Южная неоднородность

Офисная недвижимость
Офисный рынок в Варшавском мегакластере развит слабо. На данный момент здесь отсутствуют здания класса А. Офисный сегмент сложился на базе научно-исследовательских институтов, сдающих свои площади, а также бывших производственных объектов, предлагающих в аренду помимо офисных еще и складские площади. Также на территории мегакластера встречается такая экзотическая форма аренды, как офис во вновь построенных гаражных комплексах.
Девелоперы проявляют больший интерес к строительству многофункциональных комплексов, в состав которых входит офисная составляющая, а не к созданию офисных объектов. Так, компания «Капитал Групп» в рамках масштабного проекта жилого комплекса «Авеню 77» строит офисное здание общей площадью 10 800 кв. м. Зачастую офисные помещения предлагаются в крупных торговых комплексах: в «Глобал Сити» (2-я очередь) из 38 тыс. кв. м общей площади 12 тыс. кв. м отдано под офисы.
Ставки аренды на офисные помещения в Варшавском мегакластере варьируются от $300 до $550 (включая операционные расходы, без НДС). Это связано с тем, что в указанном районе качество офисных помещений различно.
Особенная активность в офисном сегменте заметна в районе метро «Нагатинская». За прошедшие полгода в эксплуатацию было введено два бизнес-центра: River Plaza (Варшавское ш., 35, арендуемая площадь – 11 600 кв. м) и технопарк «Навигатор» (Варшавское ш., 47, арендуемая площадь – 12 600 кв. м). К настоящему моменту 90% офисных площадей уже сдано. В этом же районе собственники запрашивают наиболее высокие ставки аренды – около $700 (включая операционные расходы, без НДС).

Торговая недвижимость
В таблице представлены современные торговые центры, расположенные в данном мегакластере.

Название	Адрec	Общая площадь, кв. м	Торговая площадь, кв. м	Крупные арендаторы	Год открытия
Функционирующие
«Ритейл парк»	Варшавское ш., 97	47 500	24 500	OBI, супермаркет бытовой техники «M.видео», супермаркет «Мой магазин»	2006
«Глобал сити» (2-я очередь)	Днепропетровская ул., 2	38 000	14 100	Кинотеатр «Синема Парк», боулинг «Космик»	2007
«Пражский пассаж»	Красного маяка ул., 2б	35 000	24 500	Супермаркет «Седьмой континент», кинотеатр «Титаник-Синема»	2007
«Варшавский»	Варшавское ш., 87б	30 000	15 000	Кинотеатр «Бумеранг», супермаркет «Остров»	2005
«Глобал сити»	Кировоградская ул., 14	16 000	10 300	Супермаркет «Перекресток»	2001

Ставки аренды в этих комплексах в среднем составляют от $200 до $4000/кв. м в год.
Уже в скором будущем обеспеченность Варшавского мегакластера торговыми площадями заметно повысится. Строятся торговые центры «Аэробус» на Варшавском шоссе, 95 (заявленный год ввода – 2007, общая площадь – 17 400 кв. м), «Фаворит» на Веневской улице (год ввода – 2008, общая площадь – 35 000 кв. м), ТЦ в Северном Чертаново (год ввода – 2009, общая площадь – 37 500 кв. м). Проектируются торговые центры «Курск» (Варшавское ш., вл. 148, общая площадь – 40 тыс. кв. м), «Желмоли» (Кировоградская, 25, общая площадь – 62 тыс. кв. м), ТЦ на Варшавском ш, 170 г (общая площадь – 90 тыс. кв. м).

Складская недвижимость
Рынок складской недвижимости представлен лишь в некоторых частях Варшавского мегакластера: в частности, правая сторона Варшавского шоссе при движении в сторону центра в районе Дорожной улицы и ул. Подольских Курсантов. В основном складские помещения размещаются в старых производственных зданиях или бывших НИИ.
Среди наиболее значимых складских проектов в данном мегакластере можно выделить «Кулон-Южный», построенный девелоперской компанией «Эспро-Девелопмент» (общая площадь около 12 тыс. кв. м), и офисно-складской комплекс Elite Krouse (около 17 500 кв. м). Складской комплекс «Кулон-Южный» – фактически единственный проект класса А в данном районе.
В настоящий момент складские площади на этом направлении весьма востребованы, и уже ведется активное строительство нескольких складских комплексов, но за пределами МКАД (Симферопольское шоссе).

