На сегодняшний день в столице насчитывается более 3 млн. машин и лишь 423 тыс. машино-мест в современных гаражах. При этом, согласно статистическим данным, в настоящее время только 11 % столичных автомобилистов имеют собственные гаражи или места в специально оборудованных многоярусных гаражах, 62 % владельцев авто оставляют свой транспорт ночевать на улицах или во дворах, а оставшаяся часть - на открытых стоянках или в боксах. Таким образом, по оценкам специалистов, сегодня «цивилизованными формами хранения» обеспечено лишь 20–25 % автомобилей, что составляет немногим более 500 тыс. машин.

Возведение многоярусных и подземных гаражей в Москве еще 10 лет назад проходило в отчетных ведомостях застройщиков по графе «прочие объекты», что свидетельствовало не только о низких объемах строительства этих объектов недвижимости, но и об отношении к ним как к чему-то второстепенному. Впрочем, отношение в действительности было таковым. До начала 1990-х годов в централизованном порядке сдавались только ведомственные гаражи, а горожане были вынуждены решать проблему парковок собственными силами.
Проблема парковок в массовом порядке заинтересовала городские власти только 1995 году, тогда работа в этом направлении была поручена ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». В начале 1996 года управлением была разработана единая общегородская программа строительства гаражей и паркингов в столице. «Цель данной программы - повысить комфортность проживания горожан путем создания мест организованного хранения автомобилей и за счет этого - освобождения дворовых и межквартальных территорий от хаотично припаркованного автотранспорта, - говорит Юрий Припаньковский, начальник отдела гаражного строительства ГУП. - А также повысить пропускную способность улично-дорожной сети за счет создания системы приобъектных и городских парковок для временного хранения автотранспорта». Начиная с этого времени в столице постоянные места парковки обрели более 350 тыс. автомобилей.
Однако, как отмечают участники рынка, результаты появились далеко не сразу. «Рынок многоярусных гаражей и подземных парковок еще очень молод, - говорит Сергей Юдин, заместитель генерального директора эксплуатирующей компании «Инэк». - Проектирование таких объектов началось лишь в 2000 году, поэтому сегодня на рынке представлены объекты, которые были построены в 2002–2003 годах».
По данным Комитета архитектуры, строительства, развития и реконструкции правительства Москвы, в 2002 году было построено гаражей и стоянок на 70 тыс. машино-мест. За 2003 год в столице было введено в эксплуатацию 70 152 машино-места. В 2004 году в Москве планируется построить гаражей еще на 80 тыс. автомобилей. Согласно перспективному плану реализации городской программы гаражного строительства, который был одобрен на заседании общественного градостроительного совета при мэре столицы в апреле текущего года, к 2010 году число ежегодно создаваемых машино-мест должно достигнуть 140 тыс. При этом, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, сейчас ежегодно добавляется в среднем 70 тыс. машино-мест в год.

Вверх или вниз?
Среди инвесторов и застройщиков возведение капитальных гаражей, современных открытых и подземных паркингов считается сложным бизнесом, поэтому берутся за него немногие. «Подбор инвесторов на реализацию инвестиционных проектов гаражного строительства осуществляется на конкурсной основе, - говорит Юрий Припаньковский. - Победителем инвестиционного конкурса признается компания, предложившая лучшие для города условия реализации инвестиционного проекта». Как правило, строительством подземных гаражей занимаются строительные организации, специализирующиеся на возведении жилых домов. «Многоярусные парковки создают различные организации, - говорит Сергей Юдин. - На сегодняшний день в Москве нет застройщиков, которые специализируются именно в этом сегменте недвижимости».
Основной упор при реализации общегородской программы делается на строительство многоярусных гаражей и подземных парковок. С точки зрения функционального назначения все гаражи можно разделить на объекты постоянного или временного хранения. Парковки для временного хранения автомобилей строят в основном в деловом центре города, поэтому зачастую они располагаются под землей. Как прокомментировали в ГУП, в процентном соотношении наземных многоярусных гаражей в Москве больше, но если рассматривать только центральную часть, преобладать будут подземные парковки.
По словам Валерия Шахова, генерального директора компании «Лафер», «строительство подземных паркингов - более дорогой и длительный процесс, к которому прибегают за неимением альтернативы». Обычно подземные парковки организуют либо в центральной части города, где априори нет достаточной площади для организации многоярусного гаража, либо внутри элитных жилых комплексов, где подземная парковка является неотъемлемым элементом.
«Сроки возведения подземного паркинга и многоярусного гаража примерно одинаковы - в среднем они составляют около года, - говорит Сергей Юдин. - Однако для того чтобы построить подземную парковку, необходимо получить целый ряд дополнительных разрешений, а процесс согласований отнюдь не ускоряет процесс строительства». Вторая причина, по которой инвесторы не стремятся вкладывать деньги в организацию подземных паркингов, – высокая себестоимость строительства. Во-первых, она обусловлена самим месторасположением гаража – под землей. Это означает, что владельцу объекта необходимо проводить целый комплекс строительных работ, связанный с гидроизоляцией помещений. По мнению Сергея Юдина, на сегодняшний день в столице довольно трудно найти подземный гараж, который «не течет».
