Челябинск: торговая недостаточность

Офисная недвижимость

Совокупный объем предложения качественных офисных объектов Челябинска, по данным Core Group, – около 210 тыс. кв. м, при этом арендуемая офисная площадь БЦ насчитывает 145 тыс. кв. м. Арендуемая площадь офисных помещений, позиционируемых как класс А, – около 61 тыс. кв. м. До кризиса в Челябинске офисная недвижимость развивалась активно, бизнес-центров строилось больше, чем торговых объектов, что не совсем обычно для развития рынка.

Значимые действующие бизнес-центры Челябинска:

– БЦ «Челябинск-Сити» (класс А, общая площадь – 30,85 тыс. кв. м, открыт в 2008 году. Инвестор и застройщик – ПКО «ЧелСИ»);

– МФК Rekkom Palace (спортивно-офисный комплекс, введен в эксплуатацию в 2008 году. Офисные помещения относятся к классу А. Общая площадь – около 21 тыс. кв. м. Девелопер объекта – инвестиционная строительная компания ООО «Рэкком»);

– БЦ «Аркаим Плаза» (класс А, построен в 2005 году. Общая площадь – 19 тыс. кв. м. Девелопер – компания «Издательство «Урал Лтд» («Аркаим»);

– БЦ «Эталон» (класс А, открыт в 2007 году. Общая площадь – 4,5 тыс. кв. м, арендопригодная – 3,6 тыс. кв. м. Инвестор-застройщик – ГК «Уралметаллургремонт-4»);

– БЦ «Петровский» (класс А, введен в эксплуатацию в 2006 году. Общая площадь – 9,6 тыс. кв. м, арендопригодная офисная площадь – 7,5 тыс. кв. м. Девелопер –  «Энергоинвест»);

– БЦ «Павловский» (БЦ класса А, построен в 2008 году. Общая площадь – 5,35 тыс. кв. м, арендопригодная – 3,85 тыс. кв. м. Девелопер –  «Энергоинвест»);

– БЦ «ВИПР» (ранее «Мизар», класс А, построен в 2005 году. Общая площадь – 9,3 тыс. кв. м, арендопригодная – 6,3 тыс. кв. м).

Также на офисном рынке Челябинска можно отметить бизнес-центры класса В– и В+, такие как «Спиридонов» (22 тыс. кв. м), «Славянский» (5,6 тыс. кв. м), «Свобода» (4 тыс. кв. м).

Финансовый кризис отразился и на планах девелоперов по постройке БЦ. В частности, компания CK Developman отказалась от строительства проекта офисного цент­ра класса A общей площадью 47 тыс. кв. м.

Диапазон арендных ставок в качественных БЦ варьируется от $185 до 410/кв. м в год. Максимальные ставки достигают $490/кв. м в год. Уровень вакантных площадей в качественных офисных центрах сегодня составляет в среднем 30%. В наиболее успешных БЦ вакантных площадей не более 10%. Высокий уровень вакантных площадей заставляет собственников идти навстречу арендаторам, в связи с чем арендные ставки во время переговоров могут быть снижены на 25–40%.

Торговая недвижимость

Совокупная площадь торговых центров в Челябинске – около 550 тыс. кв. м, из них арендопригодная – примерно 380 тыс. кв. м. Обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 жителей составляет не более 250 кв. м на человека.

Среди самых крупных торговых комплексов (общая площадь превышает 50 тыс. кв. м), можно выделить следующие:

– ТРК «Горки» (общая площадь – около 53 тыс. кв. м, из них арендопригодная – около 36 тыс. кв. м). Якорные арендаторы – продуктовый гипермаркет «Наш» (11 тыс. кв. м), гипермаркет бытовой техники и электроники «Эксперт» (3 тыс. кв. м), 9-зальный кинотеатр «Синема Парк», детский развлекательный центр Crazy Park (1,2 тыс. кв. м), магазин «Снежная королева» (1,3 тыс. кв. м);

