Казань: миф о насыщении рынка

Сегодня границы Казани расширяются. На новых территориях идет активное строительство. По данным банка ВТБ, доминируют обращения по инвестпроектам, связанным со строительством жилой недвижимости, немало также обращений на рефинансирование ранее полученных инвестиционных кредитов, в том числе на строительство производственных объектов.

Наиболее привлекательными отраслями для инвесторов, по данным компании PricewaterhouseCoopers, являются нефтедобывающая, нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленности, информационные технологии и связь, машиностроение, пищевая промышленность и сельское хозяйство. По состоянию на конец 2009 года инвестиции в строительство новых объектов и операции с недвижимостью занимают 13,6% в общем объеме инвестирования.

Государственная политика Республики Татарстан в области привлечения иностранных инвестиций включает комплекс мер, направленных в первую очередь на улучшение инвестиционного климата и стимулирование развития инновационных технологий в химии и нефтехимии, машиностроении, сфере услуг, малом и среднем бизнесе. В рамках выработки мер оказания государственной поддержки реальному сектору экономики приняты законы республики Татарстан, направленные на снижение налоговой нагрузки, в том числе по строительству – ставки снижены с 15% до 5%.

Тем не менее сегодня неместных игроков на рынке Казани можно посчитать по пальцам: «Евразия логистик», Х5 с проектом «Перекресток», работающим по франшизе, «Система Галс» с ТЦ «Детский мир», ГК «Время» с ТЦ «Парк Хаус», ГК «Кловер Групп», которые в течение четырех лет пытаются реализовать проект многофункционального комплекса в городе.

Борьба за покупателей

По данным компании Praedium Oncor International, общий объем торговых площадей в городе за период с 2004 по 2009 год увеличился в 1,5 раза и на середину 2010 года составил около 1,150 млн кв. м, включая рынки. Увеличение фонда торговых помещений происходило в первую очередь за счет строительства крупных торговых объектов. В результате обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. жителей к середине 2010 года несколько превысила 1 тыс. кв. м. При этом необходимо отметить, что к качественным объектам можно отнести только 19 торговых и торгово-развлекательных центров, общая площадь которых меньше 450 тыс. кв. м. Еще 14 торговых объектов можно отнести к крупным неконцептуальным торговым центрам. «Доля качественных торговых центров в общем объеме предложения составляет чуть более третьей части от общего объема площадей. Из чего можно сделать вывод, что потенциально качественные торговые объекты можно строить. Но, по моему мнению, в качестве объекта инвестирования можно рассматривать узкоспециализированные торговые центры или продуктовые гипермаркеты, такие как DIY, Familly Room, альтернатива формата IKEA», – отмечает Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar.

По словам Сергея Родина, руководителя департамента аналитики и PR компании «Финстрой», средние ставки аренды в торговых центрах в 2009 году снизились на 15–20%. Однако уже в этом году рост ставок может составить 7–12%. При этом рост ставок в среднесрочной перспективе будет обусловлен не только отсутствием новых проектов, но и восстановлением потребительского рынка, который вырос к началу 2010 года на 41%. Но при всех положительных характеристиках рынка новые крупные проекты Сергей Родин считает бесперспективными.

