До кризиса многофункциональные комплексы нечасто включали в свой состав апартаменты. Теперь девелоперы поменяли точку зрения: спрос на офисы приходит и уходит, а хорошее жилье востребовано всегда. Тем не менее популярность такого типа жилья среди девелоперов пока не стала правилом для пользователей: треть покупок апартаментов совершается с инвестиционной целью.

Зачем в МФК жилье?

В США и в Европе в течение последних 5–7 лет наблюдается тенденция к укрупнению формата МФК с отведением значительного объема площадей под жилье. Например, в Нью-Йорке в 2004 году в Манхэттене был открыт Time Warner Center – 77-этажное здание, в котором размещается штаб-квартира компании AOL и Warner, студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, торговый центр, концертный зал и 225 апартаментов. «Популярность подобных мультиформатных зданий понятна – это удобно для потребителя, функционально и выгодно для городских властей с точки зрения инфраструктуры, – считает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Кстати, в последнее время именно в Америке прослеживается устойчивая тенденция к увеличению объема площадей, отведенных под жилье».

До недавнего времени в Москве объекты недвижимости такого типа встречались нечасто. Гораздо чаще строились жилые комплексы с торговой функцией, где магазин выступал как объект инфраструктуры, или офисные здания с небольшими магазинами. Среди подобных объектов смешанного назначения, как правило, доминирует лишь одна функция – офисная, жилая или торговая. «Вряд ли корректно называть многофункциональным центром офисное здание с пентхаусом на крыше и рестораном на первом этаже, – обращает внимание на различие объектов смешанного назначения и МФК Илья Кузнецов, директор, руководитель группы отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield. – Многофункциональным центром может считаться проект, в котором присутствует как минимум три функции, каждая из которых генерирует сравнимый уровень дохода». Многофункциональный комплекс представляет собой самостоятельный сегмент, который сам по себе способен диверсифицировать девелоперские риски.

Если на начало 2000-х годов в России практически не было многофункциональных комплексов (единственный проект – Park Place на Ленинском), то сейчас этих проектов достаточно много. Самые известные МФК – ряд объектов комплекса «Москва-Сити» – башня «Федерация», «Город столиц», «Легенды Цветного» (Capital Group), «Фьюжн_парк» («Интеко»), проект застройки и реконструкции «Красного Октября» на территории Болотного острова. От 30 до 70% в этих МФК занимает жилье. Как наглядно показал кризис, рынок жилой недвижимости достаточно устойчив даже в трудные времена. На протяжении многих лет в столице наблюдается дефицит жилья, поэтому многие девелоперы включают в состав МФК этот сегмент с целью диверсификации своих вложений.

«До кризиса многие МФК в Москве включали в себя большое количество офисных помещений, – говорит Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International. – В последнее время проекты, предусматривавшие строительство 100 тыс. кв. м офисных площадей и более, пересматриваются с тем, чтобы предусмотреть диверсификацию представленных сегментов и повысить экономическую устойчивость комплекса». С этой точки зрения, отмечает эксперт, можно говорить о том, что увеличивается доля, относимая к жилью или апартаментам. Примерами проектов, где предусмотрена большая часть жилых помещений или апартаментов, могут служить такие проекты, как «Город яхт».

Валентина Становова, первый вицепрезидент Capital Group, уверена, что тот факт, что сегодня все больше многофункциональных комплексов с жилой составляющей в качестве ключевого функционального назначения здания не случаен: «Этот формат продиктован ритмом мегаполиса, динамичностью жизни современного человека, так как он предоставляет возможность обеспечить ему комфортную комплексную среду обитания: работать, жить, посещать фитнес-клуб, салон красоты, иметь под рукой рестораны, бутики, консьерж-сервис уровня 5-звездочного отеля, не тратя времени на перемещения по городу».

Однако Александр Зиминский считает, что говорить о том, что жилье занимает больший объем в составе столичных многофункциональных комплексов пока еще преждевременно. «Жилая составляющая в проектах МФК сегодня в России не является безусловной доминантой, – соглашается с ним Денис Трущенко, директор по развитию Bluestone Group. – Больший процент площадей занимает коммерческая составляющая. Например, в башне «Федерация» площадь апартаментов составляет 78,5 тыс. кв. м из примерно 310 тыс. кв. м общего объема площадей всего проекта».

Тем не менее жилье становится обязательной составляющей МФК и занимает там все большее место.

Без прописки, но с парковкой

Многофункциональные комплексы, сочетающие в себе различные функциональные назначения площадей, изначально являются сложным форматом недвижимости. Как отмечает Александр Зиминский, строительство МФК требует особого внимания к таким факторам, как месторас положение, транспортная доступность, демографические и экономические показатели района, конкурентная среда. При строительстве МФК необходимо предусмотреть все возможные проблемы, так как малейшая ошибка при проектировании, строительстве или продвижении объекта может напрямую сказаться на работе всех сегментов комплекса.

«Увязать офисную, торговую и жилую функции между собой очень сложно, так как у каждой свои требования к шагу колонн, инженерным коммуникациям, режиму доступа посетителей, – отмечает Илья Кузнецов. – Достаточно часто эти требования не выполняются либо выполняются плохо».

По мнению Полины Кондратенко привлечение в проект профессиональных архитекторов и консультантов по недвижимости, а также наличие высокопрофессиональной команды в составе девелоперской компании позволяют достичь оптимальных вариантов планировок комплекса в целом и отдельных его составляющих.

