Спустя 5 лет после кризиса 1998 года банковское строительство снова набирает силу. Наиболее активно, как и следовало ожидать, это происходит в Москве и Санкт-Петербурге. Проектирование вновь сооружаемых и реконструируемых зданий российских и иностранных коммерческих банков, а также помещений этих учреждений в зданиях иного назначения регулируется специальными нормативами. В Москве это пакет документации МГСН 4.10-97, подготовленный к утверждению и изданию Управлением перспективного проектирования и нормативов Москомархитектуры. Сама разработка проекта нового банковского офиса, по словам специалистов, занимает около 3 месяцев, а поиск подходящего для перестройки здания – еще более длительный период. Помимо этого строительство в центре города требует массы разрешительных и согласовательных документов по сохранению архитектурного облика реконструируемого объекта.

Полная реконструкция
Это одна из наиболее распространенных форм строительства банков. Следует заметить, что большинство возведенных в центре Москвы банковских зданий – это заново отстроенные особняки, где был сохранен архитектурный стиль. Такое строительство оформляется как реконструкция, поскольку подобные проекты легче согласовывать, но, по сути, объект является вновь сооруженным. «В большинстве случаев новое здание банка – это вновь отстроенное старое. Дешевле и проще перестроить здание, даже памятник архитектуры, чем на основе имеющегося выстраивать новое, - отмечает Сергей Звонцов, генеральный директор строительной компании «Фортлайн». Московские особняки – это старинные здания, фундамент и перекрытия которых изначально не были рассчитаны на серьезную нагрузку и не смогли бы выдержать конструкцию кассового узла – бетонные стены с увесистыми сталепрокатными деталями. Проверить технические характеристики зачастую невозможно, поскольку документация утеряна. Но и без экспертизы очевидно, что деревянные перекрытия середины XIX века не отвечают современным СНиП. Руководитель строительной компании «ВегаИнСтрой» Дмитрий Меклер в дополнение отмечает, что при реконструкции строителям приходится использовать имеющиеся коммуникации, проведенные внутрь здания, и часто их состояние не является удовлетворительным. В относительном порядке обычно находятся коммуникации бывших жилых домов, но офисные или промышленные помещения этим похвастать не могут. Вследствие этого единственно возможными вариантами строительства остаются полная реконструкция, когда в прежнем виде остаются только элементы фасада, тоже значительно укрепленного изнутри, или снос старого здания и строительство нового.

Расположение
«Что касается строительства офиса под банк в бизнес-центре, то я бы советовал обращаться к помощи эксперта по строительству, прежде чем присматривать такое помещение, - отмечает Антон Климанов, руководитель департамента строительства архитектурного бюро «Офиспроект». - Арендодателю интересно получить клиента, и, предлагая свои площади, он может ссылаться на некий запас прочности здания, которого может не хватить, например, для строительства депозитария». Современные монолитно-бетонные здания рассчитаны на значительные нагрузки, однако в офисных центрах ранней постройки с этим может возникнуть проблема. Хранилища и депозитарии рассчитываются с учетом нагрузки 2–2,5 т на кв. м, а значит, не каждое перекрытие может ее выдержать. Поэтому маловероятно, что отделение банка, оборудованное помещением для хранения ценностей, будет располагаться на верхних этажах бизнес-центра. Как правило, это первые этажи или подвальная часть. Депозитарий и кладовая ценностей – достаточно дорогое удовольствие. Как отмечает Сергей Звонцов, одно только возведение сейфовой комнаты стоит порядка 10–15 тыс., хотя здесь надо учитывать размеры, уровень защиты и другие факторы. Требования к депозитарию – степень защиты не ниже 5-го класса.
Если в отделении банка не предполагается наличие хранилища, а имеется только касса, затраты на строительство будут ниже и расположение офиса может быть произвольным. Иллюстрируя это утверждение, банковские отделения в последние два года стали открываться достаточно активно. В Москве и Петербурге филиалы таких популярных отечественных банков, как, например, «Русский стандарт», идут в спальные районы, ближе к клиентам. Всеобщие масштабы принимает строительство банковских отделений в торговых центрах.

