Бизнес-центр «Нобель» - проект интересный во многих отношениях. С одной стороны, это наглядный пример трансформации заброшенного фабричного здания в современный бизнес-центр. С другой – пример удачно выбранной стратегии собственника и девелопера, рассматривавшего объект своих инвестиций в контексте сложной городской среды. Введенный в строй в 2000 году, «Нобель» стал одной из главных точек притяжения новой деловой зоны Выборгской стороны.

Стилистика
Девятиэтажное здание, где сегодня базируется бизнес-центр «Нобель», построено в 1967 году. Это был стандартный для того периода административно-лабораторный корпус из монолитного бетона со стеклянным стеновым ограждением на территории старинного завода «Русский дизель». В 1990-х годах здание не эксплуатировалось, а потому стремительно обветшало. После кризиса 1998 года объект был приобретен через арбитражного управляющего за символическую по нынешним меркам сумму – эквивалент $200 тыс. – одним из дочерних предприятий группы компаний «Бекар», которая и стала заказчиком проекта перепрофилирования бывшего административного здания в бизнес-центр. Дизайн-проект и интерьеры выполнил петербургский архитектор Максим Павличук, в результате в скором времени от здания остался только монолитный каркас. Полностью заменены все коммуникации и фасадное ограждение. Здание, сохранив свой утилитарный урбанистический облик, стало заметным акцентом в эклектичном фабричном пейзаже.
В решении интерьеров, выполненных в стиле индастриал, читается увлечение молодого архитектора популярными компьютерными «бродилками» и фантастическими фильмами. При этом для воплощения замыслов использованы вполне традиционные для нашего времени материалы: алюминий, пластик, гипрок, ковролин… Получилось интересно, во всяком случае приглянулось телережиссерам: за четыре года эксплуатации в здании неоднократно проводились съемки видеоклипов и телесериалов.

История и окружение
«Когда мы начинали здесь работать, вокруг царило запустение - полузаброшенные заводские корпуса и местами труднопроходимые территории обанкротившегося завода. И все это – в считанных минутах езды от исторического центра Петербурга, вдоль красивой набережной», - рассказывает руководитель службы PR и маркетинга группы компаний «Бекар» Сергей Федоров.
Новым собственникам административно-лабораторного корпуса приходилось серьезно изучать окрестную территорию, знакомиться с представителями многочисленных арендаторов и владельцев складских и производственных корпусов, тепло- и энергомощностей, получивших их в наследство от обанкротившихся флагманов социалистической индустрии. Результат: «Бекар» получает от Комитета по управлению городским имуществом статус агентства по развитию территорий, а вместе с этим почетное право разрабатывать концепцию новой зоны деловой активности, проводить инвентаризацию и подготовку документов для КУГИ.
Но удача сопутствует тому, кто строит планы на несколько шагов вперед. После 1998 года мало кто верил в скорое возрождение запущенных фабричных территорий, серьезно «подпоченных» не только советскими хозяйственниками, но и запутанными правоотношениями новых собственников и арендаторов. За считанные годы ситуация изменилась радикально. На сегодняшний день бесхозных объектов уже нет (хотя «проблемные» остались), вокруг «Нобеля» - больше тридцати офисных и складских объектов. Наиболее интересные расположены вдоль Пироговской набережной, и смотрят на Малую Невку и Петроградскую сторону. Это и «Петровский форт», который мы уже представляли в прошлом выпуске, и представительство «Лукойл-Нева». Совсем рядом с самим «Нобелем» – особняк легендарных братьев Нобелей (нынче пребывает в запущенном состоянии) и дом Лебедева (купеческий особняк позапрошлого столетия, нынче активно реставрируется, действующий бизнес-центр «XIX век»). Два последних объекта – памятники, состоят на учете в КГИОП и имеют серьезные ограничения по использованию.
История промзоны Выборгской стороны начинается, конечно, не с момента банкротства «Русского дизеля», а гораздо раньше и тесно связана с именем нескольких поколений шведских промышленников Нобелей. Шведский подданный Эммануил Нобель начинал свой путь крупного российского промышленника с нуля. Его сын, Людвиг Нобель, получивший после банкротства отца 2000 рублей в наследство, сумел продолжить его дело. На заводе Нобеля производились пушки и паровые машины, мины и динамит, внедрялись передовые технологии, а сам Людвиг, владевший пятью языками, всерьез занимался проблемами организации труда и образования рабочих. Внук, Альфред Нобель - основатель известной всему миру Нобелевской премии.