Что касается крупных проектов, то скоро на казанский рынок планирует выйти первый магазин французской сети «Ашан». Директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила полагает, что освоение нового для себя региона «Ашан» начнет с Казани. По его словам, стратегия развития этой сети в регионах практически везде одинакова: «Сначала группа открывает гипермаркет площадью 7–15 тыс. кв. м, через некоторое время – два-три супермаркета площадью 3–5 тыс. кв. м. Затем, когда компания налаживает логистику, она выводит на рынок более мелкий формат магазинов площадью 150–300 кв. м под брендом "Атак"». По данным CRE, будущий гипермаркет французской сети разместится в торгово-культурном центре «Южный», который сегодня реконструируется и расширяет свою торговую площадь. «Даже на насыщенном рынке всегда есть место для проектов, которые по своему местоположению, качеству и концепции очевидно лучше и привлекательнее для покупателей, чем существующие проекты. Если такой проект появится в городе, то вполне может произойти перераспределение покупательских потоков и торговый центр будет успешен», – комментирует приход «Ашана» в Казань Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International. С приходом «Ашана» в Казань перестановка сил игроков на рынке в любом случае произойдет. Надо отметить, что «Ашан» пытался реализовать свой проект в Казани еще в 2003 году, когда шли переговоры с администрацией Казани о выборе места для будущего магазина. Но планы торговой сети отложились до 2009 года. В том числе, по информации СМИ, задержка выхода «Ашана» на рынок Казани произошла потому, что этот проект представлял серьезную угрозу для действующих игроков на рынке. Сами же представители торговой сети «Ашан» называли разные причины, начиная от сложности логистики и заканчивая неудач ной транспортной схемой города.

Офисы снова в цене

По данным Praedium Oncor International, общий объем офисных помещений в городе составляет около 650 тыс. кв. м, из них более 50% можно отнести к классам А и В. По обеспеченности офисными помещениями на тысячу жителей Казань занимает четвертое место среди других городов России, уступая лишь Москве, СанктПетербургу и Екатеринбургу. При этом в городе анонсируются новые проекты, продолжается реализация части строящихся проектов, приостановленных на время финансового кризиса. С точки зрения географического распределения деловых центров наибольшая концентрация наблюдается в центральной части города – в Вахитовском районе. Здесь спрос на офисную недвижимость пока остается стабильно высоким. Как правило, помещения в центре города занимают арендаторы, которым важны высокая интенсивность потока людей и статус: банки, кадровые агентства, агентства недвижимости, туристические фирмы. Однако в последнее время наблюдается тенденция смещения деловой активности в периферийные районы. Начали появляться проекты многофункциональных центров с офисной составляющей в удаленных от центра города кварталах. К примеру, существенно повысился интерес потенциальных арендаторов к Ново-Савиновскому район после открытия моста через реку Казанка, значительно разгрузившего ближайшие магистрали.

Другой тенденцией офисного рынка Казани является соединение офисной составляющей с торговой, гостиничной и жилой. В городе реализуется несколько проектов многофункциональных центров. Во многом это объясняется насыщенностью рынка офисной недвижимости и уменьшением интереса девелоперов и инвесторов к чисто офисным проектам. Однако есть и другие оценки рынка со стороны экспертов.

«Рынок офисной недвижимости Казани представляется перспективным по ряду причин: низкий уровень свободных помещений в сегменте качественного предложения, высокие темпы поглощения высвободившихся помещений после кризиса в 2008 году, развивающаяся экономика, интерес к городу и республике со стороны международных компаний, связанный в том числе с проведением Универсиады, растущие ставки аренды. В ближайшие 1–1,5 года в городе не будет введено крупных бизнес-центров, что, вероятно, к концу 2012 года вызовет дефицит качественных офисных площадей. Перспективным направлением считаем строительство современного бизнес-центра класса А», – рассказывает Елена Крюкова, консультант по региональным проектам Cushman & Wakefield. Из всего этого стоит сделать вывод, что и этот сегмент оставляет место для развития новых концептуально качественных проектов.

Только нестандартные склады

Что касается развития рынка складской недвижимости Казани, то в этом случае все эксперты были единогласны в своих заключениях. Это направление на сегодняшний день является экономически невыгодным. Вблизи города функционируют два крупных логистических комплекса: один располагается со стороны въезда в город по московской трассе, его площадь составляет 160 тыс. кв. м – это «Биек Тау Евразия Логистик», а другой – со стороны города, вблизи аэропорта Казани, это складской комплекс Q-Park общей площадью 70 тыс. кв. м.

