Василий Селиванов:«Все проблемы проектов комплексного освоения территорий становятся проблемами застройщика»

– Почему задержался вывод на рынок проекта «Семь столиц» в Кудрово? Были проблемы с получением согласований или вы ожидали появления более оптимистичных перспектив рынка жилья?

– Наверное, за всю историю компании мы никогда так мучительно долго не получали разрешительную документацию. Это следствие даже не столько специфики работы в Ленинградской области, сколько сочленения области и города плюс фактора непростых отношений между двумя субъектами федерации, нежелания договариваться и т. д. Процесс согласований уперся, конечно, в вопросы инженерного обеспечения. Все разрешительные инстанции отнеслись с очень серьезным недоверием к такому комплексному проекту, с повышенным вниманием проверяя любые документы. Кроме того, разрешительные органы Ленобласти, в частности Управление Роспотребнадзора, были особенно бдительны после ряда скандальных ситуаций с началом строительства других жилых объектов во Всеволожском районе. При этом, несмотря на заявления Ленобласти о намерении запустить проект Ладожского водовода для обеспечения Всеволожского района (стоимостью, сопоставимой с бюджетом региона), все понимали: реальные возможности по водоснабжению и канализованию есть только у городского «Водоканала». История с согласованием техусловий задержала проект на целый год – все остальное у нас было готово еще летом 2009 года. Мы изначально были нацелены выходить на рынок с проектом «Семь столиц» в соответствии с 214-м законом, не придумывания никаких квази– и полусхем. Это накладывает на нас очень серьезные обременения. Одно дело – работать по 214-му в отношении конкретного локального проекта – здесь риски соизмеримы. И совсем другое, если закон действует в отношении отдельного дома, который, однако, не находится на сформированном участке в городе (где понятна ситуация вокруг, в том числе с инженерными сетями). При комплексном освоении территории все измеряется совершенно другими размерами, категориями, проблемами. Поэтому на всякий случай для двух первых домов, продажи в которых открыты 14 июня, мы взяли сроки с запасом – сдача объектов во втором квартале 2012 года, а передача квартир – в четвертом.

– Столь сложные и длительные согласования будут происходить и по всем последующим объектам на территории в Кудрово?

– Экспертиза делается на каждый дом, и разрешение на строительство получается по каждому объекту. Но это вполне предсказуемая процедура, если вопрос с инженерным обеспечением решен комплексно. Сейчас он решен только в отношении первого квартала «Вена» (120 тыс. кв. м). В пределах этого квартала получение разрешительной документации будет шаблонным процессом. По крайней мере мы на это надеемся. Никогда еще, ни по одному проекту, не приходилось делать столько оговорок... – Вы воспользовались вынужденной задержкой, чтобы сделать реконцепцию или внести какие-то корректировки в проект с учетом кризисных изменений спроса? – Разговоры о реконцепциях ведут главным образом застройщики, которые не попадали в спрос ни до кризиса, ни сейчас. Наш проект как был заявлен, так и реализуется – и это свидетельствует о его качестве. Квартал «Вена» со всеми планировками в предпроектных эскизах был согласован еще весной 2008 года. За исключением очень мелких, скорее конструктивно-технических штрихов в проекте не поменялись ни подходы, ни структура, ни квартирография. Мы с самого начала заявляли, что делаем жилье рациональное, эффективное, в рамках существующей структуры спроса. В экономсегменте структура спроса никак не изменилась – сократился лишь его объем.
Замечу, мы не создаем сухую многоэтажную застройку. По концепции это нормальная европейская планировочная структура кварталов средней высотности – с социальными объектами, с большим количеством зелени, с правильно организованной логистикой, уменьшающей внутренние автомобильные потоки. Эффективные архитектурные решения обеспечивают новые для сегмента типового жилья положительные средовые характеристики. Впрочем, мы осознаем, что только полностью построенным первым кварталом «Семи столиц» сможем доказать всем сомневающимся качество продукта.

– Необычный для застройщика отказ от высотного строительства связан с тем, что земля в Кудрово вам досталась не очень дорого и ее много?

