице, безусловно, будут относиться к самому высшему сегменту, так что их востребованность в первое время будет объясняться не только стремлением к престижу и веяниями моды, но и вполне определенными рыночными показателями.