Пространство банковского офиса
«Несущая способность здания должна быть высокой, хотя с инженерной точки зрения возможно любое размещение офиса под банк, - говорит Сергей Звонцов. – В сущности, нет большого различия между строительством банковского отделения или обычного офиса: все зависит от сложности проекта, его инженерно-технической насыщенности, к которым добавляется технология строительства кассового узла». Открытое для доступа пространство банковского офиса составляют три основные зоны: во-первых, это front-office - зона быстрого обслуживания клиентов в часы работы банка. Во-вторых, консультационная зона, где проходит подписание договоров и клиент получает необходимые консультации. В-третьих, зона круглосуточного доступа в помещение, где расположены банкоматы. Одним из новых направлений в банковском бизнесе становится ипотечное кредитование, и специально для этих целей открываются ипотечные отделения. В отличие от обычных, они предполагают наличие большого количества сейфовых ячеек и удобных помещений для проведения ипотечных сделок.
Есть свои специфические требования и при отделке банковских офисов. «Для клиентской зоны в банке все большее значение приобретает отсутствие барьеров между клиентом и банковским работником. Ушли в прошлое решетки и оконца, их заменили большие витрины и защитные пленки. Открытость и доступность информации для клиента - немаловажный фактор в ежедневной работе филиала. В связи с этой тенденцией многие банки предпочитают современный дизайн интерьеров. К отделочным материалам предъявляются следующие требования: прочность, износостойкость, легкость в уборке», - комментирует Берк Унан, генеральный директор ЗАО «ФУДЕС».

Неудовлетворенный спрос
Архитектурные предпочтения банковского сектора достаточно предсказуемы: идеальный вариант, когда головной офис занимает отдельно стоящий особняк в центре Москвы. Причем здание должно иметь свой неповторимый облик, быть узнаваемым. Самоидентичность – очень популярное требование: оно включает и запоминающуюся классическую архитектуру, и популярное месторасположение.
«Банковское помещение обязательно должно иметь отдельный вход, достаточное пространство для размещения операционных мест, вывеска должна быть хорошо заметна с улицы. Предпочтительны высокие потолки и витринные окна, придающие помещению дополнительный объем. Во фронт-офисах должны быть обязательно предусмотрены помещения под оперзал (зона для посещения клиентов), кассы, кладовые для ценностей и помещение управляющего отделением. Для создания дополнительных офисов банк «ГЛОБЭКС» арендует и приобретает в собственность помещения, максимально соответствующие указанным выше требованиям и параметрам вне зависимости от какого-либо определенного стилевого направления. Это может быть и реконструированное здание, как, например, особняк начала XIX века на Зубовском бульваре, где расположено одно из отделений банка, и современное здание ТДЦ «Новинский бульвар», построенное в 2003 году, где также расположено одно из новых отделений банка», - комментирует Эмиль Алиев, директор департамента общественных связей и рекламы банка «ГЛОБЭКС».
Однако стоит отметить, что заинтересованный банк не всегда может найти подходящее здание для покупки или аренды: специфический спрос на коммерческую недвижимость далеко не удовлетворен. Например, помимо архитектуры и месторасположения, помещения для банков должны отвечать также требованиям безопасности и комфортности. «Увы, не существует пока сбалансированного предложения на такую недвижимость, - отмечает Станислав Тихонов, партнер компании Knight Frank. - Если бы в Москве была улица с построенными на ней идеальными банковскими помещениями, то она была бы золотой. Огромное число банков проводит маркетинг объектов недвижимости, огромен спрос со стороны крупнейших российских – центральных и региональных – банков и их отделений на здания. Мы получаем по 2–3 запроса в день». Сегодня агентству известны порядка 50 заинтересованных банков, подыскивающих здания, для которых цена не является определяющим моментом. И они ничего не могут найти. Наиболее востребованная банками площадь – 4–7 тыс. кв. м. Когда на рынке появляется такое здание, оно остается в продаже не дольше полугода.

