Прежде чем говорить о состоянии офисного рынка, надо выделить несколько рынков, так как спрос и предложение на рынке офисных площадей делятся в зависимости от функциональных характеристик офисов. Набор критериев для офисов класса А, созданный Московским исследовательским форумом в апреле прошлого года в Москве, - это попытка дать определение верхнему сегменту рынка. Характеристики других классов недвижимости определены не так четко, но в целом включают в себя менее доступное и удобное месторасположение, а также здания с более низкой функциональностью и ограниченным набором услуг.

В дополнение к общепринятой классификации многие специалисты применяют другие классификаторы, например район города, где расположено здание, или возраст объекта, и таким образом получают более узкие сегменты рынка. Для каждого из этих рыночных сегментов можно выделить свои характеристики спроса и предложения и, следовательно, цены и стоимости. Но рынки не статичны, фактор изменчивости всегда присутствует на московских рынках, в том числе на рынках офисных площадей, за всю свою короткую историю продемонстрировавших наивысшие показатели изменений в мире. Одним из крупнейших и наиболее очевидных изменений на рынках станет проект «Москва-Сити», который внесет на рынок около 1 млн кв. м офисных площадей в небоскребах.
Каким же будет эффект на рынках офисов вследствие добавления высококлассных площадей в таком объеме? Опытные участники московского рынка офисных площадей уже задавались этим вопросом и будут придавать ему все большее значение, когда придет время и эти площади будут предложены рынку.
Ввод новых офисных площадей (более 500 тыс. кв. м к концу 2007 года) – всего лишь один из факторов, которые повлияют на рынки. На рынке офисных площадей ранее не было представлено высотных офисных зданий со схожими характеристиками. Входящий в состав «Москва-Сити» комплекс торговых площадей, развлекательный центр, а также предлагаемый уровень технической поддержки и концентрация такого уровня деловой активности в одном центре – все это складывается в единый фактор влияния на московский рынок, который никогда ранее не наблюдался.
Участники рынка, которые волнуются по поводу избыточного предложения площадей, думают так же, как известный американский игрок в бейсбол и по совместительству философ Йоги Берра, который сказал: «Порежьте мне пиццу на четыре куска, я не настолько голоден, чтобы съесть шесть». Быть может, Берра не учел того, что количество кусков не уменьшает объем съеденного. Применительно к московскому рынку недвижимости данное высказывание означает, что ситуация на рынке зависит не только от объема новых площадей, но и от способности рынка поглотить эти новые площади в том размере, в каком они поступят на рынок. По информации о предварительных проектах в составе «Москва-Сити», офисные площади будут появляться на рынке «кусочками» от 17 до 200 тыс. кв. м.
Приведенный график иллюстрирует поступление на рынок площадей в высотных офисных зданиях «Москва-Сити» в течение последующих трех лет. Мы видим значительное наращивание объемов площадей, что связано с практическими особенностями строительства небоскребов. Когда завершается строительство систем и структур, необходимых для обслуживания части здания, то практически все здание готово. В отличие от фазового девелопмента, когда на земельном участке ведется строительство нескольких зданий сравнительно небольшого размера, при строительстве небоскреба практически невозможно одновременно завершить строительство определенной части и разместить там офис и параллельно завершить строительство основных структурных и системных элементов.
Таким образом, в будущем существенное влияние на рынок недвижимости Москвы будут оказывать новые площади класса А, которые поступят практически единовременно и в большом объеме. Но изменение в структуре спроса и предложения – это лишь часть того влияния, которое «Москва-Сити» окажет на отношения между арендодателями и арендаторами. Новые функциональные параметры, предложенные рынку, перенесут понятие об офисных площадях класса А в новое измерение.
Цена, которую придется заплатить за преимущество ведения бизнеса в небоскребе с большим количеством сопутствующих услуг, еще неизвестна. Хотя первичные договоры аренды уже подписаны, арендные ставки были установлены под влиянием ранних заявок, сделанных арендаторами, а также существенных объемов площадей, требуемых ими. Скорее всего первично согласованные размеры ставок окажутся ниже, чем реальные ставки, ожидаемые по мере дальнейшего развития проекта «Москва-Сити».
По мере завершения строительства может возникнуть ситуация, аналогичная случаю с британским небоскребом Canary Wharf: стоимость аренды там снизилась через пару лет, когда полностью завершилось строительство здания, что привело к избытку предложения, а существующие площади потеряли фактор новизны. Вероятность возникновения подобной ситуации на московском рынке незначительна, так как российская экономика демонстрирует лучшие показатели по сравнению с английской на тех же участках цикла девелопмента проектов. Итоговый уровень арендных ставок будет определен желанием арендаторов платить за ожидаемые дополнительные преимущества по сравнению со стоимостью помещений в серийных офисных зданиях, принадлежащих к более широкому сегменту рынка. Однако выбор арендаторов будет ограничен базовым уровнем запрашиваемых ставок.
Права на земельный участок, стоимость строительства и операционные расходы для «Москва-Сити» в несколько раз превышают аналогичные показатели для зданий класса А на рынке. Этот факт неминуемо разделит рынок на две части, исходя из уровня цен: «Москва-Сити» - высший уровень и остальная часть офисных зданий - более низкий уровень. Аналогичный принцип будет относиться и к рынку аренды.
В то же самое время спрос также разделится на два сегмента. На рынке будет присутствовать некоторое количество пользователей, для которых высококлассные характеристики офисных зданий-небоскребов, а также условия повышенной комфортности, предлагаемые «Москва-Сити», будут неотъемлемыми условиями для функционирования бизнеса. Этот сегмент спроса сузит выбор офисных площадей, которые будут ограничены площадями и условиями, предлагаемыми исключительно проектами в рамках «Москва-Сити». Другие потребители будут конкурировать на более широком рынке, и некоторые арендаторы станут взвешивать относительные затраты и преимущества ведения бизнеса в зданиях двух разновидностей класса А при принятии финального решения.
В завершение данного анализа мы снова обратимся к словам американского героя, бейсболиста Йоги Берра, который проницательно заметил: «Вы можете увидеть многое, просто наблюдая за происходящим». Это как раз то, чем мы займемся, когда на московский рынок выйдет такой уникальный вид офисной недвижимости, как «Москва-Сити». Несомненно, нам будет за чем понаблюдать.