– ТРК «Фокус» (общая площадь – 70 тыс. кв. м, арендуемая – 40 тыс. кв. м). Якорные арендаторы – «М.видео» (2,5 тыс. кв. м), «Мегамарт» (2,6 тыс. кв. м), «Спортмастер» (3,2 тыс. кв. м), медиацентр «Союз» (500 кв. м), «Л’Этуаль» (600 кв. м), универмаг «Вещь!» (830 кв. м), «Снежная Королева» (1,5 тыс. кв. м), «Старик Хоттабыч» (1,4 тыс. кв. м). Ориентирован на ценовую категорию «Средний/Средний +»);

– ТРК «Куба» (вышел на рынок в 2008 году. Общая площадь – 50 тыс. кв. м, торговая – 26 тыс. кв. м);

– ТК «КС» (общая площадь – 58 тыс. кв. м, арендопригодная –53 тыс. кв. м).

К вводу планируются торгово-развлека­тельные центры «Урал» и «Родник». «Урал» строится на базе действующего одноименного кинотеатра. Общая площадь комплекса составит около 30 тыс. кв. м, из них арендуемая с торговой составляющей – 10 тыс. кв. м. Объект планируется вывести на рынок в III квартале 2011 года. Собственник и инвестор проекта – ООО «Универсальный магазин «Школьник», девелопер – компания «Развлекательный комплекс «Урал».

Общая площадь ТРК «Родник» составит 135 тыс. кв. м, торговая – 58 тыс. кв. м. ТРК планируется открыть весной 2011 года. Якорными арендаторами комплекса станут «Ашан», DIY Castorama, магазин электробытовой техники, спорттовары. Также в центре разместится многозальный кинотеатр с боулингом «Киномакс» и детский развлекательный центр. Девелопер проекта – компания «Родник», инвестор – ОАО «Макфа». В Челябинске до сих пор остается немало районов, в которых еще нет качественных ТРЦ. Поэтому перспективы для развития торговой недвижимости оцениваются экспертами как хорошие.

Величина средней арендной ставки в ТЦ Челябинска снизилась на 30–40%, собственники были вынуждены идти на различные уступки арендаторам, например на предоставление арендных каникул. При этом в некоторых объектах во время кризисного периода серьезного снижения ставок не наблюдалось. На протяжении последних месяцев зафиксирован рост запрашиваемых арендных ставок по некоторым торговым объектам. Диапазон арендных ставок в торговых центрах Челябинска достаточно широкий. Средние арендные ставки составляют для помещений менее 100 кв. м – $700/кв. м в год, для блоков около 300 кв. м – $350/кв. м в год, для помещений более 1000 кв. м – $120/кв. м в год. При этом ряд арендаторов перешли на оплату процента с оборота при минимальной фиксированной ставке.

Складская и гостиничная недвижимость

На рынке складской недвижимости Челя­бинска отсутствуют складские комплексы класса А. До середины 2008 года было заявлено несколько крупных проектов по строительству качественных складских и логистических центров, однако финансовый кризис остановил развитие данного сегмента. Сейчас основные качественные складские объекты представляют собой объекты built-to-suit, то есть построены под собственные нужды компаний. Около 80% существующих складов относятся к классам С и D. Среди складских объектов Челябинска можно выделить складской комплекс «Кас­кад». Объект класса В включает складские помещения общей площадью 26,4 тыс. кв. м.  Федеральные девелоперы с приходом кризиса отложили свои планы до лучших времен.

Гостиничный рынок города составляют 16 гостиниц. Суммарный номерной фонд – около 1,6 тыс. номеров. Из них около 50% приходится на гостиницы нижнего ценового сегмента (до 2 тыс. рублей за номер в сутки). И всего 10% гостиниц относятся к сегменту выше среднего (для Челябинска это от 3,5 тыс. рублей за номер в сутки). Сетевых отелей в городе всего два – «Heleopark Смолино» и Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside. Ожидать бур­­ного развития гостиничной недвижимости в Челя­бинске пока не стоит: спрос на услуги гостеприимства в городе невысок – около 420 человек в сутки. Потребность в новых гостиницах может возникнуть только при развитии экономики города и бизнес-туризма.