Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга в последние годы демонстрирует уверенное развитие. Однако для того чтобы сделать качественный рывок вперед, рынку по-прежнему не хватает инвестиций.

Высокие темпы развития многих региональных центров, рост благосостояния населения открывают благоприятные перспективы для развития самых различных сфер бизнеса. И компании активно осваивают регионы, стремясь занять выгодные позиции до прихода основных конкурентов. Екатеринбург – один из тех городов, который трудно обойти вниманием.
Любой бизнес не может развиваться без недвижимости. Столица Уральского федерального округа столкнулась с этой проблемой еще в 90-е годы. И если на первых этапах развития рынка бизнес вполне устраивали помещения «советского» образца, приспособленные под коммерческую эксплуатацию, в последние годы требования к качеству площадей значительно выросли.
Сегодня дефицит современных площадей наблюдается практически по всем направлениям – это и склады, и торговые помещения, и офисы. Но наиболее остро эта проблема стоит именно в сегменте офисной недвижимости. По мнению аналитиков Риэлторского информационного центра (Екатеринбург), доля офисов в общей структуре запросов на рынке нежилой недвижимости колеблется в пределах 40–50 %. На производственные и складские площади приходится от 15 до 25 %, на торговые помещения – 35–45 %.

Офисное несоответствие
Рынок офисов Екатеринбурга характеризуется устойчивым спросом практически по всем направлениям. В отличие от рынка жилья, который в последние годы достаточно часто захлестывает ажиотаж, сменяющийся спадом, рынок административных площадей демонстрирует уверенный рост. Ситуация на рынке в 2003-м – начале 2004 г. была достаточно стабильной, без каких-либо непредвиденных изменений. Объем предложения рос при повышении спроса со стороны предпринимателей. Поэтому рост цен на этом фоне выглядит вполне закономерно. За последние годы цены (в долларах) росли следующими темпами:

2001 г. – 24 %;
2002 г. – 16 %;
2003 г. – 11 %.

В начале 2004 года темпы роста цен ускорились, за I квартал офисы подорожали на 6 %. Таким образом, можно говорить о том, что рост предложения не успевает за повышением спроса на административные площади.
В настоящий момент средняя цена предложения за 1 кв. м общей площади по городу приблизилась к отметке $1000. Подавляющее большинство предложений сосредоточено в диапазоне от $700 до $2000 за кв. м.
Динамика цен аренды на офисные помещения за последние годы имеет тенденцию к плавному повышению. Средний уровень цены 1 кв. м/год находится в диапазоне $250–300.
На рынке присутствует достаточно много объектов, но большинство из них мало привлекательно – из-за низкого качества зданий и помещений, неудачных планировочных решений и т. д. В основном это помещения, построенные в советское время и мало приспособленные для ведения бизнеса.
Около 75 % офисов, представленных на рынке, находятся либо в центре города, либо в районах, прилегающих к нему. Данная ситуация в целом соответствует потребностям бизнеса, который стремится «прописаться» в центральных районах.
Тем не менее в последнее время на рынке намечается новая тенденция. Отдельные компании стремятся оптимизировать затраты на размещение и содержание своих офисов. В центральных районах города размещаются лишь отделы с представительскими функциями. Подразделения, не связанные с большим потоком клиентов, переводятся на окраины города, в более дешевые помещения. Но подобрать приемлемое по качеству помещение на окраинах очень сложно. И в этом смысле потенциальный спрос остается пока неудовлетворенным.
По оценкам специалистов Риэлторского информационного центра, до 40 % запросов приходится на помещения, чья площадь не превышает 50 кв. м. Можно говорить о том, что дефицит в этом сегменте на текущий момент достаточно острый. Причем востребованы площади самого разного качества и во всех районах города.
Другой проблемой является ограниченное предложение крупных площадей – от 1000 кв. м. Выбора в этом сегменте практически нет. Именно поэтому многие компании концентрируются на поиске строящихся объектов.
В то же время повышаются качественные требования к офисам со стороны самых различных компаний. Хотя в последние годы строительство новых офисных центров увеличилось, городу сегодня не хватает бизнес-центров среднего и нижнего ценового сегментов - класса В и С. Несмотря на наличие большого количества административных зданий, большинство из них не подпадает под категорию «бизнес-центр» и не оказывает арендаторам каких-либо дополнительных услуг.
Что касается офисов класса А, то дефицит предложения существует и здесь, хотя не такой острый. Число компаний, которые могут себе позволить подобные апартаменты, в Екатеринбурге не так уж велико. Но даже здесь спрос стремительно растет, формируют его в основном иностранные и крупные российские компании.