Айдар Галеев, директор департамента развития Facility Management компании NAI Becar, выделяет две основные проблемы, связанные с жилой компонентой в составе МФК. Первая из них – правовая, она связана с назначением земельного участка. Многие проекты строятся на земле, предназначенной для общественноделовых целей (строительства офисов) – постоянное жилье там строить нельзя, поэтому квартиры, входящие в состав таких МФК, называются апартаментами. Так как они предназначены для временного проживания, прописаться там нельзя. Соответственно, возникает проблема привязки жителей к определенным школам, больницам и прочим муниципальным учреждениям. Это несколько снижает спрос на жилье в МФК, но большую часть покупателей сегодня вопрос прописки не волнует.

Вторая проблема связана с концепцией объекта. Разное назначение площадей предполагает их изоляцию и наличие разных входных групп. Такие проекты требуют грамотного зонирования. Очень важно предусмотреть разделение потоков посетителей: жильцы МФК не должны пересекаться с арендаторами офисов или посетителями торговой зоны. Главная ошибка в проектировании состоит именно в том, что потоки посетителей в офисную и жилую часть МФК бывают не разведены.

Решением этой проблемы, как отмечает Айдар Галеев, может быть размещение жилой части МФК в отдельно стоящем здании, как, например, во «Фьюжн_парке» – комплексе на Болотном острове. Также возможно разделение по вертикальному принципу, где нижние этажи отданы под офисную недвижимость, а верхние – под жилье. Примерами такого деления может служить башня «Федерация», «Город столиц», «Легенды Цветного».

«Житель комплекса может пересекаться с сотрудниками офиса в общественных местах: ресторанах, бутиках, салонах красоты или фитнес-центре, но не на территории, которую считает своим домом, – подчеркивает Валентина Становова. – В «Городе столиц» и «Легенде Цветного» эта задача реализована с применением целого комплекса решений: разные уровни паркинга для жителей и арендаторов, раздельные лифтовые группы, организация контроля доступа и системы безопасности».

Илья Кузнецов, подчеркивая важность разделения машино-мест жителей с парковкой торгового центра либо офисного (в последнем случае парковка является платной), говорит о том, что это можно сделать с помощью электроники, но это влечет за собой дополнительные затраты, к которым девелопер не всегда оказывается готов.

Еще одна проблема, которую отмечают многие эксперты, связана с самим наличием парковки. «Паркинг является одним из факторов, определяющих ликвидность проекта, поэтому единственно верным решением, на наш взгляд, должно стать строительство подземной автостоянки», – говорит Валентина Становова.

Несмотря на то что строительство подземных паркингов является технически сложным проектом, который требует особых компетенций (в том числе из-за непредсказуемости поведения грунтовых вод), значительных капиталовложений, занимает много времени, с точки зрения девелопмента эти затраты оправданны, так как позволяют позиционировать объект в более высоком ценовом сегменте. «Мы учитываем, что для покупателя статусной недвижимости или арендатора офиса класса А комфортный и безопасный паркинг является первостепенным условием, – рассказывает Валентина Становова. – Например, в МФК «Город столиц» – шестиуровневый подземный паркинг, в «Легенде Цветного» и «Имперском доме» – трехуровневый. И это одна из причин, по которой наши дома отличаются высокими темпами реализации».

Управление, по мнению Ильи Кузнецова, также может стать отдельной проблемой МФК. Рынок УК у нас пока очень невелик, а имеющиеся компании, как правило, специализируются на управлении либо офисами, либо торговыми цент рами. Найти грамотного управляющего «широкой специализации» очень сложно. «У обычного жилья могут быть разные компания-застройщик и управляющая компания, – замечает Айдар Галлеев. – У МФК есть большая заинтересованность мажоритарного инвестора, ведущего проект с самой постройки вплоть до эксплуатации и управления. Мелких собственников у МФК не бывает, а следовательно, нет и проблем с управлением».

Как правило, управлением МФК занимается сам девелопер либо его «дочка». Например, в Capital Group управление МФК сосредоточено в руках одной управляющей компании – CAPEX (входит в Capital Group).

На работу на лифте

К одному из важнейших преимуществ жилья в составе МФК, как отмечает Айдар Галлеев, относится возможность жить и работать на одной территории. Некоторые компании (около 10%) покупают квартиры в МФК для своих сотрудников. В многофункциональных комплексах всегда хорошо развита торговая и офисная инфраструктура. К минусам можно отнести не всегда урегулированный правовой статус, шумное окружение. Жить в таком месте обычно нравится молодым людям, но не очень подходит для семей с детьми. В некоторых МФК нет парковых зон, изолированных от офисов. Часто апартаменты располагаются на верхних этажах здания. Например, в башне «Федерация» под жилье отведены этажи с 49-го по 60-й. Не все любят жить так высоко. Однако удобное местоположение, возможность ходить на работу, не выходя из здания, а всего лишь спускаясь несколькими этажами ниже, комфорт, панорамный вид из окон привлекают значительное число покупателей жилых метров.

Как отмечает Денис Трущенко, жилье в МФК чаще всего приобретается для собственных нужд. «МФК инвестиционно привлекательны прежде всего для девелоперов, так как позволяют задействовать сразу несколько категорий потребителей. Что касается покупки жилья в таком комплексе в качестве частного инвестирования, то тут интерес спорный», – соглашается Александр Зиминский. По его мнению, для того чтобы объект приносил доход, нужен спрос именно в этом сегменте недвижимости. А высокого спроса здесь пока не наблюдается.

Валентина Становова, напротив, отмечает, что в МФК «Город столиц» и «Легенда Цветного» около трети покупок совершаются в инвестиционных целях, и убеждена, что в качественных проектах надежных девелоперов покупка апартаментов имеет высокую инвестиционную привлекательность.