Во-вторых, в отличие от многоярусных гаражей, подземная парковка имеет более сложную инженерную «начинку». Здесь не обойтись без отопительной системы, автоматической установки водяного пожаротушения и системы принудительной вентиляции воздуха. Наличие последней системы, например, увеличивает стоимость 1 кв. м гаража на $35–36.
Многоярусные гаражи с точки зрения строительства являются для инвестора более экономичными. «Джентльменский» набор сервисов в таком объекте обычно ограничивается наличием сухотрубной системы пожаротушения, охранной сигнализацией, системами видеонаблюдения на каждом этаже здания, а также системой контроля доступа на объект. «Обычно многоярусный гараж строят с шагом колонн в 6 м, - говорит Валерий Шахов. - Это позволяет организовать универсальные машино-места площадью 6х3 м». Условно все многообразие многоярусных парковок можно разделить на несколько типов: отапливаемые гаражи и неотапливаемые, а также гаражи с боксами или отдельными машино-местами.
Как отмечает Валерий Шахов, подогрев воздуха в многоярусном гараже является не обязательным, а скорее дополнительным сервисом, который увеличивает не только продажную стоимость машино-места, но и стоимость эксплуатации гаража. «Исходя из этих соображений, на нашем объекте по улице Бакунинской мы заведомо не стали устанавливать системы принудительной вентиляции и проводить отопление. К тому же отопление гаража сокращает срок службы тех автомобилей, которые постоянно эксплуатируются в осенне-зимний период». Иначе участники рынка относятся к гаражам, состоящим из отдельных боксов. «Безусловно, наибольшей популярностью пользуются гаражи с отдельными боксами, - говорит Сергей Юдин. - У нас принято иметь «свой» гараж, пусть и в многоярусном паркинге». Этой точки зрения придерживается и Валерий Шахов: «Отдельный бокс более привлекателен для владельцев с точки зрения психологического комфорта, поэтому желательно в подобных комплексах предусмотреть возможность организации отдельных блоков при помощи ограждений из металлической сетки».

О деньгах и сроках
Ни для кого не секрет, что себестоимость, а следовательно, и конечная цена строительства гаражей в Москве достаточно высокая. Когда в столице, особенно в ее новых районах, началось массовое строительство многоэтажных гаражей и автостоянок, выяснилось, что цена одного машино-места даже в самом дешевом паркинге (крытый неотапливаемый гараж, где машины не изолированы друг от друга) сравнима с ценой новых «Жигулей», а в теплом боксовом гараже - с хорошей иномаркой. Разброс цен на машино-место достаточно велик и зависит от множества факторов. Прежде всего учитывается место расположения паркинга и качество строения. При этом, по словам представителей ГУП, определение участков под размещение наземных и подземных гаражей-стоянок осуществляется ГУП «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы» на основе нормативной потребности в машино-местах и действующих градостроительных нормативов. Но, как утверждают участники рынка, при желании инвестор может попытаться включить в программу самостоятельно выбранный участок.
Сегодня стоимость машино-места в многоярусных гаражах и подземных парковках может колебаться от $8 тыс. (в Марьино) до $40 тыс. (в ЦАО). При этом, как отмечают участники рынка, минимальная стоимость машино-места в подземном паркинге составляет $10–15 тыс. Как правило, машино-места начинают предлагать к продаже еще на стадии возведения нулевого цикла. Однако, учитывая их высокую стоимость, многие владельцы объектов сталкиваются с проблемой реализации. Например, в 2002 году в Митино был возведен гараж на 450 машин, в котором до сих пор удалось продать не более 50 машино-мест. И этот пример - не исключение. «У нас на эксплуатации находится подземный паркинг, расположенный в самом сердце столицы, - говорит Сергей Юдин. - Несмотря на то что объект уже функционирует, в нем проданы далеко не все машино-места, поэтому сегодня мы предлагаем часть нереализованных мест во временную аренду».
До недавнего времени автовладельцу, не являющемуся жильцом дома, где расположен подземный гараж, приобрести подземное машино-место было затруднительно. Но в последнее время застройщики очень активно начали привлекать потенциальных покупателей подземных гаражей «со стороны». Показателен тут пример подземных паркингов, расположенных в зданиях, возведенных ДИПСом.
Летом 2002 года Департамент инвестиционных программ строительства Москвы объявил, что он изменяет схемы продажи и ценообразования на машино-места в подземных автостоянках и гаражах. На тот момент у ДИПСа было не продано около 2,2 тыс. машино-мест на общую сумму свыше $50 млн. В сложившейся ситуации руководство, во-первых, приняло решение снизить цены на машино-места, а во-вторых, выставило их на продажу для всех желающих, а не только для жильцов домов. В среднем стоимость подземных гаражей упала на $3,500 тыс., а на самые дорогие – до $10 тыс. «Наземные и подземные парковки должны быть доступными для населения по цене машино-мест или предоставляемых услуг при временном хранении автотранспорта», - считает Юрий Припаньковский.
