Рынки не умирают

На рынок идут не только за дешевой картошкой и секонд-хэндом, но и за фермерскими деликатесами, породистым щенком или редкой радиодеталью. Процесс покупки превращается здесь в маленькое шоу, способное скрасить серые будни. Рынки, оставаясь частью городской культуры, привносят в размеренную жизнь мегаполиса элемент веселого балагана.
По данным городской администрации, в Петербурге действуют 40 рынков: 18 сельскохозяйственных, 9 продовольственных, 5 вещевых и 8 продовольственно-вещевых. В общей сложности на этих предприятиях создано более 12 тыс. торговых мест. В 2003 г. оборот городской розничной торговли составил 175,4 млрд. руб., увеличившись на 12,9 % по сравнению с 2002 г. На рынках было реализовано товаров на сумму 27,6 млрд. руб., что на 11,5 % ниже показателей 2002 г. Сейчас их доля в общем объеме розничного товарооборота составляет 15-16 %.

«Апрашка» forever
Символ рыночной торговли Петербурга - исторический комплекс «Апраксин двор» (в народе – «Апрашка»). Он занимает около 14 га земли в самом центре города, соседствуя с Большим Гостиным двором и торговой зоной Сенной площади. Территория комплекса - это целый микрорайон, ограниченный Садовой ул., набережной реки Фонтанки, Апраксиным пер. и ул. Ломоносова. Она имеет охранный статус памятника регионального значения. Здесь расположены 60 зданий общей площадью примерно 250 тыс. кв. м. Между ними теснятся открытые вещевые ряды. Проходимость «Апрашки» - 10 тыс. человек в час.
Торговая зона сформировалась здесь еще в середине XVIII в., когда лес подступал к самому берегу Фонтанки. Спустя столетие комплекс насчитывал уже 24 каменных корпуса, а основными торговыми рядами были Ягодный, Птичий, Курятный, Холщовый и Лоскутный. Перед Первой мировой войной Апраксин двор стал крупнейшим в Европе по оптовому товарообороту. На его территории размещалось тогда более 650 лавок. После Октябрьской революции многие постройки стали бесхозными, в других разместились склады. В 60-е годы на месте церкви и четырех торговых корпусов возвели здание Лениздата. Функциональная структура Апраксина двора была почти полностью утрачена. Дело довершила стихийная приватизация, когда несколько входов на территорию комплекса стали частными и были перекрыты. В начале 90-х сюда пришли первые инвесторы, которые взялись за реконструкцию отдельных корпусов, - коммерческий центр «Питер», ЗАО «Антей», СП «Зиебор» и др. Постепенно городские власти осознали необходимость комплексной реабилитации территории. Летом 2002 г. Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) утвердил общую инвестиционную концепцию, а ее реализация была поручена ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор». Основные учредители «Агентства» - ООО «Коммерческий центр «Питер» (собственник и арендатор части корпусов), ЗАО «ПРЭО Нежилой фонд» (балансодержатель площадей), ассоциация торговых организаций и предпринимателей, действующих в Апраксином дворе, и КУГИ как представитель города. (65 % объектов недвижимости на территории «Апрашки» находятся в госсобственности.)
По договору с КУГИ, заключенному в ноябре 2002 г., Агентство получило право координировать всю инвестиционную деятельность на территории Апраксина двора. Оно берет на себя подготовку документов по всем объектам реконструкции, которые город предоставляет инвесторам. Агентство уполномочено самостоятельно вести переговоры с потенциальными застройщиками, заключать с ними договоры на выполнение работ и оказание услуг по подготовке территории, а также представлять интересы частных собственников недвижимости. Соглашение между городом и Агентством действует до 31 декабря 2010 г.
Сейчас в обновлении нуждается большинство корпусов комплекса. Генеральный директор Агентства Александр Шабасов иронизирует: «Нынешняя жизнь «Апрашки» напоминает фотографии ХIХ в. Это толкучий рынок. Приятно, конечно, что мы не теряем исторические корни, но необходимо цивилизовываться. Сейчас на улице у нас торгуют от безысходности, потому что корпуса обветшали и непригодны для бизнеса. Мы обязательно откажемся от лотков и палаток, но только когда сможем предоставить торговцам места под крышей».
За полтора года работы Агентство подготовило документы по 35 инвестпроектам. По словам г-на Шабасова, претенденты есть на все корпуса. Интерес девелоперов велик, несмотря на то что здания, как правило, имеют обременения. Развитие территории тормозится из-за проблем с инженерной инфраструктурой.