– Популярная у многих застройщиков логика – мол, чем больше построить квадратных метров на участке, тем коммерчески выгоднее проект, – слишком поверхностна. Достижение некоего соотношения строящихся площадей и территории застройки для снижения удельного веса стоимости земли в себестоимости всего строительства – это только один из способов оптимизации. В нашей ситуации мы иначе взглянули на вещи. Земли у нас много, и разумнее осваивать территорию (допустим, в течение 15 лет) с нормальным, «отстроенным» по рынку продуктом, с нормальной ликвидностью, с постоянно наращиваемой репутацией проекта, чем ради получения на 200 тыс. кв. м больше, сразу начинать «колбасить»! Из-за этой призрачной выгоды можно с самого начала подорвать ликвидность столь масштабного проекта и растянуть сроки его реализации. При выборе модели у нас работало много аргументов. В частности, учитывались вопросы себестоимости строительства с точки зрения не очень хорошей геологии в Кудрово. Мы видели, что на месте квартала «Вена» можно построить и 16 этажей (вместо 8–9 этажей), но экономически это будет не намного эффективнее. Примечательно, мы руководствуемся фактически нормами петербургских Правил землепользования и застройки (хотя, естественно, они не действуют в области). В городе сегодня не этажность является определяющим показателем: правила устанавливают для территории лимит возводимых площадей, а затем уже девелопер должен решать, строить ли одну высотку или несколько зданий пониже. В итоге у нас выходит вполне приемлемый коэффициент использования территории. Правда, и не такой космический, как умудряются получать некоторые застройщики, минуя все нормы. Важно, что размещаемый в рамках нашей концепции объем жилья позволяет получать согласования без каких-либо проблем или ухищрений. Экономически оправдан он и в отношении стоимости земли (доставшейся нам отнюдь не де­шево).
Кстати, один из кварталов у нас запланирован как высокоэтажный. Этот квартал в центре территории, включающий широкую променадную эспланаду, станет органичной архитектурной доминантой всего нового района «Семь столиц».

– Удалось ли решить с региональными властями проблемный для всех проектов комплексного освоения территорий вопрос о социальной инфраструктуре: будет ли ее строить субъект федерации или Ленобласть каким-то образом компенсирует затем затраты на строительство объектов?

– На сегодня решения нет. Как показывает наш опыт, в ситуации, когда земля находится в частной собственности застройщика, представители субъекта федерации не готовы даже разговаривать о том, чтобы взять у нас землю и самим строить социальные объекты. Они удивляются нашей «бестактности», когда мы говорим о дальнейшей компенсации стоимости социальной инфраструктуры, о выкупе ее по себестоимости. Складывается впечатление, что даже если бы мы захотели подарить, к примеру, школу, то это ни у кого не вызовет радости. Понятно, что тогда потребуются бюджетные средства на ее содержание и эксплуатацию, а их и так недостаточно у субъекта федерации. Сегодня менталитет многих чиновников таков, что они вообще не видят никаких положительных моментов в развитии проектов комплексного освоения территорий – мол, от вашей стройки у нас только голова болит! И эта картина проблем одинакова для проектов по всей территории России.Кстати, транспортная инфраструктура нас беспокоит даже в большей степени, чем «социалка». Одно дело построить внутри­квартальные дороги, но как быть с основной улично-дорожной сетью, с магистралями – по три полосы в каждую сторону?! Проблемой здесь является и капиталоемкость строительства, и текущая эксплуатация, наконец, весьма значительными оказываются потери по земле. При сегодняшнем подходе властей все проблемы проектов комплексного освоения территорий, вплоть до того, какие маршруты автобусов будут ходить в новых кварталах, становятся проблемами застройщика.

– Неужели, включаясь в такой сложный и масштабный проект, вы пребывали в иллюзии, что власти окажут серьезную поддержку? Или вы предполагали, что на территории другого субъекта федерации проблемы инвесторов будут решаться эффективнее, чем в Петербурге?