Архитектура и стиль дополнительных офисов
Если головной офис банка по возможности должен располагаться в отдельном особняке, что удобно и для возведения хранилища, и для создания благоприятного имиджа, то отделения банка вполне удачно вписываются в архитектуру бизнес-центров, торговых центров и первых этажей жилых зданий на окраинах города. На расходы по созданию «лица» головного офиса банки чаще всего не скупятся, но отделения таким вниманием не избалованы. По словам Дмитрия Меклера, строить банковские офисы значительно менее интересно, чем, например, рестораны - довольно одинаково и скучно. Основные стили, применяемые сегодня в отделке, – минимализм и hi-tech. Стоимость отделки помещения банка, расположенного в офисе класса А, без учета инженерии составит 250–300 долларов за кв. м, а вместе с отделочными материалами - порядка 600 долларов. Сэкономить на отделке можно, выбирая более дешевые отечественные материалы.
Тенденция к экономии присуща сегодняшнему банковскому строительству. Как заметил Сергей Звонцов, если раньше в строительство вкладывались значительные средства, применялись дорогостоящие материалы в отделке, убранство было более помпезным и тяготело к классике – использовались колоннады и лепнина, то сегодня заказчики предпочитают не вкладывать деньги в офисные помещения и отделывают их попроще. Вместо дерева чаще используют ДСП, пластиковые панели заменяют мрамор. Это связано с тем, что зачастую строительство дополнительных офисов ведут в арендуемых помещениях, которые покидают по истечении срока аренды. В неофициальном интервью один из экспертов по коммерческой недвижимости сказал следующее: «Отечественные банки предпочитают не покупать напрямую помещения для своих нужд. Они делают это через дружественные структуры, а затем арендуют у них площади. В таком случае при процедуре банкротства недвижимость не может пойти с молотка. Особенно эта тенденция проявилась во время кризиса 1998 года, когда выяснилось, что богатейшие банки не имеют недвижимого имущества».

Иностранные банки
Требования к собственной сети отделений иностранных банков одинаковы для всех стран: утвержденная инфраструктура и утвержденный узнаваемый стиль снаружи и внутри.
Для иностранных банков наиболее приемлемой формой работы с недвижимостью является аренда. Одним из главных требований при поиске помещений является «чистота титула» и возможность официальных расчетов с арендодателем. По словам Александра Колошенко, члена правления ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», таких возможностей появляется все больше, хотя пока белые расчеты еще не стали правилом. Отношения иностранных банков и арендодателей также рассчитаны на долгосрочную перспективу. Поэтому, арендуя помещения на десятки лет, банки рассчитывают на взаимовыгодное сотрудничество, отраженное в сумме арендной платы. «Для поиска помещений мы используем несколько уважаемых агентств, названия которых мы не можем раскрыть в силу очевидных причин», - сказал в заключение Александр Колошенко.

Заключение
В 2003 г. многие российские и иностранные банки активно развивали свою деятельность на территории России в сфере как банковского ритейла, так и кредитования реального сектора. Cегодня практически все крупнейшие банки объявили о развертывании полномасштабных программ потребительского кредитования. Наступление готовится сразу на всех фронтах: ипотека, автокредитование, потребительское кредитование, кредитные карты, карты с разрешенным овердрафтом. К лидерам рынка кредитования прошлых лет – банкам «Русский Стандарт», Дельта-банк и «Первое О.В.К.» - присоединились отечественные и иностранные конкуренты: Райффайзенбанк, Сити-банк, Пробизнесбанк, Альфа-банк, Росбанк, МДМ-банк и другие.
В настоящее время ведущие банки вплотную столкнулись с необходимостью внедрения новых форм развития бизнеса. К ним в числе прочих можно отнести и развитие филиальной сети. Как отмечают эксперты, за филиалами - будущее и их наличие – это залог успеха банка.