Самыми активными ритейлерами на российском рынке являются отнюдь не крупноформатные супермаркеты и магазины электроники, а маленькие, почти незаметные аптечные сети. Лидерство аптечных сетей на рынке торговых помещений подтверждается не только в отчетах брокерских компаний. Так, в прошлом году ведущие сети открыли несколько десятков точек каждая. Однако рассматривать аптеку, а тем более сеть, исключительно как объект торговой недвижимости нельзя. Любая аптека является социально значимым объектом, что естественным образом сказывается на концепции развития сети. Во-первых, это накладывает определенные обязательства на ее владельца, во-вторых, гарантирует повышенное внимание к объекту со стороны городских и муниципальных властей и, наконец, в-третьих, обусловливает траекторию роста сети.

К бою готов?!
Десять лет назад, когда все аптеки в нашей стране принадлежали государству и им же управлялись, говорить о развитии каких-либо сетей не было нужды. Сегодня на территории России насчитывается около 19 тыс. аптечных учреждений, не считая киосков, при этом государству принадлежит не более 8 тыс. объектов. Таким образом, более 10 тыс. аптек на данный момент находится в частной собственности. Рынок «частных» аптек формируют: аптеки, объединенные одним брендом; различные аптеки, не объединенные одним брендом, но находящиеся в собственности или под управлением одной компании; так называемые аптеки-одиночки. В данном случае под формулировкой «сеть аптек» мы имеем в виду только первый тип. Несмотря на то что в нашей стране работает немало компаний, которые приобрели несколько аптек или открыли то или иное количество собственных, назвать их сетями довольно трудно. Ведь сеть должна не только владеть и управлять объектами, но также формировать единое товарно-финансовое поле с централизованным управлением, единую систему обслуживания и, разумеется, развивать единый бренд.
Надо сказать, что доля частного капитала на фармрынке сильно варьируется в зависимости от региона. Вопреки ожиданиям в столице она отнюдь не самая высокая. На сегодняшний день здесь действует около 600 предприятий по торговле лекарственными препаратами. При этом в ведомстве муниципальных структур находится приблизительно 300 объектов. Контролируя почти половину аптечного рынка, муниципальные аптеки обеспечивают 30 % от общего объема продаж лекарств в Москве. Для сравнения – в Санкт-Петербурге государственными остаются менее 30 % всех лекарственных предприятий, а их доля продаж не превышает 10–15 %.
Впрочем, уменьшение доли государства в аптечных предприятиях вполне объяснимо. Дело в том, что государственное управление неэффективно, когда речь идет об аптечном секторе. Этот бизнес требует крайне гибкого управления и очень активного привлечения инвестиций. За примером далеко ходить не нужно: в 2002 году ведущая сеть аптек на российском рынке, «36,6», произвела первичное размещение акций на ММВБ. Привлеченные средства использовались для рефинансирования долговых обязательств и финансирования будущего роста.
То, что государство будет «избавляться» от нерентабельных аптек, не вызывает сомнений. Вопрос лишь в том, каким образом этот процесс будет происходить. На данном этапе рассматривается вариант, реализация которого может привести к практически полной ликвидации государственных аптек. Реорганизация аптек, как это водится, началась широкомасштабно и по всей стране. Сегодня в каждом отдельно взятом регионе государственные аптеки объединяют в ГУП и МУП. Чиновники объясняют причины объединения убыточностью государственных аптек, которые вынуждены уходить с рынка. ГУП (созданы в Санкт-Петербурге) и МУП (Пермь, Нижний Новгород), по их мнению, позволят повысить конкурентоспособность и инвестиционную привлекательность госаптек.
Однако участники рынка видят в этом начинании несколько иные мотивы. Как известно, в ведомстве государственных структур находятся как вполне рентабельные объекты, так и убыточные. Если реализовывать госаптеки «поштучно», инвесторы выкупят заведомо прибыльные точки, а убыточные так и останутся на балансе муниципалитетов. Чтобы этого не произошло, государственные аптеки сегодня объединяют в «пулы», которые впоследствии будут «оптом» продаваться инвесторам.