Гостиничная недвижимость
Гостиничный сегмент в Варшавском мегакластере представлен гостиницей «Севастополь» (3*, 1600 номеров), построенной в 1979 году и входившей в систему Госкоминтуриста, и гостиничным комплексом «Берлин», возводившимся в течение 10 лет напротив «Севастополя». «Берлин» планировался как отель класса 4* на 1000 мест, но в ходе строительства его концепция была пересмотрена. В конечном итоге основное здание, предназначавшееся для гостиницы, было перепрофилировано под административные функции, а отель занял небольшую пристройку, где разместилось около 100 номеров классности 2*.
Помимо упомянутых гостиниц в 1980 году на Варшавском шоссе был открыт мотель-кемпинг «Солнечный», также предназначавшийся для обслуживания иностранных туристов, что определяло более высокий класс этого объекта.
После распада Госкоминтуриста гостиницы, расположенные в Варшавском мегакластере, утратили своего клиента и испытывали трудности при адаптации к рынку, что определило временный переход этих отелей в другие сегменты рынка недвижимости – торговый и офисный. Сегодня они позиционируются как гостиницы невысокого уровня комфорта и цен, несмотря на то что в 2003–2004 годах в них были частично проведены работы по реновации.
В остальном объекты размещения в Варшавском мегакластере представлены общежитиями, гостиницами-общежитиями (в том числе гостиница Академии педагогических наук), апарт-отелями («Эридан») и отелями, включенными в состав спортивных комплексов (гостиница конноспортивного комплекса «Битца»).
В последнее время тенденция к децентрализации, наметившаяся в Москве в целом, проявляется и в Варшавском мегакластере: в 2005 году на аукцион были выставлены участки, расположенные за пределами МКАД – на Старокачаловской ул. и бульваре Дмитрия Донского. Здесь, согласно условиям аукциона, предполагалось построить гостиницы среднего класса на 250–300 номеров каждая.
С точки зрения рыночных перспектив целесообразна реконструкция уже существующих объектов. Одна из тенденций – продажа старых отелей/общежитий с их последующей реконструкцией. Попытки пойти по такому пути уже предпринимались – в частности, были выставлены на продажу три корпуса отеля «Севастополь». Цена предложения составила $1643/кв. м, но даже эти достаточно скромные по московским меркам цены оказались для потенциальных покупателей завышенными.
В обозримом будущем район сохранит привлекательность для строительства гостиниц преимущественно среднего и экономкласса, а также апарт-отелей. Максимально благоприятные для гостиничного девелопмента зоны – район метро «Нахимовский проспект» – «Каховская»/«Севастопольская». Нахимовский проспект является составной частью Четвертого транспортного кольца, а интерес потенциальных гостиничных инвесторов к зоне ул. Каховка объясняется тем, что она является продолжением ул. Наметкина, на которой расположена штаб-квартира «Газпрома».

