Генеральный директор компании Tablogix Андрей Орехов в интервью нашему журналу рассказывает о перспективах развития складской недвижимости в России, инвестиционной привлекательности этого сектора экономики, сравнивает российскую контрактную логистику с ее западным аналогом.

- Специалисты рынка коммерческой недвижимости вот уже несколько лет подряд предсказывают бум строительства складских площадей. Однако этого не происходит. Еще несколько лет назад игнорирование инвесторами этого рынка можно было объяснить высокой доходностью офисных проектов, более предсказуемым рынком торговых площадей, куда, собственно, и шли деньги девелоперов. Почему же сегодня на складской рынок не выходят так же охотно, как в сектор офисных или ритейл-площадей? Неужели ничего не изменилось?
- Отсутствие определенного ажиотажа в секторе складской недвижимости связано с тем, что до сих пор офисные и торговые площади возводить выгоднее, нежели терминалы. Сегодня ситуация сложилась таким образом, что максимальный доход получают инвесторы, вкладывающие деньги в жилую недвижимость, второе место по популярности занимают торговые площади и офисные помещения, и только на третьем, «почетном», месте располагаются промышленные и складские помещения. Такая расстановка приоритетов определяется прежде всего возвратом инвестиций. Сейчас возведение складских проектов дает доходность18–20% годовых. До последнего времени офисное строительство приносило девелоперам 25% годовых, соответственно всем было интересно инвестировать в этот сегмент. В связи с тем, что деньги становятся дешевле, ожидается снижение доходности офисных и торговых площадей, общее снижение ставок. Поэтому можно прогнозировать рост привлекательности складского сектора. Особенно здесь стоит отметить иностранных инвесторов, которые удовлетворяются меньшими доходами, чем российские инвесторы, поэтому складская недвижимость, которая дает, может быть, не столь высокий, но стабильный доход, может быть востребована этим сегментом девелоперов.

- А можно ли говорить о том, что относительная непопулярность складского сектора связана в том числе и с непрозрачностью этого рынка? Отсутствие ясности в земельных вопросах, проблемы с коммуникациями – может, все это и отпугивает инвесторов?
- Я бы не стал выделять в сдерживающих факторах непрозрачность рынка. Если вы собираетесь инвестировать в торговый комплекс, вы столкнетесь с теми же земельными проблемами. Здесь нет никакой специфики, подобные проблемы характерны для всего рынка недвижимости. Если отдельно выделять проблему инфраструктуры, то это всегда очень долго и дорого. Именно поэтому инфраструктура сейчас находится в плачевном состоянии. Как будет решаться эта проблема? Не так давно подмосковные власти заявили, что сами не в состоянии финансировать прокладку коммуникаций, поэтому будут предоставлять серьезные льготы тем инвесторам, которые, помимо собственных проектов в регионе, возьмут заботу об инфраструктуре на свои плечи. Не знаю, что будет на самом деле. Думаю, способ разрешения проблемы будет определяться каждым конкретным случаем. Разумеется, никто не будет инвестировать в зеленое поле, если есть возможность реализовывать объект на подготовленной земле. В любом случае решение этого вопроса будет регулировать рынок. Так как спрос
на складские помещения велик и будет продолжать увеличиваться с развитием экономики, производственного сектора, кто-то будет вынужден вкладывать деньги в инфраструктуру земли. Где-то это будут инвесторы: складские операторы или девелоперы, где-то, возможно, будут совместные проекты инвесторов и государства.
Какие бы проблемы сегодня ни стояли перед инвестором, со временем они будут разрешаться. Уже сегодня прозрачность рынка увеличивается. Может быть, этот процесс идет не так быстро, как хотелось бы, тем не менее рынок выстраивается таким образом, что все больше людей заинтересовано в цивилизованном решении вопросов, в привлечении инвестиций. Разумеется, большим спросом в будущем будут пользоваться именно «чистые» проекты, реализованные цивилизованно, «по уму». Количество проектов, сделанных чисто «по-российски» станет уменьшаться.

- Сегодня на рынке складских площадей ожидают крупных международных девелоперов, которые вот-вот начнут осуществлять свои мегапроекты. Как выход всемирно известных инвесторов отразится на рынке, стоит ли ожидать снижения цен на площади или рынок еще очень далек от насыщения, а стало быть, и от ценовой стабилизации?
- Естественно, все крупные операторы, которые заявляют, что они выходят на российский рынок, рано или поздно здесь появятся, вопрос только в сроках. Очень часто проекты задерживаются, между тем анонсирование крупных терминалов способно влиять на стоимость аренды. В начале этого года специалистами был заявлен довольно серьезный метраж новых складских площадей. И несмотря на то, что многие проекты были введены в эксплуатацию значительно позже, предвосхищение того, что они будут построены, привело к психологическому снижению цен. И это нормальный процесс. Когда начнут строить большие складские комплексы – а сейчас анонсируются терминалы на 100, 200 и даже 300 тыс. кв. м – это позитивно повлияет на рынок в целом. Ставки на аренду будут снижаться, конкуренция будет расти, что самым положительным образом отразится на клиенте.