Надо сказать, что скептицизм аналитиков относительно благородных намерений государственных чиновников небезоснователен. Так, пермские власти уже объявили о своем желании продать МУП «Пермские аптеки» компании ICN, которая развивает аптечную сеть «Чудо-доктор». Заметим лишь, что пермский МУП, созданный ранее для повышения рентабельности, объединяет в себе 50 аптек, 19 аптечных пунктов и 30 аптечных киосков. Впрочем, пермская рокировка – пока единственный прецедент на рынке, в других регионах речь идет лишь об объединении и консолидации усилий. Кстати, в некоторых регионах, например, в Москве, не началось и само объединение. Но, несмотря на то что московский ГУП еще не создан, столичные власти уже сегодня заявляют о том, что число государственных аптек «разумно сократить как минимум вдвое». В число оставшихся (речь идет о 180 объектах) должны быть включены окружные аптеки, аптеки, занимающиеся продажей наркотических веществ, а также имеющие рецептурно-производственные отделы.

Огневой рубеж
Для частного капитала распродажа государственных аптек станет своего рода прорывом, который позволит в разы увеличить долю присутствия на рынке. По мнению участников рынка, крупные аптечные сети в совокупности готовы инвестировать до $100 млн. в покупку новых точек. Поэтому представители активно развивающихся компаний уже сегодня заявляют о своей готовности сотрудничать с муниципальными и государственными структурами. Развивая сеть, каждый дилер в первую очередь делает акцент на социальной значимости своих объектов. Аптека – это не магазин модной одежды, куда покупатель поедет с другого конца города, аптека должна быть рядом.
Кстати, именно близость к покупателю определяет концепцию развития любой аптечной сети. Надо сказать, что аптечные сети не привередливы в выборе помещения для аренды или покупки. «Наша компания рассматривает все предложения, которые к нам поступают, – рассказывает Александр Андриенко, директор по развитию аптечной сети «Старый лекарь». – Кроме того, мы сами активно занимаемся поиском подходящих помещений».
Подходящими для аптечных сетей являются помещения как в центре города, так и в спальных районах. В деловых районах города аптеки в большей степени рассчитаны на тех, кто работает в центре, поэтому здесь они являются не только предприятием по продаже лекарственных препаратов, но и своего рода «имиджевой» точкой. Как правило, сетевые аптеки в центральной части города имеют большую площадь, чем в спальных районах. Согласно государственным нормам, аптека не может являться таковой, если ее площадь составляет менее 75 кв. м, 50 из которых должны быть отведены под торговый зал.
Однако в последние годы на смену аптекам закрытого типа, когда лекарства выставляются на витрину и продаются через «окошко», приходит новый для нас, но широко распространенный на Западе формат фармамаркета. Фармамаркет – это своеобразный супермаркет лекарственных препаратов, а также сопутствующих товаров. Продукцию в фармамаркете не прячут за стеклянную витрину, а выставляют на полки. Научно доказано, что открытая форма торговли более эффективна, но она не гарантирует успех. Формат фармамаркета подразумевает наличие единой внутренней навигации, которая должна быть понятна любому посетителю и узнаваема во всех точках единой сети. Кроме того, в фармамаркете должен работать высококвалифицированный персонал, который способен профессионально проконсультировать посетителей по выбору не только лекарств, но и широкого спектра парафармацевтики, прежде всего лечебной косметики, где посетители особенно часто нуждаются в консультации.
Разумеется, на 50 кв. м организовать аптеку с самообслуживанием не удастся, покупателям попросту будет негде развернуться, поэтому для создания фармамаркета аптечным сетям необходимо помещение площадью от 150 кв. м, 100 из которых отводится под торговый зал, а 50 – под подсобные помещения. Но некоторые компании арендуют заведомо большие помещения, чем требуется. Если объект привлекателен, аптечные сети готовы взять в аренду до 300 кв. м. Площадь, не задействованная аптекой, обычно сдается в субаренду партнерам».

Спальные районы не дремлют
Но аптеки, как мы уже говорили, востребованы не только в центре, но и на окраинах. «Стратегия развития нашей сети не ограничивается лишь деловыми районами Москвы, – комментирует Александр Андриенко. – Из 37 объектов, которые на данный момент объединяет наша сеть, ровно половина находится в так называемых спальных районах города». Наиболее важными характеристиками объекта недвижимости для представителей данной сферы являются: наличие интенсивного пешеходного трафика, близость к метро или основным транспортным магистралям, конкурентная среда в данном районе.