– Особых иллюзий не было. Если бы имелась возможность купить приличную землю в городе, мы не пошли бы в Ленобласть. Это как раз показатель, что город неудов­летворительно работает в плане подготовки территорий. Единицы же земельных участков, которые выставляются на торги, улетают по заоблачным ценам... Стратегически нужно было идти на освоение крупных территорий, учитывая, что качественной земли в городе мало и она очень дорогая. Нельзя системно выстраивать адресную программу компании, необходимую для стратегического присутствия и прогнозируемого развития на рынке, надеясь на поиск участков по принципу «клюнет – не клюнет». Слишком рискованно рассчитывать, что сможешь путем очередного просеивания районов и кварталов находить в городе какие-то кусочки земли. К тому же все эти варианты будут связаны с уплотнительной застройкой или с районами юго-западной части и северной приморской частью. Кроме того, любой проект «уплотниловки», даже если она легальна и адекватна, предполагает прохождение каждый раз огромной процедуры. А при освоении большой территории один раз отмучился с проектом планировки и затем идешь вперед. В складывавшейся перед кризисом ситуации мы фактически попытались впрыгнуть в уходящий поезд и создать себе базу для устойчивой работы (чтобы, условно говоря, сдавать свои 100 тыс. кв. м в год в течение 15 лет). Конечно, нам удается находить и уникальные точечные проекты. В адресной программе компании идет постоянная ротация проектов, и мы включаем в нее новые точечные объекты в городе. Но, безусловно, этого явно недостаточно для стратегического развития крупного застройщика.

– Ранее у вашей компании были планы комплексного освоения прибрежной территории вдоль Приморского проспекта, напротив Елагина острова, был даже получен статус Агентства развития территории. Почему они не реализовались?

– Некоторое время мы походили со статусом Агентства развития территории. Мы поняли, что этот так называемый «статус» ничего не дает и никто не намерен передавать Агентству реальные полномочия и рычаги. На территории не было городской земли, она принадлежала нескольким собственникам, имеющим понятные коммерческие интересы, и город никаким образом не мог повлиять на них – ни принуждением, ни мотивировкой к уходу с территории.

– На какие же рычаги влияния вы рассчитывали, зная, что потребуется договариваться с частными собст­венниками этой земли?

– Во-первых, в то время запускалась программа по выводу промышленных предприятий из центра города, и мы думали, что она окажется более действенной. Надеялись, что будут созданы простые и эффективные механизмы предоставления земли под вывод. Например, Агентство, вступая в переговоры с собственниками, сможет четко договариваться, предлагая быстро найти городскую землю для раз мещения перебазируемых предприятий.
Во-вторых, ни налоговые стимулы к выводу предприятий, ни инструменты градостроительного регулирования так и не заработали в полной мере. На сегодня собст­веннику с непрофильным для конкретной территории предприятием находиться на ней условно невыгодно – но всего лишь условно! Да, если ему захочется что-то радикально поменять в рамках существующей граддокументации, то, наверное, он не сможет этого сделать. Но на практике очень многое он может сделать через капремонт, а не новое строительство. Разница же в налоговых платежах, если он продолжает оставаться на прежнем месте, оказывалась не столь существенной по сравнению с ростом стоимости земли. По большому счету, чем пассивнее были такие землевладельцы, тем больше они зарабатывали: сидишь спокойно, не дергаешься и получаешь каждый месяц все более выгодные предложения по продаже земли.
В итоге мы сделали все, что мог сделать просто отдельно взятый застройщик: из всей совокупности участков купили завод «Редан» с территорией 2,5 га. С другим крупным владельцем земли договорился ЛЭК. Часть территории когда-то давно, при входе на рынок, приобрел «ЮИТ Лентек». Думаю, что в следующем году мы начнем на своем участке строительство жилого комплекса «Стокгольм». Задержка связана с тем, что потребовалось провести корректировку проекта планировки всей территории – этой работой занимается «ЮИТ Лентек». Возникла проблема с размещением социальной инфраструктуры. Полноценную школу в границах этой территории не построить. А все участки поблизости, которые резервировались под строительство школы, оказались розданы городом под что угодно, но только не под школу.

– Решение о заморозке проекта строительства на Малой Охте, совместно с банком «Санкт-Петер­бург», делового квартала – это знак того, что вы очень пессимистично видите перспективы рынка коммерческой недвижимости и отказываетесь от подобных проектов?