Правила игры
Уникальность «Нобеля» в том, что из 5500 кв. м его строительных площадей 87 % являются арендопригодными. Но при этом говорить о том, какие помещения пользуются особым спросом у арендаторов, не имеет смысла. Арендатору могут предложить и комнату в 20 кв. м, и целый этаж (около 500 кв. м). Едва ли не с момента сдачи в эксплуатацию он заполнен на все 100 %, и в нем всего лишь семь арендаторов. Самый крупный – ОАО «Ленсвет» - занимает два этажа, остальные – по одному этажу. На первом этаже располагаются магазин «Мир керамики» и ресторан «Евразия» с японской кухней.
Изначально «Нобель» позиционировался и проектировался как офисный центр класса С, однако впоследствии, с увеличением инвестиционной привлекательности и градостроительной ценности территории, ему был присвоен сертификат соответствия классу В. Актуальная арендная ставка для бизнес-центра «Нобель» составляет $380/кв. м в год. Типовой договор аренды заключается на 11 месяцев, однако арендаторы предпочитают более длительные сроки. Поэтому, как правило, в договоре предусматривается, что собственник имеет право поднимать расценки не чаще, чем раз в год, и не больше, чем на 10 % с обязательным уведомлением арендатора за два-три месяца.
Одна из последних инноваций – обеспечение здания современными системами класса «Умный дом», предусматривающими оптимальное управление тепло- и энергоресурсами (весьма актуальная система для зданий со стеклянными фасадами). Это фирменная разработка программистов «Бекара», которую к концу года обещают запустить в эксплуатацию.

Аренда или продажа
В прошлом году стало известно, что руководство «Бекара» ведет разговоры о готовящейся продаже бизнес-центра «Нобель». Сообщалось о том, что объектом продажи является не само здание, а готовый бизнес с заключенными договорами аренды, цена возможной сделки составит $6 млн. и что потенциальный приобретатель – германская компания. В тот раз переговоры завершились безрезультатно. В настоящее время на горизонте появился другой претендент – уже российского происхождения, однако его имя пока не разглашается. Цена предложения возросла до $7 млн. В целом же, по данным независимой оценки, рыночная стоимость здания за период эксплуатации выросла в 6 раз.
Президент группы компаний «Бекар» Александр Шарапов комментирует возможные события следующим образом: «Мы как профессиональные девелоперы сделали свое дело: придумали и сформировали новый объект недвижимости. Тем не менее нам хотелось бы получить средства для реализации новых, не менее масштабных проектов. Ведь на Выборгской стороне осталось немало других интересных объектов, к которым хотелось бы применить и полученные знания, и опыт».
Представители ООО «Управляющая компания Бекар» утверждают, что в случае, если сделка с «Нобелем» состоится, они готовы участвовать в конкурсе управляющих. И в конечном итоге от этого выиграют все, и в первую очередь арендаторы. По крайней мере мировая практика предусматривает, что собственники офисных зданий классов А и В должны привлекать управляющих на конкурсной основе.

Информация:

Бизнес-центр «Нобель»

Год основания: 2000

Классификация: класс В

Высота: 9 этажей

Площадь: 5500 кв. м

Офисы: от 20 кв. м

Арендная ставка – $380/кв. м в год

Планировка: гибкая

Связь: цифровая, оптоволокно

Лифты: класс delux

Охрана: круглосуточная, видеонаблюдение

Гранд-кафе

Конференц-зал: 58 мест

Собственник: ООО «Бекар. Управление. Инвестиции»

Управляющая компания: ООО «Управляющая компания Бекар»

Местоположение: Пироговская набережная, у Гренадерского моста, Вид на Большую Невку

Парковка на 100 м/м