Тем не менее в спальных районах может сильно измениться формат самой аптеки. Здесь более высокий процент аптек закрытого типа, небольшой площади, которые на языке профессионалов называются аптечными пунктами. Кроме того, в таких предприятиях может быть сужен ассортимент лекарственных препаратов (например, ограничено число дорогостоящей продукции) и парафармацевтики.
Говоря о развитии аптечных сетей в спальных районах города, нельзя не отметить интересную тенденцию. Несмотря на то что одно из основных направлений расширения сети связано с арендой помещений в торговых центрах, сегодня наиболее часто аптечные сети представлены не в крупных торговых центрах города, а в небольших районных торговых комплексах, которые имеют выгодное расположение рядом с метро.
Еще один способ для аптечной сети проникнуть в тот или иной район города – войти туда вместе с компанией-застройщиком, которая возводит целые жилые массивы или жилые комплексы. Иногда такое сотрудничество перерастает для аптечных сетей в соинвестирование. Однако пока механизм соинвестирования на этапе строительства не очень развит.
Особое внимание сетевые компании, в том числе и аптеки, уделяют экспансии в регионы. По мнению специалистов в области коммерческой недвижимости, от того, насколько успешно та или иная сеть закрепит сегодня свои позиции в регионах, будет зависеть ее дальнейшее развитие в целом. Несмотря на то что региональные фармрынки уже поделены между местными сетями и объединениями, крупные столичные компании продолжают свое «шествие по стране». Так, на начало 2004 года под единым брендом сеть аптек «36,6» находилось более 180 объектов, среди которых - 63 аптеки в Москве и Подмосковье. Сеть аптек «Ригла» располагает 60 точками в Москве и области и еще 40 в разных городах страны. Выбор региона аптечными сетями происходит по тому же принципу, что и другими сетевыми ритейлерами, поэтому в первую очередь эти компании стремятся открыть свои точки в городах-миллионниках.

Тайна! Коммерческая?
Аптечные сети как наиболее активные арендаторы на рынке коммерческой недвижимости занимаются поиском объектов как при помощи риэлторских компаний, так и собственными силами. Причем, по мнению представителей одной из компаний, работа с риэлторами не всегда является эффективной, так как агентствам, по их мнению, выгоднее предлагать более дорогие варианты аренды.
Между тем представители опрошенных нами компаний отказались комментировать вопрос об арендных ставках. «Нам предлагают помещения по цене от $200 до $5000 за 1 кв. м, – говорят представители сети, пожелавшие остаться неназванными, – но объявлять стоимость, по которой мы арендуем помещения, нам бы не хотелось. Это рынок, здесь продавец первый называет цену». «В каждом отдельном случае арендная ставка определяется путем переговоров между нашей компанией и арендодателем», – говорят в сети «Старый лекарь». Впрочем, по оценкам специалистов, на открытие одной сетевой точки у компании уходит от $150 тыс. до $200 тыс. Причем расходы на ее создание начинаются за несколько месяцев до открытия, а приносить прибыль в полном объеме она начинает лишь через год.
Надо сказать, что некий ореол таинственности вообще присущ компаниям, связанным с фармацевтическим бизнесом. Редкие коммерческие структуры данного сектора, в том числе и аптечные сети (многие из которых являются дилерами своих производств), могут похвастаться своей информационной открытостью. Доходит до смешного. С одной стороны, представители некоторых аптечных компаний утверждают, что помещения для организации аптеки не должны обладать особыми требованиями. С другой стороны, участникам фармрынка хорошо известно, что на любое помещение (собственное или арендованное) владельцем перед открытием должна быть получена лицензия. Набор требований не очень жесткий. Вот некоторые из них: арендуемое помещение не должно быть проходным, его площадь должна быть менее 75 кв. м, в нем обязательно должны быть подсобные помещения и санузел.
Однако даже про этот необходимый минимум можно будет забыть, если государственные аптеки будут продавать частным компаниям, ведь в госучреждениях эти требования уже соблюдены. По предварительным прогнозам, аукцион государственной собственности способен увеличить число сетевых точек минимум в полтора раза.