- Не так давно вице-губернатор Ленинградской области Алексей Акулов рассказал о местном законе об инвестиционной деятельности. Суть документа – защита вложенного капитала, обеспечение равных прав для всех инвесторов, освобождение инвесторов от налогов на срок окупаемости инвестиций и дополнительных двух лет. Насколько такое регулирование может быть подходящим для всей России? Насколько вообще в это можно верить?
- Я не верю в какие-то специальные льготы, думаю, что они будут сокращаться. Серьезной льготой для многих инвесторов могут стать не налоговые послабления, а помощь в оформления земли в аренду, возможность приобретения участков в собственность на открытых аукционах, открытых торгах по понятной цене. Как известно, сейчас есть две цены: официальная и неофициальная, в которую помимо всего прочего включены расходы на прохождение всех бюрократических инстанций. Если удастся сформировать открытый рынок земельных отношений, думаю, регион сразу станет инвестиционно привлекательным. Другие льготы вряд ли будут иметь определяющее значение.

- Привлечением инвестиций и строительством складов, вероятно, не исчерпывается список задач, решения которых необходимо добиться в логистическом плане. К тому же если мы рассчитываем на сотрудничество с ЕС и тем более планируем туда вступить, страна должна приспособиться к жестким требованиям логистического обслуживания. Каким критериям ЕС в отношении складской недвижимости и логистики мы пока не соответствуем, помимо нехватки помещений, что еще нужно «приводить в порядок»?
- До сих пор в отношении логистического сектора между Россией и странами Европейского союза огромная дистанция. Если взять ситуацию в Польше, стране, сходной с нашей по многим экономическим параметрам, в логистическом секторе (и не только) эта страна ушла далеко вперед. Причем речь идет не просто о красивых складах. Здесь отлаженно работает вся логистическая цепь: отлично развиты складская и транспортная инфраструктуры, без проблем решаются вопросы таможенного характера. Всеми процессами управляют высококвалифицированные специалисты. У нас же в каждом их звеньев логистической цепи можно найти серьезную проблему. Нехватка площадей А-класса, плохо развитая инфраструктура, проблемы таможенного законодательства, невероятный дефицит кадров, которые способны строить логистические цепочки на европейском уровне – все это характеризует нашу логистику. К сожалению, приходится констатировать, что нам необходимо довольно длительное время, чтобы дорасти до европейского уровня, отладить логистическую систему так, чтобы она работала безупречно.

- Думаю, еще одно важное отличие складского сектора стран Европейского союза от российского – популярность там контрактной логистики. На Западе операционные услуги уже давно пользуются спросом, в то время как в нашей стране до недавнего времени привлечение логистического оператора многими считалось простой тратой денег, даже некой блажью. Ваша компания оказывает услуги именно в сфере контрактной логистики. Расскажите, меняется ли сегодня отношение к операционным услугам?
- Действительно, еще некоторое время назад многие компании не понимали выгоды аутсорсинга. Они считали, что, осуществляя логистические операции собственными силами, они серьезно экономят. Между тем опыт уже неоднократно доказал, что контрактная логистика – более эффективная и экономичная форма ведения бизнеса. Большинство компаний не в состоянии построить эффективную, оптимизированную логистическую систему. На это уходит масса времени, средств, и результат чаще всего оставляет желать лучшего. Отдавая этот вид деятельности на аутсорсинг, компания экономит время своих сотрудников, продолжает заниматься профильным видом деятельности. Сегодня, к счастью, миф о бессмысленных тратах развенчивается, и очень многие компании, которые еще два года назад и слышать не хотели о контрактной логистике, либо уже заключили договоры с компанией-оператором, либо ведут переговоры, либо занимаются поиском подходящего логистического провайдера. Кстати, хорошо, что отношение к контрактной логистике меняется постепенно. Если рынок разом захочет отдать логистику на аутсорсинг, операционные компании будут не в состоянии справиться с объемом спроса. Есть определенная скорость расширения возможностей логистических провайдеров. Сейчас количество операционных компаний и набор предоставляемых ими услуг соответствует уровню развития рынка. Как только рынок потребует больше, логистические операторы станут развиваться с колоссальной скоростью.

- Помимо развития контрактной логистики, какой рыночный прогноз в сегменте складского сектора вы можете дать нашим читателям?
- Что касается стоимости аренды, то думаю, скоро цены стабилизируются. Сейчас они находятся на наивысшем уровне, не думаю, что они будут расти. Возможно, мы увидим некоторые колебания цен, которые будут спровоцированы анонсированием крупных рыночных объектов. Если же говорить о долгосрочной тенденции, то рано или поздно цены пойдут вниз.
На данном этапе зафиксирован очень большой спрос на складские помещения А-класса. И что бы мы с вами ни говорили о непопулярности этого сегмента коммерческой недвижимости, в самое ближайшее время появится достаточное количество инвесторов, которые захотят поучаствовать в подобных проектах. Снижение доходности по офисным и торговым площадям, а также увеличение прозрачности рынка будет способствовать притоку на этот рынок и иностранного капитала. Однозначно уже в ближайшие 3–5 лет произойдет достаточно быстрое наращивание складских помещений. Мы станем свидетелями строительного бума. При этом не все проекты будут вызывать восторг. Любой стремительный рост не обходится без изъянов, поэтому и тут нам не избежать разочарований. Конечно, угадают крупные иностранные девелоперы, которые будут строить качественно и предлагать разумные цены.