Рынок делится на классы
Наличие дефицита на рынке и достаточно высокий уровень цен на офисы в Екатеринбурге не могли остаться незамеченными со стороны инвесторов. Повышение интереса к этому сегменту началось около 2–3 лет назад – именно тогда закладывались проекты, которые вводятся в эксплуатацию в 2004 году.
Однако есть на рынке и старожилы. Первый серьезный проект в области коммерческой недвижимости Екатеринбурга был реализован и запущен в 1998 году – это Центр международной торговли (бизнес-центр класса А) и «Атриум палас отель» (5 звезд). В настоящий момент данный бизнес-центр занимает практически монопольное положение на рынке офисов класса А, предлагая арендаторам услуги самого высокого уровня. Загрузка центра, по итогам 2003 года, составила около 96 %, а на сегодняшний день свободные площади в центре отсутствуют. На данный момент ведется строительство 2-й очереди центра общей площадью около 51 тыс. кв. м, которая будет сдана в 2005 году. Этот проект кроме офисных площадей включает в себя выставочные, торгово-развлекательные помещения, квартиры.
На сегодняшний день конкурентов у Центра международной торговли Екатеринбурга (ЦМТЕ) в верхнем ценовом сегменте нет. Большинство крупных иностранных компаний, работающих в регионе, стремится разместить офис именно здесь. Цена аренды офисов в бизнес-центре – на уровне аналогичных комплексов Москвы, около $600–700 кв. м/год.
Несмотря на то что некоторые компании, ведущие строительство административных центров, заявляют, что их проекты будут соответствовать классу А, говорить о том, что они составят серьезную конкуренцию ЦМТЕ, пока рано. На сегодня не представляется возможным оценить качество управления будущими центрами, а также качество оказываемых услуг.
Очевидно лишь одно – в ближайшее время рынок офисов Екатеринбурга пополнится несколькими бизнес-центрами, которые позволят говорить о создании некой конкурентной среды между современными комплексами. Конкуренция офисных центров в плоскости качество/цена приведет к более четкой дифференциации рынка на классы и ценовые группы. В настоящий момент большинство участников рынка имеет довольно слабые представления о качестве офисов и пользуется размытыми формулировками, вкладывая в понятие «класса» разные характеристики. Вероятно, лишь через 2–3 года на рынке сформируется классификация офисной недвижимости, которой будут оперировать все участники рынка.
Если в 2003 году было построено около 20 тыс. кв. м офисных помещений, то в 2004 году эта цифра значительно возрастет. По предварительной оценке специалистов Уральской палаты недвижимости, общая площадь офисов, расположенных в бизнес-центрах и торгово-офисных комплексах, построенных в 2004 году, составит около 50 тыс. кв. м. А в 2005 году рынок офисов может захлестнуть бум. Количество строящихся и сданных объектов вырастет в разы.
Строящийся бизнес-центр «Антей» имеет общую площадь 21 тыс. кв. м, из которых 16 тыс. кв. м – офисные помещения. Это наиболее крупный проект, который будет введен в эксплуатацию в 2004 году, –18-этажное здание, в котором первые пять этажей отведены под торговый центр. Часть площадей в данном центре была реализована на этапе строительства, но основной объем предлагается в аренду. Собственник здания выбрал довольно разумную позицию – установив вполне демократичные цены на уровне $370 за кв. м/год, он стремится к максимальному заполнению свободных площадей. Среди будущих арендаторов центра – «Райффайзенбанк» (Австрия), который открывает в Екатеринбурге свой филиал.
Здесь будет уместно упомянуть тот факт, что банки, активно развивая филиальную сеть, играют достаточно активную роль на рынке офисов Екатеринбурга. Среди них как местные компании, увеличивающие количество офисов, так и иногородние банки, открывающие представительство в Екатеринбурге.

Конкуренции не избежать
Интерес к рынку офисной недвижимости постоянно повышается как со стороны местных компаний, так и со стороны иногородних. Способствуют этому стабильный рост деловой активности в регионе, недостаток свободных площадей и довольно высокий уровень цен.
Не последнюю роль в привлечении иногородних компаний играет статус столицы УрФО. Так, например, в прошлом году компания «Уралсвязьинформ» перенесла часть головных структур из Перми в Екатеринбург. В перспективе компания намерена построить собственный офис. О планах по переносу центрального офиса в Екатеринбург из Москвы заявил «Евраз-холдинг», который намерен участвовать в амбициозном проекте «Екатеринбург-Сити».
В настоящий момент можно говорить о том, что рынок Екатеринбурга стоит на пороге активного строительства офисных центров. Летом 2004 года компания «Атомстройкомплекс» начнет строительство делового комплекса «Центральный», общая площадь которого составит около 70 тыс. кв. м, включая высотное 35-этажное здание.
Кроме этого в настоящий момент активно обсуждается проект застройки центральной части города - «Екатеринбург-Сити». Предполагается, что обширные площади вблизи здания областного правительства будут застроены деловыми и торгово-развлекательными зданиями. Несколько лет реализация данного проекта откладывалась, но не исключено, что уже в этом году он сдвинется с мертвой точки. Заинтересованность к проекту проявляют американская компания NCH, «Евраз-Холдинг» и др.
Другой интересный проект, который находится в стадии подготовки, - «Итальянский квартал». Итальянские компании планируют на окраине города, в прибрежной зоне озера Шарташ, построить комплекс производственных, административных, торгово-развлекательных комплексов, а также жилые дома. Участок под застройку площадью около 200 га уже выбран, стоимость проекта предварительно оценивается в 250 млн. евро.
Кроме этого, в настоящий момент в стадии согласований и подготовки находится множество более мелких проектов, которые через несколько лет будут способны восполнить существующий дефицит на рынке офисов.
В связи с этим в 2004 году наметится, а 2005–2006 гг. закрепится тенденция к росту конкуренции на рынке, которая в перспективе приведет к стабилизации арендных ставок. Многие собственники административных помещений могут столкнуться с проблемой привлечения новых клиентов. Возрастет спрос на бизнес-центры, оказывающие арендаторам широкий спектр услуг. Это приведет к тому, что на рынке будет наблюдаться не только ценовая, но и качественная конкуренция. При этом административные здания «советского» образца будут по-прежнему пользоваться спросом, однако ценовой диапазон в этой нише значительно сузится. Доля таких площадей в структуре спроса в ближайшие годы снизится. Стабильно высоким будет спрос на качественные офисы (класс В). Тенденция смещения акцентов в сторону более качественных помещений в ближайшие усилится. Что касается спроса на помещения класса А, то расширение спроса будет происходить и здесь, хотя потенциал для его роста здесь гораздо ограниченнее.