Сегодня востребованы могут быть только проекты build-to-suit, уверены эксперты. «Проекты build-to-suit бывают востребованы для создания нестандартных складов, но чаще всего для производств, поскольку такие объекты всегда имеют свою специфику. Производители оценивают всю экономику производственного проекта на основе многих факторов, среди которых большое внимание уделяется местоположению с точки зрения логистики, стоимости и рискам строительства, наличию коммуникаций, наличию рабочей силы. Не менее важен и инвестиционный климат. В Татарстане этим факторам уделено большое внимание, что стимулирует размещение в республике производств и делает востребованными build-to-suit решения для реализации таких проектов», – говорит Кристофер ван Рит, управляющий директора Giffels Management Россия.

Казань ждет паломников

Стоит отметить, что большое внимание в регионе местными властями уделяется развитию туризма и гостиничного бизнеса, в том числе паломническому туризму. Также в настоящее время создается крупномасштабный рекреационный и оздоровительный проект «Камские Поляны» – парк общей площадью в 100 тыс. га, рассчитанный на 250 тыс. туристов и примерно на 20 тыс. рабочих мест. Вся площадка разделена по зонам в соответствии с природным ландшафтом. На площадках подведены все необходимые коммуникации для начала полноценного строительства. На территории еще есть свободные площадки для инвесторов.

Относительно развития гостиничного рынка недвижимости нужно отметить, что общий номерной фонд в Казани, по данным CRE, составляет около 3,65 тыс. номеров, из них доля гостиниц 2* и 3* составляет около 40%. А к 2013 году, в преддверии проведения Универсиады, власти города планируют довести общее количество номеров до 5,5 тыс. номеров. Как отмечают эксперты, в городе ощущается острый дефицит гостиниц 2* и 3*. На встрече с журналистами Сергей Иванов, заместитель министра по делам молодежи, спорту и туризму Республики Татарстан, отметил, что городу еще требуется одна пятизвездочная гостиница и три-четыре гостиницы 3* и 4*. На вопрос о том, какие преференции предлагаются инвесторам, Иванов Сергей сказал: «Министерство готово поддержать инвестора в согласовании документации. А также, возможно, будут предоставлены налоговые льготы». Правда, разработанных программ по льготам пока не существует, и все решения принимаются в индивидуальном порядке в зависимости от предназначения проекта и объемов инвестиций.

По данным компании ASG, наиболее острые вопросы, связанные с новым строительством в Казани, традиционны для мегаполисов: недостаточное количество подготовленных земельных участков, сложности с согласованием проектноразрешительной документации, грамотное определение best-use – наиболее востребованного рынком формата будущего объекта. Для того чтобы деятельность в данной сфере была успешной, необходимо тесное взаимодействие с городом, участие в разработке проектов территориального планирования, работа по укрупнению земельных участков, четкое обоснование реализуемых инвестиционных проектов, уверены участники рынка. Так, к примеру, компания ASG предлагает инвесторам восстанавливать старинные архитектурные объекты города, а в качестве бонуса за реставрацию исторических зданий инвестору отдают близлежащую землю, на которой он, например, может сделать пристройку к этому объекту и использовать ее в своих целях.

Таким образом, инвестиционной привлекательности Казани вредит сложившийся стереотип, согласно которому город вплотную подошел к насыщению площадями практически во всех сегментах коммерческой недвижимости. «Подобная оценка является абсолютно верной для периода бума строительства, до 2007 года. Однако начиная с 2008 года и по настоящее время объемы нового строительства значительно сократились, в результате сегодня средний уровень вакантных площадей в качественных торговых объектах не превосходит 5–7%», – замечает Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International.

Рынок Казани для сторонних инвесторов коммерческой недвижимости в настоящее время является более закрытым относительно других регионов России, и это связано как с административными барьерами, так и с рыночной ситуацией. Тем не менее потенциал для появления и эффективного функционирования новых проектов также высок.