Рынок купли-продажи
Варшавский мегакластер берет начало от станции метро «Натагинская» и тянется вдоль Варшавского шоссе с севера на юг. С востока железнодорожная ветка Павелецкого направления отделяет его от Каширского района. С запада граница проходит по краю Битцевского лесопарка, а за пределами МКАД – по границе самого города. Таким образом, Варшавский мегакластер – один из самых удаленных от центра столицы. Примерно половина его территории находится за пределами МКАД: речь идет о последних в столице районах массовой застройки – Северном и Южном Бутово.
Впрочем, на этом особенности мегакластера не заканчиваются. По сути он представляет собой череду районов комплексной жилой застройки различных периодов. Сначала – район метро «Нагатинская», «Нагорная», «Варшавская» со «сталинской» и «хрущевской» застройкой. Потом – одиозное в 70-е годы Чертаново, в котором, впрочем, было одно исключение – элитный микрорайон Северное Чертаново с двухэтажными квартирами. Далее – собственно спальные районы 80-х вокруг станций «Южная» и «Пражская». Ну и, конечно, одна из строек конца прошлого – начала нынешнего века, которой, как серым волком, пугают коренных москвичей – Южное Бутово. Таким образом, благодаря комплексной застройке микрорайонов Варшавский мегакластер стал одним из наиболее сбалансированных в смысле плотности населения: на 7,6% площади столицы проживают 7,3% ее жителей.
А вот промзон и лесопарковых зон здесь совсем немного. Практически вдоль половины западной границы мегакластера простирается Битцевский лесопарк, но крупных лесопарков здесь нет вовсе. А что касается промзон, то на долю этого мегакластера приходится всего 3,4% промышленных площадей, из них единственная большая территория находится вблизи МКАД в районе улицы Подольских курсантов. Да и она уже потихоньку превращается в офисно-складскую зону.
Транспортную ситуацию также можно считать относительно благополучной. Мегакластер вытянут узкой линией вдоль своей главной артерии – Варшавского шоссе. Главным недостатком этой трассы можно считать огромное количество светофоров, которые не всегда «правильно» настроены. Естественно, и без пробок на Варшавке не обходится. Но они сосредоточены в основном в нескольких точках (например, на повороте с шоссе на улицу Акад. Янгеля). Кроме того, у Варшавки уже есть «дублеры» – Чертановская улица и линия метрополитена, которая, проходя через всю территорию района, с севера на юг, выходит за пределы МКАД и, превращаясь, в легкое метро, идет в Южное Бутово. И все-таки идеальной транспортную ситуацию назвать нельзя. Дело в том, что попасть в Варшавский из других мегакластеров можно только через центр города или по МКАД. Естественно, это тормозит развитие рынка коммерческой недвижимости, в частности офисного сегмента.
Развитие рынка коммерческой недвижимости является прямым следствием особенностей мегакластера. Здесь господствуют «заложенные» еще в момент комплексной застройки жилых кварталов объекты стрит-ритейла, в которых располагаются магазины шаговой доступности и предприятия сферы услуг. Около станций метро сосредоточены мини-рынки, а участок между станциями «Южная» и «Пражская» вообще можно назвать «рыночной зоной». В Варшавском районе практически полностью отсутствуют современные торговые и офисные площади, хотя таковые и встречаются – например, «Ритейл-парк» или «Метро» в районе 1-го Дорожного проезда.
Преобладание торговых объектов шаговой доступности сказывается и на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости мегакластера. По данным мониторинга консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), общее количество предложения характеризуется сравнительно небольшим числом объектов, среднее число которых постепенно растет (25 объектов в месяц в 2006 году и 40 – в 2007). При этом, основную часть предложения составляют небольшие торговые объекты, среднее количество которых также росло (в среднем 15 ежемесячно в 2006 году и 25 в 2007. За май – июнь их количество уменьшилось. Кроме того с рынка ушли почти все крупные объекты. Офисный сегмент в данном мегакластере развит очень слабо и обычно представлен всего лишь 2–3 объектами. Складских помещений также мало: всего 2–4 объекта в месяц. Количество помещений свободного назначения (ПСН) в 2007 году стабильно составляет около 8 объектов, что вдвое больше предложения прошлого года. Впрочем, последние, как правило, используются в качестве торговых площадей или «ритейловых» офисов.
Суммарная площадь объектов на протяжении 2006–2007 гг. колебалась в пределах 80 тыс. кв. м, при этом около 60% составляли торговые площади. Следует отметить, что эта ситуация нехарактерна как для Москвы в целом, так и для других мегакластеров. Обычно основной составляющей рынка купли-продажи являются офисные объекты, доля которых в среднем по городу колеблется в пределах 60%. Преобладание торговых площадей привело к тому, что с рынка ушли крупные торговые помещения (общая площадь которых в последние два месяца сократилась более чем в 5 раз), в результате чего значительно сократился общий объем предложения. По данным на конец июня 2007 года, суммарная площадь предложения в Варшавском мегакластере составила лишь 26 тыс. кв.м.
Общий дефицит предложения привел к тому, что средневзвешенная цена с января 2006 г. по июль 2007 г. в Варшавском мегакластере выросла в 2,5 раза, с $1200/кв.м до $3000/кв.м. При столь низком объеме предложения говорить о динамике средневзвешенной цены в течение одного или нескольких месяцев не совсем корректно. Ведь при малом общем количестве объектов появление в экспонировании или уход с рынка одного крупного объекта значительно влияет на средневзвешенную цену. Если рассматривать самый большой – торговый – сегмент, то на протяжении полутора лет цены повысились с $1500/кв. м до $4000/кв. м. При этом наиболее бурный рост пришелся на вторую половину 2006 года – 75%, за первую половину 2007 года он составил 15%. Стоимость квадратного метра офисных помещений с января 2006 года выросла с $1300/кв. м до $3500/кв. м, производственно-складских – с $1000/кв.м до $1200/кв.м, а помещений свободного назначения – от $1000/кв. м до $4000/кв. м.
Также стоит отметить, что динамика рост цен в данном мегакластере опережает динамику в других районах, и тенденция роста более направлена на ликвидацию отставания от цен на схожие объекты в других мегакластерах.
Безусловно, стоимость коммерческой недвижимости в Варшавском мегакластере существенно ниже, чем в других районах столицы. Так, средневзвешенные цена на торговые помещения меньше, чем в среднем по Москве за пределами Садового кольца, на 10–15%. Хотя, конечно, и здесь есть свои «выдающиеся» объекты. Так, торговое помещение площадью 60 кв. м на улице Красного Маяка (м. «Пражская») предлагается по цене $13 167/кв. м.
Рынок ПСП и офисных помещений развит очень слабо, и цены на объекты этого типа обычно меньше, чем в среднем по Москве. Цена офисных площадей в Варшавском мегакластере является самой низкой в столице. В первой половине 2007 года она оказалась почти на 40% ниже, чем в соседнем Каширском, и на 85% меньше, чем в Ленинском.
Конечно, в дальнейшем можно ожидать, что рынок коммерческой недвижимости, вслед за другими недооцененными районами (например, Щелковским), будет развиваться. И прежде всего в офисном сегменте. Ведь децентрализация спроса на современные офисы уже привела к тому, что бизнес-центры класса А и В становятся востребованы не только в каждом мегакластере, но и практически в каждом кластере.