Мы подошли к двухлетнему рубежу работы в условиях резко сжавшегося рынка недвижимости. Волна позитивных настроений, растущая благодаря прогнозам ведущих инвестиционных аналитиков, накрывает все большее число участников. И сейчас самое время оглянуться назад и задуматься не столько о внешних причинах, которые привели к обрушению рынка, сколько о тех внутренних ошибках и просчетах, которые были сделаны в период безудержного роста.

Первый урок

Первый урок, который получили некоторые участники рынка в конце 2008 года, заключался в том, что рост доходности объекта – не бесконечная величина. И определяется он не только оценщиком, который в самом начале проекта оценил «оптимистичный поток доходов», но и арендаторами, которые превращают этот оптимизм в «реальный денежный поток». Подобные примеры можно отчетливо наблюдать в офисном секторе по готовым объектам, введенным в 2008–2009 годах. Срок заполнения арендаторами таких swamp attack объектов лучше всего отражает их реальную рыночную полезность.

При избытке предложения офисных помещений именно те объекты, которые обладают существенными конкурентными преимуществами, могут рассчитывать на то, что прогнозный срок сдачи площадей будет соответствовать реальному графику.

Некоторые девелоперы используют подход, при котором полезность объекта оценивается не как способность удовлетворять потребности конкретного пользователя, а как затраты, вложенные в создание проекта, плюс величина субъективно определяемой эксклюзивности. Такой подход показывает свою несостоятельность уже на стадии предварительной сдачи в аренду площадей, когда арендаторы оказываются не готовы платить за помещения больше, чем они стоят на рынке.

Причина тому – существенные ошибки в расчете экономики проекта, сделанные еще на стадии проектирования и заключающиеся в необоснованно оптимистичных, ничем не подкрепленных прогнозах получения арендного дохода.

Повторение этой ошибки мы наблюдаем и сегодня, когда девелоперы планируют реализацию офисных проектов объемами в десятки тысяч квадратных метров с вводом в эксплуатацию через несколько лет, при этом не только не пытаясь оценить объем соответствующего платежеспособного спроса в будущем, но и планируя получение дохода, который выше пиковых докризисных показателей. Таким владельцам хочется порекомендовать еще раз внимательно проанализировать сегодняшнюю ситуацию на рынке.

Второй урок

Еще один урок, который для многих стал важным, – это ликвидность объектов недвижимости как возможность превращения их в деньги. Формальный подход к оценке, когда ликвидность объекта определяется без соответствующей привязки к реальному положению на рынке, приводит к тому, что объект оказывается или существенно недооцененным, или, что происходит чаще, существенно переоцененным. В качестве примера можно привести целый ряд объектов, по которым была проведена оценка и которые не были проданы в результате торгов. Например, объект на Сытнинской улице, 9–11: аукцион по этому зданию не состоялся из-за отсутствия заявок. Или противоположный пример – прошедшие в марте этого года торги Фонда имущества по земельным участкам под строительство жилья, в результате которых цены участков выросли в 4–5 раз.

Почему так происходит? Как участникам рынка реагировать на подобные факты? Одни объекты не продаются, а другие уходят с превышением начальной цены в несколько раз. Можно предположить, что при их оценке были использованы допущения и прогнозы, которые не соответствуют сегодняшнему положению дел на рынке.

В первом случае отсутствие заявок на выставленный объект может говорить о неверном определении инвестиционных перспектив проекта, которые должны быть учтены в его цене. Во втором – явная недооценка ликвидности участков, если не принимать во внимание возможные нерыночные мотивы участников аукциона.

В обоих случаях хочется порекомендовать оценщикам интенсивнее взаимодействовать с брокерами по обмену информацией об актуальном положении дел на том или ином сегменте рынка недвижимости. Особенно это важно сейчас, когда цены настолько несбалансированны, что при проведении расчетов очень легко ошибиться как в одну, так и в другую сторону. Рынок земельных участков – яркий тому пример. Цены на предложения участков со схожими характеристиками в одном районе могут отличаться в несколько раз. Без внимательного изучения особенностей каждого проекта совместно с брокерами определить стоимость таких участков весьма непросто.

Третий урок

Интересное наблюдение: даже сегодня объекты недвижимости с устаревшей архитектурной концепцией, недостатками в логистике и ошибками в инженерных системах, которые ощущает на себе потребитель, все равно продолжают приносить владельцам стабильный доход. Местоположение таких проектов, как правило, нивелирует даже серьезные архитектурные, инженерные и маркетинговые ошибки. В качестве примера можно привести торговые центры, расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена. Для таких комплексов в качестве главного «якоря» может выступать сам метрополитен, обеспечивающий ежедневный поток посетителей в десятки тысяч человек. Главное в этом случае – грамотно организовать логистику.

Ряд оценщиков, анализируя проект, сильно переоценивают именно его местоположение как один из основных ценообразующих факторов проекта. Как показывает практика, даже расположение в непосредственной близости от крупных торговых магистралей еще не гарантирует высокую привлекательность объекта у потенциальных покупателей. Это происходит потому, что понятие «непосредственная близость» покупатель и владелец порой оценивают по-разному. Для покупателя «непосредственная близость» на деле может включать некоторые неудобства, например дополнительные 50–100 метров прохода через неблагоустроенную территорию, запрет левого поворота при подъезде и невозможность парковки. А для владельца – это «50 метров от метро». Первый оценивает местоположение как «неудобство доступа», а второй – как «еще один перспективный проект».

Хороший оценщик при анализе расположения объекта должен посмотреть на проект глазами его потенциального потребителя. Этот сторонний взгляд, к сожалению, девелопер не всегда использует. Ошибки в переоценке местоположения проекта мы наблюдаем до сих пор. Особенно это характерно для тех объектов, которые отделены от делового центра города промышленным поясом депрессивных территорий. При оценке перспектив развития таких площадок западный инвестор зачастую излишне доверяет архитекторам, которые на месте производственных корпусов смело рисуют десятки и сотни метров благоустроенных территорий, забывая про правовые и инженерно-технические риски.

Безусловно, этот перечень можно продолжить. У каждого найдется не один живой пример из личной практики. Все эти уроки или примеры, как удачные, так и неудачные, мы ежедневно встречаем на рынке. Вопрос только в том, извлекаем ли мы пользу для себя из этих уроков и какой ценой дается это понимание.