В аварийном состоянии находятся водопроводные и канализационные сети (часть коммуникаций под «Апрашкой» еще деревянная). Одна из главных проблем - нехватка электрических мощностей. Новая подстанция нужна не только Апраксину двору, но и всему центру города. На решение этих задач требуется минимум $15 млн. без учета работ по благоустройству, модернизации наружного освещения и т. п. Источник финансирования - средства инвесторов, которые возьмутся за реконструкцию корпусов. 50 % денег, которые они перечисляют в казну за право строительства, город обещает направить на модернизацию инфраструктуры.
По расчетам Агентства, за три-четыре года инженерную подготовку квартала можно завершить.
21 апреля город провел первые инвестторги, выставив на них право реконструции шести корпусов. По их результатам на обновление инженерных сетей должно быть перечислено $747 тыс. Это будет стартом проекта.
Пока же на частные деньги в Апраксином дворе уже удалось привести в порядок часть торговых корпусов, здесь появился уютный клуб Money Honey и несколько кафе. Благоустроена Александровская линия. Вскоре начнется строительство часовни на месте снесенной церкви.
Александр Шабасов считает, что на территории комплекса не должно остаться госообственности: «Город не умеет управлять недвижимостью и не должен этим заниматься». По мнению г-на Шабасова, демократичный формат торговли в «Апрашке» сохранится еще в течение пяти, а то и десяти лет. Он востребован горожанами. Хотя внутри комплекса, очевидно, восстановится утраченное зонирование: вдоль Садовой улицы выстроятся респектабельные магазины, а «челноки» переместятся в глубь квартала.

С колхозным приветом!
Сейчас в Петербурге работают 14 рынков, которые при советской власти были колхозными, а при новой сумели сохранить прежний профиль. Они разбросаны по разным городским районам, у каждого - свой потребитель, своя «изюминка» и общие проблемы. Эти предприятия образовали потребительское общество «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки» и вместе лоббируют свои интересы во власти. Исполнительный директор объединения Вячеслав Кутыркин комментирует: «Наши рынки отличает то, что они изначально строились с учетом торговой специфики и санитарных норм. Это достаточно большие здания (от 2000 кв. м), оборудованные ветлабораториями. Содержание таких объектов - дело довольно затратное. Однако это часть нашего бренда и один из основных аргументов нашей нужности городу».
В середине 90-х годов недвижимое имущество рынков, входивших в систему Облпотребкооперации, перешло в городскую собственность. Сами рынки, преобразованные в ООО и ЗАО, стали арендаторами занимаемых зданий и земельных участков. По массовой методике расчета арендных ставок, принятой в Петербурге, плата за рыночные постройки составляет в среднем от 90 до 150 у. е. за 1 кв. м в год. «При таких расценках сохранить традиционную для нас специализацию было бы проблематично», - полагает г-н Кутыркин.
Городской закон признал сельскохозяйственные рынки социально значимыми предприятиями и установил для них льготную плату за площади – 30 % от базовой арендной ставки. Рынки, в свою очередь, должны выделять льготные торговые места садоводам и огородникам и следить за тем, чтобы доля местной сельхозпродукции составляла не меньше половины ассортимента.
Все эти предприятия сегодня инвестируют в собственное развитие. Наиболее масштабную реконструкцию пережил Сенной рынок, пользующийся славой одного из самых дешевых в городе. Еще в 1998 г. на месте неопрятного торжища на Московском пр., 4-6 возник игрушечный торговый комплекс со светлыми стенами, мощеными тротуарами и лавочками, что тогда было в новинку обывателям. Реконструкцию стоимостью $5 млн. выполнил коммерческий центр «Питер». Компания получила старый рынок в аренду в 1995 г., а после завершения работ стала собственником новых зданий. Комплекс, состоящий из основного корпуса крытого рынка и нескольких павильонов, спроектировал институт «Торгпроект». Общая площадь комплекса - 6050 кв. м. Главное здание, где торгуют продовольствием, имеет зал 1850 кв. м. В нем и под навесом для сезонной торговли насчитывается в общей сложности 550 торговых мест. Их аренда стоит в среднем $300 в месяц. Кроме того, на рынке сдаются и торговые помещения в павильонах (мини-магазины и секции). Арендные ставки - $300 за 1 кв. м в год. Ежедневно на Сенной рынок приходят около 40 тыс. человек. Осенью 2003 г. рядом с рынком появился первый петербургский молл - ТК «Сенная», ориентированный на принципиально иной формат торговли. Его также построил коммерческий центр «Питер». Сергея Игонина, заместителя генерального директора этой компании, подобное соседство не смущает: «Рынки будут востребованы еще по крайней мере в течение нескольких лет. Их судьба зависит не только от роста предложения качественных торговых площадей, но и от уровня реальной платежеспособности петербуржцев. Пока темпы ее увеличения отстают от темпов ввода современных торговых центров».