Как только стало известно, что гаражи могут оказаться во владении «сторонних» людей, активность покупателей квартир резко возросла. Из проданных гаражей только 25–30 % достались покупателям со стороны, остальные 70–75 % теперь выкупают жильцы домов.
Кроме того, ДИПС предоставил возможность ТСЖ покупать гаражи и сдавать их в аренду как жильцам дома, так и автовладельцам «со стороны». В этом случае аренда одного машино-места обходится в $150–250 в месяц.
Эти мероприятия позволили Департаменту инвестиционных программ строительства в 2003 году продать 1472 машино-места общей площадью около 57,8 тыс. кв. м на сумму около 944 млн. руб. «Если раньше гаражи были для нас своего рода «неликвидом», - говорит начальник Управления реализации жилищной программы ДИПС Григорий Пирумов, - то сегодня мы сделали из них успешно продающийся на рынке товар».
Однако частному инвестору такие маргетинговые средства не по карману. «Затраты на строительство в период, когда ежемесячно повышаются закупочные цены на металл, бетон и другие стройматериалы, показывают, что для частного инвестора ни снижать цены, ни сдавать машино-места в аренду сегодня крайне невыгодно, так как это напрямую сказывается на сроках окупаемости объекта», - говорит Валерий Шахов. Сегодня себестоимость объекта, рассчитанного на 650 машино-мест, может достигать $8 млн., соответственно, чтобы окупить свои затраты, владелец гаража должен продавать машино-места по цене выше $13 тыс. за место.
Аренда не привлекает коммерсантов по другим причинам – она увеличивает срок окупаемости проекта. Так, при аренде машино-мест средний срок окупаемости гаража составляет 5–6 лет. В то же время срок окупаемости паркинга, места в котором предназначены для продажи, составляет 3 года. Отсутствие «длинных» денег вынуждает владельцев современных паркингов как можно быстрее возвращать вложенные средства, поэтому к аренде прибегают только в том случае, если машино-места по каким либо причинам не продаются.
Чтобы минимизировать себестоимость объекта, владельцы многоярусных гаражей прибегают к различным методам, в первую очередь максимально увеличивая число машино-мест в гараже. «Чем больше машино-мест на объекте, тем они дешевле и тем дешевле впоследствии стоит эксплуатация гаража», - говорит Сергей Юдин. Кроме того, нередко в современных многоярусных гаражах присутствует так называемая офисная часть, которая может занимать до 15 % от общей площади гаража. Она образуется при «нарезке» этажей на машино-места. Чтобы не задействованная стоянками площадь не пропадала, ее нередко используют для организации офисов. По мнению представителей компании «Инэк», офисная часть в многоярусных гаражах пользуется высоким спросом у арендаторов.
Иной подход к «свободным площадям» выбрали в компании «Лафер». «Строить просто гараж сегодня экономически не выгодно, поэтому, проектируя объект на Бакунинской, мы заложили для автовладельцев ряд дополнительных сервисных услуг, таких, как автомойка, ремонтные мастерские и кафе, - говорит Валерий Шахов. – Эксплуатацией гаражного комплекса и оказанием дополнительных услуг будет заниматься наша компания. Во многом благодаря этой «сопутствующей» прибыли мы планируем окупить наш объект в плановые сроки».

Что день грядущий нам готовит
Согласно правительственной программе строительства гаражей и паркингов в Москве, ежегодно темпы строительства гаражей будут увеличиваться. По замыслу московских властей, к 2008 году местами в многоярусных парковках будут обеспечены примерно 50 % всех автовладельцев столицы, а к 2010 году – 70 %.
В Москве предполагается возводить дворовые гаражи, которые рассчитаны на 30–50 автомобилей, крупные подземные и надземные паркинги, а также подземные гаражи, на крышах которых будут разбиты парки и созданы игровые площадки. По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, решением проблемы нехватки земли в городе могло бы стать возведение многоярусных гаражей над автомагистралями, в первую очередь над Третьим транспортным кольцом, и железнодорожным полотном.
Во многом могли бы решить проблему механизированные автостоянки, которые были разработаны оборонной промышленностью. Внешне они напоминают стеллаж для книг, закрытый со всех сторон металлическими либо стеклянными стенами. Система пользования такова: машина въезжает на специальную платформу, оператор нажимает на кнопку и платформа плывет вверх, заводя машину в свою ячейку. Высота такого паркинга равна дому, к которому он пристроен (то есть любой этажности). Механизированные паркинги при этом не требуют большого пространства, занимая участок 10х10 м и вмещая до 60 машин при высоте сооружения 25-27 м. Подобные сооружения уже есть на Скаковой улице, Краснопресненской набережной, на территории делового центра «Москва-Сити».
Как отмечают специалисты, немаловажным фактором, отрицательно влияющим на темпы строительства гаражей и обустройство автостоянок, помимо высокой себестоимости, является негативная реакция жителей близлежащих домов, а поиск взаимоприемлемых вариантов и компромиссов обычно требует от инвесторов дополнительных затрат.