– В плане офисной недвижимости я не наблюдаю вменяемых по срокам перспектив. Кто-то говорит, что рынок восстановится через 5 лет. А почему не через 7 лет? Сегодня, по крайней мере, я не вижу проектов на цикл, чтобы сейчас начать и к завершению проекта рынок позволил бы его воспринять...По проекту на Малой Охте мы работаем: оцениваем, как можно его продвигать. Банк решает прежде всего свои личные задачи, имея особые возможности по финансированию. Но мы без четкой и понятной коммерческой картины не можем выходить с таким проектом. Наш участок в рамках квартала – вдоль берега. Возможно, мы бы серьезно подумали на тему жилья, если бы для этого были юридические возможности, но проект планировки территории мы делали полностью под общественно-деловую застройку. В некоторых сценариях у нас рассматривается возможность создания гостиничной инфраструктуры с неким целевым инвестором, не исключаем и вариант апарт-отелей. Впрочем, в любом случае, чтобы запускать проект по освоению нашей территории, нужно решить вопрос с переводом находящейся там школы. Однако это требует серьезного опережающего финансирования – сначала нужно построить новую школу.

– До кризиса вы не опасались, что произойдет концентрация слишком значительного объема коммерчес­кой недвижимости на достаточно небольшой территории? Или вы планировали позиционировать свои офисные площади как-то принципиально иначе, чем банк?

– Убежден, что проект был бы успешно реализован, если бы не кризис. На территории предусмат­ривалось не просто строительство некого количества офисов, а создание качественной среды, которую можно было эффективно наполнить «якорями». И в первую очередь сам банк «Санкт-Петербург» со своей штаб-квартирой является мощнейшим «якорем», притягивающим деловую инфраструктуру. Был ряд серьезных переговоров по привлечению и других «якорей». Деловая среда с рядом мощных «якорей» создавала бы преимущества для размещения арендаторов по сравнению с отдельно взятыми где-то в городе бизнес-центрами. Предполагалось создание именно делового мини-квартала, с хорошей инфраструктурой, с привлекательными параметрами по парковкам, с понятной и весьма неплохой транспортной ситуацией – близость к центру и в то же время возможность быстро вырваться из этого места. – Ваш проект строительства в Кудрово бизнес-парка рассматривался до кризиса как воплощение тенденции к децентрализации деловой жизни в городе. Какая-либо реконцепция проекта проведена? – Проект полностью заморожен. Идея децентрализации правильная, но, как и многие правильные западные идеи, она требует определенного уровня макроэкономики. Однако сегодня в этом отношении мы откатились так далеко, что еще неизвестно, когда вновь придем к восприятию возможности таких проектов. Строящиеся и построенные в районе Пулково офисные объекты («Технополис», «Пулково Скай», «Аэропорт Сити» и др.) – это, конечно, не бизнес-парк в полном смысле слова. Но для меня сигналом изменения ситуации станет как минимум восприятие рынком хотя бы в какой-то понятной динамике сконцентрированного там объема офисной недвижимости. До тех пор любые проекты бизнес-парков будут в Петербурге преждевременны.

– Однако в Петергофе вы, очевидно, более оптимистично оцениваете перспективы рынка коммерческой недвижимости? Недавно постановлением правительства города Cetl City передано 10 участков площадью 12 га около парка для создания гостинично-делового комплекса...

– Это постановление готовилось пять лет, и последние два года мы запретили у себя в компании обсуждать, что будем там делать. Важно было довести до логической точки огромные усилия, затраченные по этому проекту. Правда, пока шло оформление прав на землю, часть территории, на которую был разработан проект планировки, выпала. Мы не смогли договориться с Министерством обороны, которому принадлежат казармы Конно-Гренадерского полка. Теперь занимаемся анализом всевозможных сценариев развития территории, которые накопились за это время. Безусловно, проект нужно реализовывать. Тем более что у нас есть обязательства по расселению объектов, по переводу детских садов и парковочной инфраструктуры туристичес­ких автобусов. Рассматриваем различные комбинации: какая часть территории и с какими обременениями может быть в первую очередь «раскрыта» для строительства какого-то востребованного сегодня объекта. Это может быть проект с нормальным, уже на входе, партнерским контрактом, позволяющим сразу определиться с функциями и найти конечного инвестора. Либо если будем делать самостоятельно, то это должен быть некий проект с понятным прогнозированием спроса на эту коммерческую недвижимость. Будем анализировать и выбирать...