КЦ «Питер» реконструировал еще один городской рынок - Троицкий, который специализируется на вещевой торговле. Он также расположен в центре города (на набережной Фонтанки), был арендован инвестором, а после реконструкции перешел в его собственность. Работы завершились в 2001 г. Их стоимость составила $2,5 млн. Еще примерно $300 тыс. КЦ «Питер» вложил в благоустройство окрестностей.
До реконструкции одноэтажные торговые корпуса, построенные в 1950-е гг., занимали в общей сложности 3600 кв. м. За счет надстройки главного здания удалось выгадать еще примерно 1500 кв. м. При этом число торговых мест сократилось с 600 до 460. Часть прилавков превратилась в мини-магазины, а уличные ряды стали более компактными, чтобы в базарный день покупатель мог проникнуть в сердцевину рынка без сложных маневров. Стоимость аренды - $400 за торговое место в месяц.
В течение нескольких лет преображался Полюстровский рынок, расположенный в Калининском районе, - один из самых крупных в Петербурге. Он единственный, где, кроме привычного ассортимента, можно купить разнообразную живность - от рыбок и канареек до хорьков и настоящих змей. А еще здесь раздолье для рыболовов - под снасти отведены целые ряды. Администрация рынка уверена, что именно эти товары в первую очередь и привлекают публику. Полюстровский расположен на участке площадью 1,6 га. Зал основного корпуса, отведенный под продовольственную торговлю, занимает 2,5 тыс. кв. м. На антресолях размещены вещевые ряды. На территории рынка есть несколько новых 1-2-этажных павильонов общей площадью 2600 кв. м. Двор благоустроен, и часть его перекрыта прозрачным навесом. Главное здание принадлежит городу, а павильоны - собственность ЗАО «Полюстровский рынок».
Один из самых старых в Петербурге рынков с красноречивым названием «Сытный» находится на Петроградской стороне (Сытнинская пл., 3/5). Он расположился в здании, построенном в 1911 г. и числящемся под охраной государства. Генеральный директор ООО «Сытный рынок» Борис Элькин считает, что, несмотря на внушительный возраст, исторический корпус с залом 2000 кв. м прекрасно приспособлен для торговли. Правда, его приходится реконструировать. Уже заменены фонарь, часть перекрытий и кровли, что обошлось инвесторам примерно в $2 млн. Вскоре руководство рынка намерено обратиться в инвестиционно-тендерную комиссию, чтобы получить разрешение на строительство здания площадью 1000 кв. м, которое заменит навесы с вещевой торговлей. Сейчас на рынке примерно 600 мест, из них 250 - в основном корпусе. Их аренда стоит от 150 до 400 руб. в день. Бабушек с зеленью, ягодами и грибами на рынок пускают бесплатно, но только после проверки товара в санитарной лаборатории.
По оценке Бориса Элькина, на Сытном очень большой разброс цен - здесь присутствуют продукты на любой кошелек. «В историческом центре, в том числе и на Петроградской стороне, практически не осталось продовольственных магазинов, - говорит он, - а строить гипермаркеты здесь негде, поэтому мы обслуживаем самые разные слои населения. И если в гипермаркете вы можете наткнуться на просроченный товар, у нас такого не бывает».
Кузнечный рынок, расположившийся в одноименном переулке рядом со станцией метро «Владимирская», в нескольких сотнях метров от Невского проспекта, пользуется в городе репутацией одного из дорогих. У него нет внутреннего двора, и вся торговля сосредоточена под крышей одноэтажного здания 1927 г. постройки с залом 2500 кв. м. Реконструкция его - насущная необходимость. В подвале уже заменены балки, отремонтирован стеклянный купол, закуплено новое оборудование в зал. Только в благоустройство Кузнечного переулка вложено около 6 млн. руб.
Генеральный директор ООО «Кузнечный рынок» Николай Нарышкин тоже не опасается конкуренции со стороны гипермаркетов: «Их присутствия мы пока не замечаем. Правда, чтобы соответствовать запросам покупателей, мы стали торговать товарами, которых раньше у нас не было (колбасными изделиями, рыбой и др.). А купить картофель или морковь в центре все равно негде, кроме как у нас». Модернизация старых колхозных рынков - верный способ удержать постоянных покупателей и привлечь новых. Показателен пример Московского рынка на ул. Решетникова (Московский район). За три года после реконструкции его оборот удвоился.
Все это свидетельствует о том, что рыночный формат торговли по-прежнему интересен инвесторам и востребован покупателями. В следующей статье на эту тему речь пойдет о контейнерных рынках, возникших в городе в начале 90-х гг.